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Según la Ley de Propiedad Horizontal  art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Además, también pueden concretarse  actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

  • Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
  • Las que generan daños en la finca.
  •  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

Requerimiento procesal

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".

Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente,  en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

  • La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
  • La indemnización de daños y perjuicios.
  • Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.

A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.

Servidores físicos en la empresa

La temperatura

Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado.  A continuación vamos

El ruido

Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido.  Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.

La seguridad

Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.

Montaje de una habitación de servidores

Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
  • Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
  • La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.

Servidores en la nube

Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.

Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.

Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.

Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.

Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.

Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.

Para facilitar este trabajo, existen una serie de herramientas que permiten organizar de un modo sencillo las publicaciones y el momento en el que se desea compartir cada una de ellas. Por lo tanto, es posible automatizar las redes sociales para las agencias inmobiliarias.

Estas son algunas:

IFTT

Gracias a esta plataforma se pueden conectar diferentes redes sociales para que cuando se publique un contenido en una de ellas, se comparta automáticamente en el resto. También se puede conectar un blog con las redes y que el contenido que se publique en el blog se comparta en el resto de los perfiles.

HOOTSUITE

Es una de las herramientas más completas y quizás la más conocida de todas. Al igual que la anterior, nos permite compartir el contenido en diversas redes y además programar mensajes. La versión de pago incluye un análisis para que la propia herramienta decida en qué momento es mejor publicar el contenido en función a la experiencia de las publicaciones anteriores.

BUFFER

Similar a las anteriores, esta herramienta tiene la ventaja de contar con versiones móviles.

BOTIZE

Además de automatizar las redes, podemos crear nuestro propio bot, robot o asistente en internet y realizar diferentes acciones según cómo respondan los usuarios a nuestras publicaciones, como por ejemplo, mandar mensajes privados.

TWEETDECK

Esta es una herramienta solo para Twitter. Es completamente gratuita. Permite automatizar las publicaciones y además muestra un escritorio dividido en columnas que organiza todos los acontecimientos de la cuenta de esta red (mensajes, actividad, notificaciones, etc.) permitiéndonos tener una visión completa de la actividad producida por los usuarios.

 

A excepción de esta última plataforma, el resto suele contar con una versión de pago (opcional) que añade características y acciones adicionales a la actividad que queramos desempeñar con ellas (como el ejemplo que se indica en Hootsuite).

Por otro lado, también existen plugins para plataformas específicas como WordPress que una vez instalados comparten las publicaciones del blog en nuestras redes automáticamente.

Una vez elegida la herramienta que más se adapte a lo que buscamos nos será más sencillo administrar la frecuencia de nuestras publicaciones y la conexión de las mismas entre las diferentes redes. Esto supondrá un notable ahorro de tiempo y la optimización de la organización del contenido.

La información que podamos llegar a dar, es utilizada para hacer fraudes económicos, utilizando la suplantación de identidad.

El phishing es facil de detectar, ya que si recibimos un sms o email de nuestro banco, por ejemplo, y nos piden que les facilitemos nuestras claves de acceso, es claramente un phishing. Puesto que nuestro banco jamás nos va a solicitar información relacionada con claves ni información confidencial, ya que  no necesitan nuestras claves para tener acceso a nuestra base de datos. Por tanto, si recibimos un email de este tipo, debemos ponernos en contacto telefónico con nuestra entidad bancaria.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no debemos hacer clic en ningún enlace del email o sms que nos manden, y borrarlo directamente, incluso de la bandeja de eliminados.

La Policía Nacional, está alertando de ataques masivos por parte de los hackers. Se hacen pasar por diferentes entidades, copiando hasta el último detalle de la compañía, logo, tipo de letra, saludo, despedida,? y envían mensajes para realizar determinadas acciones, como terminar de tramitar un proceso, la actualización de datos personales, devolución de un recibo, recuperación de cuenta bloqueada,? y así todas las acciones recurrentes que nos inciten a facilitar datos susceptibles para que los hackers puedan cometer fraudes y estafas.

Cómo evitar el phishing

Debemos tener una mentalidad desconfiada cuando entremos a revisar nuestros correos electrónicos. Ya que las cosas importantes no se notifican por email, y si se hace, no es para dar datos confidenciales. Por ejemplo, si nos ponen una multa, como mucho por email nos pueden notificar que tenemos esa multa, pero no nos pedirán datos para pagarla, además de que lo normal es que nos la manden por correo certificado a nuestro domicilio.

Si nuestra entidad bancaria precisa de algún dato personal nuestro, no lo hará por email, como mucho nos citarán por email o nos llamarán por teléfono para acudir a nuestra oficina y aclarar dichos datos en persona.

Por ello, lo primero que tenemos que hacer si recibimos un email de estas características es no responder a nada de lo que nos pida. Si tenemos dudas sobre el contenido del sms o email, buscaremos en internet por nuestra cuenta el teléfono de contacto de la compañía, y no un teléfono o correo de contacto que esté en el email. Nos pondremos en contacto con la compañía para aclarar el email o sms que hemos recibido, para cerciorarnos de que todo esté bien.

Hay que dudar siempre de los enlaces que haya en estos emails. Normalmente, los hackers crean una página web idéntica a la original, para que pongamos nuestros datos de acceso y ahí es donde pueden copiar nuestra información. Aunque la página tenga certificado SSL, no debemos bajar la guardia.

Siempre debemos cerciorarnos del remitente, y ver que es el original. Si disponemos de antiguos email que sabemos que eran de la entidad, iremos y comprobaremos que es el mismo remitente. Si desconfiamos, directamente borraremos el sms o email, e incluso de la bandeja de eliminados si se queda alojado ahí. Cualquier información realmente importante de alguna entidad, nos la hará saber sí o sí a través de los distintos medios, ya sea por vía telefónica o carta certificada a nuestro domicilio, y no limitándose a un mero email.

Qué hacer si ya soy víctima de phishing

Nada más darnos cuenta de que hemos sido víctimas de phishing, lo primero que debemos hacer es alertar a la nuestra entidad bancaria del engaño, para que bloqueen tarjetas o cargos provenientes de algún sitio sospechoso. Y a continuación, denunciaremos en la Guardia Civil o Policía Nacional, aportando el mayor número de pruebas que tengamos, ya sea los propios emails o sms, capturas de pantalla, los cargos bancarios fraudulentos, etc.

Tras denunciar, informaremos a la compañía de lo sucedido, para así alertar de dicho fraude y que ellos pongan en marcha los mecanismos necesarios para aumentar la seguridad, e incluso que ellos mismos puedan denunciar la suplantación de sus datos. Si se trata de nuestra entidad bancaria, ya lo haríamos al principio cuando llamemos para bloquear tarjetas y cargos.

Si sospechamos que nuestro número de teléfono está entre la información que ha sido recibida de forma fraudulenta, debemos contactar con la compañía de teléfono para decirles que bloqueen cualquier cargo procedente de sitios sospechosos.

Una vez que hemos hecho todo esto, debemos estar pendientes en las siguientes semanas, ya que podemos seguir recibiendo phishing.

Si vives en una casa de alquiler seguro que alguna vez se ha roto algo, se ha producido algún desperfecto en la vivienda o has querido realizar algún tipo de modificación. Cuando la vivienda se encuentra alquilada, pueden surgir dudas respecto a quién debe hacerse cargo de las reparaciones, llegando a generar grandes desencuentros entre arrendador y arrendatario, que, sin duda, es mejor evitar.

Por ese motivo vamos a explicarte aquellas obligaciones y derechos de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento, además de contarte quién debe hacerse responsable de las reparaciones y obras en un piso de alquiler.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las reparaciones?

En principio y como norma general, el arrendador es quien debe hacerse cargo del pago de aquellos arreglos necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siguiendo lo dispuesto por el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

"El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil".

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación, tal y como se señala en el artículo 21.3. de comunicar al "arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones (...) a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda", para que tome las medidas oportunas. En algunos casos, si la reparación es urgente "para evitar un daño inminente o una incomodidad grave", el arrendatario podrá actuar por su cuenta siempre con la correspondiente "previa comunicación al arrendador", tras lo cual podrá exigir de inmediato el importe abonado.

¿Qué reparaciones de la vivienda debe pagar el inquilino?

Tal y como contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, aquellas reparaciones que se deban a desperfectos imputables al arrendatario es una de las excepciones en las que el inquilino debe hacer frente a las reparaciones de la vivienda, pero no la única. Otra es la que señala el artículo 21.4: "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario", por ejemplo:

  • Si un técnico revela que la avería se ha producido por un mal uso.
  • Las reparaciones que afectan a cosas dentro de la casa, como una mesa o un sofá, podrían ser responsabilidad del inquilino, aunque depende de cómo se hayan producido los desperfectos.
  • Un elemento con poco tiempo de antigüedad o nuevo es difícil que se rompa así porque así, por lo que podría deberse a un mal uso por parte del inquilino, que tendría que pagarlo si fuera el caso.

¿Cómo se determina si una reparación es pequeña?

Se consideran pequeñas reparaciones aquellas que afectan a elementos de uso diario y que se han producido por un uso normal. Por ejemplo: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas, termos, etc.

Reparaciones a cargo del inquilino

Existen algunos criterios que ayudan a saber si se trata de una pequeña reparación que tiene que pagar el inquilino o una avería que debe correr a cuenta del arrendador:

  • Tiempo de ocupación: Si la avería se produce poco después de que el inquilino entre a vivir, normalmente le corresponderá al propietario pagar la reparación.
  • Coste de la reparación: El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Por ejemplo, hay sentencias que consideran como pequeñas reparaciones a aquella cuyo coste de reparación no supera el 50% del precio del alquiler mensual. En cambio, otras sentencias establecen que existe una pequeña reparación cuando el coste es inferior al 50% del valor del bien nuevo a reparar.
  • Zona de la vivienda afectada por el deterioro: Como norma general, las reparaciones que afectan a la vivienda en sí le corresponden al arrendador (tuberías, calderas, etc.).

No se puede incluir dentro de pequeñas reparaciones aquellos elementos que se rompen o estropean debido a su antigüedad o a que han agotado su vida útil.

¿En los contratos de arrendamiento se regulan las obligaciones?

En los contratos de alquiler se pueden añadir algunas condiciones específicas, en forma de cláusulas, que no tienen por qué ser idénticas en otros contratos. Sin embargo, la ley establece una serie de obligaciones para ambas partes. Por un lado, las que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU y, por otro, las que tipifica el Código Civil.

Obligaciones en el contrato de alquiler para el propietario

Según el artículo 1554 del Código Civil, el arrendador está obligado a:

  1. entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato: En este caso, la vivienda y todos los enseres que aparezcan en el contrato de alquiler.
  2. realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
  3. mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Además, según recoge la LAU, el inquilino tendrá derecho de adquisición preferente si la vivienda alquilada se pone a la venta. Es decir, el propietario tendrá que vendérsela a él antes que a nadie.

Obligaciones en el contrato de alquiler para el inquilino

Las obligaciones en un contrato de alquiler para el inquilino aparecen recogidas en el artículo 1555 del Código Civil:

  1. pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos: Esto incluye el importe y la forma de pago.
  2. usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Es decir, si se alquila como vivienda, no se puede destinar a otros usos, por ejemplo, al de local comercial.
  3. pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Por otro lado, la LAU establece que el arrendatario está obligado:

  • Pagar una fianza de un mes de renta para sufragar los posibles desperfectos que puedan ocasionarse.
  • Pagar la renta en los términos pactados.
  • No ceder ni subarrendar la propiedad sin permiso del arrendador.
  • Soportar obras de mejora, siempre que no se puedan demorar hasta la conclusión del alquiler.
  • No realizar obras que modifiquen la configuración de la casa sin permiso del propietario.
  • Etc.

La presunción de culpa del arrendatario

Es muy común que al finalizar un contrato de alquiler exista conflicto entre el propietario y el inquilino sobre lo relativo al estado y deterioro de la vivienda y sus enseres. Según recoge el artículo 1563 del Código Civil, "el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya". Es decir, existe una presunción de culpa contra el inquilino, ya que, si quiere quedarse exonerado, deberá probar que no ha sido su responsabilidad aquello de lo que se le acusa.

Para evitar conflictos, lo mejor es hacer un inventario detallado -incluso con fotografías- de los muebles de la vivienda, así como de su estado de conservación, antes de alquilar el piso. De este modo, tanto el arrendador, como el propietario, dispondrán de pruebas de cara a la resolución del problema.

¿Es obligación del inquilino soportar las obras que el propietario deba realizar para el mantenimiento de la vivienda?

Un problema de la redacción del artículo 21 de la LAU es la vaguedad de algunas expresiones empleadas, como, por ejemplo, "condiciones de habitabilidad". Ello ha dejado la puerta abierta a que se realicen diferentes interpretaciones por las partes interesadas. Para unificar el criterio sobre a qué se hace referencia, una buena opción es ver qué dice la jurisprudencia.

La Sala 1ª del Tribunal Supremo en una sentencia de 1951 ha matizado que por este tipo de reparaciones se entienden aquellas "encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato".

En esa línea, sentencias posteriores han señalado de forma expresa que esta expresión incluye todas aquellas actuaciones "de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua" (1951), "las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe" (1970), "ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor" (1964).

De estos pronunciamientos se deduce que las reparaciones en la instalación eléctrica, en el sistema de calefacción o en las tuberías, por poner solo algunos ejemplos, deben ser pagadas por el arrendador, con la única excepción de que un técnico concluya que la causa de los desperfectos haya sido un mal uso del arrendatario.

¿Quién paga una persiana en un piso de alquiler?

Una persiana es un elemento de uso diario y, normalmente, tendrá que pagar su reparación el inquilino. Sin embargo, puede que haya una casuística que apunte a lo contrario. Por ejemplo, si es una persiana con mecanismo eléctrico y se ha estropeado por su antigüedad.

¿Qué pasa si se rompe una lavadora en una vivienda de alquiler?

El propietario de la vivienda en alquiler tendrá que pagar el arreglo de la lavadora, salvo que la avería esté provocada por un mal uso o por un daño intencionado por parte del inquilino.

¿Quién paga la reparación del calentador en una casa de alquiler?

Si se ha producido por el uso y desgaste ordinario, el propietario tendrá que pagar la reparación. El inquilino solo tendrá que asumir el coste si ha provocado él el desperfecto.

¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo sobre la reparación?

El primer paso es notificar al casero por escrito que existe necesidad de una reparación. Lo mejor es el burofax, ya que deja constancia fehaciente de la comunicación y de la fecha en la que se ha producido. Si sigue los desperfectos deben correr a cargo del propietario, pero no se hace responsable, el arrendatario tiene tres opciones:

  1. Poner una reclamación judicial para exigir al arrendador el cumplimiento de sus obligaciones.
  2. Promover la resolución del contrato de alquiler, ya sea por mutuo acuerdo o instando la resolución a los tribunales.
  3. Realizar las reparaciones y, posteriormente, reclamar al casero el importe correspondiente: Para que esto te sea favorable, hay que avisar previamente al propietario y las reparaciones deben estar destinadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".

La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.

Las principales repercusiones de estas medidas son;

  • Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.
  • Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.
  • Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que  la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.

Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

  1. ¿Qué es el sistema scoring?
  2. ¿Cómo afecta el scoring a las condiciones de la hipoteca?
  3. ¿Qué parámetros tiene en cuenta el proceso de scoring?
  4. ¿Cómo se aplica el scoring en la valoración de un cliente?
  5. ¿Qué puedes hacer para tener un buen scoring?

¿Qué es el sistema scoring?

Scoring es una palabra inglesa que se puede traducir como "puntuación". En el sector bancario, se habla de scoring para referirse a la puntuación que se le da a un cliente cuando se le evalúa de cara a la concesión de un préstamo (por ejemplo, una hipoteca). Esta puntuación determina el nivel de riesgo de la operación para el banco y, según el resultado de la puntuación, la operación será aprobada o no.

¿Cómo afecta el scoring a las condiciones de la hipoteca?

Dependiendo del scoring o puntuación que un cliente obtenga cuando el banco estudia su caso a la hora de pedir una hipoteca, se pueden dar tres situaciones:

  • Buena puntuación de scoring: si el cliente tiene una buena puntuación, esto significa que el banco considera que la operación no tiene demasiado riesgo de impagos y, en consecuencia, lo más probable es que dé el visto bueno a la hora de conceder la hipoteca.
  • Mala puntuación de scoring: si el cliente obtiene una mala puntuación en el proceso, esto implica que el banco considera que la operación es de alto riesgo. Es decir, como una operación en la que es muy probable que se lleguen a producir impagos debido al perfil del solicitante de la hipoteca. En consecuencia, lo más probable será que el banco deniegue la concesión de la hipoteca.
  • Puntuación intermedia en el scoring: si el cliente obtiene una puntuación intermedia en el scoring (o sea, una puntuación que no es ni buena ni mala), lo más probable es que el banco acceda a la concesión de la hipoteca, pero con condiciones más estrictas. En este sentido, es muy probable que los intereses que se cobre sean mayores, ya que considera que el riesgo que está asumiendo es medio-alto.

¿Qué parámetros tiene en cuenta el proceso de scoring?

Un aspecto que hay que tener en consideración cuando se habla del scoring de los bancos es que se tienen en cuenta parámetros muy concretos y objetivos. Es decir, aunque en principio pueda parecer que son elementos muy generales, en realidad se trata de un proceso que se lleva a cabo de forma bastante automatizada y que permite determinar la puntuación de los clientes de forma muy objetiva.

Los parámetros que se tienen en cuenta a la hora de obtener la puntuación pueden variar de una entidad a otra. Sin embargo, algunos de los que siempre se van a tener en consideración son los siguientes:

  • Nivel de ingresos
  • Estabilidad laboral
  • Posesión de otros bienes o patrimonio
  • Posibilidad de contar con un avalista
  • Historial de pagos (o impagos, en caso de haberlos habido)
  • Vinculación con el banco (si se tienen otros productos contratados)
  • Cantidad de dinero de la hipoteca en relación al nivel de ingresos
  • Profesión
  • Estado civil e hijos
  • Edad

¿Cómo se aplica el scoring en la valoración de un cliente?

Dependiendo de las características de cada cliente respecto a estos parámetros, se obtendrá una puntuación u otra en cada uno de ellos. Sumando todas las puntuaciones individuales, se obtendrá el scoring completo del cliente, que determinará si el banco da el visto bueno o no a la concesión de la hipoteca. Así como las condiciones en que se concede en caso afirmativo.

En este sentido, hay que entender que, una vez que se ha obtenido el scoring del cliente, este se compara con casos anteriores similares. Es decir, que el hecho de que el banco conceda o no una hipoteca a un cliente en particular va a depender, en gran medida, de la experiencia que el propio banco haya tenido con clientes similares en el pasado.

Por ejemplo, si en el pasado el banco ha tenido buenas experiencias (ha recuperado el dinero prestado sin problemas ni contratiempos) con clientes que eran funcionarios, este elemento sumará positivamente en el scoring. Sin embargo, si el banco ha tenido malas experiencias con clientes que trabajaban como autónomos, este elemento contabilizará negativamente en el scoring, o condicionará el tipo de hipoteca que se pueda conceder (por ejemplo, solo hipotecas específicas para autónomos). Y así sucesivamente con cada parámetro que se tenga en cuenta.

Es decir, la forma en que se aplica el scoring no depende únicamente de la puntuación de cada solicitante de una hipoteca, sino que el estudio se hace de forma comparativa con la experiencia anterior del banco con clientes que presentaban un perfil similar.

¿Qué puedes hacer para tener un buen scoring?

Si quieres mejorar las condiciones para pedir una hipoteca, lo mejor que puedes hacer es mejorar tu scoring. ¿Cómo? Intentando que los parámetros que el banco va a tener en cuenta en el estudio que te va a hacer sean lo más positivos posible.

En este sentido, si vas a pedir una hipoteca y estás pendiente de pasar de un contrato temporal a uno fijo, puede ser una buena idea esperar a tener firmado el contrato fijo para hacer la solicitud. Si vas a comprar una casa, asegúrate que el nivel de endeudamiento que suponga la hipoteca no supere el umbral de endeudamiento recomendado por los expertos, etc.

Es decir, ten en cuenta cada uno de los parámetros que el banco va a estudiar, e intenta adaptar tu perfil y el momento de la solicitud de la hipoteca de tal forma que el banco te perciba como un cliente seguro y que no presenta ningún (o muy pocos) riesgos de impago. De esta forma, puedes estar convencido de que la entidad dará el visto bueno a la operación y de que, además, podrás conseguir buenas condiciones en el préstamo.

Hay varias soluciones a este problema, si algunos quieren vender y otros no. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, pero el acuerdo debe ser total entre todas las partes, si solo uno de los herederos no está de acuerdo con los demás, no se puede hacer lo que diga la mayoría.

Si la persona fallecida ha dejado hecho testamento, la herencia acata lo que diga ese testamento. Pero si no, hay dos tipos de herederos, en proindiviso y por partes iguales.

El concepto proindiviso hace alusión a que una propiedad pertenece a varios propietarios, y si es a partes iguales, quiere decir que todos los propietarios tienen el mismo porcentaje sobre la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, puede vender su parte a otro comprador, aunque es algo complejo. También puede vender su parte a otro copropietario, e incluso renunciar de su parte en favor de los demás, es lo que se llama una extinción del condominio.


Soluciones al no acuerdo entre herederos de una vivienda

No se puede obligar a ninguna persona a vender su propiedad, pero tampoco se le puede obligar a estar en copropiedad, por tanto, para desatascar una situación de desacuerdo entre herederos de una vivienda, existe diferentes opciones.

Adjudicación a un solo heredero

Si una persona fallece, y ha dejado en herencia una vivienda a sus dos hijos, supongamos que uno quiere vender, y el otro no.

Para vender la casa a un tercero, es necesario que ambas partes estén de acuerdo, como no es el caso, el que no quiere vender, puede pagar a la otra parte lo que le corresponde y adquirir así la totalidad de la vivienda, como así se refleja en el artículo 1062 del Código Civil:
"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."

Aunque incluso así, la parte que quiere vender, puede negarse a recibir esa parte del heredero que no quiere vender, y tendría que solicitar una venta en subasta pública.

Acto de conciliación

Lo mejor es no tener que llegar a un procedimiento judicial, ya que incrementaría los costes, y asumir una conciliación con un conciliador que de fe de ello, como así se refleja en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:

"Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.

La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición."

Para este acto no es necesario un abogado, aunque nunca está de más para que nos pueda aconsejar en todo momento. El heredero que quiere vender, presenta una solicitud de conciliación, y se le notifica al que no quiere vender para que asista al Acto de conciliación.

A partir de aquí, pueden suceder tres cosas:

  • Ambas partes acuden al acto de conciliación y llegan a un acuerdo.
  • Ambas partes acuden, pero posteriormente una de las partes no cumple el acuerdo. En este caso, el heredero perjudicado, debe hacer una solicitud judicial.
  • Uno de los herederos no acude al acto, o simplemente no hay acuerdo. Entonces el heredero perjudicado puede iniciar acciones judiciales contra la otra parte.

Subasta pública voluntaria

Si ambas partes, al final, han llegado a un acuerdo y deciden vender la casa, puede pasar que no se pongan de acuerdo con el precio de venta de la misma.

En este caso, el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, dispone que los herederos puedan solicitar una subasta voluntaria de la vivienda:

"Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado"

Para la subasta, ambas partes deben estar de acuerdo. Para ello, deben presentar una solicitud en el Juzgado de Primera Instancia más cercano a la vivienda, y se subastará a partir de su valor de tasación, aunque los herederos tienen la última palabra para aceptar el valor total que de un postor.

Una vez celebrada la subasta, puede suceder:

  • Que se venda la casa al mejor postor si los herederos están de acuerdo con el valor aportado.
  • Que no se haya llegado al valor que los herederos estimaban y puedan decidir si aceptar o declinar la venta.

División judicial de la herencia de una vivienda

La última opción, si no han tenido éxito ninguna de las opciones, es ir por la vía judicial.

El heredero que quiere vender la vivienda, es quien debe iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común.

En estos casos, se suele dar una orden judicial en el que la vivienda se expone a una subasta, pero el valor lo impone un perito judicial, y los herederos no pueden disponer del valor de venta de la vivienda. Y sea cual sea el valor por el que la vivienda se venda finalmente, se reparte por partes iguales a cada heredero.

 

Preguntas frecuentes cuando no hay acuerdo entre herederos de una vivienda

¿Cómo se reparte el dinero?

Depende de quién compre:

  • Si compra un tercero, se reparte por partes iguales a cada heredero, salvo que haya un testamento que disponga otra cosa.
  • Si compra uno de los herederos, debe abonar la parte correspondiente a cada copropietario según el valor de tasación de la vivienda.

Si hay acuerdo, ¿Se puede vender la vivienda y repartir el dinero entre los herederos?

Claro que se puede, pero debe existir acuerdo entre todas las partes. Y debe ser expresado ante un mediador o notario, para que conste por escrito que todas las partes quieren vender. Una vez se venda la vivienda, efectivamente se reparte el dinero a partes iguales.

¿Puede vender un heredero su parte a un tercero?

Puede hacerlo. Pero siempre tiene que notificarlo tanto al comprador como al resto de copropietarios, ya que estos tienen prioridad sobre la compra de esa parte, y pueden reclamarla. Disponen de un mes para reclamar esa parte desde su notificación de venta.

Por eso es poco habitual que un heredero venda su parte a un tercero.

¿Es mejor vender a otro heredero o a un tercero?

En cuanto a beneficio económico es prácticamente lo mismo, pero fiscalmente, es mejor vender a otro heredero, ya que no hay que asumir el coste del cambio de titularidad.

¿Puede un heredero reclamar la totalidad de la vivienda?

Puede hacerlo, pero debe tener la conformidad del resto de herederos.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender su parte?

Los herederos que quieran vender, pueden hacerlo aunque uno no quiera. A veces se puede dar una solución, y es que se le de un alquiler pactado al heredero que no quiere vender.

Diferentes situaciones cotidianas de nuestras vidas puede llevarnos a querer obtener liquidez en la mayor brevedad posible. Ante la necesidad de agilizar éste proceso han nacido las Ibuyers. Compradores digitales que, gracias a diferentes herramientas basadas en algoritmos, hace que el proceso de compra y venta de una vivienda sea increíblemente rápido y sencillo. Las ibuyers son agencias que nos harán una oferta real por nuestros bienes inmuebles. Por lo que se tardaría muy poco en cerrar nuestras transacciones sin tener que visitar y negociar con futuros compradores. En España operan Kodit.io y Tiko. La primera te hará una oferta en menos de 48 para comprar el inmueble en efectivo y la segunda te hará su propuesta en 24 horas. Por lo que en tiempo record sabemos el precio de nuestro inmueble. Ventajas de las ibuyers:

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Pero ¿qué es exactamente?

 

Es un documento administrativo que recoge determinada información acerca de un inmueble como puede ser el grado de ventilación, el estado de las instalaciones de suministros, la iluminación, los metros útiles o la altura. Aunque también es cierto que los requisitos pueden variar de una Comunidad Autónoma a otra.

Actualmente sigue siendo obligatoria en algunas comunidades como Cataluña, Cantabria, Navarra, Murcia, La Rioja, Extremadura, Baleares, Canarias o Comunidad Valenciana, eso sí, cada una, con sus particularidades.

 

Tipos de cédulas de habitabilidad

 

Podemos diferenciar tres tipos de cédula de habitabilidad:

 

La de primera ocupación, que es entregada por el ayuntamiento correspondiente.

La de primera ocupación por rehabilitación, imprescindible si se han hecho reformas importantes.

La de segunda ocupación, de la que podemos decir que es como una renovación, puesto que el inmueble ya ha tenido una ocupación previa. Hay que tener en cuenta que las cédulas de habitabilidad también caducan, deben renovarse, por norma general, cada 15 años.

 

 

Por qué en Madrid no es necesaria

 

Más bien se ha sustituido por otros requisitos con los que se certifica y se garantiza que el inmueble es apto para ser habitado por personas como la licencia de primera ocupación y funcionamiento.

 

Con esta licencia la autoridad competente puede verificar que la construcción se ha llevado a cabo tal cual aparece en el proyecto de obra, así como que se han cumplido las normas urbanísticas existentes o que el inmueble cumple con las condiciones indispensables para su uso como residencial.

 

La licencia de primera ocupación y funcionamiento es necesaria en nuevas edificaciones o en aquellas más antiguas a las que se les haya realizado una reestructuración integral o de cierta importancia; también si se aumenta el número de viviendas de un edificio, si se modifica el uso de la edificación o si se realiza una reforma en un local comercial para convertirlo en vivienda.

 

Una diferencia importante con la cédula de habitabilidad es que solo se expide una vez, no necesita de su renovación cada 10 o 15 años.

 

Otros imprescindibles

 

Otras obligaciones son la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de la Evaluación del Edificio (IEE).

La ITE es obligatoria para edificios con más de 30 años y el IEE para aquellas viviendas colectivas con más de 50 años de antigüedad.

 

Ahora ya conoces algo más acerca de la cédula de habitabilidad y de lo que en Madrid la sustituye con el fin de garantizar en todo momento que las viviendas son un lugar seguro y adaptado para ser habitado por personas.

 

Si necesitas conocer más detalles sobre estos trámites y gestiones o buscas una vivienda a tu medida y que además cumpla con todos los requisitos de habitabilidad no dudes consultarnos en InmoFacil.com.

¿Cómo afecta al alquiler la Ley de Vivienda ?

La nueva Ley de Vivienda modifica algunas cuestiones del alquiler, como:

-En zonas tensionadas introduce prórrogas extraordinarias de carácter anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.

-Suspensiones en los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad.

-Actualización del  límite de la renta del 3% a partir de 2024.

¿Cuándo puedo desalojar al inquilino moroso con la nueva Ley de Vivienda?

Los tribunales podrán establecer plazos de suspensión del procedimiento de desahucio de 2 o 4 meses según sean personas físicas o jurídicas frente a 1 y 3 meses como se establecía con anterioridad.

Un desahucio autorizado supone la obligatoriedad de informar al inquilino y al propietario de la fecha y hora prevista para su realización.

En caso de personas en situación de vulnerabilidad es obligado también informar a las Administraciones públicas competentes en vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social, y a los responsables de brindar atención inmediata a personas en riesgo de exclusión social

En una demanda de desahucio el interesado debe proporcionar los siguientes datos:

-Si el inmueble es la residencia habitual del inquilino

-Si el propietario es un "gran tenedor"( ahora como mínimo teniendo más de 5 viviendas en zona tensionada)

-Si el demandante está en situación de vulnerabilidad económica.

-La acreditación de haber participado en un proceso de conciliación mediado por las administraciones públicas.

¿Qué hacer concretamente ante el impago?

Lo primero que decir es que debe actuarse con prontitud. La Ley permite que con tan solo un mes de impago, el propietario pueda resolver de pleno derecho la rescisión
del contrato de arrendamiento, lo cual supone la obligación de abandono del inmueble del inquilino moroso.

Antes de acudir a la vía legal es conveniente requerir el pago atrasado al inquilino vía burofax.

Seguidamente , si lo anterior no tiene efecto, se podría interponer una demanda de desahucio firmado por abogado y procurador.
El juzgado , si admite la demanda a trámite, notificará al inquilino el desahucio y su fecha, momento en que este deberá devolver las llaves y abandonar la vivienda.

También sería posible reclamar judicialmente las deudas contraídas del alquiler, y los intereses de demora por impago. No obstante, muchos morosos carecen de nóminas ni propiedades.

En caso de inquilino moroso sin contrato

Si el inquilino no tiene un contrato legal , ante un conflicto de impago, no tendremos un texto legal donde asentar las bases.

Para conseguir que el moroso abandone el hogar habrá que seguir el mismo procedimiento que se sigue cuando hay contrato.

Si el inquilino lleva a cabo actividades ilegales o molestas se le podrá avisar con solo 7 días de antelación del interés en que abandone el inmueble

¿Debe abandonar el inmueble un inquilino moroso con hijos?

La condición de tener hijos no afecta directamente al proceso de desahucio. El procedimiento en cualquier caso estaría condicionado por la posible situación de vulnerabilidad económica del inquilino que podría en cualquier caso retrasarse.

En resume: la nueva ley de la vivienda supone

Con la nueva Ley el inquilino que no paga está en situación de incumplimiento de contrato. El casero puede iniciar un procedimiento de recuperar cantidades adeudadas y conseguir el abandono de la propiedad, pero si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica el tribunal de justicia podría suspender el procedimiento entre 2 y 4 meses.

La tensión de precios en las grandes capitales por la Golden Visa, está provocando que los países europeos empiecen a ver con buenos ojos restricciones en el funcionamiento de las Golden Visa como se está produciendo Canadá.

Precios de la vivienda en Canadá

Los precios de la vivienda en Canadá han aumentado un 44% en los últimos dos años, en las grandes ciudades, provocando un problema real en la población gran parte de la cual se está quedando sin posibilidad de adquirir vivienda, para intentar disminuir esta tensión   el gobierno ha prohibido la venta de viviendas a extranjeros no residentes durante los próximos dos años.

En Europa también está bajo esta tensión en los precios de la vivienda en las capitales y  países como Grecia están endureciendo los requisitos para obtener el Golden Visa siendo Portugal la más extrema, al estar planteando seriamente su eliminación.

En España las Golden Visa no peligran, por estabilidad de precios y de compras

En España, los precios de la vivienda, aunque han subido, lo han hecho moderadamente y no se ha visto afectado por una petición masiva de Golden Visa, que no alcanzó ni las 6.000 peticiones durante 2022, por lo cual no existe una iniciativa política, ni social, para cambiar dichas condiciones.

El porcentaje de compras de viviendas de extranjeros, ronda del 8% al 13%, según el años y las condiciones económicas. La pandemia provocó una reducción durante dos años; pero en el 2022 se ha recuperado totalmente.  el porcentaje de las inversiones de extranjeros que compra en nuestro país es históricamente de un 15% y no se ha incrementado desde que se puso la Golden Visa

Bajada de ventas de viviendas y tensión de precios de alquiler en 2023

La subida de tipos y la inflación provocará que la demanda se desplace al alquiler, lo que tensionará aún más los precios de los alquileres, por lo que habrá una bajada del volumen de operaciones y una más que probable corrección a la baja del precio de la vivienda, lo que no tensionará los precios y se mantendrán las Golden Visa.

Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:

"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."

Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?

La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:

  1.  La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).
  • Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.

            Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.

            Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!

Jose Mª Mesa Márquez

Economista ? Asesor Fiscal

www.picossi.com

josemariamesa@picossi.com

En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.

Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío

Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan  alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.

El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.

Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación

En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.

"Las acciones que tenemos que adoptar dependen de en qué momento tomemos posesión de la vivienda. Tenemos treinta días para examinar el inmueble cuando lo deja el inquilino", explica César García, director de Acounsel Abogados.

Como norma general, es el momento de la entrega de llaves, una vez finalizado el contrato, cuando se descubren los desperfectos que hayan podido aparecer durante el alquiler. "Si tomamos posesión de la vivienda junto con el inquilino, debemos examinar la misma y ver en qué estado se encuentra. Si está en buenas condiciones, esperaremos el plazo de 30 días para devolverle la fianza", expone García. 

Sin embargo, si sospechamos que algo puede ir mal, debemos tomar todas las precauciones posibles. "Si el inquilino nos va a entregar la vivienda y suponemos que va a estar destrozada, es conveniente acudir con uno o varios testigos y hacer fotos de todos los desperfectos para posteriormente reclamarlos", apunta García.

Pero muchas veces, sobre todo si hay destrozos, el inquilino ya se ha ido para evitar una confrontación directa. Puede que le haya dejado las llaves a un vecino o que ni las devuelva. "En estos casos, que ocurren con mucha frecuencia, o después de la posesión de la vivienda judicialmente tras de un procedimiento por desahucio, hay que acudir con testigos y hacer fotos de todos los desperfectos. Lo suyo, en vez de testigos, sería acudir con un notario que levantará acta con fotos, pero supone un coste añadido", comenta el abogado.

Si efectivamente el inquilino ha destrozado la casa, no hay que esperar mucho para actuar, ya que hay que justificar y relacionar que los daños producidos en la vivienda han sido ocasionados por él. El plazo no debería superar los dos meses desde la finalización del contrato.

"Judicialmente, le podemos reclamar por dos caminos; por la vía civil, en reclamación de los daños ocasionados, y por la vía penal, mediante la denuncia o querella por un delito de daños", explica César García.

