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Según la Ley de Propiedad Horizontal  art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Además, también pueden concretarse  actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

  • Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
  • Las que generan daños en la finca.
  •  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

Requerimiento procesal

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".

Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente,  en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

  • La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
  • La indemnización de daños y perjuicios.
  • Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.

A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.

Servidores físicos en la empresa

La temperatura

Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado.  A continuación vamos

El ruido

Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido.  Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.

La seguridad

Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.

Montaje de una habitación de servidores

Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
  • Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
  • La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.

Servidores en la nube

Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.

Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.

Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.

Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.

Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.

Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.

Para facilitar este trabajo, existen una serie de herramientas que permiten organizar de un modo sencillo las publicaciones y el momento en el que se desea compartir cada una de ellas. Por lo tanto, es posible automatizar las redes sociales para las agencias inmobiliarias.

Estas son algunas:

IFTT

Gracias a esta plataforma se pueden conectar diferentes redes sociales para que cuando se publique un contenido en una de ellas, se comparta automáticamente en el resto. También se puede conectar un blog con las redes y que el contenido que se publique en el blog se comparta en el resto de los perfiles.

HOOTSUITE

Es una de las herramientas más completas y quizás la más conocida de todas. Al igual que la anterior, nos permite compartir el contenido en diversas redes y además programar mensajes. La versión de pago incluye un análisis para que la propia herramienta decida en qué momento es mejor publicar el contenido en función a la experiencia de las publicaciones anteriores.

BUFFER

Similar a las anteriores, esta herramienta tiene la ventaja de contar con versiones móviles.

BOTIZE

Además de automatizar las redes, podemos crear nuestro propio bot, robot o asistente en internet y realizar diferentes acciones según cómo respondan los usuarios a nuestras publicaciones, como por ejemplo, mandar mensajes privados.

TWEETDECK

Esta es una herramienta solo para Twitter. Es completamente gratuita. Permite automatizar las publicaciones y además muestra un escritorio dividido en columnas que organiza todos los acontecimientos de la cuenta de esta red (mensajes, actividad, notificaciones, etc.) permitiéndonos tener una visión completa de la actividad producida por los usuarios.

 

A excepción de esta última plataforma, el resto suele contar con una versión de pago (opcional) que añade características y acciones adicionales a la actividad que queramos desempeñar con ellas (como el ejemplo que se indica en Hootsuite).

Por otro lado, también existen plugins para plataformas específicas como WordPress que una vez instalados comparten las publicaciones del blog en nuestras redes automáticamente.

Una vez elegida la herramienta que más se adapte a lo que buscamos nos será más sencillo administrar la frecuencia de nuestras publicaciones y la conexión de las mismas entre las diferentes redes. Esto supondrá un notable ahorro de tiempo y la optimización de la organización del contenido.

La información que podamos llegar a dar, es utilizada para hacer fraudes económicos, utilizando la suplantación de identidad.

El phishing es facil de detectar, ya que si recibimos un sms o email de nuestro banco, por ejemplo, y nos piden que les facilitemos nuestras claves de acceso, es claramente un phishing. Puesto que nuestro banco jamás nos va a solicitar información relacionada con claves ni información confidencial, ya que  no necesitan nuestras claves para tener acceso a nuestra base de datos. Por tanto, si recibimos un email de este tipo, debemos ponernos en contacto telefónico con nuestra entidad bancaria.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no debemos hacer clic en ningún enlace del email o sms que nos manden, y borrarlo directamente, incluso de la bandeja de eliminados.

La Policía Nacional, está alertando de ataques masivos por parte de los hackers. Se hacen pasar por diferentes entidades, copiando hasta el último detalle de la compañía, logo, tipo de letra, saludo, despedida,? y envían mensajes para realizar determinadas acciones, como terminar de tramitar un proceso, la actualización de datos personales, devolución de un recibo, recuperación de cuenta bloqueada,? y así todas las acciones recurrentes que nos inciten a facilitar datos susceptibles para que los hackers puedan cometer fraudes y estafas.

Cómo evitar el phishing

Debemos tener una mentalidad desconfiada cuando entremos a revisar nuestros correos electrónicos. Ya que las cosas importantes no se notifican por email, y si se hace, no es para dar datos confidenciales. Por ejemplo, si nos ponen una multa, como mucho por email nos pueden notificar que tenemos esa multa, pero no nos pedirán datos para pagarla, además de que lo normal es que nos la manden por correo certificado a nuestro domicilio.

Si nuestra entidad bancaria precisa de algún dato personal nuestro, no lo hará por email, como mucho nos citarán por email o nos llamarán por teléfono para acudir a nuestra oficina y aclarar dichos datos en persona.

Por ello, lo primero que tenemos que hacer si recibimos un email de estas características es no responder a nada de lo que nos pida. Si tenemos dudas sobre el contenido del sms o email, buscaremos en internet por nuestra cuenta el teléfono de contacto de la compañía, y no un teléfono o correo de contacto que esté en el email. Nos pondremos en contacto con la compañía para aclarar el email o sms que hemos recibido, para cerciorarnos de que todo esté bien.

Hay que dudar siempre de los enlaces que haya en estos emails. Normalmente, los hackers crean una página web idéntica a la original, para que pongamos nuestros datos de acceso y ahí es donde pueden copiar nuestra información. Aunque la página tenga certificado SSL, no debemos bajar la guardia.