Para reclamarle los gastos de los desperfectos, si la fianza no es suficiente para repararlos, tendrás que comunicarle a tu inquilino la situación. Siempre, el primer paso debe ser intentar solucionarlo por la vía amistosa. Para ello, lo mejor es el burofax, ya que deja constancia fehaciente. Si se niega, habrá que interponer una reclamación judicial.

Seguro de hogar para inquilinos

Algunos seguros de hogar ofrecen garantías para las viviendas alquiladas y cubren los desperfectos producidos durante el negocio de arrendamiento. Contratar uno puede ser crucial para este tipo de situaciones. Además, la reclamación será más sencilla, ya que ellos se encargarán de la mayor parte del proceso.

Si el inquilino se declara insolvente, aunque ganes el juicio, no podrá pagar los destrozos que te ha ocasionado. Sin embargo, si tienes la casa asegurada, la compañía, dependiendo de la situación, se hará cargo de los desperfectos o de parte, ya que suelen cubrir alrededor de 3.000 euros de indemnización.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para reclamar los daños?

Tiene un mes desde la finalización del contrato para inspeccionar la vivienda a fondo. Si hay que presentar una reclamación por daños, no se deben superar los dos meses, porque la vinculación entre los destrozos y el inquilino será más evidente.

¿Qué daños se pueden reclamar?

El propietario podrá reclamar aquellos daños evidentes causados por el inquilino que no han surgido por el uso y disfrute de la vivienda o por el deterioro natural de la misma.

¿Qué hay que hacer en esta situación?

Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.

Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.

 La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.

Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.

En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.

El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.

Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.

Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.

Futuros cambios de la LAU          

El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.

Posibles cambios;

  • Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
  • Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
  • Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.

El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años". 

La diferencia radica  en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.

Pasos a seguir ante esta situación;

  • Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
  • En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
  • Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
  • En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su viviendaEsto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial. 

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

En el momento en el que el dueño de una vivienda decide alquilarla, aparece el miedo a que el inquilino comienza a no abonar el alquiler de la vivienda. Para ello, detallaremos qué medidas tomar para desahuciar de forma sencilla y rápida al arrendatario moroso.

¿Cuándo se considera un arrendatario como moroso?

Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo.

¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio.

Acciones a tomar en caso de morosidad

En primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados.

En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario.

¿Qué hacer antes de interponer la demanda?

Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado.

Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:

  • Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
  • Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
  • Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.

Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.

Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.

¿Puede oponerse el inquilino?

Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:

  • Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
  • O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.

Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.

Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.

Momento del desahucio

Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino.

Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.

Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.

Plazo mínimo de desahucio

Los desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo.

Medidas para prevenir la morosidad

Para evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos.

Hacienda, notaría y registro

- El 8% del precio de compra, seria el impuesto de transmisiones patrimoniales (Hacienda).

- En notaría tendriamos que pagar las copias simples que realice el notario..

- Los gastos del registro.


Hipoteca

Si se va a  pedir una hipoteca, habrán unos gastos añadidos, que serían:

- 1,5% de impuesto de actos juridicos documentados, de la responsabilidad hipotecaria. (hacienda).

- Gastos de registro.

- Gastos de notaría de la hipoteca.

- Comprobar si la hipoteca tiene gastos de apertura, aunque ya están desapareciendo.

- Añadir a estos gastos la gestoría, que en este caso vamos a pagar doble gestoría, por la compra y por la hipoteca.

Por lo tanto podríamos resumir los gastos del comprador en el 11,5% del precio de la compra aproximadamente si pedimos hipoteca, y si no pedimos hipoteca, los gastos serian aproximadamente el 8,5% del precio final de compra.


Si tienes alguna duda estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso  en INMOBILIARIAX  en POBLACIONX.

Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.

Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.

Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas

Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.

Ubicación: principal indicador de servicios

Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.

Tipología: ¿exterior vs interior?

El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio

La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.

Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.

No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.

¿Obra nueva o segunda mano?

Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por mde las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.

La importancia de la altura

Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica.  El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.

Eficiencia Energética, un valor en alza

En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.

La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.

Orientación al sur, más luminosa

Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.

El exterior como epicentro del hogar

Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.

En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.

Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?

La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.

Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.

Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.

Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).

La tasación, algo más que el valor de un inmueble

Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.

La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).

Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.

Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace

Colaborador:

www.tinsa.es

ACCESO NOTICIA COMPLETA

API y Fiabci presentaron un informe del Colegio de registradores en el que se muestra que la compra de viviendas por extranjeros representó el 11,32% del total lo que supone una disminución de 1,13 puntos porcentuales aunque los datos mostraron una recuperación a partir de la segunda mitad del año.

Los británicos como siempre encabezan el ranking en compra de vivienda en España con 6.043 viviendas en 2020, lo que supuso un 13,05% del total. Seguidamente y en segunda posición se encuentran los franceses con 3.777 viviendas y en tercer lugar se encuentran los alemanes con 3.589 viviendas adquiridas en 2020.

Le siguen marroquíes y belgas que representan un 6% de la cuota de mercado. Finalmente el CEO de Gamerin ha concluido que "predominan nacionalidades que se fijan en el mercado residencial español con fines turísticos".

Respecto al precio, los suecos son los que más caro compraron en 2020, 5.322 euros m2, seguido de alemanes 4.668 euros m2  y noruegos 4.662 euros m.

En términos generales el precio de compra vivienda por extranjeros fue de 1.791 euros mcon incremento ascendente del 3,6%.

Por comunidades Autónomas

En la Comunidad Valenciana se compró el mayor número de viviendas por extranjeros en el último año, un total de 13.493 unidades (-30,3%), seguido de Andalucía con 9.443 viviendas (-22,7%) y Cataluña con 7.748 unidades (-20.7%), siendo siete las comunidades autónomas cuyas compras estuvieron por debajo de las 300 viviendas.

En segundo lugar nos encontramos con baleares esta fue la que registró una mayor cuota de mercado extranjero con un 29,64%, ocupando la quinta posición con 3.146 viviendas.

Otra de las autonomías como Alicante encabezó también una importante demanda con más de un 36% de viviendas adquiridas. Otras de las provincias que despertaron también interés fueron Baleares, Málaga, Tenerife y Gerona.

Respecto a las Hipotecas

El número de hipotecas formalizadas por extranjeros superó las 19.000 en 2020, registrando un descenso con respecto a 2019 del 17,8%, año en el que se alcanzó el máximo histórico de 23.342 hipotecas. Este número de hipotecas supone el 5,63% del total dejando claro la menor necesidad de financiación por parte de los extranjeros para la adquisición de residencias.

Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades han correspondido a alemanes 245.775 euros, suecos 229.907 euros, holandeses 191.015 euros, británicos 190.644 euros, franceses 181.107 euros y noruegos 174.815 euros.

En la última crisis inmobiliaria, al acelerarse las operaciones de compraventa simultáneamente fueron subiendo los precios. Es lo que suele pasar; el precio de la vivienda suele ir pegado a las variaciones del mercado. Sin embargo en la actualidad parece que está siendo diferente. Las subidas de los tipos del BCE no consiguen frenar la subida de precios y las operaciones de compraventa cada vez son menores. Los compradores esperan a que bajen los precios (hay una demanda latente) pero los precios no bajan.

El precio de la vivienda en la primera mitad de 2023  han subido un 3,5%, según el INE. Lo único que ha conseguido el BCE en España es que los precios no escalen tanto como en 2022, cuando el encarecimiento fue del 7,4% interanual, su mayor revalorización desde 2007, justo antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria hace 15 años. La tendencia alcista de los precios  desde 2014 , parece no tener tope y solo se aprecia una suave desaceleración desde 2022  aparentemente incomprensible.

En algunos países europeos la situación del mercado es muy diferente  y los precios muestran una clara tendencia a la baja. En Suecia por ejemplo el valor de la vivienda cayó un 12% interanual  y las operaciones disminuyeron un 11%. En Alemania el ajuste de los precios de la vivienda  es de un 10% interanual .

Desajuste oferta/demanda de vivienda y obra nueva/segunda mano

El vicepresidente y head de Living en España de CBRE, Javier Kindelan opina que la clave del poco efecto de la inflación, y el deterioro macroeconómico sobre los precios es el desequilibrio oferta-demanda que padecemos. Se está produciendo la mitad de obra nueva que las 180.000 viviendas que las familias necesitan. Se crean el doble de nuevos hogares que los que se generan , Un acentuado desajuste de la 2º mano ante la escasez de vivienda nueva.

Si analizamos los datos de obra nueva y segunda mano las transacciones en obra nueva se mantienen mientras, se producen caídas en la segunda mano. Estas últimas arrastran la cifra total de compraventas, que serán un 24% inferiores cuando cierre 2023. Esto hace prever un encarecimiento de la vivienda del 1,1% para el ejercicio en curso. Sin embargo los inmuebles a estrenar se encarecerán un 5,2% y, los ya usados, apenas repuntarán un 0,6%

Hay pues una bipolarización; una parte de la oferta está muy tensionada (obra nueva) y, la otra, más ajustada, permitiendo incluso que haya capacidad de negociación entre compradores y vendedores.

Adquisiciones de vivienda en metálico

Además de estas características peculiares de nuestro parque de viviendas hay una tendencia del mercado que tampoco ayuda a que bajen los precios que es el aumento de las viviendas adquiridas sin hipoteca. En Junio, solo el 56% de las ventas fueron con hipotecas según  los datos del Consejo General del Notariado. Algunos de los factores causantes de esta tendencia son el aumento de viviendas compradas por extranjeros o el aumento del interés por alquiler de los últimos tiempos que hace que se compren viviendas directamente para este fin.

Viviendas bloqueadas sin vender

En España existen cerca de 500000 viviendas  vacías que llevan años sin venderse y que podrían ayudar a cerrar el desajuste oferta ?demanda. Pero la realidad es que están muy al margen del mercado. Se hallan en zonas en las que se construyó en plena burbuja inmobiliaria , en las que no se genera una demanda suficiente y la población no va a crecer. Con el tiempo además van quedándose obsoletas y son más difíciles de vender.

En el momento de contratar una hipoteca, los usuarios se cuestionan si sería conveniente amortizar el préstamo hipotecario con los ahorros disponibles o, por el contrario, invertirlos.

¿Qué hacer con los ahorros?

Después de haber adquirido una hipoteca, si mantenemos el dinero en nuestra entidad financiera, no obtenemos ninguna rentabilidad. Por ello, es recomendable darle un uso para convertir nuestros ahorros en un recurso rentable.

En primer lugar, se suele hacer uso de los primeros ahorros que obtenemos para adquirir una vivienda. Más adelante, conseguiremos nuevos ahorros que no necesitaremos, por lo que podemos darle un uso.

Podemos hacerlo de dos formas: exprimiendo la máxima rentabilidad posible de ellos o para suprimir la deuda que tengamos. Respecto a esto último, debemos amortizar el préstamo hipotecario o aquellas deudas pendientes. Por el contrario, para obtener rentabilidad, tenemos que invertir nuestros ahorros para sacar más beneficios económicos de ellos, por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en otros productos financieros.

Cabe destacar que a la hora de invertir, existen las mismas opciones de sacar beneficios como de sufrir pérdidas económicas. Por este motivo, si invertimos, debemos hacerlo con un dinero que no necesitemos.

Aspectos positivos de la amortización

Si nos decantamos por amortizar el préstamo hipotecario, la mayor ventaja reside en la disminución de nuestro endeudamiento, ya sea parcialmente o al completo, lo que provocaría el fin de la hipoteca.

Para amortizarlo, lo podemos realizar desde dos maneras:

  • Amortizar capital: Este aspecto hace referencia a cuando utilizamos los ahorros para disminuir nuestra deuda con la entidad bancaria sin estipular un plazo temporal en el que devolveremos el dinero restante. Esto provoca que la tasa mensual que abonamos a la entidad bancaria disminuye, pero esta cuota nueva continuará el mismo tiempo establecido previamente a llevar a cabo la amortización.
  • Amortizar tiempo: En este caso, utilizamos los ahorros para disminuir el tiempo en el que tendremos que seguir abonando los préstamos aportados por el banco. Las tasas que abonemos mensualmente serán las mismas, pero el fin de estos cobros estará más próximo.

Invertir para rentabilizar

En cuanto a la inversión, la ventaja más importante es adquirir beneficios económicos al invertir nuestros ahorros.

Condiciones generales a tener en cuenta

Para decantarse por una de las dos acciones, hay que considerar todos los aspectos que rodean tanto a la inversión como a la amortización. Una vez hayamos estudiado las ventajas e inconvenientes de ambos procesos, concluiremos que opción es la más atractiva acorde a nuestras necesidades.

Hay una serie de aspectos generales que pueden llegar a facilitar la toma de decisión:

  • Se debe tener en cuenta el perfil financiero del usuario para conocer si le conviene invertir o amortizar. Si se posee un carácter más conservador, lo ideal sería decantarse por la amortización. Si, por el contrario, asumimos riesgos, se recomienda arriesgarse a invertir los ahorros.
  • Analizar la economía familiar y la situación de nuestras finanzas. Para aquellas personas que tienen dificultades para llegar a fin de mes, deben destinar sus ahorros a reducir la deuda con la entidad bancaria con el objetivo de abonar menos dinero en cada cuota para poder llegar a fin de mes con mayor facilidad.
  • El nivel de endeudamiento del usuario. Si tenemos una alta tasa de endeudamiento, hay que priorizar la amortización antes que la inversión.
  • Observar si necesitamos liquidez a corto y medio plazo. Independientemente de si optamos por la inversión o la amortización, no podremos acudir a ese dinero ya gastado. Por este motivo, si esperamos necesitar dinero en un corto o medio plazo, lo ideal sería guardar la cuantía económica que necesitaremos.

El mejor momento para amortizar

Otro de los aspectos que tenemos en cuenta cuando nos decantemos por la amortización es el momento en el que lo vayamos a realizar.

Lo más recomendable es llevarlo a cabo al comienzo del préstamo, ya que los préstamos hipotecarios en España se rigen por el sistema francés de amortización.

Este sistema está compuesto por una primera parte donde se cobra más intereses y una segunda parte donde se paga más capital. Por ello, si amortizamos la hipoteca en la primera etapa, conseguiremos reducir la cifra de intereses en comparación a hacerlo en la última etapa.

Beneficios de amortizar tiempo o capital

En la decisión de si preferir amortizar tiempo o capital, las necesidades del cliente toman el protagonismo. Si amortizamos capital, abonaremos cantidades económicas más reducidas, pero durante el mismo tiempo previsto. Esta es una opción atractiva para aquellos usuarios que quieran reducir su deuda y llegar a fin de mes con mayor facilidad.

Si, por otro lado, preferimos amortizar tiempo, las cuotas se mantendrán intactas, pero se reducirá el tiempo en el que tendremos que seguir abonándolas. Esta opción está más dirigida a aquellas personas que quieran ahorrar en forma de intereses a largo plazo o que prefieran deshacerse lo antes posible de su deuda con la entidad bancaria.

Ignacio Morales.
Economista - ICADE

La tercería de dominio es un incidente se suele darse en el procedimiento de ejecución forzosa o provisional. Para que se dé es imprescindible que exista resolución ejecutiva en sentencia firme y falta de cumplimiento voluntario por quien haya sido condenado. No podrá ponerse en marcha si la propiedad ha sido embargada o subastada.

El tercero es el que está legitimado para interponer este tipo de demanda. El artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce que está legitimado "quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo" (artículo 595.1), así como a "quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado" (artículo 595.2).

La interposición de demanda de tercería solicitará el alzamiento de la traba sobre el inmueble por lo que el embargo afectado quede sin efecto.

Requisitos:

  • Es imprescindible que se aporte una prueba por escrito con el fundamento de su pretensión art. 595.3.
  • Un título que acredite que el tercerista es propietario del bien.
  • Aportación de pruebas, escrito dirigido al órgano que esté tramitando el procedimiento de apremio. Si dicho escrito no reúne los requisitos para la tramitación le requerirá para que subsane su falta con un plazo de diez días. Si se cumple los requisitos se admitirá a trámite.

Admitido a trámite el recurso puede que la demanda no sea estimada por lo que continuaría el embargo y realización forzosa del bien de manera que no se podrá impedir que el bien embargado llegue a subasta.

Si por el contrario la demanda de tercería es estimada se determinará el levantamiento del embargo acordado sobre los bienes o derechos objeto de la reclamación.

¿Qué es la aerotermia y cómo funciona?

Los sistemas de aerotermia funcionan con unas bombas de calor que extraen la energía ambiental contenida en el aire mediante un ciclo termodinámico. Con esto, se consigue aportar a la vivienda calefacción en invierno, refrigeración en verano e, incluso, agua caliente sanitaria durante todo el año, lo que supone un ahorro considerable en la factura de la luz.

Se trata de un sistema de obtención de energía sostenible que reduce la huella de carbono, mitiga el impacto ambiental y que consigue calentar un edificio, un negocio o una casa en invierno y enfriarlo en verano. 

Beneficios de la aerotermia en tu vivienda

Las ventajas más relevantes de las viviendas con aerotermia, son:

  • Eficiencia: consume menos energía que un sistema de calefacción convencional
  • No precisa mucho mantenimiento
  • Es una energía limpia, renovable y sostenible
  • Un sistema de energía más seguro que la caldera
  • Puedes enfriar y calentar tu casa con un único equipo
  • Ahorro económico considerable.

    ¿Cuánto gasta una casa con aerotermia?

    Respecto al coste de un equipo en funcionamiento, poniendo un ejemplo, las bombas de calor pueden consumir 1 kWh de electricidad mientras aportan a la vivienda 4 kWh de energía. Es decir, solo pagas con su funcionamiento el 25% de toda la energía que la instalación de aerotermia.

    Dependiendo del equipo de aerotermia y su calificación energética, siempre ahorra más que otras opciones, como el gas. Por ejemplo, con un equipo de aerotermia con un rendimiento de 4,5, se aportan 4,5 kW de potencia calorífica a la vivienda por cada kW consumido de electricidad. Es decir, el 78% de la energía que se brinda a la casa es gratis.

    ¿Cuándo es rentable la aerotermia en la vivienda?

    A la larga, la aerotermia siempre es rentable, ya que extrae energía de un recurso ilimitado (aire) y ahorra enormemente respecto a otras fuentes de energía. Sin embargo, requiere una inversión elevada para su puesta en funcionamiento. Se estima que se amortiza en un plazo de entre 8 y 12 años.

    El precio de su instalación en una vivienda o en un edificio, depende del equipo que se quiera instalar y de los requisitos del inmueble. De media, el precio oscila entre los 8.000 y 24.000 euros. No obstante, existen subvenciones para conseguir abaratar el precio. 

    ¿Cuánto años dura la aerotermia?

    Las instalaciones de aerotermia tienen una vida útil aproximada entre 25 y 45 años, siempre que se lleve a cabo su mantenimiento correspondiente.

    ¿Cuál es la diferencia entre bomba de calor y aerotermia?

    Los sistemas de aerotermia funcionan con bombas de calor, pero pueden haber bombas de calor sin aerotermia. La diferencia principal radica en que la bomba de calor extrae energía medioambiental (aire, tierra o agua), mientras que la aerotermia la obtiene del aire.

    Usa nuestra calculadora solar de autoconsumo para saber cuánto puedes ahorrar instalando paneles solares en el tejado de tu casa.

El condominio en general y el condominio inmobiliario en particular, es aquel concepto que hace referencia al momento en el que la propiedad de un objeto, inmueble o de un derecho pertenece pro indiviso a más de una persona. El condominio inmobiliario se regula en primera instancia por el acuerdo al que hayan llegado las personas implicadas al obtener el bien y en caso de no existir un pacto, por lo que dictamine el Código Civil.

En cambio, existen comunidades de bienes que están reguladas por disposiciones especiales como la comunidad de pastos, la comunidad de gananciales o la comunidad hereditaria.

Extinción del proindiviso o condominio de inmuebles

En caso de que un inmueble esté en manos de varias personas, ninguna de estas se encuentra obligada a continuar la comunidad o el condominio. De esta forma, la persona interesada en abandonarlo, podrá comenzar el proceso para dividir el objeto común.

Además, se ofrece la opción a los copropietarios de llegar a un acuerdo de indivisión por un plazo específico que no supere los 10 años renovables.

Por otro lado, también está la posibilidad de llevar a cabo la extinción del proindiviso sin contar con la aprobación del resto. En caso de que los copropietarios o uno de ellos no consigan acordar nada, el procedimiento judicial de extinción podrá empezar.

¿Cuándo se realiza la extinción del condominio inmobiliario?

Los cotitulares tienen el derecho de proceder a la extinción del condominio inmobiliario siempre y cuando siga existiendo la comunidad de bienes.

Objeto divisible o indivisible

En cuanto a la extinción del caso de proindiviso, la legislación dictamina que hay dos opciones de división del objeto común, dependiendo de si dicho objeto es indivisible o divisible.

Si se trata de fincas o inmuebles, cuando se realice la división esto puede conllevar a pérdidas económicas de la vivienda o simplemente su imposibilidad por las causas específicas del bien inmueble.

  • Se procede a la división material del objeto en el momento en que el objeto sea divisible, habilitando la opción de aportar un porcentaje a cada cotitular.
  • Se procede a la división económica en el momento en que el objeto sea indivisible tanto jurídica como físicamente o sea inservible para el uso destinado o por desmerecer su valor. Esta división se realiza a través de la venta y el reparto del coste según la cuota de propiedad de cada cotitular.

División económica del condominio de un inmueble

Cuando ha sido imposible la división material del inmueble, entraremos en la división económica del mismo, donde nos podremos encontrar con dos opciones:

  • Acuerdo cotitulares: Si todos los cotitulares dan su consentimiento, se aportará el total del bien a solo un copropietario, el cual se encargará de cobrar el coste correspondiente al resto de los cotitulares dependiendo de sus cuotas.
  • Desacuerdo cotitulares: Si no llegan a un acuerdo, el bien será vendido en subasta pública y el precio se dividirá según las cuotas entre los propietarios.

Por otro lado, existe la posibilidad de que un bien se pueda dividir físicamente, pero jurídicamente no. A este caso se le denomina la indivisibilidad jurídica. Tendrá lugar cuando se proceda a la división y el objeto pase a ser inservible en el uso destinado o cuando exista un gasto considerable o un desmerecimiento.

Otro caso sería cuando se divide un bien en los porcentajes requeridos, el valor de todos los porcentajes no llegue al total del objeto común sin dividir.

¿Cómo se divide el proindiviso o condominio sobre un inmueble?

Para dividir el objeto común, hay tres caminos:

  • Que los copropietarios lleguen a un acuerdo. Para que se dé el acuerdo, debe existir unanimidad entre todos, así como una formalización del acuerdo a través del contrato divisorio.
  • Concurso de árbitros o amigables componedores. Estos serán seleccionados por los cotitulares y pertenecerán a las partes con arreglo a las tasas pertenecientes a cada cotitular.
  • El camino judicial. Se establece la acción de división para comenzar el proceso para dividir el objeto común

Según el origen, la extinción de proindiviso posee unas características u otras.

De esta forma, el proceso puede ser de división judicial, división de cosa común o de condominio.

Proceso para dividir el inmueble común

Los copropietarios tienen la oportunidad, tal y como expone el Código Civil, de exigir la división del objeto común, la acción de división o actio communi dividendo.

Cabe destacar que el derecho de exigir la división de un objeto no se extingue por no haberlo solicitado en un plazo concreto, sino que desde el origen de la comunidad automáticamente se le concede tal facultad de forma permanente.

A través de la división, finaliza la indivisión del objeto para proceder a conceder a un copropietario la propiedad de un porcentaje del objeto o en caso de ser indivisible jurídica o físicamente, se ofrecerá la cuota proporcional del precio que se obtendría en caso de venta. Este procedimiento de división es un proceso declarativo que deberá pasar por los trámites del juicio verbal dependiendo de la cantidad.

Será necesario que se ejecute un auto para que el objeto pase a estar en subasta pública. Esta ejecución tendrá que ser desarrollada acorde a la normativa referente a la división de la herencia.

Tras la subasta, se concederá el objeto según lo que estipula la legislación de subasta incluida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿Es obligatorio la contraprestación en la extinción de condominio inmobiliario?

No es necesario que haya una contraprestación económica. En suma, esta contraprestación no está obligada a ser dinero, sino que se puede ofrecer de diferentes métodos.

Fiscalidad en la extinción de condominio inmobiliario

En normas generales, la persona que aporte su parte del condominio, podrá recibir una compensación no obligatoria.

Si es económica y se obtiene una cuantía superior al valor de su parte, esta contraprestación tendrá que ser tributada en el IRPF por aumento del patrimonio. Si no es el caso, se tributará por los Actos Jurídicos Documentados, que según el territorio autonómico oscilará entre el 0,5% y el 1% sobre el valor de los objetos adjudicados.

El valor del inmueble corresponderá con el que posee en la fecha de la extinción. En esta ocasión, la Comunidad Autónoma también será la que dictamine la variación del impuesto. El responsable del cobro del tributo es el usuario que se apropie del inmueble.

Ya que no es considerado como transmisión patrimonial la persona que aporta la propiedad, no tendrá que declarar la plusvalía municipal. Este impuesto será satisfecho en futuras transmisiones del inmueble. Si durante la extinción, la tasa de titularidad corresponde con la adjudicación no causará ni un aumento ni una disminución de la renta, es decir, no habrá que cobrar el impuesto sobre Renta de las Personas Físicas. Por el contrario, en caso de exceso de adjudicación, sí nos encontraríamos ante un aumento del patrimonio.

Extinción de la comunidad con hipoteca vinculada al inmueble

El caso más común es que el inmueble esté vinculado a un préstamo hipotecario. A la entidad financiera no le afecta que un cotitular conceda su parte a otro copropietario.

En este caso de extinción con hipoteca, lo recomendable es acordar junto al banco, previamente a dar comienzo al proceso de extinción de condominio.

 ¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?

El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.

Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.

Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:

  • Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
  • Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.

Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?

El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.

La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.

Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.

El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.

Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.

Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.

En principio lo que dice el contrato de alquiler

El contrato puede establecer que el propietario pueda interponer demanda ante cualquier retraso en el pago (Un solo día de retraso permite las intervenciones judiciales) o ante un retraso en el pago de un número concreto de mensualidades (en este caso el propietario deberá respetar ese intervalo de tiempo para tomar medidas legales)

Siguiente paso: lo que dice  la ley

Bien, el artículo 27.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) dice que «?el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».

La ley permite por tanto poner una demanda de desahucio en caso de que un inquilino incumpla su obligación de pago.

El incumplimiento de la obligación de pago para la Ley es cuando pasa el plazo de pago (normalmente del 1 al 5 o del 1 al 7) y el inquilino no ha abonado la renta.

La demanda de desahucio por impagos de la renta

Una vez sobrepasado el plazo de pago que diga el contrato o marque la Ley el propietario podrá poner una demanda de desahucio . Solicitará al juez una orden para finalizar el contrato y desahuciar al inquilino.

Tendremos en cuenta la enervación

La enervación es el derecho a parar el desahucio que tiene el inquilino si paga toda la deuda.

Puede darse el caso, en impagos de poca cantidad que el inquilino, pague su deuda y se paralice el deshaucio, con lo cual el inquilino no abandonaría la vivienda como sería lo deseable para el propietario. Una posible solución ante esto sería enviar un burofax de requerimiento de pago al inquilino reclamando la deuda y esperar que el inquilino no la abone en un plazo de 30 días. Tras ese periodo el inquilino no podrá enervar.

Aunque deudas pequeñas es fácil que el inquilino enerve y parecería no conveniente el envío del burofax, en realidad es conveniente su envío para podern ser utilizado en juicio como prueba justificatoria de la advertencia.

En la demanda es conveniente poner que el inquilino no puede enervar aunque el juez después dictaminará lo contrario. Si ha enervado será condenado al pago de las costas del juicio y además no podrá enervar en el futuro, pudiendo ya interponerse demanda de desahucio definitiva.

La OCU manifiesta que la Ley de la vivienda prohíbe efectuar el pago del alquiler con dinero en metálico, lo cual para los consumidores puede resultar una  medida "discriminatoria" y "atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor" y detalla que esta  Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que utiliza su Disposición final primera, como técnica legislativa que favorece cierta oscuridad, para modificar el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a fin de obligar al pago de la renta a través de "medios electrónicos", de manera excepcional, permite el pago en metálico, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a los citados medios electrónicos de pago.

Controversia entre la nueva Ley de la Vivienda y los consumidores (OCU)

La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios modificó el año pasado su artículo 47, para contemplar como infracción la "negativa a aceptar el pago en efectivo como medio de pago dentro de los límites establecidos por la normativa tributaria y de prevención y lucha contra el fraude fiscal Según la OCU las modificaciones en la Ley de la vivienda a este respecto entran en claro conflicto con lo citado.

Asimismo, también entraría en conflicto con el Código Civil que permite en su artículo 1170 el pago de las deudas con la moneda de curso legal, así como el Tratado Fundacional de la Unión Europea, que establece que la moneda de curso legal de todos los Estados miembros es el euro, y como tal lleva implícita su capacidad para satisfacer deudas.

"La normativa atenta contra la libertad del consumidor"

Para la OCU, esta normativa de la Ley de la vivienda que supuestamente  aboga a la protección, la accesibilidad y la no discriminación, "atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor", no habiendo razones de interés público que justifiquen la misma, pues el efectivo tiene una inmediatez y disponibilidad de la que no goza la tecnología, frente a cortes del sistema eléctrico o telefónico-datos, o los fallos de las propias plataformas y sistemas de pagos, y está menos expuesto a las estafas digitales como el phishing.

Según la entidad de los consumidores, esta medida discrimina a las personas en una situación más vulnerable y con menor capacidad digital, por lo que OCU ha advertido que podría discriminar a 1.400.000 personas que se encuentran en riesgo de exclusión financiera.

El dinero metálico sigue a la cabeza en las formas de pago

Un estudio del Banco de España revela que el 82% de la población española está en contra de la desaparición del dinero en metálico que, de hecho, sigue siendo el medio de pago más utilizado en nuestro país (99%), seguido de las tarjetas de crédito/débito (86%). La OCU  comenta que el efectivo es el medio que goza de "mayor aceptación entre la población" y además  favorece la "inclusión financiera" de todos los consumidores, facilitando  un mayor control del gasto familiar y permitiendo no incurrir en gastos de mantenimiento de las cuentas corrientes, comisiones, etc.

Las materias primas que más afectan al sector de la construcción son el cobre, el aluminio y el petróleo, que han registrado una subida realmente fuerte. El crudo se ha elevado en un 52%, el aluminio está en máximos de los últimos tres años al crecer un 31% y el cobre se ha revalorizado un 26,9%. "Esto está provocado por la paralización que hubo el año pasado a nivel mundial, que ha hecho que se haya ido tirando de inventario y, al mismo tiempo, los inventarios han disminuido mucho", explica el analista de Investing.com, José María Lerma. "Tampoco hay que olvidarse de la escasez que hay en el mercado, que se ha profundizado aún más por el reabastecimiento que está realizando China para satisfacer la demanda interna", añade.

Se han elevado los costes para construir una vivienda. Las compañías se ven muy perjudicadas por este aumento de los precios. Se prevén más subidas en el segundo semestre.

Este aumento de los precios se traslada a las compañías constructoras en un primer momento, ya que todavía no se ha notado el impacto en el precio final de las viviendas. Los márgenes de beneficio en la construcción son bajos y, de media, se sitúan alrededor del 3%. "Los materiales representan alrededor del 40% de los costes totales de un proyecto, por lo que un aumento tan significativo de los precios de las materias primas absorbe todo ese margen de beneficio o, al menos, una gran parte", aseguran desde la Conferencia Nacional de la Construcción (CNC). Además, desde la organización explican que en los contratos privados el empresario puede trasladar parte o la totalidad de esa subida al cliente, sobre todo en los de menor duración. Sin embargo, en el caso de los contratos públicos esa posibilidad no existe y las empresas se ven más perjudicadas.

La clave para las compañías constructoras se encuentra en la estabilización de los precios en el corto y medio plazo, ya que de mantenerse la subida actual o incrementarse, estas empresas sufrirán y se verán obligadas a trasladar el aumento de los costes al cliente final. "Una vez que la actividad de las materias primas se vaya estabilizando esos inventarios se van a ir llenando y, por lo tanto, esa tensión de los precios que vemos ahora irá disminuyendo", comenta Lerma. Aun así, el analista prevé que en el segundo semestre la tensión en los precios continúe siendo alcista. "La estabilización y el retroceso de los precios no llegará hasta el primer trimestre o semestre del próximo año", asegura el experto.

Esta subida afecta al precio final de la vivienda, sobre todo a la de obra nueva. El alza en los costes de la construcción pasará de largo por la vivienda de segunda mano que se compra para reformar

Con este escenario, es normal preguntarse cómo puede afectar todo esto al precio final de las viviendas, especialmente a las de obra nueva y a los proyectos que se encuentren en desarrollo en estos momentos. Por el momento, "no hemos visto que los promotores estén repercutiendo este aumento en el precio final de la vivienda. La mayoría del aumento del precio la están absorbiendo los productores intermedios de materiales, que reciben las materias primas caras y las transforman para los constructores, y los propios constructores", explica Daniel Bermúdez, COO de Atlas Real Estate. Sin embargo, desde CNC ya apuntan que los costes de cimentación y estructura de las nuevas obras son los que están acusando más la subida de los precios, ya que se han producido incrementos que superan los dos dígitos durante los últimos doce meses.

Desde la organización explican que en el impacto medido a través del Índice de Precios de Viviendas (IPV), "se aprecia cómo el precio de la obra nueva ha sufrido un incremento del 2,3% durante los últimos doce meses mientras que el avance del precio de la segunda mano ha sido tres veces inferior y se ha situado en el 0,7%", comentan. La parte menos mala de este incremento de los precios se la están llevando las empresas que se dedican a las reformas de viviendas y aquellas casas que son compradas para ser reformadas posteriormente. Esta subida de los costes "no debe afectar, ya que se mueven por lógicas de precio diferentes. En todo caso, una reforma adecuada en términos de prestaciones incrementa sustancialmente el valor del inmueble, por lo que igualmente será rentable", explica Sebastián Molinero, secretario general de ANDIMAC.

El futuro pasa por la construcción industrializada, que es más eficiente, barata y consume menos materiales. También es esencial que exista una mayor flexibilidad por parte del Gobierno

En caso de que las tensiones continúen y los precios se mantengan en los niveles actuales, los constructores y compradores ya miran a alternativas como la construcción industrializada. Este tipo de construcción, en lugar de hacerse en el lugar donde se construye el edificio, se realiza en fábrica por piezas y posteriormente esas piezas se trasladan y se montan. "La ventaja que tiene este sistema es que consume menos materiales, es más eficiente y más barato, por lo que es una opción a largo plazo muy buena si los precios de las materias primas siguen creciendo", comenta Bermúdez, que explica que se ha aumentado notablemente el interés por esta modalidad.

Mientras, desde CNC aseguran que, si los precios de las materias primas no se frenan, hará que muchos proyectos no sean rentables, "por lo que una opción no deseada para nadie sería su abandono". La asociación ha pedido oficialmente al Gobierno que busque un mecanismo que reequilibre los contratos públicos y que tenga en cuenta el incremento de los precios, "puesto que está en juego la viabilidad de un número significativo de grandes obras", sostienen. Además, también aseguran que la escasez de varios productos puede supone un problema grande para que salgan adelante proyectos que ya están en desarrollo.

Colaborador:

www.pisos.com

En dicho recurso se "solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta letra b, al considerar que vulnera las competencias estatales en esta materia".

También ha manifestado que "no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional".

Una de las medidas de la ley del alquiler Catalán que ha generado más controversias ha sido ha sido la del control de las rentas en 60 municipios de más de 20.000 habitantes suponiendo un importante limite a los alquileres de los propietarios.

El Gobierno ha expuesto que no hay ilegalidad en las normas aplicadas en Cataluña  en materia de limitación de alquiler sino en las competencias que debe asumir el Estado y la Comunidad Autónoma en la gestión del derecho a la vivienda.

De hecho desde fuentes del Gobierno aclaran que la normativa incluirá incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios en zonas tensionadas. Dentro de dichos controles se encuentran los siguientes:

  • Obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.
  • La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
  • Cada administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler.

Contenido a destacar en el recurso ante el TC

Fundamentos de derecho;

  • El Consejo de Garantías Estatutarias del Parlamento Catalán estableció en su dictamen criterios relativos a la inconstitucionalidad de distintos preceptos de la ley impugnada.
  • El plazo para la interposición de la impugnación ante el Tribunal Constitucional finaliza el 21 de junio.
  • El Gobierno establece que el artículo 1 de la ley autonómica, que recoge como objeto de la ley "regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", vulnera la competencia estatal exclusiva sobre legislación civil, recogida en el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española.
  • También se vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
  • En los artículos 1, del 6 al 12, del 14 al 16 y en la disposición transitoria 1ª sevulnera la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales.
  • En los artículos 17 y 18 y en la Disposición Final 4ª letra b, se vulnera la competencia estatal sobre legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución).
  • El recurso fundamenta que estos son elementos esenciales de este tipo de arrendamientos, vulnerando la sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que determina, en base al artículo 149.1.8º de la Constitución Española, y que la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los elementos esenciales de competencia estatal.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.

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Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:

-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.

-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.

-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.

-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.

 

2 Método Dan-sha-ri

Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.

Hideko Yamashita

Las tres instancias para poner en práctica este método son:

?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.

  1. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
  2. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.

 

 3 Otros métodos de diferentes autoras

? María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.

Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.

 

? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.

Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:

"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."

 

? Adelaida Gómez: El orden no es magia.

Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."

 

Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

  • Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
  • Tu capacidad para asimilar el riesgo.
  • El plazo de amortización.
  • Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
  • Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

Con la llegada del calor y el verano, muchas personas piensan en la opción de comprar una piscina. Ahora bien, aunque se disponga del espacio, ¿es siempre posible? En este artículo explicamos qué licencias y requisitos se necesitan para construir una piscina.

¿Se necesita licencia para construir una piscina?

Para la mayoría de obras se requieren ciertas licencias y permisos. En el caso de la construcción de piscinas, sí que hace falta y es el ayuntamiento de donde se va a construir quien las concede.

Según la normativa vigente, del tipo de terreno donde se vaya a construir y de las características de la propia piscina, se podrá llevar a cabo o no. Cada ayuntamiento tiene sus propias normas. Cuestiones como los retranqueos o la separación respecto a las casas anexas inciden en la viabilidad del proyecto.

Dependiendo del tipo de piscina y su tamaño, se necesita permiso de obra mayor o de obra menor. Para piscinas de obra menor, aquellas de menos de 20 m2 y con una profundidad de hasta un metro, hay que presentar al ayuntamiento un dibujo de la parcela en el que aparezca reflejado donde se ubicará la piscina y un presupuesto estimado de la obra. El precio de la licencia será un 4% del presupuesto total.

Para piscinas de obra mayor, habrá que presentar un proyecto que cumpla la normativa vigente del municipio visado por un técnico. La licencia para una piscina de obra mayor cuesta alrededor del 6% del proyecto.

Además, habrá que solicitar permiso para ocupar la vía pública con la maquinaria y utensilios para la construcción y la licencia de gestión de residuos.

A modo de resumen, tanto si son piscinas de obra menor o mayor, habrá que solicitar permisos al ayuntamiento. Dependiendo del tamaño y complejidad, los requisitos varían, pero siempre hay que obtener licencia.

Permisos y licencias para construir una piscina

Para que el ayuntamiento otorgue la licencia para construir la piscina grande, habrá que presentar un proyecto técnico y de ejecución, pues es una obra mayor.

"Del mismo modo que son precisos en la construcción de vivienda, son necesarios un proyecto básico y un proyecto de ejecución para construir una piscina, aunque estos proyectos son más sencillos", comenta Cristóbal Anaya, director de Crisan Construcciones.

En el proyecto básico y de ejecución deberá aparecer:

  • Memoria descriptiva.
  • Memoria constructiva.
  • Cumplimiento del Código Técnico de Edificación (CTE).
  • Cálculo de estructura e instalaciones.
  • Información geotécnica del terreno.
  • Estudio de seguridad y salud.
  • Plan de control de calidad.
  • Gestión de residuos de la construcción.
  • Información geotécnica del terreno.

Pasos para construir una piscina

Paso 1: Estudio previo y anteproyecto

Antes de construir una piscina, hay que consultar la realidad urbanística del ayuntamiento y las capacidades de la parcela. Cuestiones como la separación con casas anexas o la profundidad de la piscina deben tenerse en cuenta para ver la viabilidad de la construcción. En este paso, se elabora un primer diseño y se estima el presupuesto.

Paso 2: Proyecto básico y de ejecución

En este paso se redacta el proyecto básico y de ejecución, que deberá contener lo anteriormente citado: memoria descriptiva, memoria constructiva; cumplimiento del CTE; cálculo de estructura e instalaciones, estudio de seguridad y salud, plan de control de calidad, estudio de gestión de residuos, información geotécnica del terreno, etc.

Paso 3: Elegir la constructora

Una vez definida la superficie, el diseño, los materiales, la técnica, etc., habrá que elegir la constructora que la haga realidad. Lo recomendable es preguntar a más de una y evaluar y comparar presupuestos.

Paso 4: Licencia, visado e impuestos

Para obtener los permisos y licencias y poder construir la piscina, hay que presentar al ayuntamiento el proyecto visado por un arquitecto o técnico. En este punto, habrá que abonar la tasa de la licencia urbanística y el Impuesto de Construcciones y Obras (ICIO). El tiempo de obtención de la licencia será de aproximadamente tres meses.

Paso 5: Obras 

Obtenida las licencias, se podrá comenzar la construcción de la piscina. Durante los trabajos es fundamental cumplir con los requisitos marcados en el estudio de seguridad y gestionar correctamente los residuos.

Paso 6: Finalización de la piscina

Una vez finalizadas las obras y se haya revisado que todo esté correcto, el arquitecto o el técnico emitirá el certificado de fin de obra.

Cuestiones a tener en cuenta antes de construir

Antes de construir una piscina, hay que tener en cuenta una serie de cuestiones para valorar qué tipo construir, los costes y qué permite la parcela. A modo de resumen, estos son los puntos clave:

  • Tipología de terreno: No todos los terrenos son aptos para construir una piscina o permiten unas de determinado tipo y tamaño. 
  • Superficie de la piscina: El tamaño perfecto de la piscina depende de los que busques y de lo que te permita el terreno.
  • Tipo de piscina: En el mercado, hay diferentes tipos de piscinas que conviene examinar dependiendo de tus gustos, el capital del que dispongas y de la capacidad de la parcela. Hay piscinas prefabricadas, de obra, desmontables, de madera, de hormigón, ?infinity?, con arena y estilo de playa, etc.
  • Mantenimiento: La piscina es una instalación que precisa de mantenimiento. Antes de construir una, hay que valorar cuánto costará el cuidado de la misma, si se rompe la depuradora, etc.

¿Aumenta el IBI una piscina?

La construcción de una piscina afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que aumenta el valor catastral de la vivienda, entre un 5 y 15%, dependiendo de la piscina y del propio inmueble. El aumento en el pago del IBI por la construcción de una piscina será de entre un 5 y 10% de lo que se venía pagando hasta entonces.

¿Hay que registrar la piscina en el Catastro?

Después de construir la piscina, se dispone de un plazo de dos meses para inscribirla en la Dirección General del Catastro. Para ello, se debe cumplimentar el modelo 902N, un documento que declara la construcción, ampliación, reforma o rehabilitación de bienes inmuebles. Este modelo se puede presentar en las oficinas del Catastro, en el ayuntamiento del municipio en el que se ubique la propiedad o en la delegación de Hacienda correspondiente.

¿Se paga IVA al construir una piscina?

La construcción de una piscina, ya sea en una vivienda unifamiliar, una urbanización o en una parcela, está gravada con IVA del 21%.

¿Hay que inscribir la piscina en el Registro de la Propiedad?

Como sucede con las viviendas, la inscripción de la piscina en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí recomendable, ya que hacerlo supone dotar a la construcción de validez frente a terceros. La documentación exigida para su registro será la escritura pública de declaración de obra nueva firmada ante notario.

Cómo legalizar una piscina

Para legalizar una piscina construida, hay que presentar el proyecto técnico visado al Catastro o al ayuntamiento. Si la piscina se adecúa a la normativa, ya estará legalizada.

¿Qué pasa si construyo una piscina sin licencia?

Construir una piscina sin obtener los permisos y licencias necesarios acarrea sanciones por parte de la administración. Dependiendo del ayuntamiento donde se ubique, la multa varía, aunque suele oscilar entre los 500 y los 3.000 euros.

¿Cuándo prescribe una piscina ilegal?

La prescripción de la construcción de una piscina ilegal suele ser de cuatro años, aunque el tiempo puede oscilar dependiendo de la comunidad. El plazo comienza a contar desde que el ayuntamiento conoce la construcción ilegal.

La base imponible varía por Ayuntamientos

En las compraventas, la plusvalía la debe asumir el vendedor, pero cuando el inmueble se consigue a través de una herencia esto es diferente. El heredero se deberá de hacer cargo de este impuesto en un plazo máximo de seis meses. Además, en el caso de que se trate de una donación en vida este plazo se acorta hasta los 30 días hábiles desde la fecha en la que se produzca dicha donación.

Al ser competencia del ayuntamiento, la base imponible varía entre unos lugares y otros. No obstante, en ningún caso puede superar el 30%. Asimismo, el heredero puede decidir la manera en la que se calcula dicha base imponible entre dos opciones.

En primer lugar, se puede hacer mediante la plusvalía real, que tiene en cuenta tanto el valor de compra del inmueble, como el de transmisión y el valor catastral. De esta manera, si ponemos el ejemplo de una vivienda en A Coruña comprada en 2013, se deberá restar al valor de transmisión el valor de compra en 2013, que pongamos que nos da 30.000 euros de diferencia.

Tras esto, se debe calcular el porcentaje del valor del suelo sobre el valor catastral, un 60%, sobre lo que se debe calcular la base imponible. El 60% de 30.000 son 18.000, sobre los que se debe aplicar el tipo municipal, que en A Coruña es de 17,33%. Por tanto, con este cálculo se deberían pagar 3.119 euros de plusvalía.

La segunda opción es realizar los cálculos mediante el método objetivo, que cuenta los años que han transcurrido desde que se adquirió la vivienda, su valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento. Con el mismo ejemplo de antes, se debería coger el valor catastral del suelo como base, unos 60.000 euros. Después se debe aplicar a la base imponible el coeficiente correspondiente a los 10 años que han pasado desde que se compró el inmueble, que en el caso de A Coruña es 0,08, lo que supone 4.800 euros.

A este resultado se le debe aplicar el tipo impositivo municipal anteriormente nombrado, del 17,33% en A Coruña, lo que resultaría en abonar 831,34 euros por la plusvalía. Por ello, en este caso los beneficiarios podrían elegir abonar el impuesto haciendo el cálculo mediante el método objetivo, que implica una menor cantidad de dinero.

A estos cálculos también se les debe añadir las bonificaciones propias de cada ayuntamiento. En el caso nombra de A Coruña las bonificaciones parten de un mínimo del 20%, que puede alcanzar el 95% para aquellas familias con ingresos iguales o inferiores al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En el caso de Madrid, las bonificaciones comienzan en un 40% para las plusvalías por herencias y se aplican según los tramos del valor catastral del suelo de la vivienda.

El mercado del alquiler todavía sigue arrastrando contratos de renta antigua. Se iniciaron antes del 9 de mayo de 1985 pero han perdurado en el tiempo por la llamada prórroga forzosa que permite al inquilino y a sus familiares permanecer en la casa de por vida o por un tiempo adicional, según los casos. No obstante, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que la ley de arrendamientos de 194 establece algunas excepciones a esta prórroga forzosa: si el propietario necesita para él o para sus ascendientes o descendientes la vivienda alquilada, podrá hacer uso de ella y poner fin a la renta antigua.

Lo habitual es que el contrato de renta antigua llegue a su fin cuando el inquilino fallece, aunque si cuenta con cónyuge o hijos estos podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento y asumir los derechos y obligaciones que tenía el inquilino.

Pero el propietario puede negarse a la prórroga forzosa y resolver el contrato de alquiler en caso de que necesite la vivienda para sí mismo o para un ascendiente o un descendiente. Para ello, deberá comunicárselo al arrendatario con un año de antelación, aunque la causa de necesidad no es necesario que exista al tiempo en que se requiera al inquilino para que abandone la casa. "Pero sí al cumplirse un año desde que se produzca el requerimiento", añade Salvador.

Cómo hacer efectivo el fin de la renta antigua

Para que se produzca legamente el fin de la renta antigua el propietario deberá de justificar debidamente la necesidad de la ocupación. ¿Cómo? Haciendo saber al inquilino el nombre del familiar que necesita la casa y la causa de la necesidad. Se presumirá la necesidad para el hijo cuando precise domiciliarse en la vivienda arrendada pese a residir en otro término municipal. O cuando contraiga matrimonio y deba residir en la localidad donde se ubique la finca.

La jurisprudencia admite que una de las necesidades de ocupación sea el deseo de independizarse de uno de los descendientes del arrendador. Eso sí, dicho deseo debe ser firme y conforme a la realidad social del momento, con lo que el arrendador deberá acreditar que el hijo tiene la edad, salud y motivos, así como medios económicos para vivir independizado.

En ningún caso la jurisprudencia permite que se ponga fin al contrato de renta antigua cuando el arrendador o el familiar para quien reclame la vivienda alquilada cuente con otra vivienda similar y que se encontrara desalojada con seis meses de antelación a la denegación de la prórroga forzosa comunicada al inquilino.

Cómo procurar el desalojo del inquilino de renta antigua

  • El propietario debe comunicar el fin de la prórroga forzosa al inquilino con un año de antelación, de manera fehaciente y mediante requerimiento.
  • Debe poner de manifiesto la persona que necesita la casa y la causa por la que la necesita.
  • El inquilino debe contestar si acepta o no la denegación de la prórroga forzosa en el plazo de 30 días y de manera fehaciente. En caso de respuesta favorable, el arrendador puede instar el lanzamiento en sede judicial y llegado el momento. Por el contrario, si la denegación de la prórroga no es aceptada, el inquilino deberá exponer las causas en que sustente su oposición. En caso de no hacerlo en plazo, podrá el arrendador ejercitar la acción de desahucio trascurridos 6 meses desde el requerimiento.
  • Si el inquilino se marcha del piso en los seis meses siguientes al requerimiento, tendrá derecho a cobrar dos anualidades de renta en concepto de indemnización. Si tarda un año, sólo cobrará una anualidad. Y si tarda más de un año, perderá el derecho a cobro de indemnización.
  • Una vez se ha quedado el piso vacío, el hijo del arrendador o familiar deberá ocupar la vivienda dentro de los tres meses siguientes a la salida del inquilino y no podrá alquilarla o ceder su uso a un tercero en los siguientes tres años. De lo contrario, el inquilino podrá recuperar la vivienda y el dueño de la casa no podrá disponer de su vivienda por esta causa hasta transcurridos tres años desde que el inquilino vuelva a la vivienda.

El Banco Central Europeo prevé aumentar los tipos de interés de referencia con el objetivo de paralizar la importante subida de la inflación. Esto unido a las continuas subidas del Euríbor causarán que las entidades financieras tengan que modificar sus acciones comerciales. Una de las consecuencias podría ser el fin de las hipotecas a tipo fijo.

En los últimos dos meses, la mayor referencia de hipotecas en España, el Euríbor, ha experimentado incrementos consecutivos, más pronunciados en las últimas semanas debido al auge del conflicto ruso-ucraniano. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

A pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%, el Euríbor continuará cotizando en 2022 al alza.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada por el territorio europeo. Si en los próximos meses continúa el valor superior al 2%, el BCE podría reaccionar aumentando sus tipos con el fin de contener la subida. Esto podría causar una importante subida del Euríbor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras aumentaron su oferta hipotecaria de tipo variable, una medida que mantendrán a causa de la tendencia del Euríbor.

La caída del Euríbor en los años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas en vez de por préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades podrían pasar a aumentar su oferta de préstamos variables, reduciendo las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han procedido a cambiar sus estrategias son Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha decidido disminuir el tipo inicial de salida de un 1,99% a un 1,25% en el primer año. Respecto al plazo restante, se ha fijado una cuantía específica para el euríbor con un diferencial del 0,85% que se podrá revisar cada año. Esto se postula como una reducción en 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Esta línea también la ha continuado el banco Santander, que durante los primeros seis meses aportará una hipoteca online a través de préstamos variable desde 1,98%. Tras este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor junto al diferencial el 1,98%.

62% de los préstamos a tipo fijo en 2021

El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha concluido que durante el año pasado, el 62% de los 417.501 préstamos sobre domicilios fueron de tipo fijo, la cifra más elevada en los últimos dos años.

Las hipotecas a tipo fijo se posicionaron por encima de las variables desde enero de 2020, fecha en la que se produjo el cambio de la tendencia en cuanto a hipotecas.

Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.

Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán  incremento de la cuota mensual.

Variable2020 Pesimista2020 Central2020 Optimista2021 Pesimista2021 Central2021 Optimista
Tipos de interés-0.100.1-0.100.1
Euríbor 1M-0.47-0.42-0.37-0.25-2-0.5
Euríbor 3M-0.41-0.36-0.31-0.2-0.15-0.1
Euríbor 12M-0.27-0.22-0.17-0.15-0.1-0.05
Crédito hipotecario-1.5-1.3-1.1-1.4-1.2-1

¿Subida en los tipos de interés?

Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.

Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.

No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran  los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.

Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La respuesta es Sí. Estamos ante uno de los mejores momentos desde 2008 para comprar una vivienda.  Especialmente por dos razones fundamentales: el aumento del precio de la vivienda, y la posibilidad de adquirir más fácilmente una hipoteca.

Aumento de precios de la vivienda

El pasado año, con la irrupción de la pandemia provocada por el Covid-19, se hablaba de una posible bajada de precios de la vivienda. En un principio el precio de la vivienda se vio algo resentido, pero apenas fue notable.

Lo cierto es que lejos de bajar, el mercado inmobiliario está viviendo una recuperación, situándose en niveles anteriores a la pandemia. Esta recuperación económica, junto con la subida del PIB, harán que el precio de la vivienda suba, aunque de momento lo hará lentamente.

Es por ello es buen momento para comprar, porque el precio sigue estable, pero irá subiendo poco a poco, aunque al ser de una forma lenta, es buen momento para comprar, luego puede suponer invertir más dinero en una vivienda.

Las Comunidades Autónomas que más incremento de precio de la vivienda están notando, son Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid, Islas Baleares, Extremadura y Canarias. La que más aumento está experimentando es Andalucía, con una variación interanual cercana al 8%.

Por supuesto, las ciudades españolas donde más se está notando el incremento del precio de la vivienda son Barcelona y Madrid.

 

Más concesiones de hipotecas

Los bancos no están siendo tan exigentes con las hipotecas. Si bien antes tenían unas exigencias más rigurosas, a día de hoy la financiación de un préstamo hipotecario es más asequible, tanto por los tipos de interés como por los requisitos.

El Euribor juega un papel importante en todo esto, ya que sigue en niveles negativos, y según los expertos, su previsión seguirá estando por debajo de cero al menos los dos próximos años. Esto hace que una hipoteca a interés fijo no llegue al 1% en muchos casos.

Pero con el Euribor por los suelo, es buen momento de tener una hipoteca tipo variable, ya que este panorama es muy favorable para poder adquirir una vivienda.

 

ACCEDA AL INFORME COMPLETO SOBRE HIPOTECAS, JULIO 2021 ? INE

Pero, ¿a qué se dedica un agente inmobiliario? ¿en qué puede ayudarte si te urge vender piso en POBLACIONX?

Un agente inmobiliario básicamente es un profesional dedicado a la venta de inmuebles y gestión de alquileres  a través de una  serie de servicios que ofrece al cliente. No es fácil y rápido vender piso en POBLACIONX, puesto que son varias acciones las que hay que realizar. En este sentido, acudir al servicio de profesionales como los que te ofrece  INMOBILIARIAX te agilizará y facilitará esta tarea y con la tranquilidad de que lo harás de la mano de agentes inmobiliarios colegiados, es decir, acreditados como tal y con la formación que proporciona el Colegio. 

Valor real de la vivienda

El precio de la vivienda es uno de los puntos clave  para vender un  piso en POBLACIONX. Es difícil saber  si estamos vendiendo nuestra propiedad a un precio muy elevado o, por el contrario, demasiado bajo. Un agente inmobiliario te ayudará a fijarlo y a hacerlo razonadamente, teniendo en cuenta  parámetros como la zona en la que se ubica la vivienda, sus prestaciones, antigüedad, etc.  

Cartera de posibles compradores

En INMOBILIARIAX contamos con una cartera de más de 3500 posibles compradores. Si te urge vender piso en POBLACIONX, esto será una gran ventaja, ya que tu vivienda se mostrará a personas que realmente tienen intención de comprar y muchas de ellas pueden incluso haber indicado que buscan una vivienda de las características de la tuya. Además, no cobramos a la parte compradora. Una ventaja más. 

Muestra virtual de tu vivienda

Las herramientas más frecuentes para la venta de viviendas se limitan a mostrar fotos de la misma, que en ocasiones no reflejan del todo cómo es la vivienda ni explotan sus puntos fuertes. En este sentido, en INMOBILIARIAX hemos incluido entre nuestros servicios el realizar un "Tour Virtual" de la vivienda, es decir, una grabación en vídeo de 360 º que permite al futuro comprador ver cada rincón de la misma y tener una representación real de sus dimensiones y disposición sin necesidad de visitarla.

Gestionamos la documentación registral de la vivienda

Tras estos primeros pasos a la hora de vender un piso en POBLACIONX  surgirá la necesidad de comprobar que la vivienda se encuentra en perfectas condiciones para ser vendida. Nos referimos a cuestiones registrales. Esta labor sabemos que es ardua y genera incertidumbre, por ello nuestros agentes inmobiliarios  prestan este servicio al cliente y además sin coste adicional alguno. 

Como ves, si te urge vender piso en POBLACIONX, puede que lo consigas antes de lo que esperas. Ponte en contacto con  INMOBILIARIAX  y te ayudaremos en esta labor.

INMOBILIARIAX estamos especializados en las ventas con alquiler garantizados en POBLACIONX, tenemos gran experiencia en este tipo de operaciones.

¿Qué es la venta con alquiler garantizado de una vivienda?

 Básicamente consiste en la venta de una vivienda por parte de su propietario pero pudiendo seguir viviendo en ella en régimen de alquiler el período que pacte con el  nuevo propietario de la vivienda. Si el precio de la vivienda es inferior al mercado, el vendedor exigirá alquileres más baratos y periodos más largo o incluso indefinidos, si el precio es de mercado el nuevo propietario exigirá alquileres más altos y periodos más cortos de renovación. De este modo, se puede vender la vivienda, adquirir cierta cantidad de dinero y continuar viviendo en ella, dando estabilidad de rentas al nuevo propietario. Todos ganan, el vendedor que vende su vivienda y se consolida financieramente, sin tener que cambiar de casa y por otra parte el comprador que garantiza desde el primer momento una rentabilidad para su inversión con un inquilino de fiar y solvente económicamente. 


 ¿Sólo las personas mayores pueden optar por la venta de vivienda con alquiler garantizado?

 La experiencia de nuestra agencia INMOBILIARIAX de la venta de viviendas con alquiler garantizado en  POBLACIONX, nos indica que Aunque cualquier propietario podría optar a esta modalidad de venta, aunque la mayor aceptación de esta formula la eligen las personas mayores como complemento a sus pensiones y sin que la venta de su vivienda le obligue a mudarse.  Los compradores prefieren vendedores de avanzada edad, ya que tienen menor esperanza de vida y tendrán que esperar menos para poder disfrutar de la vivienda plenamente.


 Contratos de alquiler viviendas de larga duración y sin tributación al IRPF por la venta

No hay una duración estipulada  para el contrato de venta de vivienda con el alquiler garantizado pudiéndose establecer de periodos de 10,15 o 20 años

Otra ventaja de esta fórmula es que las personas jubiladas están exentos de tributar el IRPF por la venta de la vivienda habitual, por lo que se ahorrarían este impuesto en la venta de la vivienda.



¿En qué situación quedaría una persona que acuerda la venta de la vivienda con alquiler garantizado en POBLACIONX?


 El vendedor de la vivienda inmediatamente pasaría a ser arrendatario de la misma, gozando así de los derechos que estipula la Ley de Arrendamiento Urbano y la nueva Ley de la vivienda; pero al hacerse un contrato de venta de la vivienda unido a un contrato de alquiler se incluyen clausulas especiales como las formas de pago de la vivienda unido al pago de alquileres, la duración del mismo, las posibilidades de subrogación  y otras clausulas específicas, que deberán ser siempre revisadas en POBLACIONX por nuestra agencia INMOBILIARIAX para evitar conflictos en un futuro.


Ejemplo práctico de una venta de la vivienda con alquiler garantizado en POBLACIONX

 El señor Pedro tiene una pensión de 800?, 75 años y una vivienda valorada en 350.000? en POBLACIONX, como su esperanza de vida es de 10 años y estimando un ipc del 2%, el alquiler medio de su zona e inmueble rondaría los 1.500?. Ha decidido vender su casa al señor Antonio por 275.000? siempre y cuando le alquile su casa por 800? de forma indefinida y solo subiendo el ipc, además solo le tendrá que pagar 100.000? y el resto a 2000? con un recalculo de la deuda acumulada al ipc.

Con esto el señor Pedro consigue seguir viviendo en su casa para el resto de su vida, tener un ingreso extra de 1200? (2000?-800?), pagar un alquiler de la vivienda un 40% por debajo del precio de mercado y tener 100.000? para otros gastos y todo ello por  vender su casa un 20% por debajo del precio de mercado y dar facilidades de pago al comprador.

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¿Tienes dudas? Consúltanos sin compromiso

 En INMOBILIARIAX te ofreceremos más información al respecto sobre esta fórmula y te mostraremos qué alternativas existen y cuáles son las ventajas para ti de cara a la venta de tu vivienda en POBLACIONX.


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Google a través de sus múltiples herramientas puede conocer a los usuarios y sus comportamientos dentro de la red, por ejemplo, las páginas visitadas o sus interacciones.

Dentro de estas herramientas, se encuentra Google Signals, que da la opción de conocer más a profundidad a cada uno de los usuarios. Esto lo lleva a cabo obteniendo información sobre el usuario desde los diferentes dispositivos por los que navega por la red.

Perfiles de usuarios que navegan por Internet

Actualmente, el acceso a Internet se puede realizar desde distintos dispositivos. Podemos acceder a una web desde el móvil para encontrar un producto, pero luego podemos acceder por el ordenador para llevar a cabo la compra de este. Entre el momento de la consulta y el de la compra puede pasar horas, días o incluso semanas.

Dentro del sector inmobiliario, de los usuarios que visitan los portales y webs inmobiliarias existen dos perfiles diferentes: el vendedor y el buscador de vivienda.

Comprador o inquilino

Independientemente de si busca alquilar o comprar, el procedimiento de búsqueda es muy similar. En primer lugar, se buscará información acerca del sector inmobiliario para posteriormente, acceder a numerosos portales inmobiliarios para encontrar viviendas. Este proceso le conducirá a varias webs inmobiliarias, redes sociales u otras páginas con las que poder finalizar el procedimiento de la búsqueda (https://www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-web-ejemplos.html).

El buscador puede llevar a cabo la búsqueda a través de distintos dispositivos. En este proceso es donde Google Signals resulta muy útil.

El vendedor

El primer paso que realiza un usuario que pretende vender su domicilio es investigar por la red distintas fuentes. Acceder a Google para encontrar información que desee sobre el mercado inmobiliario. De esta forma, accederá a páginas webs de consejos, noticias o de expertos en el sector para informarse sobre los servicios que ofrecen.

Después de ello, procederá a conocer las opiniones de otros usuarios acerca de ese experto específico. Con ello, el usuario podrá decidir si prefiere continuar la búsqueda de información o regresar a la página web de la agencia.

Al igual que el comprador o inquilino, estos dos procesos se pueden desarrollar desde distintitos aparatos electrónicos: desde el ordenador en casa, desde una tablet en el trabajo o desde el móvil en la calle.

¿Cómo funciona la herramienta de Google Signals?

Con Google Analytics, se obtenía la información acerca de las acciones que un usuario llevaba a cabo desde un único dispositivo.

Dentro de Googe Analytics, se encuentra la herramienta Google Signals que recoge información acerca de los usuarios que están registrados desde su perfil de Google. Lo novedoso reside en que con este nuevo instrumento se puede recoger datos sobre la navegación del usuario desde los dispositivos en los que se encuentra registrado. Por lo tanto, obtiene los datos del mismo usuario desde sus diferentes dispositivos.

Mejoras integradas en Google Analytics

Mejora de los informes publicitarios, demográficos y de intereses

Toda la información obtenida por Analytics a través de su código de seguimiento y por las cookies se complementa con los datos extras que recoge sobre el comportamiento del usuario de Google.

Remarketing

Gracias a la plataforma Google Marketing Platform y a las audiencias publicadas en estas, se exponen publicidad de remarketing multidispositivo a todos aquellos usuarios de Google que tengan la opción Personalización de Anuncios activada y estén registrados en su sesión.

Informes multidispositivo

Toda la información que Google Signals obtiene del mismo usuario desde sus diferentes positivos tiene una caducidad máxima de 26 meses.

Proceso de activación de Google Signals

Para poder tener activo Googe Signals, primero tenemos que tener la opción EDITAR.

  1. En Google Analytics, tenemos que iniciar sesión.
  2. Pulsamos en el botón EMPEZAR que aparecerá dentro del banner de notificación azul ubicado en la zona superior de la web, o navegando por la columna Propiedad > Información de seguimiento > Recogida de datos, y continuar según las instrucciones que se originarán en un cuadro de diálogo azul.
  3. Accedemos a Google Signals para consultar la información y pulsamos sobre el botón CONTINUAR.
  4. Posteriormente, debemos activar Google Signals siguiendo los siguientes pasos:
  • Escogemos las propiedades sobre las que queremos que funcione Google Signals (todas las propiedades de la cuenta, solo esta propiedad o un subconjunto concreto de propiedades de la cuenta).
  • Pulsamos en ACTIVAR si queremos activar de inmediato Google Signals.
  • Pulsamos en DECIDIR MÁS ADELANTE si preferimos activar en otro momento Google Signals.

En el momento en el que tengamos activado Google Signals, se activará el interruptor de la función. A continuación, podremos elegir las siguientes acciones:

  • Exponer publicidad de remarketing multidispositivo a usuarios que tengan el inicio de sesión de Google y que hayan activado la función de Personalización de Anuncios.
  • Acceder a nueva información basada en otros usuarios obtenida a través de los informes multidispositivo.

Toda esta información se pondrá a disposición desde el día en el que se haya activado Google Signals.

Cursos de formación Marketing Inmobiliario

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

Cursos de formación Posicionamiento Web

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer la manera de posicionar correctamente una web o aprender a optimizar su búsqueda a través de los mejores buscadores, conociendo el funcionamiento de los robots rastreadores.

Como nos indica El confidencial hay que saber que Madrid no es una ciudad barata para comprar una vivienda y este año han vuelto a subir los precios, concretamente un aumento del 2,5% en la capitañ en el segundo trimestre en comparación con el mismo período del 2020, según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. Esta subida no se desmarca de la subida generalizada de precios de inmobiliaria en el país que sitúa en 1.421 euros el metro cuadrado el valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España en el segundo trimestre.

 

Por otro lado, los salarios en España también han generado grandes quebraderos de cabeza, debido al daño causado por la pandemia. 

 Madrid lidera la creación de empleo y la apertura de empresas desde la segunda ola del coronavirus. En este sentido cabe resaltar que aunque existan problemas en materia de salarios y economía en el país, Madrid sigue teniendo una oferta de viviendas para aquellos que estén capacitados para lanzarse al mercado inmobiliario, pero cabe resaltar que los precios de las nuevas construcciones en la capital varían mucho dependiendo de la zona en la que se encuentren. Activum, Real Estate Consulting, la consultora inmobiliaria, ha realizado un estudio que desglosa el salario requerido para poder acceder a la compra de una vivienda tipo de dos dormitorios de obra nueva en los distintos barrios del centro de Madrid, específicamente, dentro de la radial de la M-30.

Zonas más caras

En el estudio, se han analizado casi 2.000 viviendas de obra nueva disponibles en el día de hoy de 41 zonas diferentes del centro de Madrid, de las que se derivan 48 estaciones de metro. De esta manera, los resultados revelan que las paradas más caras para adquirir una vivienda tipo de dos dormitorios y 80 metros cuadrados son, en orden decreciente: Retiro -línea 2-, para la cual necesitaremos ingresar 240.759 ? anuales; Gregorio Marañón -líneas 7 y 10-, que requiere un salario bruto anual de 172.287 ?; Chamartín, con 170.202 ?; Alonso Martínez (159.603 ?) y Colón (157.274 ?).

Zonas más baratas

Si nos fijamos, por el contrario, en las paradas del medio de transporte subterráneo más baratas en el centro de Madrid, nos encontramos con lo siguiente: Ventilla -situada en la línea 9- se alza como la más accesible, con un salario bruto anual de 44.818 ?; seguida de Parque de las Avenidas -línea 7-, con un salario de 47.911 ?; Tetuán, con 48.504 ?; Valdeacederas (50.757 ?) y Alvarado (55.020 ?)...

La línea más barata y la más cara

Si nos fijamos en las líneas de metro en su conjunto, la línea 4 se posiciona como la más cara, con un total de 1.132.500 ? de sueldo bruto acumulado para todas sus paradas analizadas, mientras que la línea 3, con 459.000 ?, se posiciona como la más barata y accesible.

España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.

Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.

Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.

Somos el país que más sueldo dedica a pagar vivienda, según los datos recogidos por la Comisión Europea y la propia OCDE presentados en la "Base de datos de vivienda asequible".

Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.

Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad,  se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:

Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.

Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.

Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.

Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el  primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?

En el mercado inmobiliario es común la negociación del precio final de la vivienda porque, como destaca Ángel Martínez León, vocal del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), los intereses del comprador y del vendedor son antagónicos: el primero quiere adquirir la vivienda por el menor precio posible, y el segundo, vender por el máximo. Lo más habitual después de la negociación es que ambas partes lleguen a un acuerdo y se consiga rebajar el precio del inmueble, aunque esto no siempre sucede. Una encuesta del portal inmobiliario Fotocasa realizada este año confirma que el 10% de las negociaciones finaliza con un precio superior al de la primera oferta como consecuencia del exceso de demanda actual.

Dos de cada tres vendedores, sin embargo, pactan un descuento en el precio de venta, según la encuesta de Fotocasa. Esta rebaja suele rondar entre el 7% y el 10%. 

Las comunidades de propietarios se sostienen gracias a las aportaciones de sus miembros, es decir, de los vecinos. El problema surge cuando uno de ellos o más dejan de pagar las cuotas correspondientes, lo que puede ocasionar problemas como, por ejemplo, no disponer de fondos para subsanar averías, entre otros.

Pero ¿qué se puede hacer contra los vecinos morosos? ¿Hasta cuándo se puede reclamar la deuda a un deudor de una urbanización? En este artículo resolvemos las dudas sobre la prescripción de la deuda con la comunidad de vecinos.

¿Cuándo un vecino es moroso?

Un vecino se convierte en moroso desde el primer mes que deja de pagar la cuota de la comunidad o no abona el dinero requerido en las derramas extraordinarias. La falta de pago de una sola cuota, ya sea ordinaria o extraordinaria, lo convierte en moroso. Si la casa está alquilada, el propietario es responsable de que se paguen las cuotas y no el inquilino.

Para determinar cuándo debe pagarse, es necesario fijar un plazo en los estatutos de la comunidad o acuerdos de la junta de propietarios. Por ejemplo, se podría establecer que la cuota se abone en la primera semana de cada mes. De este modo, un propietario se convertiría en moroso un día después de no cumplir con este plazo. Si la comunidad, sin embargo, no ha establecido un plazo determinado para el pago de la cuota, la condición de moroso no se aplica hasta que finalice el mes indicado en el recibo de pago.

Plazo de prescripción de deudas con la comunidad de propietarios

Según el Código Civil, las deudas mantenidas con una comunidad de propietarios prescriben a los cinco años desde que se puede reclamar el cumplimiento de la obligación, es decir, desde que se incumple el pago de la cuota, independientemente de la naturaleza de la misma (ordinaria o extraordinaria).

Este plazo se establece en el artículo 1966.3 del Código Civil, que se refiere a las acciones dirigidas a exigir los pagos que deban hacerse por años o plazos más breves.

Asimismo, la respuesta a la pregunta sobre cuánto tiempo se puede reclamar una deuda de comunidad es durante cinco años. Por ejemplo, si la deuda se produce con fecha 1 de enero de 2023, la comunidad de propietarios tendrá hasta el 31 de diciembre de 2028 para reclamarla judicialmente. Si no lo hace, la deuda prescribirá y el propietario ya no tendrá la obligación de pagarla.

Cómo evitar que prescriba una deuda con la comunidad

La prescripción de una deuda que mantiene un vecino moroso con la comunidad se puede interrumpir por diversas causas, como la reclamación extrajudicial de la deuda, la presentación de la demanda judicial o el reconocimiento de la deuda por parte del deudor. La clave está en que no pasen cinco años sin notificarle que se le está reclamando la deuda.

Reclamar las deudas de la comunidad de propietarios

Para reclamar la deuda de un vecino moroso existe un procedimiento especial reflejado en la Ley de Propiedad Horizontal. "Se debe acreditar la deuda mediante certificaciones de impago de las cantidades debidas, teniendo que ser convocada una junta de propietarios para aprobar la liquidación de la deuda. Dicha deuda se le deberá notificar al deudor de forma fehaciente por burofax, carta certificada o la notificación de la misma en el tablón de anuncios de la comunidad si no pudiere ser hallado", explica César García, director de Acounsel Abogados.

Pasos para recuperar la deuda de la comunidad de vecinos

Estos son los pasos a seguir para reclamar la deuda a un vecino moroso de la comunidad de propietarios:

  1. Calcular la deuda que mantiene: Hay que detallar y calcular adecuadamente el importe que se reclama. Además, se debe comprobar quién es el titular registral de la vivienda.
  2. Convocar una junta de propietarios: Si el deudor sigue sin pagar tras haberle notificado la deuda, habrá que convocar una junta general de propietarios. En esta reunión se acordará la liquidación de la deuda y su reclamación judicial, lo que permite al presidente comenzar las actuaciones ante el juzgado. La convocatoria de la junta debe ser comunicada a cada propietario de forma individual y también de manera visible en áreas comunes.
  3. Notificar el acuerdo de la junta al vecino deudor: El siguiente paso será comunicar el acta al vecino moroso por algún medio que deje constancia fehaciente: carta certificada con acuse de recibo o burofax. Si el deudor mantiene su postura de no pagar, se publicará el acta en el tablón de anuncios de la comunidad. Si la situación se mantiene invariable, el secretario de la comunidad (generalmente el administrador de fincas) emitirá un certificado que refleje esta situación y detalle la deuda acumulada. En caso de que se decida llevar el asunto a los tribunales, la demanda debe incluir la documentación que acredite la deuda y, de ser aplicable, los intentos realizados para notificar al deudor.
  4. Ir a juicio: En el caso de que no se abonen las deudas pendientes, el siguiente paso es el juicio monitorio, un proceso establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil que facilita a los acreedores la recuperación rápida de las deudas. Para iniciar un juicio monitorio, es esencial presentar estos documentos:
  • Certificación del acuerdo de la junta de propietarios que aprueba la liquidación de la deuda
  • Notificación de dicho acuerdo al propietario deudor
  • Comprobante de los gastos generados por el requerimiento previo de pago

Una vez se admite a trámite la petición inicial al juzgado, el vecino moroso dispone de un plazo de 20 días hábiles para pagar las deudas.

¿Se puede privar al vecino moroso del uso de elementos comunes?

En las comunidades de propietarios existen medidas específicas para abordar el problema de los vecinos que no pagan las cuotas. Al convertirse uno en moroso, deja de tener derecho a voto en las juntas, pero si tiene voz y puede asistir. Luego, el resto de derechos, como poder usar las zonas comunes, depende de lo estipulado en los estatutos de la comunidad. 

Las restricciones respecto a las zonas comunes deben ser razonables y no pueden considerarse abusivas. Además, no deben afectar a servicios esenciales como aquellos relacionados con la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble (por ejemplo, ascensores o escaleras).

El beneficio fiscal que supone la compra de una vivienda una vez vendida otra, es decir  la "exención por reinversión en vivienda habitual" es una práctica muy utilizada por los contribuyentes para conseguir una compensación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Pero hay algunas situaciones de este tipo que por su excepcionalidad  imposibiliten que los contribuyentes apliquen esta exención. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, detalla algunas de estas situaciones:

Habitar una vivienda sin título de propiedad o posesión

Un requisito que establece la Agencia Tributaria para aplicar la citada exención es haber habitado la vivienda vendida durante tres años  en pleno dominio. Si el contribuyente habita la vivienda más de tres años sin título de propiedad o posesión no se cumpliría el requisito y no se establecería la exención por reinversión. Habría que descontar del cómputo el tiempo que el contribuyente habitó la vivienda sin ser propietario.

Transmisión de vivienda por un nudo propietario nudo propietario

Cuando la vivienda de la vivienda transmitida solo se es nudo propietario, no se considera un pleno dominio  y según el Tribunal Supremo en reciente sentencia de 12-12-2022 (recurso 7219/2020) y como dijimos antes si no existe pleno dominio y habitabilidad de tres años  no se podrá aplicar la exención en la declaración de la renta.

Señala Salcedo: "De poco le servirá al contribuyente acreditar que ha residido en la vivienda durante más de tres años. Y es que el problema para el Supremo es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. Así, no basta con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble"

Vivienda habita por un propietario anteriormente siendo inquilino

También se descuentan del computo de tres años necesarios para la exención fiscal,  el tiempo que un propietario, anteriormente a adquirir la vivienda, fue inquilino.

"Como ha declarado el Tribunal Supremo en repetidas ocasiones, la vivienda debe ocuparse durante tres años en pleno dominio. Y éste no concurre evidentemente en el inquilino, por mucho que cuente con una opción de compra"afirma  Salcedo

Vivienda habitada durante menos de tres años por ruptura de pareja de hecho

Cuando se da una ruptura de una pareja de hecho que compartían vivienda, la Agencia Tributaria podría no considerar la vivienda como habitual y negar la exención por reinversión. No obstante no sería así si se demuestra que la ruptura hizo imposible la continuidad de la vivienda como habitual.

Excepciones en el plazo de tres años para considerar que la vivienda es habitual

Situaciones como fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación, traslado laboral u obtención del primer empleo, que puedan haber impedido la residencia durante tres años continuados en la vivienda, podrían considerarse por la Agencia Tributaria  excepciones a la norma y permitir la exención fiscal.

Esto significa que el inquilino que pretenda finalizar el contrato antes de tiempo tiene que saber que al menos deben de haber transcurrido seis meses desde la firma del acuerdo para poder hacerlo. Además de esta circunstancia el interesado tiene que avisar al propietario de esta situación con 30 días de antelación. De todos modos, en este tipo de casos hay que tener en cuenta que este artículo sólo es válido para los alquileres firmados a partir de junio del año 2019, fecha en la cual entró en vigor la modificación de este artículo de la LAU.

Un artículo que también afirma que el inquilino podrá romper el contrato si el arrendador no ejecuta las reparaciones y obras necesarias en la vivienda a las que está obligado según establece esta ley.

Por su parte, los motivos que puede alegar el propietario para finalizar un contrato de alquiler son mucho más amplios. Entre los motivos destacan los siguientes:

  • Por el impago de las rentas por parte del inquilino.
  • Si el inquilino no abona la fianza del alquiler.
  • Por el subarriendo o la cesión inconsentida de la vivienda alquilada.
  • Si el inquilino realiza daños de manera intencionada en la vivienda y también si realiza obras no consentidas.
  • Si en la vivienda se celebran actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
  • Si el propietario necesita recuperar la vivienda para poder vivir en ella, bien el arrendador o bien un familiar de primer grado de consanguinidad. Ante esta circunstancia, el propietario debe notificar a su inquilino esta necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación y justificar dicha necesidad.

Artículo visto en
Estos son los casos en los que inquilino y propietario pueden romper un contrato de alquiler antes de tiempo (La Razón)

En el marco del Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 y con el objetivo de fomentar el parque inmobiliario en alquiler, el Gobierno tiene en marcha un programa de ayudas para fomentar la mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad de las viviendas. Te contamos cuáles son las ayudas para rehabilitar viviendas en alquiler, cómo acceder a ellas y su cuantía, entre otros aspectos.

Requisitos para la rehabilitación de viviendas en alquiler

El programa de ayudas a la rehabilitación de viviendas en alquiler está destinado a casas unifamiliares y edificios construidos antes de 1996, siempre que el 50% de las viviendas del edificio o la casa unifamiliar sean domicilio habitual.

El programa financiará actuaciones que consigan una reducción de al menos el 7% de la demanda energética de calefacción y refrigeración, rebajar el consumo de energía primaria no renovable un 30% o la sustitución de elementos constructivos de la fachada (envolvente térmica), como, por ejemplo, cambiar las ventanas.

Beneficiarios de las subvenciones para la rehabilitación de viviendas en alquiler

Según recoge la página web del gobierno de España, pueden solicitar las ayudas y obtener dichas prestaciones los siguientes grupos:

  • Las comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios.
  • Las cooperativas.
  • Los propietarios que, de forma agrupada, sean propietarios de edificios.
  • Las empresas constructoras, arrendatarias o concesionarias de los edificios, así como cooperativas que acrediten dicha condición.
  • Empresas de servicios energéticos.

Cómo solicitar las ayudas para la rehabilitación de viviendas en alquiler

La concesión de las ayudas es competencia de la comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble. Por tanto, para solicitarlas hay que acudir al organismo correspondiente. 

Queda destacar, que los interesados en solicitar las ayudas a la rehabilitación de viviendas en alquiler deben contar con la siguiente documentación:

  • Documento administrativo de la cesión o concesión administrativa del suelo.
  • Licencia de obra.
  • Certificado de inicio de obra.

Cuantía de las ayudas a la rehabilitación de la vivienda en alquiler

Las ayudas para la rehabilitación de viviendas en alquiler se distribuyen de la siguiente manera:

Se cubre el 40% de la inversión total. Para aquellos cuyos ingresos sean inferiores a 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (3 IPREM), la ayuda puede cubrir hasta el 75% de la inversión:

  • Se proporciona una ayuda de hasta 12.000 euros.
  • Para personas con discapacidad, la ayuda puede llegar hasta los 18.000 euros.
  • En el caso de personas con un grado específico de discapacidad, la ayuda puede incrementarse hasta los 24.000 euros.
  • En casos de Bienes de Interés Cultural (BIC), la ayuda puede incrementarse en 1.000 euros.
  • Para los menores de 35 años en municipios con menos de 5.000 habitantes, se puede incrementar la ayuda en un 25%.
  • Se ofrece una ayuda de hasta 8.000 euros por vivienda y 80 euros por m2 de local.
  • Para las personas con discapacidad, la ayuda puede llegar hasta los 12.000 euros por vivienda.
  • En el caso de personas con un grado de discapacidad más severo, la ayuda puede incrementarse hasta los 16.000 euros por vivienda.
  • En casos de BIC, la ayuda puede incrementarse en 1.000 euros por vivienda y 10 euros por metro cuadrado de local.
  • Para los menores de 35 años en municipios con menos de 5.000 habitantes, se puede incrementar la ayuda en un 25%.

¿Qué se considera rehabilitación de vivienda habitual?

La rehabilitación de vivienda habitual suele referirse a las obras y reformas llevadas a cabo en una casa con el fin de mejorarla, actualizarla o adecuarla a nuevas necesidades o estándares. Esto puede incluir una variedad de actuaciones, como:

  • Reparaciones estructurales, como la reparación del techo, muros, cimientos o instalaciones de suministros (agua, electricidad, gas).
  • Mejoras en la eficiencia energética, como la instalación de aislamiento térmico, ventanas de doble acristalamiento o sistemas de calefacción y refrigeración más eficientes.
  • Adaptaciones para personas con movilidad reducida, como la instalación de rampas, barras de apoyo, elevadores de escaleras, etc.
  • Ampliaciones de la vivienda, como la construcción de una nueva habitación, baño, o la expansión de las áreas existentes.
  • Implementación de nuevas tecnologías, como sistemas de seguridad, automatización del hogar, etc.

¿Cuánto desgrava una reforma de un piso en alquiler?

Hay varias deducciones para las reformas de una vivienda en alquiler. Unas tienen en cuenta si las reformas se han llevado a cabo por reparación y conservación (aquellas necesarias para que el arrendamiento se desarrolle), en cuyo caso, el máximo deducible no podrá superar el importe generado como rendimientos íntegros del capital inmobiliario en ese ejercicio en concepto de alquiler de vivienda.

Por otro lado, existen deducciones por obras de mejora de eficiencia energética. En este caso, las deducciones pueden ser del 20, 40 y 60%. Tienes toda la información en este enlace.


Echa la vista atrás: tu niñez visitando cualquier pueblo de España, años ochenta. La casa de tus abuelos o la tienda de ultramarinos, incluso, el bar de la localidad tenían, en su puerta, una cortina que podía ser una trampa mortal si entrabas corriendo y te quedabas atrapado en sus tiras, algo que ocurría muy frecuentemente, sobre todo, a la altura del cuello. También, podías no quedarte atrapado pero que, con la inercia del movimiento, las tiras acabaran dándote un buen golpe tras tu entrada, tipo latigazo? zassss. ¿Te suena esto? Hablamos de las denominadas cortinas antimoscas que, como su nombre indica, estaban pensadas para evitar que estos molestos insectos entrasen en la vivienda o en el local, que, en la España de aquellos años, había por doquier en las zonas rurales, debido a la existencia de corrales con animales.

Ya no hay tantos corrales en los pueblos y por extensión, tampoco hay tantas moscas, pero en algunos pueblos pueden verse aún este tipo de cortinas. Las hay de diferentes materiales: PVC, aluminio, plástico, madera, bambú? Las de madera o bambú son más elegantes. Las de aluminio y las de plástico son más funcionales y económicas y también, ofrecen una gran durabilidad.

Si nos fijamos en el diseño, las había totalmente discretas y otras podían ser un festival de colores: de tiras de plástico, de cintas de colores, de cordones, de cadenitas, de canutillos, de perlas?

Aunque habitualmente se han visto en exteriores, también pueden utilizarse en interiores y ahí la función, aparte de prevenir la entrada de insectos, es la de separar espacios. De hecho, la empresa Kriskadecor, por ejemplo, sigue trabajando este tipo de cortinas, realizadas en su caso con eslabones de aluminio anodizado. Los comercializan de múltiples colores y sus cortinas se utilizan para separar espacios, para vestir paredes, techos (con un resultado realmente impactante), para realizar estructuras, etc.

¿Qué tienes que tener en cuenta si vas a colocar una de estas cortinas en el que venía siendo su lugar habitual, es decir, la puerta? Debes saber que se pueden fijar tanto en el hueco de la puerta como en el marco o en la pared. Si la instalas en el hueco de la puerta, cuando estés tomando medidas, al apuntar el ancho y el alto debes restarle un centímetro: así te aseguras de que tu cortina antimoscas encaja perfectamente. Y da igual que haya o no moscas en tu casa, lo importante es tener una cortina revival.

No residentes: tributación de inmuebles

Establecimiento permanente e inmuebles arrendados

Obtención de rentas obtenidas del arrendamiento de inmuebles y su consideración como establecimiento permanente

En general, se considera que no opera mediante establecimiento permanente en España una persona no residente que dispone en territorio español de inmuebles arrendados ya que, de acuerdo con la normativa fiscal española, el mero arrendamiento de bienes inmuebles no es uno de los supuestos conceptuados como establecimiento permanente.
No obstante, en el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente.

Sin establecimiento permanente

Tributación correspondiente a rendimientos, ganancias patrimoniales y renta imputada

Tipos de rentas procedentes de inmuebles

Las rentas derivadas de los inmuebles situados en España están sometidas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Si un inmueble es propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente que deberá presentar declaraciones separadas.

Las rentas que pueden obtener los contribuyentes propietarios de inmuebles son:

En caso de contribuyente persona física no residente:

? renta imputada de inmuebles urbanos, si el inmueble es para uso propio o está desocupado
? rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado
? ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble

En caso de contribuyente persona jurídica o entidad no residente:

? rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado
? ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble.
? Si la entidad es residente en un paraíso fiscal (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias efectuadas a paraísos fiscales se entienden efectuadas a la definición de jurisdicción no cooperativa), puede estar sujeta al Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes.

Renta imputada de inmueble urbano para uso propio

Normativa interna

Normativa: artículo 13.1.h) Ley IRNR
Conforme a la normativa interna, los contribuyentes no residentes que sean personas físicas, titulares de inmuebles urbanos situados en territorio español, utilizados para su uso propio no afectos a actividades económicas, o vacíos, están sometidos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la renta imputada correspondiente a esos inmuebles.

Convenio

De acuerdo con los Convenios para evitar la doble imposición, las rentas obtenidas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los inmuebles, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos.

Tributación

Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR

La base imponible correspondiente a la renta imputada de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español se determinará con arreglo a la normativa del IRPF. A estos efectos, se deberá computar como renta la cantidad resultante de aplicar el porcentaje que corresponda al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):

? Inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores: 1,1% (el año de valoración colectiva de carácter general de un  Municipio se puede consultar en el apartado Ponencias de Valores del Portal de la Dirección General del Catastro,https://www.catastro.meh.es/
? Restantes inmuebles: 2%

Se tributa por la base imponible antes citada, sin deducir ningún tipo de gasto.

El importe resultante se entiende referido a todo el año natural. Se reducirá proporcionalmente al número de días, cuando no haya tenido la titularidad durante todo el año, o cuando durante parte del mismo haya estado arrendado.

Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50% del mayor de los siguientes valores: el precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble, o el valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. En estos casos, el porcentaje será del 1,1%.

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.

En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del período de aprovechamiento. Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento. No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.

En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, la renta correspondiente al bien inmueble o derecho real de disfrute de que se trate, se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.
El tipo de gravamen es el general vigente:

? Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
? Resto de contribuyentes: 24%

Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:
Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.

Rendimientos de inmuebles arrendados

Normativa interna

Normativa: artículo 13.1.g) Ley IRNR

Conforme a la normativa interna, se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

Convenio

Los Convenios suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos. De acuerdo con los Convenios, las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos. Por tanto, las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas conforme a la Ley española.

Tributación

Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR

Las rentas obtenidas sin mediación de EP deben tributar de forma separada por cada devengo total o parcial de la renta sometida a gravamen.

Con carácter general, la base imponible estará constituida por el importe íntegro, es decir, sin deducción de gasto alguno.

En el caso de inmuebles arrendados se deberá computar como ingreso el importe íntegro que, por todos los conceptos, reciba del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, deberá determinar el rendimiento como en el párrafo anterior, por los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los restantes, hallará la parte proporcional de la renta imputada (1,1% o, en su caso, 2% del valor catastral).

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un Estado del Espacio Económico Europeo en el que exista un efectivo intercambio de información (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias normativas efectuadas a Estados con los que exista un efectivo intercambio de información tributaria se entienden efectuadas a Estados con los que exista normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria en los términos previstos en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que sea de aplicación. Ver Anexo V), para la determinación de la base imponible se podrán deducir los siguientes gastos:

a. En caso de personas físicas, los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

b. En caso de entidades, los gastos deducibles de acuerdo con lo previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

El tipo de gravamen aplicable es el general vigente:

? Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
? Resto de contribuyentes: 24%

Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:

? Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
? Las retenciones que se hubieran practicado sobre las rentas.

En el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente y deberá tributar de acuerdo con las normas previstas en el apartado de "Rendimientos de actividades económicas obtenidas por medio de establecimiento permanente".

(Ver noticia completa en su web)

Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.

 

¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?

En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.

A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.

Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.

 

¿Dónde se construye más vivienda protegida?

Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.

Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.

 

¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?

Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.

Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.

"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.

 

¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?

Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".

Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.

La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.

Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.

 

Fuente: Pisos.com

Las posibilidades en POBLACIONX son amplias en ambos casos, por lo que en la elección final entrarán en juego condicionantes como su precio, ubicación, tamaño, instalaciones, servicios cercanos. Desde INMOBILIARIAX vamos a mostrarte algunas ventajas de una y otra opción que esperamos que te ayuden a aclarar tus ideas:

Vivienda de nueva construcción:

Ventajas

-No necesitarás realizar reformas, ya que previamente te habrás hecho una idea de su estructura en los planos.

-Las nuevas construcciones cuentan con instalaciones adaptadas a la normativa sobre eficiencia energética, con lo que además de ser actuales, te ayudarán a ahorrar costes en energía.

-La siguiente razón puede ser tanto una ventaja como un inconveniente, dependiendo de tus necesidades y expectativas. Y es el hecho de que las nuevas construcciones suelen situarse en zonas alejadas al núcleo urbano, por lo que cuentan con mayor número de zonas verdes, menos tráfico y más tranquilidad.

-La nueva construcción siempre suele ofrecer una gran diversidad en su oferta, por lo que puedes encontrar viviendas adaptadas a todo tipo de necesidades. Más amplias o más pequeñas, con más o menos habitaciones, con o sin garaje? y generalmente con mayores prestaciones para el ocio y el descanso como pistas de tenis, piscina, entre otras.

 

Vivienda usada:

Ventajas

-Generalmente, aunque no necesariamente tiene que ser así, adquirir una vivienda de segunda mano en POBLACIONX resultará más económico que si es una vivienda nueva. No obstante, todo dependerá de otras cuestiones como la zona donde se ubique, sus dimensiones, si tiene o no reformas hechas.

-En cualquier caso, adquiriendo una vivienda usada ahorrarás costes en impuestos, ya que en una vivienda nueva pagarás el IVA del 10 %, mientras que en la usada se paga el Impuesto de Transacciones Patrimoniales que está en torno al 4%.

-Las viviendas de segunda mano suelen estar situadas en zonas más atractivas, como el casco antiguo de POBLACIONX  que las de nueva construcción  porque la nueva construcción en estas zonas ya es complicada por el poco terreno libre existente y, a veces, por el objetivo de guardar una estética tradicional y uniforme del barrio.  

-Finalmente, otra de las ventajas destacadas al adquirir una vivienda en POBLACIONX usada es que no tendrás que esperar para habitarla. Estará lista para entrar a vivir, a diferencia de las de nueva construcción, que puede que necesiten reformas previas, pintar, adquirir muebles

 

En INMOBILIARIAX contamos con una amplia oferta de viviendas en POBLACIONX. Por eso, te invitamos a que contactes con nosotros para ayudarte a elegir tu mejor opción. 

El número de años de alquiler que son necesarios para la compra de esa misma vivienda (PER) es uno de los indicadores que más pueden ayudar a un particular a la hora de descubrir si un mercado puede ser más interesante que otro para alquilar o comprar una vivienda. Aunque no existe un punto a partir del cual se establezca que es mejor comprar, cuantos más sean los años de renta necesarios para pagar la casa, más interesante será para el inquilino establecerse en ella que comprar. Sucede lo mismo a la inversa: cuántos menos años sean necesarios, más interesante será comprar que alquilar.

Para la fijación de esta tasa se relacionan los precios de venta y de alquiler. Por eso si los años de alquiler que se deberían destinar a la compra son muchos, se debe a que los precios de venta son elevados en relación a los precios del alquiler; y al contrario, si los años necesarios son pocos, los precios de venta son bajos en relación a los de alquiler.

Por esta razón las capitales con los precios de venta más elevados, como el caso de San Sebastián, Palma, Barcelona o Madrid, exigen un mayor número de años de renta y podrían ser más interesantes para alquilar que otras ciudades con precios más económicos como Lleida o Murcia, donde el PER muestra que los precios de venta son bajos para el nivel que tienen los alquileres.

Es habitual que a veces los planes de construcción de viviendas se vean truncados por las problemáticas que les suscitan a los interesados. Entre estos problemas, el precio de la casa. Para ello, os exponemos una forma para poder construir un domicilio desde cero de una única planta y con 100m2.

Lo primero comprar una buena parcela

En primer lugar, hay que adquirir un terreno sobre el que construir. Esta compra del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto. El precio del terreno puede depender de características como la ubicación o la cantidad de suelo edificable, pero una parcela puede llegar a suponer hasta la mitad del valor de la vivienda.

Previamente a la adquisición del terreno, se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente para informarse sobre la legislación urbanística que se le aplica o por ejemplo, qué clase de suelo tiene. En suma, hay que realizar una comprobación sobre el estado del suelo a través del Registro de la Propiedad para conocer entre otras cosas su titularidad.

Si la compra sigue en pie, se añadirá a lo ya gastado otros costes como:

  • Los impuestos que se pueden dividir en dos: el 21% del IVA si se compra la parcela a una empresa o entre un 6% o un 10% (según la comunidad autónoma) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de un peculiar. En cualquier caso, debemos sumarle el Impuesto de Actos Jurídicos.
  • El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado y depende de las peculiaridades del terreno.
  • Los gastos de las escrituras públicas en notaría. Oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
  • Por último, la documentación que solo supone el 1% de la compra y que varía también según la comunidad.

Tras esto y previamente a la construcción en el terreno, debemos llevar a cabo un estudio geotécnico, así como un levantamiento topográfico. El estudio lo debe realizar un técnico y un visado de su colegio profesional. Esto puede llegar a costar como mínimo 800 y como máximo 1.200 euros. De esta forma, conoceremos las singularidades de la parcela. Es de obligatorio cumplimiento realizarlo para poder rellenar el proyecto de edificación.

Ya tenemos el terreno, empecemos con el proyecto

La búsqueda del arquitecto

Este gasto es el más incalculable de todos, ya que puede variar en gran medida por la escasez de parámetros establecidos. El coste del arquitecto depende de las particularidades del proyecto y de su prestigio, dos de las incidencias que más afectan al precio final. Algunos arquitectos cobran 5.000 y otros pueden llegar a los 30.000 euros.

El cliente empieza a negociar con el arquitecto sus planes de vivienda y el profesional comenzará a desarrollar montajes fotográficos hasta encontrar el proyecto deseado por el cliente.

Los arquitectos cobran normalmente por tres partidas diferenciadas y normalmente lo desarrolla siempre el mismo, aunque se puede contratar un arquitecto para la realización de un proyecto y otro para la ejecución y obra.

  • El proyecto.
  • El proyecto de ejecución.
  • El seguimiento de obra.

El proyecto de la vivienda

Son los planos de la vivienda, su distribución, la memoria de calidades y una aproximación de los presupuestos, con el cuál solicitar la licencia de obra.

La licencia de obra, lleva aparejada unas tasas e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos varían en cada municipio y suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto.

Proyecto de ejecución

En base al proyecto inicial y las modificaciones últimas que se hagan sobre el mismo, ya se va a calcular exactamente la estructura, instalaciones y  acabados. Con las mediciones exactas del proyecto de ejecución, se deberá pedir presupuesto a dos o tres constructoras, que con el proyecto de ejecución en la mano, nos tendrán que dar las calidades específicas en el mismo. Las constructoras es aconsejable buscar una cercana y con referencias de obras, vale la pena perder tiempo y buscar una profesional para no encontrarnos con sorpresas futuras.  Con el presupuesto que nos den ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda, aunque los pequeños cambios que se realizan en la obra suelen subir el presupuesto en un 5% a 10 %.

Seguimiento de la obra

Tras haber elegido una constructora y haber obtenido la licencia para la obra, se da comienzo a la construcción. Normalmente la obra suele durar entre un año o 14 meses cuando se trata de la construcción tradicional de una vivienda unifamiliar. En el caso de las prefabricadas, la duración de la obra se reduce hasta los tres o cuatro meses.

¿Qué impuestos hay que pagar?

Previamente a la obra, hay que pagar los impuestos correspondientes:

  • El IVA que cuando se trata de una Autopromoción, la construcción de una vivienda por un particular, supone el 10%. Este coste se ingresará mensualmente a medida que avanza la obra.
  • Durante el proyecto de la vivienda, hay que abonar las tasas del ayuntamiento correspondiente a la parcela más el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En total, supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.

Tras haber finalizado la obra, le sumamos los siguientes gastos:

  • Registrar la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad y siempre ante notario.
  • Debido a la declaración de obra nueva, se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Suele rondar entre el 1,5% sobre el precio de coste de la construcción nueva.
  • Entre el 0,5% y el 1% del presupuesto lo ocupa la tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
  • Por último, unos 500-700 euros destinados a solicitar la cédula de habitabilidad y para dar de alta los suministros de luz y agua.

¿Cuánto cuesta mi vivienda?

Saber el precio exacto de una vivienda es imposible, ya que hay muchas variables que puede disparar el precio, por ejemplo la repercusión del precio de los terrenos o acabados. Hay parcelas de 1.000 m2 que valen en León 10.000 euros y la misma superficie en Málaga  80.000 euros, o acabados desde 500 euros/m2 a 2.500 euros/m2

Los últimos años el precio medio de autopromoción rondaba los  1.000 euros/m2; pero con el Covid los precios de materiales de construcción se han disparado, elevándose en la actualidad a más 1.350 euros/m2.

Ferran Font: "La capacidad económica de las familias es fundamental, pues son los particulares los que acaparan la mayoría de las compraventas. El desequilibrio entre los salarios y el precio de la vivienda se ha de compensar con ayudas desde la Administración Pública para proteger el acceso al mercado de toda la población".

Octubre de 2020 ? La sociedad española vive en estos momentos una situación de máxima necesidad económica que puede agravar su capacidad de afrontar los gastos derivados de la vivienda este año y, por ende, incrementar sus dificultades para llegar a final de mes. Y es que, en 2019, los hogares españoles dedicaron el 41% de sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, cuya cuota media fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. Una cifra por encima de lo recomendado por el Banco de España, que aboga por que se dedique una tercera parte como máximo. En el caso del alquiler, cuya renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com sobre el precio del alquiler en 2019, el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la renta fue del 67%, el doble de lo recomendado por el Banco de España.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala el análisis de pisos.com en su Encuesta de Condiciones de Vida, publicada la semana pasada, que proporciona información de las dificultades a las que se enfrentan los hogares españoles para atender mensualmente los gastos considerados como necesarios de manera usual. El informe destaca que la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que arroja unos ingresos netos por hogar de 1.440 euros al mes, una cifra que no siempre permite afrontar el precio de la vivienda de compra o alquiler en las grandes ciudades de nuestro país.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis sobre el mercado inmobiliario con relación a la renta media en España: "La capacidad económica de las familias es fundamental para el futuro de nuestro mercado residencial, pues son los particulares que compran primeras residencias los que acaparan la gran mayoría de las compraventas del año. Está claro que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda, por lo que es imprescindible proteger al consumidor e impulsar ayudas desde la Administración Pública para salvaguardar el derecho de acceso al mercado de toda la población, evitando la exclusión de ciertos colectivos".

En este sentido, el INE advierte que el 7,8% de la población española manifiesta llegar a fin de mes con mucha dificultad, un 14,2% llegar con dificultad y un 27,3% con cierta dificultad. En relación con el tipo de hogar, los porcentajes más altos de personas con mucha dificultad para llegar a fin de mes corresponden a los hogares formados por un solo adulto con hijos dependientes (19,1%).

Colaborador:


Cuando nos encontramos ante una herencia, se pueden dar varias situaciones dependiendo de los bienes, su ubicación o de sus particularidades físicas. Sin embargo, el aspecto más importante reside en la valoración de viviendas en herencia.

Para ello, el Ministerio de Economía ha llevado a cabo la orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles. En esta, se expone los pasos a seguir para calcular la cifra de tasación de domicilio. El fin que se intenta conseguir es establecer el valor que obtendrá la vivienda en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Es decir, deducir el precio de la vivienda que otra persona aceptaría pagar por ella.

Hay que destacar que en la orden se especifica que solamente pueden realizas estas tasaciones los profesionales conocedores de la materia y formados en ella.

El cálculo del valor del domicilio heredado

Para calcular el valor del inmueble, la orden ECO enumera los puntos a llevar a cabo para llegar a conocer el precio tanto de los domicilios en herencia como para cualquier otra situación.

En dicha orden, podemos encontrar cuatro métodos diferentes para realizar el cálculo. Para las herencias, se utiliza generalmente el método de comparación, fundamentado en comparar la vivienda en herencia con otras de las mismas características y con una ubicación similar.

Gracias a esta comparación, se descubre el valor del mercado a través de las particularidades del inmueble en herencia.

¿Cómo funciona el método de comparación?

En primer lugar, debemos recordar que el método se fundamente en conocer el valor de nuestra vivienda a través de la obtención del valor de otros inmuebles similares a ella que hayan pasado el proceso de compraventa. Este proceso será más fiable o no según las muestras consultadas y los diferentes resultados extraídos.

Como mínimo, la ley obliga a recoger seis muestras. Cuanto mayor sea el número de muestras, mejor depurada estará la tasación.

Uno de los requisitos para poder realizar este método es tener un mercado que represente las características de nuestro inmueble a valorar. Si no existe tal mercado, tendremos que acudir a otro de los métodos ofrecidos por la orden ECO que mejor se adapte al inmueble.

Es por ello por lo que se necesita llevar a cabo un estudio de mercado, recopilando información sobre los domicilios similares, además de realizar el método que podamos aplicar a las muestras recogidas para obtener correctamente la valoración del inmueble.

El método de comparación es el más habitual, ya que se resume en que «no existe más valor que el de mercado».

¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?

En ocasiones, aquella persona que se beneficia de la herencia, no conoce cuáles son los pasivos y los activos que forman la masa hereditaria. Según los bienes y el valor de ellos, tendremos que pagar más o menos impuestos. Uno de los principales activos en la masa son los inmuebles del causante.

Independientemente de las razones por la que se hereda, debemos saber que en este proceso es imprescindible conocer el valor de los bienes a repartir. Todos ellos unidos a las acciones o a los derechos deben tener una valoración real, catastral o fiscal.

Es imprescindible, porque de la valoración que obtengamos, se informará sobre el montante que hay que partir entre los herederos, así como los impuestos para pagar.

Conocer el caudal hereditario bruto a través de la valoración del inmueble heredado

Si queremos saber cuál es el caudal hereditario bruto de la vivienda, tendremos que llevar a cabo la valoración de ella.

Este caudal hereditario bruto es aquel activo compuesto por los bienes en herencia y las donaciones y los derechos que también habrá que valorarlos dependiendo del momento en el que tiene lugar el fallecimiento de la persona causante.

Dicha valoración se realizará según el valor de mercado o su valor real:

  • En el caso de tener acciones en Bolsa, tendremos que ver cuál era su cotización en la fecha del fallecimiento
  • Si existen fondos de inversión, a su valor liquidativo
  • O si hay dinero en la cuenta del fallecido, tendremos que pedir a la entidad financiera que nos certifique el saldo restante en el día del fallecimiento

Para la valoración de viviendas, se puede obtener su valor a través de los valores de referencia que las comunidades autónomas ofrecen a cada bien o a través del valor de mercado.

Puede ocurrir que el valor declarado sea menor al establecido por la comunidad autónoma. En este caso, la institución puede solicitar que se lleve a cabo una inspección del expediente, dando comienzo a lo que se llama una "comprobación de valores". Esto incrementaría la cantidad de impuesto a pagar.

En respuesta, la persona afectada podrá recurrir, ordenando que la Administración valorice a través de un técnico que visite la vivienda.

Los inmuebles en herencia como parte del inventario

El mayor montante que podemos encontrarnos en un herencia suelen ser los inmuebles, viviendas, fincas, terrenos... Es la parte más relevante del todo el inventario en herencia. Normalmente se suele acudir a los bienes inmuebles para invertir como patrimonio.

En caso de haber inmuebles en la herencia, un tasador debe constatar cuál es el estado del domicilio a tasar y verificar que es el mismo inmueble que aparece representado en el registro de propiedad. Es decir, certificar, ya sea online o presencial, que el domicilio a tasar es el correcto.

Formación y Cursos sobre valoración inmobiliaria

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos al detalle en qué consiste la valoración inmobiliaria. Os exponemos los principales métodos de valoración, con casos prácticos a través de herramientas imprescindibles. Este curso está dirigido para aquellos que desean realizar informes de valoración profesionales para sus clientes:

Ignacio Morales. Economista - ICADE

https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

  • Importe.
  • Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
  • Cuenta bancaria de la domiciliación.
  • Número de plazos (rellenar: 1).
  • Periodicidad (marcar "no procede").
  • Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
  • Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:

El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.

Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.

Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y  responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc

Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías.
Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.

Una casa pequeña tiene numerosas ventajas como menos espacios para limpiar, pero también varios puntos débiles como obviamente los metro cuadrados del inmueble. Para dar mayor sensación de amplitud, es conveniente crear espacios diferentes separándolos del resto de habitáculos. A través de una correcta organización de los espacios, lograremos sacar mayor eficiencia de los inmuebles pequeños.

El objetivo primordial de separar los espacios reside en decorarlos de forma más eficiente. Para ello, cada estancia deberá sentirse como un ambiente completamente nuevo y separado con su propia privacidad, a la vez que el elemento colocado para separar los espacios haga su trabajo de objeto decorativo de la vivienda.

Cabe destacar que en nuestro intento por separar estancias, cada una de ellas no las debemos aislar de la luz. La amplitud de los espacios tiene que ir acompañada de la claridad y luminosidad del inmueble.

Para aquellos suelos que sean de un color diferente al objeto decorativo, las estancias ya se encuentran divididas. Sin embargo, cuando el suelo es de un color diferente al elemento decorativo, podremos recurrir a varias ideas.

Sin tener que llegar a realizar obras en la casa, podemos separar espacios de las diferentes formas.

Puertas correderas

Las puertas correderas ocupan un espacio menor que el de una puerta estándar. Sin embargo, su principal ventaja es la posibilidad de cerrarlas cuando se desee privacidad en el ambiente. Para impedir que frene el paso de la luz, se pueden implantar puertas correderas en cristal para mayor luminosidad y amplitud.

Integra pasillo en las habitaciones

Evitemos perder espacio en la vivienda creando pasillos. Para impedir esta pérdida de metros, podemos integrar los pasillos dentro de las habitaciones como vestidores, mini espacios de trabajo o implantando un mueble-biblioteca que ofrezca numerosas opciones de almacenaje.

El color

Cuando las estancias son reducidas, no es conveniente mezclar varios esquemas de colores ni en los muebles ni en la pintura. Una gran cantidad de colores da sensación de agobio y reduce el espacio visual que observamos.

Debemos pintar suelos, paredes, mobiliario o introducir elementos decorativos del mismo color o colores semejantes.

También podemos recurrir a elementos reciclados para dividir los espacios de una forma más original como cortinas de papel, tiras de tapones, botellas de cristal o discos de vinilo.

Biombos

Los biombos se presentan como una opción elegante para separar estancias. Pueden ser de diferentes estilos y materiales como la madera o el metal, con estampados modernos o con murales fotográficos. Además, su coste es bastante asequible para la población.

Cortinas Colgantes

Otro elemento decorativo eficiente para dividir espacios son las cortinas. Sin embargo, tenemos que evitar cortinas voluminosas que reducen mucho el espacio. Para ello, se debe implantar cortinados ligeros que no recarguen el ambiente visualmente.

Estanterías y muebles

Las estanterías ofrecen dos ventajas a las viviendas pequeñas: más espacio de almacenaje y separación de espacios. En suma, estas permiten que la luz traspase, además de poder cambiarlas de sitio con total facilidad.

El email marketing inmobiliario es una técnica que ofrece los mejores datos de retorno de la inversión (ROI). Esta fórmula consigue de media un ROI por encima del 300%. Esto permite que aquellas empresas que hayan invertido un euro, obtendrán de vuelta 300.

Para lograr este porcentaje de ROI, es muy importante planear correctamente la estrategia que se va a realizar de email marketing inmobiliario. Analizando la audiencia, planificando minuciosamente y midiendo con rigor son las tres claves para conseguir un alto porcentaje de ROI.

Características del email marketing inmobiliario

Para definir qué es el email marketing inmobiliario, podríamos denominarlo como aquella técnica de comunicación que se lleva a cabo a través del correo electrónico. El objetivo de esta fórmula y de las agencias inmobiliarias que la utilizan es enviar un mensaje concreto a una audiencia específica.

Para obtener el mejor resultado posible, hay que saber cuándo realizar el email marketing y a quiénes dirigirlo. En el caso de las agencias inmobiliarias, una opción sería mandar una oferta de viviendas en alquiler en zona costera únicamente a aquellos suscriptores interesados en este tipo de viviendas. Si, por el contrario, se hace un envío masivo, esto perjudicará a la compañía, dañando su imagen.

Es conveniente que para este envío de promociones o de cualquier tipo de información, contar con un software inmobiliario como InmoPC que permita esta función a través de una base de datos generada de clientes.

Ventajas del email marketing inmobiliario

Además del ROI, el email marketing inmobiliario ofrece numerosas ventajas para las agencias inmobiliarias, tales como:

  • Como hemos comentado, esta técnica posee un retorno de la inversión muy elevado.
  • El correo electrónico es la herramienta preferida por el 74% de los clientes como método de obtener información comercial.
  • Las búsquedas que se realizan acerca del mercado inmobiliario en Google, un 30% de ellas se llevan a cabo por medio de smartphones.
  • De entre los profesionales que han realizado campañas de esta técnica, el 51% de estos lo definen como la mejor vía de comunicación con los consumidores.
  • Para la población de entre 18 y 44 años, el correo electrónico es el método preferido por el 78% de este grupo.
  • El email marketing ofrece una tasa de conversión mucho más elevada que el de las redes sociales. Con la primera técnica, se logra una cifra tres veces más de clientes que con las redes.
  • Por último, las compañías que frecuentemente emiten newsletters reciben un 50% más de compra.

Funciones que posibilita el email marketing inmobiliario

Geolocaliza las ofertas

Con el email marketing, las agencias inmobiliarias son capaces de enviar correos segmentados por áreas geográficas. De esta forma, se podrá realizar envíos más localizados a los clientes procedentes de esas zonas.

Segmentación de emails

Además de segmentar por zonas, las herramientas de newsletters permiten generar versiones diferentes para segmentos distintos procedentes de la base de datos de la agencia inmobiliaria. Con esta segmentación, se podrá enviar correos según presupuestos, emitiéndoselos únicamente a aquellos clientes cuyo inmueble se encuentra dentro de su rango económico.

Emitir recordatorios a los usuarios perdidos

En el caso de volver a contactar con clientes, se puede emitir un recordatorio a los clientes cuyo contrato de alquiler está a punto de remitir.

Correos personalizados

Personalizando los mensajes acorde al nombre de los clientes, se consigue que los clientes se sientan apreciados por la empresa, ofreciendo un trato más personal hacia ellos.

Botones "call to action"

Para evitar cualquier distracción o pérdida de interés, dentro de los correos emitidos se puede incluir un botón con una llamada a la acción para enviar a los destinatarios a la página web de la agencia inmobiliaria, donde podrán completar el formulario de contacto.

Mantener una relación de cercanía

El emisor debe generar una relación de confianza con el receptor a través de la personalización del email marketing para impulsar la imagen de la agencia inmobiliaria dentro de los consumidores.

5 claves para desarrollar un eficaz email marketing inmobiliario

Respecto a cuándo debemos realizar una campaña de email marketing inmobiliario, lo ideal sería cuando la agencia inmobiliaria tenga una información relevante que comunicar. Información como nuevos requisitos de financiación, promoción de viviendas nuevas en alquiler o venta, nueva publicación en el blog inmobiliario... Si emitimos un correo con un mensaje poco interesante a los clientes, los estaríamos molestando.

Hay cinco puntos clave a tomar en cuenta a la hora de planear la estrategia del email marketing inmobiliario:

  • Estudia la situación actual y analiza cuáles son los objetivos que se quieren cumplir con la campaña de email marketing inmobiliario.
  • Segmenta la lista de contactos que posee la agencia inmobiliaria según los aspectos deseados para clasificarlos por dichas aspectos.
  • Envía el correo solamente a aquellos clientes que estén interesados por el mensaje expuesto en el email. En este caso, empatiza con el consumidor para saber si le interesará o no la información.
  • Selecciona entre los diferentes tipos de email marketing el más efectivo para la campaña de la agencia inmobiliaria.
  • Añade dentro del correo un botón "call to action" para lograr que el receptor lleve a cabo la acción que se requiera: contactar por teléfono, clicar en un enlace o completar el formulario.

Pasos a seguir en la estrategia de email marketing inmobiliario

Dentro del mundo online, hay muchos aspectos que se deben considerar. Uno de ellos es la congruencia. Si se generan publicaciones en el blog inmobiliario que no se van a visualizar en las redes sociales no se estaría efectuando correctamente el marketing inmobiliario.

A la hora de organizar la estrategia de email marketing inmobiliario, se tiene que considerar también las acciones restantes. De esta forma, se debe realizar un trabajo conjunto para obtener los resultados deseados.

Establecer la finalidad de la campaña

Uno de los aspectos positivos dentro del email marketing es que siempre se obtiene el permiso del destinatario para llevar a cabo la acción.

Previamente a organizar el correo, hay que invertir tiempo y esfuerzo en generar una base de datos. Una base de datos que se puede crear ya sea por las redes sociales o por el blog inmobiliario. Estos datos que se recolectan son gracias a que los usuarios le han dado permiso a la empresa para reunirlos.

Este consentimiento para recibir los correos conlleva que los usuarios, al aceptarlo, muestran un interés en la información que se expondrá en las campañas de email marketing inmobiliario.

Si hay suscriptores que se han incluido en la lista de datos, se puede concretar una frecuencia para emitirles contenidos pertenecientes al marketing inmobiliario de la agencia. Una vez enviada esta información, se podrá emitir promociones u ofertas de viviendas.

Previamente a la venta de un producto o servicio, es fundamental que la agencia inmobiliaria genere una lista importante de contactos para garantizarse el éxito de su estrategia de marketing inmobiliario.

Crear cadena de correos automáticos

Los flujos de trabajo hacen referencia a la cadena de correos electrónicos automáticos. Esta cadena se puede originar a través de suscripciones al blog inmobiliario, por ejemplo.

Al suscribirse, comienza el envío de diferentes correos que automatizan las acciones propias del email marketing inmobiliario. De esta forma, no se requerirá que se envíen todos los correos uno por uno.

Esta cadena de correos se puede reflejar de la siguiente forma. Cuando un usuario se suscribe, la herramienta de email marketing se actualiza y da comienzo a la cadena de emails. Dicha cadena comenzará con un email "Nuevo suscriptor", luego otro email de bienvenida hasta llegar al último correo de la cadena "Nuevos contenidos".

Las cadenas se pueden personalizar, simplificándolas o complicándolas según lo desee la agencia. Algunas herramientas como GetResponse o MailChimp ofrecen la opción de modificar los correos según la respuesta que dé el nuevo suscriptor.

Un ejemplo de ello es si remitimos numerosos correos y el usuario no abre ninguno. Debido a ello, podemos decidir enviarle un correo de recordatorio de forma automática.

Elegir un tipo de correo electrónico

Existe una gran variedad de tipología de emails. Dependiendo de cuál sea el tipo, puedes redactarlo de una forma u otro. Con ello, podremos emitir newsletters en las que escribir recordatorios, ofertas, cupones o incluso avisos.

Acceder y analizar los datos obtenidos

Un aspecto fundamental en el marketing inmobiliario es poder medir cualquier acción realizada: las páginas visitadas, los usuarios que han clicado o que han abierto el correo, la hora en la que lo han hecho...

Entre tanto volumen de datos, es importante sobre todo prestar atención a los cinco indicadores siguientes:

Índice de apertura

Porcentaje de personas del total de destinatarios que han abierto el correo. Este indicador variará del sector en el que se encuentre la empresa. Dentro del inmobiliario, el porcentaje medio se corresponde a un 18,18%.

Índice de rebote

Cifra de emails no entregados, ya sea por un problema puntual debido a que el servidor no ha funcionado correctamente o por un problema persistente. Es importante revisar este indicador para solucionar los continuos errores.

Horario de apertura

Existen aplicaciones de email marketing que permiten obtener un informe del horario en el que se han abierto los correos. De esta forma, podremos detectar qué hora es la mejor para llevar a cabo los envíos.

Tasa de clicks

Conocer la interactuación de los destinatarios, estudiando si han clicado en alguno de los enlaces incluidos en el correo. Con ello, concluiremos si hemos cumplido con los objetivos de la agencia inmobiliaria.

Cifra de spam

Otro aspecto relevante a considerar es la cifra de correos emitidos que se han marcado como spam. Con este indicador, impulsaremos el envío de los futuros correos.

Aspectos importantes en la redacción de emails inmobiliarios

A la hora de redactar los emails que la agencia inmobiliaria enviará, se debe cumplir con una serie de requisitos:

Correo breve y conciso

Dentro de las herramientas de email marketing, podemos encontrar una gran variedad de plantillas de correos. Solamente incorporando algunas imágenes e incluyendo el logo de la agencia, ya tendríamos nuestro correo corporativo redactado.

Pensar en los destinatarios

Previamente a llevar a cabo una newsletter, la agencia inmobiliaria debe pensar en sus destinatarios y en la información que estos quieren recibir. Para ello, se debe resumir las últimas noticias relevantes para ellos al principio de la newsletter, y, posteriormente, exponer los servicios de la agencia.

Sin falta de ortografía

La regla más básica en la redacción de newsletter es la profesionalidad. Es decir, se debe redactar a la perfección sin cometer ninguna falta de ortografía ni ninguna errata.

Aplicaciones de email marketing inmobiliario

Una vez hayamos elegido la aplicación de email marketing que más se adapta a nuestras necesidades, debemos elaborar una estrategia de marketing acorde a las funciones de tales herramientas. Herramientas como las que veremos a continuación:

GetResponse

Otra de las herramientas más conocidas es GetResponse. Esta aplicación cuenta con la ventaja de estar disponible en castellano. Además, posee un servicio de atención al cliente destinados a agencias inmobiliarias que funciona de forma muy eficaz y rápida.

A pesar de que la interfaz de GetResponse no es tan similar a la de MailChimp ni tan intuitiva, los resultados con ambas son semejantes.

MailChimp

MailChimp es la aplicación de email marketing inmobiliario por excelencia en el mundo digital. Es la más conocida de todas.

Arrastrando y soltando los diferentes bloques que permite la aplicación, podemos construir nuestro propio diseño de correo electrónico con infinidad de posibilidades.

5 tipos de emails inmobiliarios

Existen 5 tipos de campañas que una agencia inmobiliaria puede realizar en su estrategia de email marketing inmobiliario.

Correo de bienvenida

Esta campaña consiste en enviar un correo de bienvenida a aquellos usuarios que se registran en la base de datos de la agencia. En este correo, le agradecemos su suscripción y podemos aprovechar el envío del email para exponerle los beneficios del usuario suscrito.

Nueva oferta

En este caso, nos encontramos con la campaña más frecuente de email marketing inmobiliaria. El envío de promociones permite a los destinatarios acceder al nuevo catálogo inmobiliario a través de un fácil acceso. Si al usuario le interesa alguna vivienda, contactará con la agencia gracias al correo emitido.

Si la agencia consigue emitir el correo a las personas indicadas, se podrá obtener grandes resultados. Los receptores de este tipo de correos suelen ser usuarios que nos conoce, ya que si no nos conocen, daríamos la impresión de ser invasivos.

Boletines informativos

Además de información comercial, los emails también pueden servir para aportar información de calidad a los empleados de la agencia.

En este caso, hablaríamos de una newsletter o boletín donde incluiremos las últimas noticias más importantes dentro del mercado inmobiliario o las últimas publicaciones del blog inmobiliario de la agencia.

Gracias a esta campaña, captaremos la atención de los usuarios suscriptos, manteniendo una relación más cercana con ellos. Las newsletters tienen una periodicidad mensual o semanal.

Correo vacacional

En etapa de verano, se puede enviar correos de promociones de inmuebles destinados al alquiler vacacional en zonas costeras.

Encuestas a suscriptores

Con estas encuestas, se podrá conocer en mayor profundidad a los usuarios suscritos que nos servirá posteriormente para segmentar los emails a través de esta base de datos.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

A pesar de que todavía no se esté aplicando la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, los propietarios de viviendas arrendadas se están movilizando para defender sus derechos, ya que, entre otras medidas polémicas, el precio límite de los alquileres se postula como la más perjudicial.

Esta movilización se ha impulsado aún más tras la aprobación del límite máximo del 2% a los aumentos en las revisiones de contratos. Ante esto, los propietarios están acudiendo a asesoramiento para conocer nuevos métodos para esquivar tales limitaciones de precios o la duración máxima de los contratos. Entre las fórmulas legales encontradas destacan el usufructo temporal y el arrendamiento por temporada.

Beneficios y contrapartidas del arrendamiento por temporada para los propietarios

El alquiler de temporada se está convirtiendo en una opción atractiva tanto para los grandes como para los pequeños propietarios de inmuebles alquilados. La Ley de Arrendamientos Urbanos ampara legalmente dicha fórmula, definiéndola como un alquiler para un uso diferente del inmueble. De esta forma, se aplica una normativa legal diferente en la que se garantiza mayor protección al dueño de la vivienda.

A pesar de ello, cabe destacar que la duración del contrato del arrendamiento por temporada se estipulará según el motivo del alquiler. Esto provocaría la incapacidad de renovar el contrato en aquellos casos en los que el inquilino traspase su domicilio habitual a la vivienda arrendada. En suma, los propietarios verán cómo la demanda de sus viviendas quedan limitadas, debido a que los alquilados tendrán que justificar a través de un motivo aprobado el alquiler temporal.

Los alquileres turísticos cobran fuerza entre los grandes y pequeños propietarios

A pesar de la bajada de demanda de los alquileres turísticos a causa de la Covid-19, los dueños de los inmuebles han vuelto a acudir a ella en las áreas de alta demanda. La ventaja primordial de este tipo de arrendamiento coincide con los alquileres temporales, ya que los propietarios no tendrán que cumplir con las limitaciones impuestas para el precio por la futura Ley Estatal.

Esta opción es especialmente atractiva para los pequeños propietarios, pero su relevancia para los grandes tenedores es cada vez mayor. Cabe destacar que en ciudades como Madrid, numerosas viviendas se han visto perjudicadas por la legislación local, debido a las modificaciones realizadas en los accesos y ubicaciones de los pisos. Esto ha llevado a que muchos propietarios optasen por vender estos activos al no poder obtener la rentabilidad deseada en el alquiler.

La duración de los arrendamientos puede ser esquivada a través del usufructo temporal

En esta ocasión, el usufructo temporal en arrendamiento va dirigido a esquivar la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, medida de la nueva legislación, entre otras limitaciones. Con esta opción, se garantiza el derecho a acceder a un bien inmueble ajeno con el deber de mantenerlo, cobrando el propietario de la vivienda el valor de este derecho y debiendo el inquilino devolver el bien cuando el plazo haya finalizado. De esta forma, si así se acuerda, se podrá firmar un contrato por menos de 5 años.

Aunque esta opción está disponible para todos los propietarios, es más beneficioso para los grandes propietarios, ya que puedan ceder el usufructo temporal de sus inmuebles a otras empresas para que posteriormente alquilen tales inmuebles por la duración acordada que se situará por debajo de la permanencia mínima impuesta por la nueva legislación.

Apart-hotel o coliving como alternativas al BTR

Aunque el modelo build to rent (BTR) se presenta como otra alternativa a la Ley de Vivienda, su rentabilidad no está asegurada, debido a los altos niveles de inseguridad jurídica existentes y a las mínimas garantías de rentabilidad de los alquileres actualmente.

Como otras alternativas para los grandes propietarios se presentan los apart-hoteles o el coliving, opciones con las que se podrá esquivar las limitaciones de la futura legislación. De esta forma, los propietarios cederán sus viviendas a empresas que alquilarán los inmuebles durante la duración de concesión. Esto dependerá de la clasificación del suelo, ya que existen modelos que no permiten ninguna de estas dos opciones como los proyectos residenciales.

La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.

Entre las Principales Novedades nos encontramos con;

  • Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
  • Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
  • Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
  • También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
  • La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
  • Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

Las hipotecas han sufrido cambios como consecuencia de la caída de las contrataciones en 2020:

Los cambios de hipotecas de banco aumentaron un 154% el pasado año.

El precio de las viviendas de obra nueva en España se mantiene a pesar de la crisis sanitaria. Los cambios en las preferencias de los compradores, debido al auge del teletrabajo y los confinamientos sufridos, hacen que las necesidades residenciales hayan cambiado. "La vivienda ya no es solo un lugar de paso, sino de convivencia y desarrollo laboral y profesional diario, que precisa de las condiciones que sí puede ofrecer la vivienda nueva", asegura Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.

"Hay productos que por su situación y acceso al aire libre incluso han incrementado su precio, por su especial adecuación a la crisis actual", explica el experto. A pesar de ello, "no se prevé que se alcancen los niveles de visados de obra nueva del último lustro hasta 2022", advierte Carles Solé, por lo que la concesión de hipotecas a este tipo de viviendas "no es ajena a la crisis sanitaria", apunta, y dependerá de la evolución del empleo a lo largo del año.

Carlos Solé señala que, con el objetivo de minimizar la morosidad, que va aumentando a medida que aumenta el desempleo y la gente no puede afrontar sus deudas, las entidades financieras están exigiendo "un incremento de la aportación de los fondos propios a los solicitantes". En otras palabras, están financiando las operaciones en menor proporción.

En opinión del experto, "los clientes con perfiles más solventes seguirán activando operaciones de compra", y añade que los tipos de interés están bajos, por lo que se pueden encontrar "ofertas muy atractivas" una vez superado el scoring inicial.

Cambios en la financiación

Carlos Solé advierte de una tendencia que creció a lo largo de 2020: el cambio de hipoteca de banco o subrogación del acreedor.

"Según el informe de febrero del INE, el porcentaje de variación interanual de subrogaciones de acreedor alcanzó un destacable incremento del 154 %", señala el experto, quien añade que "más impactante aún resulta el incremento de modificación de condiciones mediante la novación en la propia entidad, que se incrementó en un 280 %."

Este gran aumento viene dado por diversas causas, apunta Carlos Solé, entre las que se incluyen la captación de hipotecas de la competencia como vía de negocio para los bancos ante la caída de la contratación o el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los clientes, que ven cómo pueden promover el ahorro "adelgazando la cuota mensual de su préstamo".

"El cliente se ha visto beneficiado por esta nueva tendencia, ya que, aun en el caso de no finalizar la subrogación hacia otro banco, ha podido negociar con su propia entidad una revisión de condiciones mediante la novación de su préstamo hipotecario aprovechando los bajos tipos de interés actuales y que, parece, se mantendrán así a lo largo de este ejercicio", asegura Carlos Solé.

La innovación tecnológica de los bancos

El experto advierte también de unos cambios de tendencia en lo relativo a la banca digital o ?nueva banca?, que va abriéndose camino poco a poco frente a la banca tradicional. "La evolución tecnológica en el mercado inmobiliario e hipotecario se ha revolucionado en los últimos meses".

"Desde el punto de vista del cliente, resulta evidente que gradualmente va perdiendo el miedo y adquiere mayor conocimiento y confianza en las ventajas que la tecnología aporta, y el acceso a mayor número de ofertas", destaca el experto, quien añade que "permite también que cada vez se incremente y expanda la presencia de financieras privadas y fondos de inversión", como alternativa a las entidades financieras tradicionales.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.

Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".

Colaborador:


Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.

En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.

En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia""Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajar y del ahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.

Colaborador:

www.espaiapi.cat

¿Qué es un dominio web?

Un dominio es el nombre único y exclusivo de un sitio web en Internet.

Se compone de una palabra o un conjunto de palabras unidas al que le sigue un punto y una extensión.

Elegir dominio web inmobiliaria

Por ejemplo: www.tuagenciainmobiliaria.com o www.tuagenciainmobiliaria.es

Es el que nombre aparecerá en la barra de direcciones del navegador para dar acceso a nuestra web inmobiliaria.

Elegir dominio web inmobiliaria

También debemos utilizar el dominio para los correos electrónicos de la agencia.

Por ejemplo: info@tuagenciainmobiliaria.es, comercial@tuagenciainmobiliaria.es, etc.

 

¿Cómo elegir un buen nombre de dominio?

Uno de los principales problemas que encontraremos a la hora de buscar un buen nombre para el dominio es que, en la actualidad, existen millones de ellos en internet y el que se nos ha ocurrido puede coincidir con alguno que ya esté registrado.

Tómate tiempo, busca alternativas, diferénciate: Recuerda, el dominio es muy importante y no te puedes equivocar. Representará el nombre de tu agencia en internet durante muchos años, luego piensa bien, busca con calma y elige entre los mejores disponibles.

 

¿Potenciar las palabras claves o la marca?

Mediante el dominio se puede potenciar dos elementos principalmente: la marca o unas palabras claves.

Veremos que es distinto denominar al dominio www.inmobiliarialallave.com (que sería el nombre de una inmobiliaria en Madrid) a www.pisosmadrid.com.

A continuación exponemos unos breves consejos para realizar una buena elección.

 

Características de un buen nombre de dominio.

Potenciar las palabras claves.

En el caso de una web inmobiliaria, a veces es más conveniente renunciar al nombre de la marca para potenciar una palabra clave que mejore el posicionamiento en internet. Es mejor "pisosmadrid" o "inmomadrid" que "agenciamarquez". Si nos dedicamos al alquiler en una población o zona concreta intentaremos potenciarla en el dominio como p.e. "alquilerjerez"

Integrar las palabras clave en el dominio es funcional y explícito y favorecerá el posicionamiento SEO a corto o medio plazo.

Nombre de dominio corto.

Cuanto más largo sea el dominio, más difícil será de recordar y habrá más posibilidades de equivocarse al escribirlo.

El nombre de dominio debe tener entre 8 y 12 caracteres, por ejemplo "inmoperez", "alquilergerona", "vivisoluciones"?

Visual, fácil de recordar y deletrear.

Un dominio corto será, además de más fácil de recordar, más visual.

Además, tampoco debemos olvidar que el dominio debe ser fácil de deletrear y pronunciar para evitar confusiones.

Un truco para saber si el nombre del dominio es fácil de pronunciar es pedir a otra persona que lo diga en voz alta. Si lo dice de forma fluida y además es capaz de recordarlo pasado un tiempo, el nombre del dominio es adecuado.

Es mejor "barresproperties" que  " barrespropertiestrading".

Evitar dos letras iguales seguidas y conjugaciones extrañas.

Deberías evitar dos letras iguales seguidas en el nombre del dominio para que no cree confusión, así como palabras complejas. Es decir, no utilizar nombres como "viviinmo" o "inmowhtre"

No usar ñ o ç, ni acentos, ni signos especiales ni mayúsculas.

El dominio debe estar completamente en minúscula y no contener caracteres específicos (como ñ o ç), guiones ni ningún otro símbolo. Algunos caracteres no están disponibles en todos los teclados y puede crear dificultades a los usuarios.

Siempre hay que evitar símbolos como &  % $ / (  ) ,  ;  .  :  _ =  ¿? " ¡!

 

La extensión del dominio.

La extensión es la parte final del nombre del dominio.

Elegir dominio web inmobiliaria

Si trabajas solo en España el ideal será el .es. Si trabajas internacionalmente deberás elegir .com, .net .org.

Pero además, si quieres asegurarte que la competencia no adquiere tu mismo dominio pero con diferente terminación, es recomendable comprar las dos terminaciones .es .com si están disponibles.

Normalmente, el .es será el dominio principal y el .com simplemente redirigirá al .es

No compres un dominio si las terminaciones .es, .com o .net los tiene tu competencia: Si compramos "inmovalencia.com" y otra inmobiliaria tiene hace mucho tiempo "inmovalencia.es", cuando alguien te busque en internet, es muy probable que localice antes a la otra agencia que a la tuya, desviando clientes a la competencia.

 

Periodo de renovación del dominio.

Los dominios, como las marcas, hay que renovarlos como mínimo una vez al año, aunque se puede renovar por un periodo hasta 10 años. Normalmente lo renovarán anualmente y  automáticamente de nuestra parte, la empresa de alojamiento que nos lo lleve. Un dominio es muy difícil que nos caduque, ya que si olvidamos renovarlo, el dominio se desactivará en un periodo de 30 días antes de que quede libre de nuevo y tendremos ese periodo de gracia para renovarlo.

 

¿Cómo puedo saber que un dominio está libre?

Existen numerosas empresas de alojamiento que en sus buscadores de dominio te indicarán si está o no disponible. Las más visitadas son www.arsys.eswww.dinahosting.comwww.ionos.es.

Recomendemos que aunque en estas páginas nos propongan ofertas de adquisición de dominios y alojamientos muy atractivas, una vez localizado el dominio que queremos adquirir, deberemos hablar con nuestra empresa de alojamiento o mantenimiento para que ellos se encarguen de registrar el dominio de nuestra parte, ya que es un servicio incluido en sus mantenimientos y registrarlo por nuestra parte nos obligará a realizarlo todos los años.

Según apunta la INE, en 2020 la cifra de divorcios disminuyó respecto a 2019, situándose la cifra en 77.200 divorcios, los cuales suelen ocurrir después de 16,3 años de matrimonio. Durante la etapa de matrimonio, es habitual que la pareja decida adquirir una vivienda juntos. Sin embargo, en el momento del divorcio, aparecen ciertas cuestiones como quién se quedará con el domicilio o quién será el encargado de seguir pagando la hipoteca.

Tras las nuevas resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda, se ofrece la opción de deducir el préstamo al completo, algo que se eliminó en 2013, por lo que solo podían disfrutar de esta ventaja fiscal aquellas personas que se hubiesen comprado una casa antes del 1 de enero de 2013.

A continuación, os exponemos tres situaciones que se podrían dar en aquellos divorcios donde existe una casa en común.

La hipoteca y la posesión de la casa vaya para uno de los dos contribuyentes

Con la resolución del 1 de octubre del año pasado, el Tribunal Económico-Administrativo Central indicó que la persona que decida quedarse con la vivienda en un divorcio, podrá disfrutar al 100% de la desgravación.

Este caso fue el de una pareja que adquirió una casa en común con hipoteca previamente a 2013, por lo que pudieron disfrutar de dicha desgravación por adquisición de inmueble. Cuando se divorcian, el excónyuge que decide quedarse con la casa desconoce si podía seguir disfrutando de esta ventaja fiscal. Hacienda respondió, señalando que la mitad de la casa se adquirió antes de 2013, pero la otra mitad se compró después una vez divorciados.

Por esta razón, Hacienda decidió dejar de aplicarle la deducción al 50% adquirido después del divorcio y después de la supresión de la desgravación en 2013. Pero, el TEAC le ha dado la razón a los contribuyentes en el caso de una pareja que compró una casa en 2006 y se divorciaron en 2013 cuando eliminan la desgravación.

El TEAC, defiende que aquel excónyuge que decida quedarse con la casa, puede disfrutar de la deducción en vivienda habitual por varias razones: a pesar de adquirir la casa en común con su pareja, el excónyuge que se queda en la vivienda ha vivido en la casa durante mínimo tres años.

Otra de las razones que expone el TEAC es que ""tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006.

Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006".

En resumen, el TEAC permite a los contribuyentes que hayan adquirido la mitad restante de la vivienda, a pesar de divorciarse después del 1 de enero de 2013, puedan seguir disfrutando la desgravación en vivienda habitual.

Uno se queda con la vivienda, pero ambos pagan la hipoteca

En un divorcio lo normal es que un miembro de la pareja se quede con la casa, pero que sean ambos los que paguen la hipoteca. Aquí sí podrían disfrutar de la deducción los dos miembros, pero dependerá del porcentaje que paguen. Si ambos pagan la mitad del préstamo, se les aplicará la deducción del 50%, a pesar de que uno ya no viva en el domicilio, ya que se acordó el pago a medias.

Esto tiene su explicación en la Ley del IRPF, más concretamente, en el artículo 68.1.1º, en cuya versión previa a 2013, sostenía que se podría aplicar la deducción en aquellos casos de divorcio, nulidad matrimonial o separación judicial. Un artículo que sigue estando vigente para aquellas personas que compraron una vivienda antes de 2013.

Sin embargo, hay que destacar que si el inmueble se vende en un futuro, aquel que dejó de residir en la casa deberá tomar precauciones. Hacienda considera que cuando una persona lleva más de dos años sin residir en la vivienda familiar, esta dejará de ser la residencia habitual de aquella persona. Esto quiere decir que en el momento en el que se consuma la venta de la vivienda, no se le aplicará al excónyuge la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, independientemente de que cumpliera con los requisitos restantes. En resumen, no podrá estar exento de tributar el beneficio obtenido de la venta, tampoco si es el caso de una persona mayor de 65 años.

Un miembro de la pareja se queda con la casa y paga la hipoteca íntegra

En esta situación, aquel miembro que ni paga parte de la hipoteca ni vive en el domicilio, dejará de disfrutar de la deducción. En cambio, a aquel que sí sigue siendo propietario de la vivienda y además, paga al completo la hipoteca, aunque su parte de la casa sea solamente del 50%, se le aplicará la resolución del 23 de noviembre del TEAC donde se defiende que "la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble."

A pesar de ello, se le ofrece la posibilidad al excónyuge de disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por el total de lo que paga, ya que se encarga de costear la hipoteca íntegramente. Esto se aplicará también en los casos en los que la propiedad del excónyuge sea solo del 50%. Esta resolución está fundamentada por las siguientes razones: primero, gracias a la regulación del IRPF que no contradice a dicha decisión ni en el artículo 55.1.2º del Reglamento ni en el artículo 68.1.1º de la Ley.

En suma, el TEAC declaró que "resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición".

Unas declaraciones que llevó al TEAC a afirmar que "admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia."

Por lo tanto, esta sentencia es un cambio positivo para aquellas personas a las que se les aplicará la deducción por inversión en vivienda en proporción a las cuotas pagadas al completo, independientemente de si son propietarios del 100% o no del domicilio.

Opción a rectificar las autoliquidaciones previamente presentadas

Si en los último cuatro ejercicios del IRPF, existen personas afectadas a los que no se les haya aplicado la deducción por inversión en vivienda correctamente, tienen la opción de pedir una rectificación de su autoliquidación y, en consecuencia, se les devolverá la parte que les corresponde los ingresos indebidos.

Estas deducciones se da en todas las Comunidades excepto en Murcia en la que algunos de los requisitos suelen ser edad, suma de bases generales y ahorro inquilinos, depósito fianza en Organismos concretos u otros que dependan de cada Comunidad Autónoma.

Deducción estatal alquiler vivienda habitual

Las deducciones estatales solo podrán aplicarla aquellos inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 que hubieran satisfecho cantidades anteriores a dicha fecha con derecho a deducirse dichas cantidades antes del 1/01/2015 y la desgravación sería del 10,05% del total pagado del alquiler cuando la base imponible sea menos de 24.020 euros.

Deducción autonómica alquiler vivienda habitual

Para ello se ha de conocer los requisitos de cada Comunidad Autónoma para conocer qué criterios y deducciones aplicar.

Deducciones inquilinos Renta 2020 Comunidad de Madrid: hasta 1.000 euros al año

Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid, podrás disfrutar de algunos beneficios fiscales:

  • Si tienes menos de 35 años, podrás aplicarte una deducción del 30% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, hasta llegar a un máximo de 1.000 euros al año, siempre que las sumas de las bases generales y del ahorro no superen en tribulación individual los 25.620 euros al año en su base imponible (36.200 en caso de tributación conjunta). Por ejemplo, en un alquiler de 650 euros al mes,que son 7.800 al año, el 30% serían 2,340 euros, y como el máximo son 1,000 euros, esa sería la deducción.
  • También podrán aplicarse esta deducción los inquilinos de más de 35 años y menos de 40 que hayan estado en situación de desempleo y con dos familiares a su cargo.

Para su aplicación es necesario estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, o poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo en el caso de que el arrendador no haya entregado dicho justificante. Además, se exige que los contribuyentes, como arrendatarios, hayan liquidado el ITP y AJD derivado del arrendamiento de la vivienda, salvo que no estén obligados a presentar autoliquidación por resultar aplicable la bonificación existente actualmente en determinados casos.

Deducción alquiler vivienda habitual Renta 2020 Cataluña: hasta 600 euros por año

En Cataluña, el alquiler de vivienda habitual puede deducirse hasta en un 10%, con un máximo de 300 euros cuando se cumpla alguno de los siguientes:

  • Tener 32 años o menos.
  • Haber estado en paro, como mínimo, 183 días el ejercicio anterior.
  • Ser viudo/a de a partir de 65 años.
  • Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%

También, se debe cumplir:

  • Su base imponible no ha de superar los 20.000 euros al año (30.000 euros en caso de tributación conjunta).
  • Que las cantidades satisfechas para el alquiler de la vivienda durante el ejercicio sean como mínimo el 10% de los rendimientos netos.
  • La deducción solo puede aplicarse una vez, aunque concurran varias de las anteriores circunstancias
  • Además, una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de un importe de deducción superior a 600 euros.

Si en relación con una misma vivienda resulta que más de un contribuyente tiene derecho a la deducción, cada uno de ellos podrá aplicar en su declaración una deducción por este concepto por el importe que se obtenga de dividir la cantidad resultante de la aplicación del 10% del gasto total o el límite máximo de 600 euros, si procede, por el número de declarantes con derecho a la deducción. Además debe consignarse el NIF del arrendador en la autoliquidación del IRPF.

El alquiler vacacional básicamente consiste en la cesión temporal e inmediata de una vivienda amueblada para un uso turístico de ocio o vacacional , a cambio de un pago.
Ante la declaración de sus rendimientos a Hacienda pueden ser dos las modalidades a las que se le aplicarán deducciones y obligaciones diferentes.

Tipos de alquiler vacacional de cara a Hacienda

-Alquileres con servicios complementarios, que ofrecen servicios similares a los incluidos en el negocio hotelero y que por lo tanto se considera que producen rendimientos por actividad económica

- Alquileres sin servicios complementarios, que solo ofrecen servicios básicos de limpieza , lavandería o mantenimiento y que se considera que producen rendimientos de capital inmobiliario.

¿Quién realiza la actividad?

Tras determinar la modalidad de nuestros rendimientos como económicos o inmobiliarios, determinaremos si la actividad la realiza una persona física o jurídica; y si se trata de una autogestión (propietario) o se realiza a través de un tercero (un gestor etc)

Ingresos y gastos a declarar

Es necesario declarar los ingresos totales generados por las viviendas , es decir los ingresos brutos. En el caso de las OTAs (Online Travel Agency), por ejemplo, no debe restarse la comisión descontada , ya que lo correcto es declararlas por separado como gasto deducible (con sus facturas correspondientes).

Siempre que no seas propietario  debes añadir a la declaración el  el documento Modelo 179 en el que agencias intermediarias como Airbnb, Booking o Rentalia deben  proporcionando a Hacienda datos sobre tus reservas.

Los gastos deducibles de personas físicas aplican no siempre al 100% sino en función del tiempo de reserva del alojamiento (no del tiempo en que han estado disponibles; ya que estando sin alquilar la vivienda graba a Hacienda)

Si una vez reunida la documentación justificante de los gastos deducibles superarán a los ingresos  brutos deberíamos distribuirlos en como mucho 4 años.

¿Qué gastos se pueden prorratear?

Solo son prorrateables los gastos que afectan a una vivienda a lo largo del año pero no los que afectan solo cuando hay una reserva. (Comisiones OTAs, limpieza, lavandería)

Los Intereses de préstamos y créditos inmobiliarios

Los gastos por rendimientos económicos que no es necesario prorratear deben ser debidamente justificados con facturas. Por ejemplo:

-Gastos de gestión y administración del alquiler
-Gastos de servicios y suministros de la vivienda como internet, luz o agua
-Amortización de la vivienda y de los bienes que formen parte de ella

Importancia de la normativa local y autonómica

Es importante estar al día de la normativa autonómica , ya que no hay normativa común. Debe tenerse licencia turística y seguir la normativa local para evitar sanciones.

Tributación e impuestos que se aplican

Impuestos de rendimientos por actividad económica:

Si tus alquileres ofrecen servicios de hospedaje, estarían clasificados como rendimientos de actividades económicas. Los impuestos aplicables en este caso son:

(IAE) Impuesto de Actividades Económicas?Es importante mantenerse al día en la inscripción bajo el apartado 685 del IAE. El tributo solo se hace efectivo en caso de que tus ingresos empresariales superen el millón de euros.

(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido? Los alquileres que ofrecen alojamientos deben pagar el IVA. El IVA será del 10% para las facturas emitidas a los huéspedes y un IVA del 21% para las comisiones de agencias de viajes en línea que reserven y cobren .

(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? Los individuos que residan en España y ofrezcan servicio de alojamiento en sus viviendas vacacionales.

Impuestos de rendimientos por capital inmobiliario

Cuando el alojamiento vacacional no ofrece servicios complementarios los impuestos a plicables son por capital inmobiliaio

(IAE) Impuesto de Actividades Económicas? Hay que estar registrado en el IAE, pero no se aplica gravamen salvo que se facture más de un millón de euros.

(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?Es necesario declarar el tiempo sin alquilar de la vivienda. Hacienda aplica una renta de entre un 1% y un 2,2% del valor catastral para este periodo.

En ningún caso se aplicarán los descuentos por vivienda habitual,ya que hablamos de vivienda vacacional.

(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido Los alojamientos turísticos sin servicios complementarios, es decir con rendimientos solo por capital inmobiliario están exentos del IVA

Plazo para la declaración del alquiler vacacional

Con todo  esto se podrá declarar a Hacienda nuestros Ingresos brutos de manera sencilla . El plazo cumple el 30 de junio para someter el IRPF de 2022.

El alquiler vacacional básicamente consiste en la cesión temporal e inmediata de una vivienda amueblada para un uso turístico de ocio o vacacional , a cambio de un pago.
Ante la declaración de sus rendimientos a Hacienda pueden ser dos las modalidades a las que se le aplicarán deducciones y obligaciones diferentes.

Tipos de alquiler vacacional de cara a Hacienda

-Alquileres con servicios complementarios, que ofrecen servicios similares a los incluidos en el negocio hotelero y que por lo tanto se considera que producen rendimientos por actividad económica

- Alquileres sin servicios complementarios, que solo ofrecen servicios básicos de limpieza , lavandería o mantenimiento y que se considera que producen rendimientos de capital inmobiliario.

¿Quién realiza la actividad?

Tras determinar la modalidad de nuestros rendimientos como económicos o inmobiliarios, determinaremos si la actividad la realiza una persona física o jurídica; y si se trata de una autogestión (propietario) o se realiza a través de un tercero (un gestor etc)

Ingresos y gastos a declarar

Es necesario declarar los ingresos totales generados por las viviendas , es decir los ingresos brutos. En el caso de las OTAs (Online Travel Agency), por ejemplo, no debe restarse la comisión descontada , ya que lo correcto es declarar las comisiones por separado como gasto deducible (con sus facturas correspondientes).

Siempre que no seas propietario debes añadir a la declaración el documento Modelo 179 en el que agencias intermediarias como Airbnb, Booking o Rentalia deben proporcionar a Hacienda datos sobre tus reservas.

Los gastos deducibles de personas físicas aplican no siempre al 100% sino en función del tiempo de reserva del alojamiento (no del tiempo en que han estado disponibles; ya que estando sin alquilar la vivienda graba a Hacienda)

Si una vez reunida la documentación justificante de los gastos deducibles superarán a los ingresos  brutos deberíamos distribuirlos en como mucho 4 años.

¿Qué gastos se pueden prorratear?

Solo son prorrateables los gastos que afectan a una vivienda a lo largo del año pero no los que afectan solo cuando hay una reserva. (Comisiones OTAs, limpieza, lavandería)

Los Intereses de préstamos y créditos inmobiliarios

Los gastos por rendimientos económicos, que no es necesario prorratear, deben ser debidamente justificados con facturas. Por ejemplo:

-Gastos de gestión y administración del alquiler
-Gastos de servicios y suministros de la vivienda como internet, luz o agua
-Amortización de la vivienda y de los bienes que formen parte de ella

Importancia de la normativa local y autonómica

Es importante estar al día de la normativa autonómica , ya que no hay normativa común. Debe tenerse licencia turística y seguir la normativa local para evitar sanciones.

Tributación e impuestos que se aplican

Impuestos de rendimientos por actividad económica:

Si tus alquileres ofrecen servicios de hospedaje, estarían clasificados como rendimientos de actividades económicas. Los impuestos aplicables en este caso son:

(IAE) Impuesto de Actividades Económicas?Es importante mantenerse al día en la inscripción bajo el apartado 685 del IAE. El tributo solo se hace efectivo en caso de que tus ingresos empresariales superen el millón de euros.

(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido? Los alquileres que ofrecen alojamientos deben pagar el IVA. El IVA será del 10% para las facturas emitidas a los huéspedes y un IVA del 21% para las comisiones de agencias de viajes en línea que reserven y cobren .

(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? Los individuos que residan en España y ofrezcan servicio de alojamiento en sus viviendas vacacionales.

Impuestos de rendimientos por capital inmobiliario

Cuando el alojamiento vacacional no ofrece servicios complementarios los impuestos a plicables son por capital inmobiliario:

(IAE) Impuesto de Actividades Económicas? Hay que estar registrado en el IAE, pero no se aplica gravamen salvo que se facture más de un millón de euros.

(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?Es necesario declarar el tiempo sin alquilar de la vivienda. Hacienda aplica una renta de entre un 1% y un 2,2% del valor catastral para este periodo.

En ningún caso se aplicarán los descuentos por vivienda habitual,ya que hablamos de vivienda vacacional.

(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido Los alojamientos turísticos sin servicios complementarios, es decir con rendimientos solo por capital inmobiliario están exentos del IVA

Plazo para la declaración del alquiler vacacional

Con todo  esto se podrá declarar a Hacienda nuestros Ingresos brutos de manera sencilla . El plazo cumple el 30 de junio para someter el IRPF de 2022.

En ocasiones, los propietarios de las viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no realizan el pago del alquiler correspondiente. Para ello, el dueño puede solicitar el desahucio y el pago de las cuantías económicas que el arrendatario debe. En España, un desahucio puede durar como mínimo seis meses, pero para que el periodo sea más corto, hay que recurrir al camino judicial.

Cuando las rentas pendientes hayan sido cobradas y se haya llevado a cabo el desalojo, los propietarios deben saber cómo tienen que tributar tales rentas y cómo declararlas y en qué ejercicio. Se pueden tributar como indemnización o renta de arrendamiento.

Respecto a esto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de la sentencia del 26 de noviembre de 2020, donde el Alto Tribunal aprobó un recurso en contra de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. Esta sentencia expone la cuestión acerca de a qué clasificación pertenece aquella renta que debe recibir el arrendador después de presentar una demanda por impago de renta y de obtener las cuantías pendientes. Si se consideran como ganancia patrimonial o como rendimiento inmobiliario y a qué ejercicio deben ser imputables dichas cuantías.

En este aspecto, cabe destacar que el alquiler de una vivienda puede tributar en el IRPF del dueño de dos formas: como rendimiento de actividad económica o como renta del capital inmobiliario. En el primer caso, únicamente si el dueño ha contratado a un empleado responsable de administrar los arrendamientos a través de un contrato laboral de jornada completa.

Sin embargo, el conflicto aparece cuando se obtienen las cantidades pendientes de pagos después de que haya finalizado el contrato de alquiler. En este caso, se desconoce si las cuantías deben ser tributadas como rendimientos de alquiler o aumento de patrimonio.

En el auto de 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020) del Tribunal Supremo, se aclara tal cuestión. El Alto Tribunal dictamina que serán considerados como renta de capital inmobiliario por varios motivos.

No se considera finalizado el contrato de alquiler

Con la presentación de la demanda para proceder al desalojo, al arrendatario se le ofrece la opción de devolver las cuantías correspondientes después de la demanda y previamente al juicio, un hecho que no da por terminado el contrato, sino que alarga su vigencia.

Por esta razón, las cantidades pendientes cobradas serán consideradas como rentas de capital inmobiliario.

¿Cómo se debe tributar una cuantía impagada en el IRPF?

Respecto al ejercicio en el que deben ser tributadas, el Tribunal Supremo declara que deberán ser declaradas las cuantías satisfechas en el ejercicio en el que se exigieron tras la demanda. También se podrá deducir como "saldos de dudoso cobro" en el caso en el que las rentas sean consideradas como capital inmobiliario. Dentro de la Ley del IRPF, se subraya en el artículo 14.1 a): "Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor".

El proceso de declaración en el IRPF de cuantías impagadas

El rendimiento del arrendamiento pendiente debe ser declarado en el IRPF del ejercicio correspondiente por el contribuyente. A pesar de ello, la normativa ofrece la opción de deducirlo como "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando quede correctamente justificado. En este supuesto, solo será posible si el arrendatario se encuentre en concurso de acreedores o si ha pasado un plazo mayor de seis meses entre la primera administración del pago satisfecho por el contribuyente y el fin del período impositivo sin haber procedido a la renovación de crédito.

Ante esta situación, hay tres supuestos que pueden originarse.

El dueño declaró en su IRPF el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir los saldos de dudoso cobro.

Respecto a esto, el contribuyente ha cumplido con Hacienda, por lo que no tendrá que deducir ninguna otra renta en el IRPF cuando las cuantías pendientes sean pagadas posteriormente al auto de desalojo.

El dueño declaró el rendimiento de arrendamiento en el IRPF sin cobrarlo, pero sí deduciendo los saldos de dudoso cobro

Esta declaración de la renta deberá ajustarse a lo que estipula la Ley del IRPF en su artículo 13.e). En el momento de recibir las cuantías pendientes tras la sentencia del desahucio, tendrá que declarar este incremento económico en el ejercicio que corresponda a tal pago en el IRPF.

El dueño no declara el rendimiento de arrendamiento en el IRPF, no las cobra, pero recibe las rentas impagadas después del auto que aprueba el desalojo.

En este caso, el dueño de la vivienda tiene que mostrar declaraciones adicionales sobre el ejercicio correspondiente a la renta exigida. De esta forma, obtendrá las cuantías previstas y expuestas en la Ley General Tributaria en su artículo 27.2. A pesar de ello, tendrá la opción de no tributar según los ejercicios correspondientes. Esto solo se dará cuando después de la finalización del plazo para declarar en el IRPF tales ejercicios, haya transcurrido un periodo superior de 4 años.

Labores de mantenimiento y limpieza del garaje de una comunidad de vecinos

El garaje es una de las zonas que más se ensucia ya que los vehículos pueden expulsar gotas de aceite y grasa y los tubos de escape ocasionan humos. Además, especialmente en esta época del año pueden producirse filtraciones y hay más riesgo de humedades.

Por eso es necesario realizar limpieza y labores de mantenimiento periódicas del garaje de la propiedad. Para ello en primer lugar se necesita que los vecinos retiren todos sus vehículos, por lo que habrá que acordar una fecha en una reunión de la comunidad de propietarios y avisar con antelación.

A continuación analizamos algunas de las labores para el mantenimiento y la limpieza que se deberán realizar periódicamente en el garaje comunitario.

1.- Mantenimiento de la puerta del garaje comunitario

Esto es importante y no sólo para evitar molestas situaciones en las que la falta de mantenimiento de la puerta del garaje haga que el automatismo no funcione al utilizar el mando.

Una puerta de garaje que no haya sido revisada en mucho tiempo puede causar un accidente tanto a los usuarios del garaje como a terceros que transitan la calle.

La responsabilidad de que la puerta del garaje de una comunidad de propietarios esté en correcto estado no es sólo del presidente o del Administrador de Fincas, todos los vecinos deben hacer un uso correcto de la puerta, y nadie que no sea experto deberá manipular el sistema. Además, cualquier propietario o inquilino podrá exigir que se realice un mantenimiento adecuado de la puerta de su garaje.

2.- Limpiar el suelo del garaje eliminando manchas de aceite y grasa

Estas manchas son muy persistentes y para eliminarlas será necesario usar productos con fuertes químicos, con los que no debemos entrar en contacto directo.

Para limpiar el suelo hay que aspirar y barrer eliminando todo el polvo y después realizar un fregado industrial. El suelo del garaje es muy poroso y absorbe la suciedad y la humedad, por eso es conveniente pulirlo.

3.- Limpiar las paredes y techos del garaje

Después del suelo las zonas más propensas a acumular suciedad serán las paredes y el techo, por las emanaciones de gases de los tubos de escape de los vehículos. Para eliminar estos residuos será necesario un proceso de higienización.

4.- Limpiar las rejillas y conductos de ventilación del garaje

Las plazas de garaje son espacios muy cerrados sin apenas ventilación, por lo que es necesario limpiar las rejillas y conductos cada cierto tiempo, para evitar la acumulación de gases perjudiciales para la salud de sus usuarios.

5.- Pintar el garaje de la comunidad de propietarios

Cada cierto tiempo será necesario pintar el garaje, y no solo para conservar su buen aspecto, también para que se puedan ver con nitidez las marcas viales e indicaciones necesarias para circular.

Normativa y convivencia: ¿Cuáles son las actividades prohibidas en el garaje de una comunidad de propietarios?

Aunque las plazas de garaje sean elementos privativos, el resto del garaje y sus instalaciones y servicios son comunes, por lo que debemos compartir su uso con el resto de los vecinos.

Para garantizar la buena convivencia entre los usuarios del garaje, existen una serie de normas, establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal y por el Reglamento de Régimen interno de la comunidad de propietarios.

A continuación, planteamos algunas de las situaciones conflictivas que se producen con mayor frecuencia, para resolver las dudas que suelen surgir.

1.- ¿Puedo aparcar dos vehículos en la misma plaza de garaje?

Algunos propietarios aparcan su coche y su moto en la misma plaza de garaje. Para saber si esta práctica está permitida habrá que tener en cuenta las normas de régimen interno y lo que se disponga la licencia municipal del garaje, si esta especifica un aforo máximo de vehículos.

Otra cosa que debemos tener en cuenta es si el seguro del garaje cubre las plazas o menciona un máximo de vehículos, si se concreta un número de vehículos y en el momento en el que se produzca un siniestro en el garaje hay más vehículos de los permitidos, la indemnización que del seguro será menor.

2.- ¿Puedo almacenar enseres en mi plaza de garaje?

Aunque la función de la plaza de garaje sea únicamente guardar vehículos a motor, hay juristas que consideran que, si ninguna norma lo prohíbe expresamente, al tratarse de una propiedad privada, cada propietario podrá guardar en su plaza de garaje lo que quiera, mientras no se trate de productos inflamables, ni invadan zonas comunes en comunidades de propietarios o molesten a otros vecinos.

Sin embargo, al estarse modificando el uso del espacio, si hay un incidente el seguro va a exigir responsabilidades y podrá denegar las indemnizaciones.

3.- ¿Puedo instalar un soporte para bicicletas o un cepo en mi plaza de garaje?

El uso de la plaza de garaje es privativo por lo que podremos instalar un cepo en el suelo o un soporte para bicicletas en el suelo o las paredes de la plaza del garaje, mientras estos no afecten a la seguridad, exceda de los límites de la plaza o impidan el acceso o maniobra de otros usuarios.

Para instalar estos elementos no será necesario obtener la aprobación por parte de la comunidad de propietarios, pero sí es conveniente avisar al presidente.

4.- ¿Puedo aparcar fuera de los límites de mi plaza de garaje?

Da igual que sea porque el nuevo vehículo de un propietario sea más grande o porque el conductor no sea capaz de aparcar bien el coche. El vehículo aparcado nunca podrá sobrepasar las líneas de su plaza del garaje.

Para el cumplimiento de esta norma tampoco influirá si el coche mal aparcado invade una zona de paso o maniobra o si, por el contrario, el propietario está seguro de que su coche no molesta al resto de los usuarios.

Tampoco podremos ocupar una plaza de garaje que no es la nuestra, aunque sepamos a ciencia cierta que el vecino no va a estar, ni, aunque sólo sea un momento, ya que si lo hacemos estaremos cometiendo un delito contra la propiedad.

5.- ¿Puedo lavar el coche en el interior del garaje de mi comunidad de propietarios?

No podemos lavar nuestro coche en nuestra plaza de garaje, ya que al hacerlo salpicaremos a otros coches y mancharemos las paredes y el suelo, además abusaremos de los recursos de electricidad y agua de la comunidad de propietarios. Incluso, nos pueden multar en nuestro propio garaje por ello.

Esta actividad también está prohibida en la vía pública, la policía local nos puede sancionar si nos pilla limpiando nuestro coche en la calle.

 

Consejos para mejorar la seguridad del garaje en una Comunidad de Propietarios:

Tendemos a pensar que nuestro coche estará a salvo solo por estar aparcado en el garaje de la comunidad de propietarios, sin embargo, esto no siempre es así.  En los últimos tiempos han aumentado los robos de vehículos o piezas de estos para el mercado negro.

Además, la seguridad del garaje no será solo importante para los propietarios de vehículos. En muchas ocasiones la entrada al garaje es uno de los puntos más vulnerables en una comunidad de propietarios, por el que los ladrones podrán acceder a la zona de viviendas o a los trasteros.

Analizamos algunas medidas que podemos tomar para proteger el garaje de una comunidad de propietarios de la entrada de intrusos.

1.- Controlar todos los accesos al garaje mediante dispositivos de alta seguridad

Para acceder a un garaje de cualquier comunidad hará falta usar un dispositivo, pero no todos son igual de seguros. Las llaves magnéticas no ofrecen una gran garantía de seguridad ya que se utiliza una misma llave para entrar al garaje; los mandos convencionales, aunque sean más seguros, pueden ser copiados. Para entrañar un suficiente nivel de seguridad, los dispositivos para el Sistema de Control de Accesos deberán estar personalizados y cifrados.

Muchas comunidades invierten en la seguridad del acceso de vehículos, pero olvidan proteger los accesos peatonales al garaje, que pueden estar conectados con la zona de trasteros o viviendas. Para proteger estas entradas de los intrusos se puede utilizar un sistema de control de accesos con dispositivos de proximidad.

2.- Utilizar dispositivos personalizados y que se puedan gestionar en remoto

Uno de los mayores problemas de seguridad en las zonas de acceso a las comunidades de propietarios, como el garaje, es que la comunidad no lleva un control de las copias que se realizan de las llaves o los mandos y, con el tiempo, se producen pérdidas o robos de algunos de estos dispositivos, o rotación de los inquilinos o empleados, de tal modo que cualquier persona ajena a la comunidad podría acceder.

Si los dispositivos para el control de accesos son personalizados y cifrados y se pueden dar de baja en remoto, la comunidad podrá asegurarse de que solo acceden las personas autorizadas.

3.- Contar con una buena iluminación en el garaje

Aunque no sea una medida de seguridad como tal, tener la zona bien iluminada tendrá un gran efecto disuasorio para los ladrones. Una solución que nos puede ayudar a ahorrar en la factura de la luz y además mantener el garaje bien iluminado y disuadir a los intrusos son los sistemas de iluminación con sensor de movimiento o presencia.

4.- Esperar siempre a que se cierre la puerta del garaje

Algunos robos o intrusiones en los garajes no se producen por falta de medidas de seguridad sino por descuido de los propios usuarios del garaje; y es que salir o entrar en nuestro vehículo con prisas, sin esperar a que se cierre la puerta, puede dar lugar a que un intruso se cuele justo detrás de nosotros.

Para evitar este problema se puede contar con un sistema anti-passback, que registra todas las entradas y salidas de los usuarios, impidiéndoles salir si no han presentado su dispositivo a la entrada y viceversa.

5.- Contratar sistemas de videovigilancia

Las cámaras de videovigilancia son el sistema disuasorio por excelencia, además de evitar que se cuelen intrusos a cometer delitos, también harán que los propietarios y usuarios del garaje no tengan comportamientos incívicos.

Además, si se produjera un daño intencionado o accidental a alguno de los vehículos, las grabaciones de las cámaras podrán servir como prueba para esclarecer los hechos.

En INMOBILIARIAX te aconsejamos que solicites al menos tres presupuestos diferentes, para elegir el más adecuado. El presupuesto seleccionado debe contener todas las partidas, la mano de obra y los materiales a utilizar. Tanto el proyecto como el presupuesto de este deben recoger toda la información de unidades y trabajos necesarios a realizar.

 

La profesionalidad de los encargados es algo de lo deberemos asegurarnos previamente. Ten cuidado en no caer en trabajos sospechosamente baratos.

 

 Es recomendable una buena coordinación de los trabajos con las diferentes empresas que contrates para no tener problemas en el futuro que te lleven a tener que deshacer cosas para hacer otras.

A continuación, INMOBILIARIAX  te explicaremos que suele componer la reforma integral de una vivienda:

 

Cocinas y baños

 

Los baños y cocinas son las mejoras más habituales en las viviendas. Deben considerarse todos los precios desde el coste de unidad por metro cuadrado, mano de obra y costes imprevistos:

-El coste del material que se va a emplear por metro cuadrado.

-Debe figurar especificado el precio por metro cuadrado de la superficie que se va a demoler, picar o alicatar, o techo, o de suelo nuevo, o el de los metros cuadrados que se van a pintar.

- Debe realizarse un plano de la instalación de tuberías (de agua y gas), las tomas de agua, la grifería y los electrodomésticos que se van a colocar (precio por unidad). Así sabremos con exactitud por donde deberán ir las tuberías y la complejidad de su instalación.

- Deben también plasmarse en el presupuesto las adiciones que no se incluyan: acondicionar respiraderos y salidas de humo, preinstalación del sistema de iluminación, colocación de sanitarios y muebles de cocina?

 

Se estima que el precio de un baño nuevo de 4 m2 rondará los 3.200 euros. El de una cocina de 10-12 m2, alrededor de 6.000 euros, incluyendo los muebles de fábrica (no a medida), más otros 2.000 euros de electrodomésticos.

 

Pintura y suelos

 

Hay que considerar el coste de todos los materiales que se vayan a utilizar y la mano de obra por metro cuadrado por separado. Por ejemplo, en un presupuesto para colocar un nuevo suelo debe figurar por un lado el precio de la mano de obra por metro cuadrado, y en otra partida el precio de material por metro cuadrado.

En el caso de la pintura debe especificarse si va a ser necesario obras previas de acondicionamiento, como alisados o rellenos (de nuevo, precio de mano de obra por metro cuadrado).

El precio estimado un piso de 50 m2 con dos capas de pintura cuesta unos 1.000 euros aproximadamente con materiales estándares. El coste de un cambio de suelo varía mucho dependiendo del material que se utilice (madera, pavimento, hormigón pulido?).

 

Climatización

 

Acondicionar una vivienda con un nuevo sistema de calefacción o refrigeración puede suponer una obra compleja. Hay que tener en cuenta en la instalación: caldera, tuberías del circuito, radiadores, obras de albañilería en las paredes o el suelo para empotrar las tuberías, unidad de frío, ventiladores, circuito de gases, obras de salida al exterior y la reparación posterior de las superficies.

 

Cada uno de esos elementos tienen que estar en la factura con el coste por unidad, y si requiere albañilería o/y pintura, también por metro cuadrado y mano de obra. Se estima que el precio de unos 10 m2  de instalación ronda los 2.000 euros.

 

Instalación eléctrica

 

En el presupuesto de instalación eléctrica debe figurar el coste de cada elemento, la extensión del cableado y del cuadro de luces o caja de control. Y aparte, como siempre, la mano de obra. Es muy importante saber los puntos exactos de la colocación de cada enchufe, cada interruptor, cada lámpara empotrada o fijada a pared.

 

La instalación debe estar certificada y que cumpla con el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), así se garantiza el correcto funcionamiento y la seguridad de la instalación.

 

El precio estimado en 50 m2 es de 2.500 euros dependiendo si la instalación es empotrada y sin añadir improvisos.

 

Acabados finales

 

Y un último consejo, hay que especificar siempre en el presupuesto como deben ser los acabados finales, con los materiales que se van a utilizar (qué tipo de pintura, qué tarima para el suelo, qué azulejos para el baño?), con marca y modelo para evitar generalizaciones que no se ajusten a la realidad de nuestros deseos. 

 

Esperamos que todas estas indicaciones te sirvan para poder tener un mayor control de los posibles costes a la hora de realizar una reforma en tu vivienda.

 

Si tienes alguna duda estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso  en INMOBILIARIAX  en POBLACIONX

Previamente a alquilar un inmueble, hay que ser conscientes de los peligros a los que se expone. Destrozos, impagos, morosidad... Por ello, hay que recoger todos los datos posibles del posible inquilino. En caso de destrozo, hay varias acciones que se pueden llevar a cabo.

Lo primero de todo es recabar información. Para ello, una opción es acceder al historial de la persona a través de los ficheros de aseguradoras. Si tras ello, elegimos el inquilino y nos destroza la casa, se tendrá que proceder a tomar otras medidas.

Medidas que variarán según la fecha de posesión del inmueble. Desde que el inquilino abandona el domicilio, se abre un plazo de treinta días para estudiar el estado de la vivienda.

Lo común es que en la entrega de llaves, se examine el inmueble en busca de algún posible desperfecto. Se debe aprovechar este momento, en el que inquilino y propietario se encuentran juntos, para analizar la vivienda. Si no hay ningún destrozo, comenzará el periodo de 30 días el cual se esperará para devolver la fianza.

En cambio, si en la entrega de llaves el propietario deduce que puede haber algún destrozo en la vivienda, se debe acudir con varios testigos para fotografiar el inmueble y los desperfectos. De esta forma, se contará con pruebas suficientes para su posterior reclamación. Lo ideal sería que los testigos fuesen notarios para que firmasen las actas con las fotografías, aunque ello conllevaría un gasto extra.

En estos casos de destrozos, el inquilino suele irse antes de entrar en conflicto con el propietario. Por ello, entregan las llaves a un vecino para que las devuelva o a veces, ni las devuelve.

Cuando se encuentren los destrozos, hay que actuar de inmediato, probando que se han producido desperfectos en el inmueble durante la estancia del inquilino. Tras la conclusión del contrato, se abrirá un periodo de dos meses para actuar y reclamar.

A la hora de reclamar, existen dos opciones: la vía penal con una demanda por delito de daños; o la civil, reclamando los desperfectos ocasionados.

En el supuesto de que la fianza no sea suficiente para solucionar los gastos de los destrozos, habrá que notificárselo al inquilino. Primero, se debe recurrir al diálogo y al camino amistoso. Esta vía consiste en dar a conocer la situación al inquilino por medio de un burofax. Si se opone a abonar los destrozos, se recurrirá a reclamar los daños por la vía judicial.

Garantía para destrozos en alquiler en seguros de hogar

Existen seguros de hogar que dentro de su catálogo de garantías, hay garantías para inmuebles arrendados, cubriendo los destrozos originados en el periodo del alquiler. Es una opción muy recomendable para estos casos. En suma, a la hora de reclamar, será el seguro el responsable de llevar a cabo todo el procedimiento.

Si una vez celebrado el juicio, el inquilino sale insolvente, no será responsable de abonar los desperfectos producidos. Con un seguro, en este caso, sería la compañía quién abonase una parte o el total de los destrozos. Como norma general, suelen ofrecen una indemnización de 3.000 euros.

Periodo de reclamación de destrozos

Después de concluir el acuerdo, hay un plazo de un mes para examinar el inmueble. Para reclamar los desperfectos, el periodo de reclamación no será superior a dos meses, ya que durante este plazo existirá una vinculación directa entre el inquilino y los desperfectos.

Características de los desperfectos a reclamar

Todos los desperfectos que sean evidentes pueden ser declarados por el dueño de la vivienda. Son desperfectos provocados por el inquilino que no se hayan originado por el deterioro natural de la vivienda o por el uso de ella.

¿De dónde viene la idea de "captura" de exclusivas inmobiliarias?

Hace casi 24 años publiqué un libro titulado La información en el mundo de las empresas inmobiliarias . Era un resumen de la estrategia y táctica que habíamos estado aplicando durante la década anterior, en la agencia que poseíamos entonces, con un éxito incontestable.

Fue el primer texto que, en España, presentaba de una forma profunda y extensa ?tenía algo más de 1000 páginas? el tema de la Captación de Inmuebles. Y era una trasposición abierta a todo el público de las maneras que usábamos en nuestra inmobiliaria y que tan buenos resultados nos habían producido hasta entonces. Se trataba de enseñar los procesos de éxito que usábamos a quién quisiera leerlos.

El libro tuvo un inicio estupendo, y un final espectacular entre llamas medievales, pero si hoy lo traigo aquí es por uno de sus capítulos, el 2.0 titulado La analogía de la caza.

El capítulo estaba basado en la, entonces popular ?y discutida?, hipótesis de la caza. En él señalábamos el perfecto paralelismo que podíamos establecer entre la caza no deportiva, arriesgada, con el trabajo de captador inmobiliario.

Establecida la analogía, trasladábamos el conocimiento de las maneras y procesos de la caza primitiva al proceso de captación inmobiliaria actual, en un cuidado capítulo de 40 páginas de extensión. Incluso aquel conocimiento lo extendimos a algunos capítulos posteriores. Mi entusiasmo puede entenderse si leemos la cita con la que habría el capítulo, que era esta: "Engendrada por la oportunidad en la necesidad, nació, hace millones de años, la partida de caza. Y esta hizo descender de los árboles a una rama de la familia de los primates y la subió a la luna." Anthony Jay en El hombre de empresa.

En ese entorno comparativo surgió la expresión de la "captura" de inmuebles, por analogía con la captura de presas, cuando hasta entonces todo el mundo se refería a la actividad que señalamos, como captación de inmuebles

Bien, la expresión "captura de exclusivas" alcanzó una cierta fortuna y no es raro verla como título de algunos cursos sobre la misma. ¡Me alegro de su éxito!  Aunque hoy he seguido titulando el libro actual como La Captación de Exclusivas Inmobiliarias y no La Captura de Exclusivas Inmobiliarias.

El texto actual: La captación de exclusivas.

Hoy nos encontramos en una situación, similar en algunos aspectos, a aquella en la que surgió el primer libro.

Esta vez estamos de retirada, pero igual es el sentimiento que nos lleva a publicarlo. Se trata de mostrar en abierto  lo que sabemos hacer sobre el tema que nos ocupa. Y ahora, no solo el conocimiento que ofrecemos es una garantía de éxito porque con él nos haya ido bien a nosotros, sino que, además, ha sido templado por el fracaso de la época de la crisis. Lo que ofrecemos es resistente y nos ha permitido "flotar" en el "tsunami" de los años de plomo de la década anterior.

Se trata también de una reflexión amplia ?370 páginas en formato DIN A4? sobre el tema de la exclusiva en la inmobiliaria. Con ella, lector, encontrará soluciones a los problemas a los que debe de enfrentarse diariamente en su trabajo de captación. Incluso con temas que son poco tratados por otros autores, como, por ejemplo: Los miedos a la captación o la percepción de valor por el propietario de la oferta que le planteamos, son aquí bien tratados.

El uso que puede hacer usted del libro que publicamos ahora.

Y dado que sus contenidos han sido utilizados para el entrenamiento de los comerciales de agencia, el lector del libro encontrará múltiples esquemas y figuras usadas por nosotros para el aprendizaje de nuestros comerciales.

No solo pues, está enfocado al aprendizaje de determinadas técnicas de captación sino a facilitar el aprendizaje de las mismas, de los comerciales de agencia.

No deje de estudiar el capítulo que dedicamos al aprendizaje de todo esto en una agencia inmobiliaria tipo, en uno de sus anejos.

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es

Notas:

  • La Captación de información en el mundo de las agencia s inmobiliarios. Editado por (UCI) Unión de Créditos Inmobiliarios. Madrid, 2000.
  • Un cuarto de siglo después, el conocimiento sobre la evolución humana es muy superior al de la época anterior, así que tendré que revisar la analogía de la caza en su versión inmobiliaria cuando termine la actual serie de libros, en la que me hallo ahora.
  • Lo remarcamos, incluso en la portada del libro. (Primera edición en abierto.)
  • La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, del autor Miguel José Villarroya Martín. Podrá adquirir este libro en la editorial Punto Rojo Libros. Su web es puntorojolibros.com, su correo: info@ puntorojolibros.com y sus teléfonos de contacto 911.413.306 y 622.843.306. El "sponsor" de la obra es el crm inmobiliario www.inmopc.com El lector interesado puede dirigirse a cualquiera de esos puntos para la petición de ejemplares.

Desde esta organización indican que es "previsible" que la recuperación "a niveles pre-pandemia" se inicie en el segundo semestre de 2021, "una vez vacunada la población y recuperada la confianza en la economía". De hecho, confirman que para este año el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. No obstante, reconocen que se ha producido un descenso en el número de visados del 19,5%, lo que repercutirá en la oferta disponible tanto para este año como para 2022.
Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones de acceso a la financiación para los promotores, que deben buscar fuentes complementarias
La crisis generada por el coronavirus ha traído consigo un endurecimiento de los criterios de formalización de préstamo promotor por parte de las entidades bancarias. Así lo confirma Miguel Ángel González Galván, director general de negocio de Vía Célere, quien agrega que también se está planteando "una mayor restricción en cuanto a las ubicaciones". Al respecto, este experto indica que la banca "está exigiendo un nivel de preventas más alto", lo que ha motivado que las promotoras deban buscar otras fuentes de financiación complementarias.
En esta línea, Cuervo considera necesario "ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses", así como analizar si se consolidan fuentes alternativas a la banca. Así, insiste en que la emisión de bonos corporativos o pagarés "será más habitual entre las compañías de gran tamaño" que buscan diversificar sus fuentes de financiación, por lo que estas organizaciones se abrirán a mercados "que históricamente no han sido utilizados por compañías promotoras".
La pandemia ha modificado las preferencias de la demanda en cuanto a diseño y ubicación, por lo que la obra nueva tendrá que readaptar su oferta a estas exigencias
Las experiencias vividas en los últimos meses confirman que se ha producido un cambio en las preferencias de la demanda de vivienda. Estos clientes, como indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, tienden a mostrar una mayor predilección por viviendas más amplias, con terraza o con jardín y en las zonas periféricas de las ciudades. Es por ello, reconoce González Galván, que tanto el diseño de las viviendas como la ubicación elegida para implantarlas" serán un reto fundamental para las promotoras de obra nueva en los próximos años.
Más optimistas se muestran desde Aedas Homes, compañía que reconoce que la vivienda de obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, "convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado" al responder "mucho mejor" que la segunda mano a estas nuevas preferencias residenciales de la demanda. En esta línea, fuentes de la organización confirman que este tipo de producto ofrece no solo ubicaciones en las afueras de las ciudades o espacios al aire libre como terrazas y jardines, sino estancias más diversificadas "con espacios para el teletrabajo, zonas comunes y medidas de sostenibilidad".
El interés de la demanda por la obra nueva ha aumentado en los últimos meses, aunque las empresas promotoras deberán recuperar al comprador extranjero.
La pandemia ha provocado que muchas personas que no tenían pensado cambiar de vivienda lo estén haciendo ahora y hayan focalizado en el producto nuevo. Esta situación responde, aclara Cuervo, a que se trata de inmuebles "mejor valorados", tanto en términos de ubicación, "pues se sitúan en localidades con menor densidad de población y rodeadas de espacios más verdes"; como en lo que respecta a los servicios que ofrecen, "los cuales permiten hacer ejercicio y teletrabajar". Asimismo, desde Asprima recalcan que las viviendas nuevas se valoran muy positivamente por parte de los clientes "por las calidades que ofrecen y por sus niveles de sostenibilidad, que las hacen más confortables".
Sin embargo, una buena parte de las promotoras que operan en España están viendo mermadas sus ventas por la caída de clientes extranjeros que se ha registrado producto de la pandemia. Esta demanda embalsada, una vez que se superen las restricciones a la movilidad, traerá consigo, indican desde Vía Célere, "un boom de ventas por parte de los clientes extranjeras". Pero, hasta que llegue ese momento, estas compañías trabajan por mantener "intacto" el interés del comprador foráneo por el residencial español. Para ello, Crisenti hace referencia a la necesidad de potenciar las herramientas de marketing multimedia y el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas.
Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los más jóvenes, sigue estando entre las propiedades de las compañías promotoras, para lo que consideran necesario aumentar la producción.
Por último, los agentes del sector de la obra nueva recuerdan que, al margen de los retos que ha deparado el coronavirus, España presenta desde hace años "una grave crisis de acceso a la vivienda", lo que ha provocado una gran bolsa de demanda desatendida en el caso de la vivienda de primera acceso. De ahí, enfatiza Cuervo, que uno de los grandes desafíos a los que se enfrenta este sector "es no solo intentar que la producción de vivienda no disminuya en exceso, sino intentar incrementarla lo necesario" con el fin de atender la necesidad de acceso a vivienda de jóvenes y familias de rentas medidas.
Esta idea es compartida por Aedas Homes, promotora que considera que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes "es el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario en España. En concreto, creen que nos encontramos ante una problemática social, contra la que "actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos en la solución". "Hay varias iniciativas para empezar a solventarlo, más allá de la colaboración público-privada, como el incremento de la oferta profesional del arrendamiento a través del build to rent", concluyen.

Colaborador:

www.pisos.com

Los inversores españoles centran su patrimonio principalmente en bienes inmuebles, destacando la vivienda en propiedady en productos de inversión. De hecho, según la OCDE casi el 80% de los hogares españoles son viviendas en propiedad.

No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.

ahorros de los españoles

El estudio también demuestra que  1 de cada 3 inversores no analiza la oferta de productos financieros del mercado. Sino que se limita, en general, a la oferta común de las entidades bancarias. Y que la principal vía de contratación sigue siendo el canal tradicional bancario. Actualmente, solo 4 de cada 10 inversores contratan productos financieros a través de las plataformas digitales.

El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.

 

Contratación "tardía" de los planes de pensiones.

 En general, los inversores españoles comienzan a preocuparse por su jubilación a diez años vista para que se produzca, a partir de los 54 años. Una sexta parte de los inversores son los que conocen el importe de su pensión pública y la mayoría asume que será insuficiente para mantener su nivel de vida.

Ahorro de los españoles

Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.

¿Qué es una hipoteca en primer grado? ¿Y en segundo grado? ¿Cómo afecta el grado de las hipotecas a la hora de devolver la deuda en caso de impago?  Se habla de los rangos de una hipoteca para referirse a la prioridad en el cobro en el caso de impago y en la mayoría de los casos aparece reflejado en el contrato. Explicamos los diferentes grados que hay y en qué casos es importante tenerlo en cuenta.

¿Qué es una hipoteca de primer grado?

Las hipotecas de primer grado (o rango) son aquellas que tienen prioridad de cobro en caso de impago. Es decir, que si existen varias deudas sobre un mismo bien (por ejemplo, una casa hipotecada), y el titular de la hipoteca no puede pagar y la casa se embarga, el dinero obtenido del embargo se deberá utilizar para pagar primero las deudas de primer grado. Porque ser de primer grado significa que tiene prioridad de cobro respecto a otras posibles deudas existentes.

El grado de las hipotecas es un elemento importante que se debe tener en cuenta a la hora de pedir una hipoteca. En la mayoría de los casos, esto figura en el contrato de la hipoteca, donde la mayoría de bancos establecerán que la hipoteca se trata de una hipoteca de primer grado.

¿Qué es una hipoteca de segundo grado?

Se denominan como hipotecas de segundo grado todas aquellas que no tienen la prioridad en el cobro de la deuda. Para que exista una hipoteca de segundo grado es necesario que exista previamente una de primer grado, que será la que tenga prioridad en caso de impago y de que se proceda a embargar la vivienda hipotecada.

¿Qué es una hipoteca de primer grado sin límite de cuantía?

En este caso, además de tratarse de una hipoteca que establece que tiene preferencia en el cobro de la deuda sobre los demás posibles acreedores, también establece que no existe límite de cuantía. Es decir, que esta prioridad en el cobro de la deuda se aplica a la totalidad de dicha deuda, no solo a una parte.

¿Cuándo es importante tener en cuenta el grado de las hipotecas?

Se habla de los grados, o rangos, de una hipoteca para referirse a la prioridad en el cobro. Imaginemos que tenemos contratada una hipoteca con el banco X y esta hipoteca es de primer grado. Esto implica que, en caso de impago, el banco X tendrá prioridad legal a la hora de reclamar y cobrar la deuda adquirida respecto a otros posibles acreedores.

Si el deudor no puede pagar la hipoteca y se lleva a cabo el embargo de la casa para devolver la deuda, el banco X recibirá el dinero de la subasta de la casa para devolver la deuda de la hipoteca. Pero ¿qué pasaría si hubiera otras deudas que pagar?

En este caso, es cuando entraría en valor el grado de la hipoteca, teniendo prioridad aquella hipoteca de primer grado respecto de las de segundo grado. Es decir, que habría que pagar antes la deuda al banco X por tener la hipoteca en primer grado, mientras que el resto de deudas se pagarían después de haber devuelto esta deuda.

En definitiva, los grados de las hipotecas permiten a los bancos asegurarse de que, en caso de impagos, serán ellos quienes recibirán primero las compensaciones económicas que se deriven de dichos impagos. Esto no significa en absoluto que el deudor no deba pagar también el resto de deudas. Solo establece la prioridad y el orden en el que todas las deudas deben ser devueltas por parte del deudor.

Los bancos tienen en cuenta muchos factores a la hora de conceder una hipoteca, y la edad de los titulares es uno de los que suele pasar más inadvertido. Sin embargo, es uno de los más importantes, ya que muchas entidades prefieren prestar dinero a personas en un rango de edad concreto. En líneas generales, la franja más óptima es entre 35 y 45 años, cuando los clientes gozan de estabilidad económica, suelen tener ahorros y están en plena edad de trabajar. Pero también hay ofertas específicas para perfiles más jóvenes y más sénior. Repasamos las claves a tener en cuenta:

¿Cuál es la edad óptima para pedir una hipoteca?

Para los bancos, la mejor edad para pedir una hipoteca es entre los 35 y los 45 años. Es decir, si vamos a solicitar una hipoteca, tenemos más probabilidades de que la entidad bancaria dé el visto bueno si nos encontramos en este rango de edad que en otro.

¿Por qué entre los 35 y los 45 años es la mejor edad para pedir una hipoteca?

A grandes rasgos, los bancos buscan seguridad cuando prestan su dinero. En otras palabras, quieren todas las garantías posibles de que el dinero les será devuelto. El hecho de que las entidades bancarias prefieran conceder hipotecas a clientes entre los 35 y los 45 años se debe a que, en general, son clientes que representan menos riesgo de impago que aquellos con edades diferentes.

Las principales causas son las siguientes:

  • Con esta edad, la mayoría de personas cuenta con una estabilidad económica que les va a permitir hacer frente a las cuotas de la hipoteca sin demasiados esfuerzos.
  • Los clientes con más de 35 años suelen tener algunos ahorros. De esta forma, los préstamos que necesitan no suelen ser hipotecas del 100% del valor de la casa que quieren comprar.
  • Los clientes con menos de 45 años todavía son jóvenes, lo que implica que tienen muchos años de vida por delante y, en consecuencia, se pueden establecer plazos de amortización más largos. Esto, a su vez, implica cuotas más pequeñas, por lo que es menos probable que se caiga en posibles impagos.
  • Los clientes con edades comprendidas entre los 35 y los 45 años están en plena edad de trabajar. Es decir, no suelen tener los riesgos asociados al paro juvenil ni los riesgos asociados a personas en edad de trabajar pero que están cerca de la jubilación. Es decir, son clientes que ofrecen más seguridad laboral a las entidades.

¿Existen hipotecas para menores de 35 años?

Hay que tener en cuenta que, aunque la mejor edad para pedir una hipoteca se sitúe entre los 35 y los 45 años, esto no significa que los bancos solo conceden hipotecas a personas en este rango de edad. De hecho, existen hipotecas para jóvenes, que son préstamos que se adaptan a las características y circunstancias generales de clientes de menos de 35 años.

¿Hasta qué edad te pueden conceder una hipoteca?

Por ley, no existe una edad máxima para conceder una hipoteca. Sin embargo, la mayoría de los bancos suelen trabajar con un máximo que se sitúa en los 65 años. ¿Por qué? Porque consideran que amortizar una hipoteca con más de 75 años supone un riesgo elevado para la operación (debido a la mayor probabilidad de fallecimiento del titular). De este modo, se conceden hipotecas hasta los 65 años con la perspectiva de un plazo de amortización de 10 años, pero que no vaya más allá de esta edad.

¿Qué otros factores hay que tener en cuenta además de la edad?

Aunque la edad es un elemento importante y que los bancos tendrán en cuenta si vamos a pedir una hipoteca, no es el único ni el más importante. En este sentido, existen otros factores que hay que tener en cuenta y que, de hecho, suelen tener más peso a la hora de que la entidad bancaria nos conceda o no el préstamo.

  • Situación económica y estabilidad laboral.
  • Nivel de endeudamiento.
  • Historial crediticio (es decir, si se han producido impagos en otros préstamos).
  • Disponer de patrimonio personal que pueda servir de aval (por ejemplo, otra casa que sirva de aval).
  • Disponer o no de otra persona que actúe como avalista en caso de impago.
  • Cantidad de la hipoteca en relación a la tasación de la vivienda (es decir, que la hipoteca no supere el 80% del valor de la casa).
  • Si la hipoteca tendrá un solo titular o más.

De esta forma, los bancos tienen en cuenta muchos factores a la hora de conceder o no una hipoteca y, de entre todos ellos, la edad es solo uno de entre todos. Por ello, si queremos encontrar la mejor hipoteca, lo más importante es que busquemos en diferentes bancos y comparemos distintos productos con el objetivo de encontrar aquel que mejor se adecúa a nuestras necesidades y características personales. De este modo, podemos estar seguros de que encontraremos la hipoteca que necesitamos para comprar la casa de nuestros sueños.

Así lo han anunciado la presidenta regional, Isabel Díaz Ayuso, junto con el alcalde de la capital, José Luis Martínez-Almeida, y el presidente de Ifema, José Vicente de los Mozos, durante el segundo día de la Feria Internacional del Turismo, Fitur 2022, que se celebra en Ifema Madrid hasta el próximo domingo 23 de enero en medio de la ola de contagios por la variante del coronavirus ómicron.

El Gobierno autonómico, el gran impulsora de este proyecto, se ha comprometido a destinar diez millones de euros anuales, es decir 30 millones, en el próximo trienio. Por su parte, el Consistorio dedicará dos al año, es decir, seis en ese mismo periodo, a una plataforma que, con esos 36 millones de inversión extraordinaria, tiene como objetivo iniciar acciones conjuntas que mejoren la eficiencia e impacto de la marca Madrid en los mercados internacionales.

Además, desde Ifema se pondrá a disposición de esta nueva herramienta una Mesa de Expertos del Turismo de Madrid que aportarán su experiencia ejecutando las acciones turísticas acordadas entre ambas administraciones y consensuadas con el sector turístico madrileño.

El gigante textil ha anunciado que Zara, Zara Home y Stradivarius abrirán sus puertas el próximo 8 de abril, con su nuevo concepto de tienda. Las marcas sumarán 9.000 m2 en dos tiendas a las que se accederá desde un aparcamiento de nueva creación y desde la Plaza de España, que se ha renovado recientemente para ampliar las aceras y los accesos peatonales, y en la que está prevista la plantación de más de 1.300 árboles nuevos.

Las nuevas tiendas se enmarcan en la nueva estrategia del grupo de contar con establecimientos más grandes y mejor dotadas tecnológicamente, por lo que incorporan las últimas novedades tecnológicas de la plataforma integrada de tiendas y ´online´, que permitirá prestar un servicio reforzado al cliente complementado por la tienda de internet, así como los últimos avances en sostenibilidad medioambiental.

De esta forma, Zara ocupará más de 7.700 m2 distribuidos en cuatro plantas, entre las que se incluye una planta sótano que contará con un almacén que permitirá prestar servicio inmediato de reposición. Las plantas una y dos ofrecerán las colecciones de señora, incorporando en la primera de ellas la nueva sección de ´Cosmética Zara Beauty´ y la sección de recogida ´online´, con un silo robotizado con capacidad de hasta 1.500 pedidos.

La planta tres estará dedicada a la sección de Caballero y al nuevo concepto de tienda de Zara Home, que divide los espacios como las estancias de un hogar, mientras que en la planta -1 estará la sección de Niño. La tienda propondrá además zonas de autocobro y contará con la experiencia ´Modo Tienda´, que está disponible a través de la ´app´ de Zara para todos los establecimientos de la marca en España.

Junto a los servicios de reserva de probadores y localización de artículos en tienda, prevé incorporar la nueva función ´Pay&Go´, que permitirá que los clientes adquieran las prendas con tan sólo escanearlas a través del móvil.

Por su parte, Stradivarius contará con 1.200 m2 que están distribuidos en dos plantas, con dos accesos desde la calle. Dispondrá, al igual que Zara, de ´Modo Tienda´ a través de la aplicación móvil de la marca y de zonas de autocobro.

De esta forma, las dos tiendas dentro del Edificio España se incorporan al espacio de la Plaza de España, que se ha reformado a raíz del proyecto ´Welcome Mother Nature´ por el que peatonaliza el 90% del suelo y se van a plantar más de 1.300 árboles de más de 50 especies.

Se trata de una amplia zona ajardinada en contacto con la calle Princesa, el Palacio Real, los Jardines de Sabatini y hasta el Parque del Oeste, el Parque de la Montaña y la nueva reforestación de Plaza de España, donde se ha enterrado toda la circulación.

Un alquiler ligado a las ventas

Los locales del Edificio España son propiedad de Inbest socimi, sociedad de inversión de la gestora Corpfin, que anunció el año pasado su objetivo de entregar los establecimientos a los operadores para abrir sus puertas este año. Inbest pagó 160 millones de euros al grupo hotelero RIU, dueño de todo el Edificio España. La operación se selló en enero de 2019, aunque la escritura pública se formalizó un año más tarde.

A finales de mayo de 2021, la compañía selló un contrato de arrendamiento con el Grupo Inditex, que será el operador que ocupe dos terceras partes de la superficie comercial (unos 9.000 m2) durante los próximos 20 años. 

Según el documento de incorporación al mercado de valores que proporcionó Inbest a BME Growth antes de empezar a cotizar, la compañía fundada por Amancio Ortega pagará una renta que "representará un porcentaje variable de los ingresos por ventas con un mínimo garantizado correspondiente a un porcentaje de la renta variable del ejercicio precedente. Dicha renta comenzará a devengarse en 2022 una vez finalizadas las obras de remodelación de Plaza España, momento en el que se entregará el local al inquilino, y se realicen por el mismo las obras de acondicionamiento del local".

Según los cálculos preliminares de la consultora CBRE, la renta razonable del espacio comercial se encuentra entre 26 y 121 euros/m2, dependiendo del local y de la planta. Aun así, la consultora estima que la renta bruta de toda la superficie comercial podría situarse cerca de 7,33 millones de euros al año. 

 Al margen de la renta, el arrendador deberá asumir unos gastos de 260.000 euros anuales solo en concepto de IBI, mientras que los gastos de comunidad rondarán los 25.000 euros anuales, aunque parte del importe podría repercutírselos a los operadores.

Cada vez más profesionales del sector inmobiliario acuden a Youtube como una herramienta útil en sus agencias inmobiliarias, algo que está incrementando la importancia de esta red social en dicho sector. Esta tendencia al alza tiene su motivo en que Youtube ofrece la posibilidad de poder introducir de forma ilimitada vídeos promocionales.

A pesar de la subida de Youtube, no se deben olvidar otras redes sociales muy importantes en el sector como Facebook o Twitter.

Aquellas empresas que todavía no tienen su propio canal de Youtube no deben quedarse atrás en el camino de la digitalización. Esta red ofrece a las agencias la capacidad de poder promocionar numerosos productos, manteniendo un contacto cercano con el cliente. Una fotografía no posee el mismo atractivo visual que ofrece el vídeo con imágenes en movimiento y sonido, entre otras ventajas.

¿Cómo utilizar correctamente Youtube en el sector inmobiliario?

El proceso de llevar a cabo un perfil propio de Youtube no es complicado, ya que ofrece un diseño cuidado y atractivo para la audiencia. Para ello, os dejamos los sencillos pasos para ello.

Primer paso: tener un perfil de Youtube

La forma más sencilla para crearla es gracias a un correo de Gmail

Crear un eficaz perfil de usuario

Incluir URL optimizados

El posicionamiento es uno de los aspectos que más hay que cuidar dentro de Youtube. Se requiere utilizar las correctas palabras claves para conseguir que el nombre se asocie adecuadamente con la empresa.

Ofrecer un perfil personalizado

La plataforma ofrece numerosas herramientas con las que se puede personalizar el perfil de Youtube. Entre ellas, la imagen de perfil que debe ser clara y directa, insertar un banner principal o personalizar los colores del perfil. A parte de ello, hay que encontrar un nombre idóneo para la cuenta y realizar una adecuada descripción sobre la empresa y el contenido del canal.

Tras crear la cuenta en Youtube, ¿Por dónde se empieza?

Tras haber cumplido con los conceptos básicos del canal, llega la hora de subir el primer vídeo. Como norma general, se recomienda que este primer vídeo sea un anuncio o tráiler sobre qué empresa es, a qué se dedica, cuáles son sus servicios, qué contenido se va a subir con el objetivo de presentarse ante la audiencia.

El procedimiento de subir un vídeo no es nada complicado. Entre las opciones que ofrece el menú de vídeo se encuentran introducir las palabras claves, categorizar el vídeo en un sector u optimizar la descripción. Hay que prestar atención a cómo titulemos el vídeo, ya que será lo que lleve a la posible audiencia a clicar o no en el vídeo.

¿Qué contenido debe una agencia inmobiliaria ofrecer?

De la misma forma que el resto de redes sociales, hay que garantizar la variedad del contenido en el canal. Algunas ideas son:

  • Locuciones de noticias de interés
  • Vídeos promocionales: Se debe impulsar la participación de clientes, transmitir una imagen profesional, una locución con una voz tranquila con buena entonación para que el mensaje del servicio sea claro y comprensible por los usuarios.
  • Vídeos de inmuebles: Entre los formatos de vídeo, un vídeo en 360º ofrece una mejor imagen con un mayor impacto visual que vídeos moviéndonos por el inmueble, rotaciones de imágenes o vídeos realizados a través de imágenes del hogar. En estos vídeos, se debe ir incluyendo pequeñas descripciones sobre lo que se está viendo para definir las características del inmueble.

Requisitos básicos de los vídeos

  • Ni oscilaciones ni movimientos con vídeos con un sonido adecuado, con buena luminosidad (evitar contraluces) y claridad.
  • Duración máxima de 5 minutos. Incluir un tipo de fondo según el objetivo de la agencia, ya sea promocionar un inmueble o un servicio determinado o consolidar la marca.
  • Ser profesionales pero sin perder la cercanía con el usuario. Tener vídeos con calidad visual que se pueden grabar con un teléfono móvil de gama media alta, sin necesidad de grabar vídeos como profesionales del sector audiovisual.
  • Categorizar y etiquetas. Incluir etiquetas de calidad y descripciones según el contenido del vídeo y potenciar las palabras claves. Un ejemplo de ello sería: "Estupendo piso de 3 dormitorios en la zona de San Martín de Benidor, a 500 metros de la playa".

La descripción cumple con todos los requisitos básicos: enlace a la ficha del inmueble, claridad en el mensaje, incluir las características principales más destacables del inmueble. Es muy importante que en la descripción haya un enlace hacia la ficha online del inmueble de la página web de la agencia, ya que la persona interesada puede contactar con la agencia a través de la web, al igual que encontrar otros inmuebles o servicios que le interese.

"Precioso ático de tres habitaciones, dos baños, tres terrazas, salón comedor, cocina, dos plazas de garaje y trastero en una urbanización rodeada de Parque Natural y a dos minutos en coche y diez minutos caminando de la playa. Paz y tranquilidad total."

Aspectos a cumplir por la agencia inmobiliaria en Youtube

Difundir cada vídeo

A través de las diferentes redes sociales o con campañas creadas por correo electrónico.

Recibir comentarios y responderlos

Contestar a las críticas, al igual que se agradece las felicitaciones.

Incluir en la página web un enlace hacia el canal de Youtube

Se debe dar a conocer el canal de Youtube por las otras redes sociales, al igual que en la firma de los correos con las restantes redes.

Ante todo, debemos mantener actualizado el canal, con subida de contenidos de interés frecuentemente.

En resumen, tener un canal actualizado de Youtube con una calidad aceptable puede transformarse en una herramienta muy útil para las agencias inmobiliarias. Si se trabaja constantemente en él con ganas se puede llegar a conseguir grandes resultados. En suma, dentro del marketing inmobiliario, está cogiendo cada vez más fuerza el concepto El Vídeo Marketing Inmobiliario dedicado a crear vídeos de éxito dentro de Youtube.

Cursos de formación Vídeo para Inmobiliarias

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades que el marketing nos ofrece, en este caso con la Fotografía, en especial la fotografía de inmuebles.

Servicio de Community Manager en www.inmopc.com

www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de community manager donde le ofrecemos estrategia de publicación de contenido en sus redes, inserción de noticias inmobiliarias de interés, destacamos sus inmuebles y servicios e informes y estudios de seguimiento, entre otros servicios.

Para más información, acceda al Servicio de Community Manager para web agencia inmobiliaria.

Una de las innovaciones más notables fue la llegada de los portales inmobiliarios que, desde que aparecieron, han facilitado las tareas de ambas partes, aunque no supuso un gran cambio en la forma de negocio. Sin embargo, ahora podemos encontrar una nueva herramienta que está irrumpiendo con fuerza en muchos sectores, y también en el que nos concierne: La Realidad Virtual.

Este tipo de innovaciones no son comunes en el sector, pero pese a la crisis ha decidido adaptarse a los grandes pasos que da la tecnología.

La Realidad Virtual supone una gran novedad para las agencias. Gracias a la similitud con la realidad que es capaz de ofrecer este recurso, las agencias pueden brindar a los clientes una experiencia mucho más completa a través de las gafas VR 360 que la que puede aportar el visionado de las clásicas fotografías o los vídeos estándares. Además, el agente puede contar con una plataforma desde la cual ofrecer la posibilidad de producir, alojar y gestionar vídeos 360 de los inmuebles.

gafas

Gracias al uso de las gafas VR 360, el cliente tiene la posibilidad de visitar un inmueble desde la propia oficina de la agencia o desde su casa en una experiencia totalmente inmersiva, teniendo la ocasión de ver aquellas partes que más le interesen del inmueble, pudiendo recorrerlo sin prisas y sin traslados y sin perder zonas o ángulos que antes no quedaban reflejados en las fotografías 2D, mirando en cualquier dirección y no solamente donde la cámara esté apuntando. Es más, esta completa experiencia ayuda al cliente a tomar decisiones respecto a la compra o alquiler de la vivienda, ya que puede notar sensaciones como la amplitud, la comodidad o la iluminación. Además, la Realidad Virtual incluso permite mostrar la recreación de un inmueble  sobre plano, todavía inexistente, y también ser "visitado".

La Realidad Virtual se está convirtiendo además en una gran estrategia de marketing, siendo un recurso muy atractivo, innovador y diferenciador.

Algunos profesionales creen que es una herramienta muy útil para los alquileres vacacionales, ya que se podría contratar el inmueble deseado sin desplazarse del destino. Lo mismo ocurre con las agencias extranjeras que desean mostrar inmuebles a sus clientes o con las consultoras inmobiliarias.

VENTAJAS QUE OFRECE LA REALIDAD VIRTUAL

1 Ahorro de tiempo.

Tanto para las agencias como para los clientes. Al poderse visualizar los inmuebles desde la oficina de una forma tan envolvente, no es necesario que se produzcan desplazamientos y cada vivienda se puede visitar en varios minutos. Además ayuda a tomar decisiones.

2 Un asesoramiento completo y novedoso.

Las agencias pueden ofrecer al cliente una completa experiencia de inmersión desde la oficina.

3 Genera impacto en los clientes.

Al ser un recurso tan novedoso, los clientes acogen muy bien esta herramienta y con cierto grado de sorpresa y admiración. Incluso pueden recorrer urbanizaciones que están todavía en proceso de construcción.

Asimismo, los clientes en la actualidad cuentan con un marcado perfil tecnológico, por lo que se sentirán implicados con el uso de estos dispositivos.

4 Una gran estrategia de marketing

Las inmobiliarias que cuenten con este recurso marcan la diferencia con respecto a su competencia.

5 Está al alcance de cualquier usuario

Se ha producido un abaratamiento tecnológico que puede hacer posible su implementación a gran escala, tanto en el precio de las gafas como de las cámaras. Además, el coste de la Realidad Virtual puede ir en función al enfoque de cada empresa que lo utilice, existe una variada gama de marcas que potencian el producto.

 

Esta novedad ya está al alcance de cualquier usuario y en el mercado hay varias opciones de cámaras de 360 grados para la creación de vídeos. Que la agencia disponga de una cámara y gafas VR 360 puede suponer una gran diferencia con respecto a sus competidores.

A continuación, exponemos unas pautas sobre qué tener en cuenta a la hora de adquirir una cámara 360 grados:

 

¿Qué buscar en una cámara 360 grados?

  • Más que centrarse en el número de lentes, es necesario buscar las mejores características con respecto al diafragma, obturador y el rango ISO.
  • Una buena resolución de imagen, que viene definida por la cantidad de píxeles.
  • Alta cantidad de fotogramas por segundo.
  • Gran capacidad de almacenamiento y que tenga ranura para tarjetas SD.
  • Capacidad de batería suficiente.

En cuanto a marcas, según el modelo y el importe, el dispositivo puede ofrecer determinadas características. Hemos elaborado un cuadro informativo con la comparación de los principales modelos y sus características:

Comparativa de modelos de cámaras 360 grados del mercado

VR 360Características
 81 VR1Ricoh Theta S
  • Capaz de capturar fotos y vídeos 3600 gracias a 2 cámaras gran angular montadas en la parte frontal y trasera
  • Cada una de ellas es tipo ojo de pez y proporcionan una imagen a cada sensor de 12 MP
  • Su velocidad de obturación, ajustable de 1/6400 s a 60 s, permite hacer exposiciones prolongadas
  • Indicador que se corresponde con los indicadores del modo captura seleccionados
  • Tiene una memoria interna de 8 GB

81 VR1-2

 81 VR2Samsung Gear 360
  • Sensor Dual CMOS de 15 MP y memoria RAM de 1 GB
  • Resolución de grabación de vídeo de 360° (3840 x 1920) a 30fps
  • Objetivo ojo de pez dual con apertura f/2.0
  • diseñado con tecnologías Wi-Fi 802.11 a/b/g/n/ac 2.4 + 5 GHz, Bluetooth 4.1 y NFC
  • Compatible con Samsung Galaxy S7/S7 Edge, S6/S6 Edge/Edge+ y Note5
  • Incluye un mini-trípode

81 VR2-2

 81 VR3LG LGR-105
  • Camara con una resolución de 2560 x 1280 píxeles
  • Puede grabar fotografías con 13 MP y video con 1280p a 30 fps
  • Conexión inalámbrica Wi-Fi 802.11 b/g/n
  • Batería Li-ion de 1200 mAh para un tiempo de grabación de 70 minutos

81 VR3 -2

 

Gafas de Realidad Virtual

Actualmente hay dos grandes marcas competidoras Oculus Rift y Gear VR , aunque no hay que olvidar las Cardboard de Google.

GafasCaracterísticas
 Oculus Rift
  • Pantalla OLED 2160×1200 px.
  • Tasa de refresco de 90 fps.
  • Angulo de visión: 110º.
  • Área de seguimiento: 1,5 x 3,3 m.
  • Sensores de funcionamiento: Acelerómetro, giroscopio, magnetómetro y sistema posicional 360 grados.
  • Peso: 470 g.

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 Gear VR
  • Tamaño: 207.8x986x122.5mm
  • Ángulo de visión: 101º
  • Alivio ocular: 10mm
  • Seguimiento de cabeza: Frecuencia de 1,000Hz
  • Sensores: Giroscopio, acelerómetro (frecuencia 1KHz), proximidad
  • Peso: 345 g.
  • Compatibilidad: Samsung Galaxy S8, Galaxy S8 Plus, S7, S7 Edge, Note 5, S6 Edge+, S6 y S6 Edge

81 VR2-2

 

La Realidad Virtual, ¿funciona?

Agencias que trabajan con esta herramienta aseguran que, gracias a esta tecnología, se acelera el proceso de cierre de una compraventa. En pocos minutos, un cliente puede ver con las gafas de Realidad Virtual varias viviendas y seleccionar la que más le interesa. Esto facilita al agente inmobiliario cerciorarse de cuáles son sus preferencias para un mejor asesoramiento. Los clientes tienen a mostrar mucho interés por probar este recurso tan novedoso.

No obstante, no todos los inmuebles sirven para ser mostrados mediante la Realidad Virtual por las características que presentan, ya sean viviendas poco iluminadas o con estancias reducidas. Además, hay que tener en cuenta las expectativas cuando se visite la vivienda tras la muestra virtual, ya que, según la producción la RV, la vivienda que se visitará con posterioridad puede ser mejor o peor de lo esperado por el cliente.

 

Ejemplos de visitas de Realidad Virtual

 

Está claro que la tecnología avanza a una velocidad estrepitosa y constantemente somos testigos de las innovaciones y las posibilidades que trae prácticamente a cualquier sector. Las inmobiliarias tienen la posibilidad de implantar estos nuevos recursos en su línea de negocio y cada vez son más las que están utilizando la Realidad Virtual para presentar sus inmuebles.

España posee un buen posicionamiento mundial en  materia de Realidad Virtual, junto con Estados Unidos y México. Según Virtualware, nuestro país cuenta con unos increíbles desarrolladores de Realidad Virtual, por lo que no debe quedarte atrás en esta materia, ya que tiene las capacidades tecnológicas y los medios para ellos.

Sto, empresa alemana de materiales de construcción sostenible, ha elaborado una guía resumen con los 7 principios básicos a tener en cuenta para conseguir la construcción de edificios más saludables. 

1. Confort térmico con temperaturas entre 23º y 25º

La temperatura de un inmueble y su eficaz aislamiento térmico permiten evitar pérdidas de calor y frío y, por tanto, mejorar o hacer más confortable un inmueble, haciéndolo no sólo más saludable sino también más sostenible. 

2. Humedad por debajo del 60%

Para conseguir el llamado "confort hidrotermal", es necesario que la humedad esté entre el 40% y el 60% y que no haya corrientes de aire. Las soluciones más eficaces para regular estas características son el uso de sistemas eficientes de climatización, aislamiento térmico, yeso o cartón yeso, una buena elección de marcos de ventanas o el uso de sistemas y dispositivos de control de temperatura y humedad relativa .

3. Confort acústico y mejor control del ruido

La acústica es uno de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de construir de forma más saludable y uno de los principales pilares del futuro de la construcción . Sabemos hoy que las consecuencias de un mal acondicionamiento acústico pueden afectar la salud y el bienestar de todos los inquilinos. La alteración del sueño, la alteración del descanso, las dificultades de comunicación, la atención distraída o los dolores de cabeza son solo algunos de los impactos más mencionados.

4. Excelente calidad del aire interior

El polen, los ácaros, los olores, el humo o la contaminación son solo algunas de las sustancias que impregnan el aire interior de cualquier espacio a diario. Dado que pasamos gran parte de nuestro tiempo en interiores (se estima que unas 20 horas al día), es vital garantizar que la calidad del aire interior sea óptima para la salud. La mejor forma de afrontar este problema es utilizar sistemas de filtración y depuración para eliminar posibles contaminantes, optar por sistemas de ventilación mecánica controlada que ayuden a renovar el aire interior y recurrir siempre al uso de plantas, especialmente las más depurativas. Además, hoy en día existen enlucidos de silicato y pinturas inteligentes que, además de su propósito estético, pueden brindar una protección confiable contra sustancias nocivas. 

5. Un edificio saludable debe tener mucha luz natural

La luz del sol es el regulador de los sistemas metabólicos y ahora se sabe que reduce la fatiga y la irritabilidad de los ojos. Es una de las condiciones más valoradas por los usuarios a la hora de evaluar el confort y el bienestar de una vivienda. Para aprovechar la luz natural de un espacio:

  • Apuesta por pinturas y colores claros en paredes, techos, muebles y complementos textiles;
  • Elije ventanas altas y grandes con la orientación adecuada (sur), así como ventanas de techo o tragaluces;
  • Pon cortinas traslúcidas;
  • Apuesta por muebles con cristales y espejos de pared en zonas estratégicas que reflejen la luz del sol.

    6. La importancia de los colores y materiales

    Si estás pensando en pintar una habitación o dar un toque de color a una pared, ten en cuenta que la elección del color y el tipo de pintura a utilizar son fundamentales para conseguir los resultados deseados. Se sabe que los ambientes donde predominan los tonos cálidos, beige, verdes suaves o blancos son más serenos, mientras que los tonos más alegres y vivos despiertan mayor positividad y alegría. La elección de tejidos y materiales también es importante para el bienestar de quienes habitan el espacio. Opta por materiales más orgánicos y lavables como el lino, el algodón y la madera para conseguir un ambiente interior más sano y limpio.

    7. Orden y practicidad

    Tener un lugar limpio, ordenado, con una distribución adecuada, con tonos agradables o con un mobiliario cómodo y funcional es fundamental para conseguir un gran bienestar en las personas, tanto a nivel físico como emocional y psicológico.

La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.

El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".

Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.

Comprar o alquilar: el eterno debate

Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.

Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.

Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Desde FIABCI España afirman que el país posee "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".


Las viviendas sostenibles son aquellos inmuebles que, además de respetar al medio ambiente, están construidos de tal forma que aprovechan el espacio en el que se ubican y los recursos disponibles para reducir el consumo de energía, permitiendo ahorrar en las facturas del hogar. Actualmente, la sostenibilidad de las viviendas se está convirtiendo en un tema de interés para la mayoría de las familias españolas, ya que la pandemia de la COVID-19, al restringir la movilidad de los ciudadanos, ha aumentado el tiempo que trascurren en sus hogares.

"Si antes la mayoría de las personas se iba de casa por la mañana para ir a trabajar y volvía por la tarde, ahora con el teletrabajo pasa la mayoría del tiempo en casa, gastando más energía por el uso de la calefacción y la luz", explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). En este sentido, el gasto energético en los hogares aumenta sobre todo si la vivienda en cuestión no está construida con materiales ecológicos, que la aíslan de los agentes exteriores y evitan el gasto innecesario de energía para calentar el espacio.

Por eso, tener en cuenta las condiciones climáticas del lugar donde se ubica la vivienda es la base para poder construir un inmueble sostenible con una envolvente térmica eficiente.

¿Cómo son las "viviendas verdes"?

La definición de "vivienda verde" involucra todos los procesos de construcción de los inmuebles, desde los materiales utilizados para edificar la vivienda, que deberán ser ecológicos y respetuosos con el medioambiente, hasta la habitabilidad del inmueble, que deberá tener en cuenta la eficiencia energética de los electrodomésticos, la iluminación de bajo consumo, así como las fuentes de luz natural para reducir el uso de iluminación artificial.

Por supuesto, es indispensable aprovechar la energía de fuentes renovables a través de la aplicación de paneles solares en los techos, entre otros métodos, que supondrán un ahorro importante en las facturas domésticas. De hecho, "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte de poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales", afirma Anna Puigdevall.

Además de estas medidas, en las obras nuevas la implantación de la ventilación de doble flujo permitirá renovar el aire del hogar sin tener que abrir las ventanas, minimizando el gasto de energía y mejorando la calidad del ambiente sin perder la temperatura deseada.

Colaborador:

www.fiabcispain.com

Para entender los motivos y los principales problemas de tener viviendas vacías, primero es necesario conocer qué se considera una vivienda con esta característica y si su situación está recogida por la Ley.

¿Qué es una vivienda vacía?

No existe ninguna definición legal para este tipo de viviendas, pero sí se puede encontrar este término en el Instituto Nacional de Estadística (INE): "Una vivienda familiar se considera desocupada o vacía cuando no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas".

Según diferentes comunidades autónomas, existen ciertos requisitos a cumplir para que una vivienda sea considerada vacía. Por ejemplo, el Observatorio Vasco de Vivienda declaró que, si una vivienda permanecía desocupada durante más de dos años, se consideraría como "deshabitada".

También existen excepciones, como que este último punto no se aplicará en casos justificados de desocupación como segundas residencias o intención de alquiler, entre otros.

Impuesto sobre vivienda vacía

El Gobierno de coalición, formado por PSOE y Unidas Podemos, aprobó el pasado mes de febrero, en el Consejo de ministros, la remisión a las Cortes del proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.

Esta normativa pretende la regulación de los precios, e incluye un impuesto para las viviendas vacías desocupadas injustificadamente durante más de dos años a través del recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%. "El objetivo es, desincentivar la desocupación de pisos", según el Ejecutivo central. 

Este impuesto fluctúa, puesto que va ligado al valor catastral del inmueble, y son los ayuntamientos los encargados de calcularlo. Aun así, existe un límite exigido por el Gobierno; entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral.

Por ejemplo, el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, anunció hace algunas semanas que rebajará este impuesto hasta el mínimo legal (0,4%) para 2023. "Una medida que ahorrará 110 millones de euros", según afirma el político.

Viviendas vacías en España: principales problemas

Existen varias desventajas por tener en propiedad una vivienda en estas condiciones. Entre ellas están las siguientes:

  • Okupas. Desalojar a estos individuos puede ser bastante complicado, además de llevar demasiado tiempo y dinero: abogados, gastos judiciales?etc. Los okupas pueden permanecer en esa vivienda vacía hasta que un juez no ordene su expulsión del inmueble.
  • Ladrones. Sin personas que la defiendan ni elementos activos de seguridad, para los ladrones una casa vacía es un regalo. Tienen todo el tiempo del mundo para desvalijarla; desde elementos de valor hasta objetos aparentemente comunes, pero valiosos para los ladrones: cableado, radiadores o grifos.
  • Incidentes domésticos. Ya sea por falta de uso o por el paso del tiempo, es muy posible que algunos elementos de la casa dejen de funcionar o se estropeen. Por ejemplo, una tubería rota podría ocasionar daños, no sólo económicos, sino también estructurales. 
  • No hay rentabilidad. Puede resultar muy obvio, pero a pesar de no estar viviendo en una casa vacía, ésta también origina gastos de manteniendo.

¿Cuántas viviendas vacías hay en España?

No existen datos oficiales actualizados sobre cuál es el número de viviendas vacías que hay actualmente en España. El último dato oficial se encuentra en el Censo de Población y Viviendas 2011 que el Instituto Nacional de Estadística (INE) hizo público en 2013. En aquel momento, el número alcanzó los 3,4 millones de unidades, lo que suponía un incremento del 10,8% frente a 2001, en el anterior censo.

Los datos del censo mostraban que, frente a los 25,2 millones de viviendas, el 13,7% de ellas estaban vacías. El 21,4% de las viviendas vacías, casi 736.900 unidades, estaban en edificios construidos en los últimos 10 años (2001-2011).

Según datos del INE, el 84,9% de las viviendas vacías se encontraban en buen estado, mientras que casi 520.000 casas vacías no eran aptas para ser habitables, un porcentaje peor que el de las viviendas principales o secundarias. De hecho, más de 151.000 se declaraban en estado malo o ruinoso.

El dato de cuantas viviendas de estas características había en el territorio nacional, variaba según la comunidad autónoma. Por ejemplo, entre 2001 y 2011, el número de viviendas desocupadas se incrementó en 336.943 unidades, pero en Baleares, País Vasco, Madrid y Cataluña, ese número disminuyó un -16,7%, -14%, -14,1% y -1% respectivamente.

Las redes 5G, darán el pistoletazo  de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.

El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas;

  • Seguridad domóticaTodo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
  • Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
  • Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
  • Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
  • Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
  • Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
  • Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
  • Estética. Máxima funcionalidad y diseño.

Desventajas;

  • Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
  • Automatización de compras.
  • Disminución de la interacción entre personas.
  • Reducción de puestos de trabajo.
  • Elevados costos.
  • Control y limitación.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

En España se está empezando a construir este tipo de viviendas de mano de la empresa Be More 3D. La impresora imprime directamente con hormigón, y una forma mucho más rápida que con el más que conocido ladrillo. Un chalet de 24 metros cuadrados puede ser construido en 15 horas, un tiempo récord, pero se espera que incluso el tamaño de las viviendas y el tiempo empleado en realizarla se mejore mucho de forma progresiva. De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.

Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.

De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.

Con el nivel del mar en aumento por el cambio climático, el estudio de arquitectura danés MAST, que trabaja tanto en tierra como en agua, está desarrollando Land on Water, un sistema de arquitectura flotante a base de módulos de plástico reciclado.

Según datos de la NASA, desde 1880 el nivel global del mar ha aumentado 20 centímetros y, para el 2100, se estima que aumente entre 30 y 122 centímetros más. Con esto en mente, MAST ha diseñado un sistema que, según ellos, mejora los actuales
"Las soluciones actuales, incluidos los cimientos de hormigón rellenos de poliestireno y los pontones de plástico, son inflexibles, difíciles de transportar y altamente insostenibles", comentan desde la compañía.
La propuesta de MAST se basa en un nuevo sistema de módulos simples de embalaje plano hechos de plástico reforzado reciclado. Estos se pueden transportar fácilmente por todo el mundo y ensamblar en innumerables configuraciones, por ejemplo, viviendas, gimnasios, piscinas, parques públicos, etc.
Land on Water se inspira en la construcción con gaviones, una tecnología antigua que utiliza jaulas de malla llenas de escombros para crear cimientos extremadamente resistentes y de bajo coste.

"Mientras que los cimientos de acero y hormigón suelen tratarse con pinturas antiincrustantes tóxicas, Land on Water proporciona un hábitat ideal para peces y crustáceos y un punto de anclaje para moluscos y algas", afirma el estudio.

 

En este caso, se invierte el concepto. Las jaulas modulares están llenas de plástico reciclado de origen local que soporta el peso de cualquier estructura construida en la parte superior. Además, la flotabilidad se puede ajustar en cualquier momento.

Por ahora, la propuesta está buscando socios e inversores, pero estrategias como esta pueden llegar a ser necesarias o vitales en un futuro para combatir el aumento del mar y las inundaciones. MAST desarrolla el proyecto en colaboración con Hubert Rhomberg, director general de Rhomberg Holding GmbH, empresa especializada en construcción sostenible, movilidad y productividad de recursos, y el estudio de diseño FRAGILE.


Durante el desarrollo del paquete de medidas Fit for 55 para la lucha contra el cambio climático, la Comisión Europea ha hecho oficial su compromiso de incitar a partir de 2030 a la eficiencia energética tanto de viviendas como de edificios. Como ejemplo de las medidas planteadas que se presentaron el pasado 14 de diciembre, intentarán prohibir el alquiler o la venta de viviendas que tengan una baja calificación energética. Según se plantea, esto obligaría a los propietarios a reformar la vivienda para hacerla más eficiente.

Con vistas hacia 2030, los edificios públicos estarán obligados a obtener la calificación energética F antes de 2027 y tras 2030, la calificación E. Por otro lado, los apartamentos, edificios residenciales y casas tendrán que conseguir como mínimo la calificación con la letra F tras enero de 2030 y con la letra E tras 2033. Todo esto con el objetivo de disminuir el volumen de CO2. Sin embargo, estarán excluidos de dicha obligación los edificios religiosos e históricos.

Independientemente de la renovación del contrato de arrendamiento, la venta o el alquiler de un inmueble, esta nueva reglamentación tendrá sus efectos en el certificado de eficiencia energética, cuyo cumplimiento pasará a ser obligatorio para cualquier propiedad. Es decir, si una propiedad está calificada con la letra más baja, actualmente la G, el propietario no podrá ni alquilarla ni venderla hasta que no mejore la eficiencia energética de la vivienda.

Para ello, tendrá que pagar la reforma de su inmueble, aunque no se conoce todavía si habrá que pagar del bolsillo propio o a través de incentivos europeos o estatales. Hay que recordar que para 2030, se requerirá la letra F y para 2033, la calificación E.

En suma de esta medida, la Comisión Europea añadirá otras tales como el impulso del hidrógeno con acciones como las que se han llevado a cabo para el gas natural. Más específicamente, se dividirá las acciones de distribución de la comercialización del hidrógeno y se creará una etapa de transición hasta 2030 cuando se aplicará la regulación del hidrógeno.

Más acciones que se llevarán a cabo será la reducción de las emisiones de metano, suministrar con mayor facilidad la integración del biometano y del hidrógeno a través de tarifas con descuentos. De esta forma, se prevé disminuir progresivamente en el sistema el volumen de gas.

Para finalizar, debemos destacar como última medida respecto al gas y al hidrógeno, la obligatoriedad de acudir a comparadores de precios o dar la opción de poder cambiar de compañía en un plazo de 24 horas. Todo esto con el fin de trasponer los artículos de protección al consumidor de electricidad, entre ellos y en primer lugar, al consumidor industrial.

En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).

Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento

El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).

En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar  una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).

Colaborador:

www.pisos.com

Definición y tipos de VPO

Dependiendo de su régimen y su nivel de protección, en España los inmuebles sociales pueden obtener diferentes nombres. Estos inmuebles se constituyen como el hogar para colectivos vulnerables económicamente que no pueden acceder a otro tipo de viviendas.

El inmueble protegido o social obtiene un coste por debajo del precio medio del mercado. Todas las viviendas de este tipo comparten similitudes varias como la localización o las medidas de la casa. Además, las personas que quieran ocupar una de ellas tienen que cumplir unas condiciones concretas. Uno de ellos, por ejemplo, es que la vivienda se constituya como el hogar permanente y habitual, ya sea un inmueble arrendado o comprado.

Existen dos tipos de viviendas de protección oficial:

Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son aquellas ofertadas por el Gobierno y a las cuáles se acceden a través de sorteo público. Para poder entrar en el sorteo y acceder a la oferta, previamente hay que cumplir una serie de condiciones, además de inscribirse en los registros de los correspondientes demandantes del territorio autonómico.

Viviendas de protección oficial de promoción privada. Estas viviendas son creadas por promotoras cooperativas o inmobiliarias que disfrutan de una ayuda estatal para equilibrar el coste límite de alquiler o venta. En estas, también es obligatorio cumplir varias condiciones.

¿En qué se diferencia la vivienda libre y la vivienda social?

Hay algunos aspectos que diferencian las viviendas libres de las viviendas sociales:

Paquete de ayudas. Las viviendas de protección oficial tienen disponible una serie de subvenciones o préstamos, entre otras ayudas fiscales, a las que los inquilinos pueden acceder.

Coste máximo: el Estado debe establecer un precio máximo tanto de alquiler como de venta que obligatoriamente debe estar por debajo del precio medio del mercado libre. Las familias que accedan a la vivienda social deben tener unas rentas iguales o inferiores a la estipulada por el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Plazo mínimo de 10 años para traspasar. Los inquilinos de viviendas VPO deben esperar hasta un plazo mínimo de 10 años para traspasar la vivienda. Una vez finalizado el plazo, los traspasos deben cumplir con lo que rige la normativa.

Residencia permanente y habitual. En el caso de la VPO, esta debe constituirse como el domicilio habitual de sus inquilinos. Si se utiliza como segundo residencia, el inquilino será sancionado. Los demandantes están obligados tanto a empadronarse en el territorio autonómico al que pertenece la vivienda como a no adquirir una segunda vivienda a parte de la social.

¿Qué se debe hacer para acceder a una vivienda social?

En primer lugar, el demandante debe inscribirse en el registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico correspondiente para acceder al sorteo público. Según la comunidad a la que se pertenezca, las condiciones varían. Debido a ello, es recomendable preguntar primero a las instituciones competentes.

Clasificación de las viviendas VPO

Dependiendo de las peculiaridades y del nivel de protección, las viviendas sociales se pueden dividir en cinco tipos.

VPPA o Viviendas con protección pública para arrendamiento

El suelo máximo construido se sitúa en 110 m2 y en 150 m2 para familias numerosas. Estas viviendas también están disponibles para compra (VPPA OC). Por último, los inquilinos deben tener una renta anual máxima específica.

VPPL o Vivienda de precio limitado

El terreno construido debe ser máximo de 150 m2 y dicho suelo debe pertenecer a vivienda social.

VPT o Vivienda de Precio Tasado

Estas viviendas, en principio, están disponibles para compra, pero también para alquilar si se cumple unos requisitos.

VPPB o Viviendas con protección pública básica

Son aquellas viviendas que están construidas en un terreno de 110 m2 como máximo, excepto para familias numerosas, donde el límite se sitúa en 150 m2. Estas viviendas están protegidas durante un plazo de 20 años, pero pueden ser vendidas previamente en el caso en el que se alcance un coste máximo de venta legal.

VIS o Vivienda de integración social

Están dirigidas a colectivos que necesitan protección social. Deben estar siempre en régimen de alquiler y el suelo construido debe ser igual o menos de 130 m2.

¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitar una vivienda social?

Las viviendas sociales tienen una serie de condiciones que se deben cumplir para poder acceder a ella, si no las cumplen, los demandantes no podrán disfrutar de ellas. A parte del régimen y la clasificación de protección de los inmuebles, los requisitos también pueden variar según la comunidad autónoma a la que pertenezca.

En general, las condiciones más habituales que se requieren para comprar una vivienda social son los siguientes:

  • El inmueble debe constituirse como el domicilio permanente y habitual
  • Todas aquellas personas que convivan dentro de la vivienda no podrán poseer la propiedad de otro inmueble
  • Previamente a la solicitud, no haber poseído la propiedad de una vivienda VPO
  • Inscribirse dentro del registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico al que se pertenezca
  • Estar por debajo de la renta máxima permitida. En general, el límite se oscila entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. Sin embargo, este requisito se encuentra en manos de las comunidades autónomas y varía según el tipo de inmueble.
  • Tener más de 18 años
  • Si en los 10 últimos años el solicitante ha disfruta de alguna de las subvenciones que oferta el Estado en materia de vivienda, no podrá pedir una vivienda de protección oficial.

¿Qué condiciones se deben cumplir para alquilar una vivienda social?

En esta ocasión, las condiciones son diferentes al de la compra de una vivienda social y algunas de ellas son incluso contradictorias. Pero al igual que la anterior, estos requisitos varían según el territorio autonómico.

Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:

  • Ni el demandante ni las personas convivientes del hogar pueden tener la propiedad de un inmueble.
  • Dentro de la unidad familiar, haya hijos menores de edad o que la unidad sea una familia monoparental con hijos a cargo.
  • Ser mayor de 60 años.
  • Que dentro de los convivientes, haya una persona víctima de violencia de género.
  • Está permitido solicitar el alquiler para aquellas familias donde haya una persona con una discapacidad mínima del 30%.
  • Colectivos de vulnerabilidad.
  • Los ingresos de todos los miembros que convivan en la vivienda no podrá ser superior al triple del IPREM.
  • Tener más de 18 años y poseer la nacionalidad española. Si no lo poseen, está permitido tener un permiso de residencia habitual.
  • Estar jubilado y tener deudas hipotecarias cuya cifra se encuentre por encima de las prestaciones.
  • No está permitido tener ingresos por prestaciones o trabajo.

También sabemos que los últimos acontecimientos que vivimos en el mundo, tren consigo la necesidad de adaptar las opciones tecnológicas, realizando muchas acciones de manera telemática.

Y no solo cada vez más se practica esta forma de tecnología, si no que esta forma de vivir ha llegado para quedarse.

Por tanto, en el sector inmobiliario, los profesionales deben hacer uso de cámaras especiales y utilizar el mayor número de recursos para ofrecer a sus clientes las mejores experiencias en el marketing inmobiliario.

A continuación, hacemos un repaso de las necesidades que existen tanto para el profesional inmobiliario como para el cliente en el marco de la realidad virtual dentro del marketing inmobiliario

Inversión de la realidad virtual

La inversión dependerá de la capacidad de gasto del profesional inmobiliario, aunque la mejor cámara para grabar y hacer fotografías en 360º es la Matterport tiene un coste de 3.760?.

Además, es indispensable tener un trípode especial para hacer las fotografías, y como todo, el precio varía dependiendo de lo que nos queramos gastar, pero un buen trípode puede costarnos más de 200?.

Si queremos llevar todos los trabajos a un plano más profesional, deberemos contratar un plan en una plataforma de paseos virtuales para almacenar todos los trabajos.

Esto permite disponer de una url de cada paseo virtual para incorporarlo en la fichas de los inmuebles. El precio medio de estas plataforma suponen unos 40? mensuales.

En cuanto la inversión de tiempo, preparar cada paseo virtual supone una media de entre 3 y 4 horas, más la maquetación del vídeo o paseos virtual, que son otras 2 o 3 horas más. Todo esto depende del tamaño y la complejidad del inmueble.

Valoración del propietario al paseo virtual

Evidentemente la valoración del propietario siempre va a ser positiva. Una casa es un activo en valor, que con la realización de un paseo virtual de la misma, hace que incluso pueda revalorizarse, no económicamente hablando, pero sí de forma atractiva para el cliente.

Una vivienda que dispone de un paseo virtual, le da un enfoque distinto, y para el usuario que lo visita, tiene un plus con respecto a otras viviendas que no disponen de dicho paseo virtual.

Quizás dentro de unos años, cuando esta práctica sea más común de lo habitual, dejará de tener ese atractivo, pero por el momento lo tiene.

Otra valoración del propietario, es que sabe que las visitas que van a tener van a ser fructuosas. Es decir, van a recibir muchas menos visitas de lo normal, ya que el cliente que acude a ver su casa es porque antes ya la ha visto en un paseo virtual y prácticamente está decantado por su casa y alguna otra.

Valoración del cliente de las visitas online a viviendas

Los clientes ven esta práctica de forma muy positiva, quizás los que más, ya que incluso antes de acudir a la oficina inmobiliaria, o incluso a ver la casa en persona, ya han podido disfrutar del paseo virtual de dicha casa, sin necesidad de desplazarse, y tiene un concepto bastante acertado de lo que es la casa que va a visitar.

Esta es una razón de que muchos clientes solo vean casas que antes ya han visto en un visitas online a viviendas, tours virtuales interactivos, ni si quiera quieren ver otra vivienda que no hayan visto antes.

Además, se reduce el número de visitas, porque si antes un cliente podía ver 5 viviendas para decantarse por una, ahora solo irá a ver 2, de las cuales ya casi está decantado.

Cada vez más clientes demandan viviendas con paseos virtuales, porque les resulta más cómodo, no solo por no tener que desplazarse o hacerlo solo a las que les interesa, si no por no tener la desilusión de ir a ver una vivienda que luego no satisfaga sus necesidades.

Ventajas para los profesionales inmobiliarios

Al tener valoraciones positivas tanto por parte de los propietarios como de los clientes, el profesional inmobiliario ve cómo su inversión obtiene buenos resultados, no solo económicos por el cierre de operaciones satisfactorias, si no por la mayor demanda ante el atractivo de esta herramienta que el marketing inmobiliario les ofrece.

Se ha demostrado que un tour o paseo virtual, aumenta el interés de los compradores hasta en un 84%, y aquí es donde los profesionales inmobiliarios aciertan invirtiendo en tecnología 360º.

Es la adaptación de una nueva forma de vida, la vida telemática, al sector inmobiliario. En un mundo que va tan rápido, y por las circunstancias de la pandemia han potenciado el teletrabajo y el telemarketing, la realidad virtual es el mejor aliado para muchos sectores, pero en especial para el sector inmobiliario que puede seguir trabajando gracias a los paseos virtuales, haciendo que los cliente puedan de forma sencilla y sobretodo cómoda visitar un inmueble, y poder así seguir con su actividad.

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Manager

Características del vídeo marketing inmobiliario

Como cualquier campaña de vídeo, hay que realizar una serie de pasos necesarios: elaboración de un guion, grabación, edición y sonido.

El guion

Debe ser claro y conciso y se debe tener en cuenta a qué imágenes acompañará más adelante. Según el vídeo que se quiera presentar, puede ser el propio agente quien aparezca y hable o una adecuada voz en off.

La grabación

Debe realizarse durante el tiempo que sea necesario y recopilar el material suficiente. En la fase de grabación hay que hacer hincapié en conceptos básicos como el encuadre, la luz y el ángulo.

La edición del vídeo

Se compone lo grabado según el guion y no debe tener una duración superior a 5 minutos. Evidentemente, hay que contar con unos conocimientos básicos y el software adecuado

El sonido

Es también un elemento fundamental que hay que cuidar. Elegir entre eliminarlo a favor de una voz o combinarlo. ¿Ya posee la empresa música propia de otras de sus campañas publicitarias? ¿Necesita música nueva? En la red podemos encontrar infinidad de medios sobre este tema, por ejemplo, existen páginas que ofrecen una amplia variedad de temas para elegir y en las que se pueden obtener licencias para su uso comercial.

Otros factores del vídeo marketing inmobiliario

Que a la hora de realizar el vídeo existe un gran número de posibilidades. Por ejemplo, desde dedicarlo a un solo inmueble, hasta hacer una recopilación de varios de las mismas características. Está en función de lo que queramos transmitir.

Hay que destacar los vídeos 360 de las agencias inmobiliarias y también la utilización de los drones en el sector inmobiliario.

No es recomendable usar solo imágenes estáticas. Se debe dar prioridad a que el vídeo muestre imágenes grabadas. Por ello precisamente nos decantaríamos por este recurso. El resultado no debe quedar en una mera sucesión de imágenes.

Y no olvidemos la originalidad. En ocasiones se puede hacer mucho partiendo de lo más básico.

 

En definitiva, esta novedosa técnica tiene cada vez más presencia en el sector inmobiliario, un sector en el que la competencia exige destacar cada vez más. Por otra parte, Youtube se está convirtiendo en una de las redes más populares y consultadas. Merece la pena sacarle partido a estas herramientas y aprovechar sus posibilidades.

Las compraventas son operaciones que tanto los profesionales del sector inmobiliario como los ciudadanos llevan a cabo en numerosas ocasiones. Sin embargo, la vivienda adquirida a veces no corresponde con la imagen que teníamos al principio de ella. Esto se debe a que apreciamos algunos desperfectos en el domicilio que no se podían contemplar en el momento de la compraventa. Estos defectos obtienen el nombre de vicios ocultos.

De todos los tipos de procesos de compraventa, la más importante es aquella en la que logramos adquirir un domicilio, debido al bien obtenido y al elevado coste de este proceso. Por estos motivos, el hecho de que haya vicios ocultos en este tipo de bienes conlleva una gran importancia, por ello hay varias leyes que defienden al usuario beneficiado.

Si un domicilio adquirido tiene una serie de vicios ocultos o vicios redhibitorios, hay que prestar atención a varios aspectos.

Definición de vicios ocultos

El Código Civil en su artículo 1484 defiende a los vicios ocultos como "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".

La existencia de vicios ocultos prueba que el vendedor no informó correctamente sobre la situación en la que se encontraba el inmueble al comprador, ya que hay desperfectos que dificultan el correcto y total uso del inmueble. Si el comprador hubiera conocido la existencia de estos perfectos, podría haber decidido no adquirir el incmueble. Cabe destacar que si estos desperfectos obliga a no poder usar el bien, se dejarían de considerar vicios ocultos para pasar a otra clasificación de defectos.

En principio, no existe una tabla concreta con desperfectos específicos, aunque la mayoría están relacionados con aspectos como la cimentación por fisuras o grietas, el agua por filtraciones o humedades, problemas en el sistema eléctrico, un ineficaz aislamiento térmico-acústico o defectos en los acabados.

Para concretarlo, un vicio oculto es el desperfecto de gran importancia y gravedad existente previamente a la compraventa que no es visible a simple vista por el usuario comprador.

Dos opciones de reclamación

En el caso en el que encontremos desperfectos posteriormente a la compraventa que cumplen con las condiciones para que se les traten como vicios ocultos, el comprador tendrá la oportunidad de reclamar una respuesta al vendedor, según estipula el artículo 1485 del Código Civil. En el artículo 1846 se exponen las dos vías que podrá tomar el comprador:

  • La acción ´quanti minoris´ posibilita una deducción del dinero aportado del coste establecida por los peritos. Esto llevará al comprador a cambiar la información del contrato, debido al cambio del precio pagado a efectos de la reducción del valor del inmueble. Esta vía prevé establecer la equidad contractual sin opción a recurrir a una "indemnización complementaria".
  • La acción redhibitoria permite renunciar al contrato acordado a través de un retorno de los costes abonados. Si en el supuesto de que el vendedor fuese consciente de los desperfectos, se tendrá que indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados.

Plazo y acciones a llevar a cabo para reclamar

Uno de los aspectos más importantes a prestar atención durante el proceso de reclamación de desperfectos es el tiempo. Cuando se trate de inmuebles de segunda mano, se puede proceder a las dos acciones comentadas en un plazo de seis meses desde el día en el que adquirió la vivienda. En cambio, en el caso de inmuebles nuevos, el plazo será de hasta dos años. El proceso de reclamación consta de cuatro pasos:

  • Estudiar la tipografía del desperfecto y distinguir si el defecto está causado por un incorrecto uso por parte del comprador o por la edificación del inmueble. Para conocer estos dos aspectos, hay que recurrir a un profesional cualificado como un arquitecto para que realice el informe.
  • Emitir un aviso escrito al vendedor de la situación y los prejuicios provocados. En la notificación hay que exponer el día del contrato y el plazo aportado para resolver los desperfectos.
  • En el caso en el que la reclamación sea aprobada por el vendedor, el proceso finalizará sin ningún problema. A pesar de ello, esta situación ocurre pocas veces en comparación con el alto número de oposición a la reclamación. Si ocurre esto último, hay que recurrir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, institución que mediará entre los usuarios implicados para evadir la vía judicial.
  • Si no se ha llegado a ninguna resolución con las acciones previas, se procederá a la vía judicial con el objetivo de que los Tribunales obtengan la responsabilidad de dictaminar quién debe asumir los costes de la reforma necesaria. Para ello, es importante reunir la mayor cantidad de pruebas que demuestren que los desperfectos se encontraban previamente a la compraventa del inmueble para ganar el juicio.

Hay ocasiones en los que los vicios ocultos se originan posteriormente al cierre del plazo adjudicado para la reclamación. En esta situación, se puede recurrir a seguros que cubran la reforma de forma total o parcial de los desperfectos, es decir, la póliza de responsabilidad civil. La duración de la validez variará según la clasificación del vicio oculto. Existen tres opciones:

  • Si son defectos en los acabados, el seguro cubrirá solamente el 5% de la reforma con una validez de un año.
  • En el caso de desperfectos en elementos estructurales, la póliza cubrirá el coste completo de los daños con una validez de 10 años.
  • Por el contrario, si son las instalaciones las que poseen vicios ocultos, el seguro cubrirá un 30% de la reforma y constará de una validez de tres años.

El comprador como técnico profesional

Existen aquellos casos en los que un profesional del sector es el comprador del inmueble, supuesto en el que se prevé que éste tenga los conocimientos básicos para poder apreciar los desperfectos o vicios ocultos de la vivienda. Profesionales como un arquitecto cuando el bien con vicios ocultos sea un inmueble o un mecánico cuando sea un automóvil. La legislación en varios caos ha declarado que dicha experiencia por parte del profesional que se postula como el comprador puede anular la reclamación del desperfecto.

"Si duermo con el aire acondicionado encendido, a la mañana siguiente estoy enferma". ¿Te suena esto? Si eres de los que el aire acondicionado les sienta regulín, pero tampoco quieres pasarte la noche asado, en sudores y sin poder dormir, quizás te estés planteando instalar un ventilador de techo en tu habitación.

Pero, ¿cómo elegir? Hemos hablado al respecto con Víctor Ramos Maestre, jefe de producto y responsable de tendencias de Conforama, y esto es lo que nos han aconsejado:

El tipo de motor, clave

"Tal y como está actualmente el precio de la energía eléctrica, lo principal es el tipo de motor. En este caso y para ahorrar electricidad, lo mejor es decantarse por los ventiladores con motor DC (menor consumo y menor ruido). En Conforama hemos aumentado los modelos en este tipo de motor llegando a un total de 7 modelos", afirma Ramos.

Errores que se cometen a la hora de elegir un ventilador de techo

"Es importante plantearse los diferentes tipos de medida de diámetro versus la medida de la sala donde va a estar ubicado para que no quede desmesurado o muy pequeño en proporción. Otro de los errores, solo por desconocimiento, es pensar que los ventiladores solo se pueden usar en verano, lo cierto es que la mayoría tienen motor reversible. Esto hace que las aspas giren en sentido contrario y esto distribuye mejor el calor de la calefacción en invierno". Importante valorar también lo silencioso que sean porque no hay que olvidar que los tendremos encendidos cuando dormimos.

¿Son de fácil instalación?

"Son muy fáciles de instalar, podemos aprovechar la salida de cable que habitualmente hay en las viviendas para las lámparas de techo o cualquier salida de luz empotrada de foco halógeno o de led. El modo de colgarlos es muy similar al de una lámpara convencional. Como habitualmente tenemos disponibles los interruptores de encendido asociados a las lámparas colgantes o a los focos, también tendremos la llegada de electricidad para poder utilizar el ventilador. Por otro lado, hay que tener en cuenta que la mayoría de ventiladores van con mando a distancia para controlar el encendido, así como la luz y las velocidades del mismo", explica.

Tamaños: ¿en qué fijarse?

"Lo más importante a tener en cuenta es la superficie de la sala para que el ventilador quede proporcionado y nos aseguremos la capacidad de refrigerar el aire teniendo en cuenta los metros cuadrados de la habitación. Por ejemplo, el ventilador LUXE tiene un diámetro de aspas de 137cm y refresca el ambiente de una sala de hasta 32 m2. También tenemos opciones para espacios más pequeños, como puede ser una habitación juvenil o de matrimonio, con modelos de un tamaño de 59 cm de diámetro con aspas interiores y que es a la vista un plafón de luz".

Los precios

Sobre los precios, hay gran variedad: desde los 33 euros y hasta los 200, en función de modelos que pueden ser diferentes por tipo de motor (AC y DC, bajo consumo y más silenciosos). También, según el tipo de potencia del motor, que nos dará hasta un total de 6 velocidades de giro de las aspas.

Después están los ventiladores con luz: "Hay de dos tipos, los que llevan los casquillos para poner las bombillas de bajo consumo y los que llevan las placas de led integras las cuales no se necesita cambiar en ningún momento ya que las bombillas tienen una vida útil de muchas miles de horas. Dentro del tipo de los que llevan placa led, podemos encontrar las que se puede regular la temperatura de la luz (cálida o fría) así como la intensidad del brillo", finaliza el experto.

Autor: @Lucía Martín (colaborador de idealista news)

Entrar en una página web desde dispositivos diferentes como un ordenador o un móvil provoca que las imágenes se representen en formatos diferentes, unos más estrechos y alargados y otros más anchos.

Definición del Responsive Design

Para que el formato de una página web se adapte a los dispositivos electrónicos existe el concepto "Responsive Design", un término cada vez más utilizado en el mundo digital. Este concepto es de vital importancia porque permite que la web cambie su formato de representar las imágenes y los textos según el dispositivo desde el que se visite la web.

Con el paso de los años, se ha vuelto más habitual que los usuarios de Internet visiten páginas webs desde diferentes dispositivos, no solamente desde el ordenador, como tablets o smartphones. Es evidente que la pantalla panorámica de un ordenador ofrece imágenes de unas características diferentes a las que ofrece la pantalla vertical de un teléfono móvil.

Debido a este fenómeno cada vez mayor, ha surgido la necesidad de que las páginas webs y su contenido sean adaptables al tipo de pantalla y a su resolución.

¿Por qué es importante tener un diseño responsive?

Los motores de búsqueda no penalizan

El Responsive Design permite que a través de una única URL, todo el contenido de la web se modifique sin necesidad de duplicarlo o crear diferentes URLS. De esta forma, los motores de búsqueda no llegan a penalizar a la página web.

En suma, si el diseño responsive consigue adaptarse a un mayor número de dispositivos, el número de visitas obtenidas se incrementará, al igual que lo hará la cifra de usuarios que accedan a la web.

Mayor eficacia

Con relación de lo anterior, el mayor número de visitas y de visibilidad se produce cuando se puede acceder a la página web desde cualquier dispositivo y en cualquier momento sin tener que esperar a estar con un ordenador o portátil para poder acceder a la información de la web.

Adaptabilidad del contenido

Al tener una web el diseño responsive y que su contenido se modifique según el dispositivo, aquellos que accedan a la web podrán contemplar con claridad los textos y las imágenes sin tener que recurrir a herramientas como el "zoom" para poder observar el contenido de la web.

Por todas estas razones, el Diseño Responsive cada vez se está volviendo más recurrente en las páginas webs. Al poseer este tipo de diseño, la empresa aporta una imagen de profesionalidad y de modernización, ofreciendo a los visitantes de su página la posibilidad de acceder al contenido independientemente del lugar o del dispositivo.

Si este diseño está cuidado y es atractivo visualmente, el usuario continuará navegando por la web, mientras que su diseño resulta antiguo o poco renovado, el interés por el contenido y la empresa puede desaparecer.

Cursos de formación Marketing Inmobiliario

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

El curso se compone de siete puntos y se realiza de forma telemática. En total el curso tiene una duración de 8 horas.

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