Siempre debemos cerciorarnos del remitente, y ver que es el original. Si disponemos de antiguos email que sabemos que eran de la entidad, iremos y comprobaremos que es el mismo remitente. Si desconfiamos, directamente borraremos el sms o email, e incluso de la bandeja de eliminados si se queda alojado ahí. Cualquier información realmente importante de alguna entidad, nos la hará saber sí o sí a través de los distintos medios, ya sea por vía telefónica o carta certificada a nuestro domicilio, y no limitándose a un mero email.

Qué hacer si ya soy víctima de phishing

Nada más darnos cuenta de que hemos sido víctimas de phishing, lo primero que debemos hacer es alertar a la nuestra entidad bancaria del engaño, para que bloqueen tarjetas o cargos provenientes de algún sitio sospechoso. Y a continuación, denunciaremos en la Guardia Civil o Policía Nacional, aportando el mayor número de pruebas que tengamos, ya sea los propios emails o sms, capturas de pantalla, los cargos bancarios fraudulentos, etc.

Tras denunciar, informaremos a la compañía de lo sucedido, para así alertar de dicho fraude y que ellos pongan en marcha los mecanismos necesarios para aumentar la seguridad, e incluso que ellos mismos puedan denunciar la suplantación de sus datos. Si se trata de nuestra entidad bancaria, ya lo haríamos al principio cuando llamemos para bloquear tarjetas y cargos.

Si sospechamos que nuestro número de teléfono está entre la información que ha sido recibida de forma fraudulenta, debemos contactar con la compañía de teléfono para decirles que bloqueen cualquier cargo procedente de sitios sospechosos.

Una vez que hemos hecho todo esto, debemos estar pendientes en las siguientes semanas, ya que podemos seguir recibiendo phishing.

Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".

La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.

Las principales repercusiones de estas medidas son;

  • Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.
  • Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.
  • Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que  la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.

Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

Hay varias soluciones a este problema, si algunos quieren vender y otros no. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, pero el acuerdo debe ser total entre todas las partes, si solo uno de los herederos no está de acuerdo con los demás, no se puede hacer lo que diga la mayoría.

Si la persona fallecida ha dejado hecho testamento, la herencia acata lo que diga ese testamento. Pero si no, hay dos tipos de herederos, en proindiviso y por partes iguales.

El concepto proindiviso hace alusión a que una propiedad pertenece a varios propietarios, y si es a partes iguales, quiere decir que todos los propietarios tienen el mismo porcentaje sobre la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, puede vender su parte a otro comprador, aunque es algo complejo. También puede vender su parte a otro copropietario, e incluso renunciar de su parte en favor de los demás, es lo que se llama una extinción del condominio.


Soluciones al no acuerdo entre herederos de una vivienda

No se puede obligar a ninguna persona a vender su propiedad, pero tampoco se le puede obligar a estar en copropiedad, por tanto, para desatascar una situación de desacuerdo entre herederos de una vivienda, existe diferentes opciones.

Adjudicación a un solo heredero

Si una persona fallece, y ha dejado en herencia una vivienda a sus dos hijos, supongamos que uno quiere vender, y el otro no.

Para vender la casa a un tercero, es necesario que ambas partes estén de acuerdo, como no es el caso, el que no quiere vender, puede pagar a la otra parte lo que le corresponde y adquirir así la totalidad de la vivienda, como así se refleja en el artículo 1062 del Código Civil:
"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."

Aunque incluso así, la parte que quiere vender, puede negarse a recibir esa parte del heredero que no quiere vender, y tendría que solicitar una venta en subasta pública.

Acto de conciliación

Lo mejor es no tener que llegar a un procedimiento judicial, ya que incrementaría los costes, y asumir una conciliación con un conciliador que de fe de ello, como así se refleja en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:

"Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.

La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición."

Para este acto no es necesario un abogado, aunque nunca está de más para que nos pueda aconsejar en todo momento. El heredero que quiere vender, presenta una solicitud de conciliación, y se le notifica al que no quiere vender para que asista al Acto de conciliación.

A partir de aquí, pueden suceder tres cosas:

  • Ambas partes acuden al acto de conciliación y llegan a un acuerdo.
  • Ambas partes acuden, pero posteriormente una de las partes no cumple el acuerdo. En este caso, el heredero perjudicado, debe hacer una solicitud judicial.
  • Uno de los herederos no acude al acto, o simplemente no hay acuerdo. Entonces el heredero perjudicado puede iniciar acciones judiciales contra la otra parte.

Subasta pública voluntaria

Si ambas partes, al final, han llegado a un acuerdo y deciden vender la casa, puede pasar que no se pongan de acuerdo con el precio de venta de la misma.

En este caso, el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, dispone que los herederos puedan solicitar una subasta voluntaria de la vivienda:

"Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado"

Para la subasta, ambas partes deben estar de acuerdo. Para ello, deben presentar una solicitud en el Juzgado de Primera Instancia más cercano a la vivienda, y se subastará a partir de su valor de tasación, aunque los herederos tienen la última palabra para aceptar el valor total que de un postor.

Una vez celebrada la subasta, puede suceder:

  • Que se venda la casa al mejor postor si los herederos están de acuerdo con el valor aportado.
  • Que no se haya llegado al valor que los herederos estimaban y puedan decidir si aceptar o declinar la venta.

División judicial de la herencia de una vivienda

La última opción, si no han tenido éxito ninguna de las opciones, es ir por la vía judicial.

El heredero que quiere vender la vivienda, es quien debe iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común.

En estos casos, se suele dar una orden judicial en el que la vivienda se expone a una subasta, pero el valor lo impone un perito judicial, y los herederos no pueden disponer del valor de venta de la vivienda. Y sea cual sea el valor por el que la vivienda se venda finalmente, se reparte por partes iguales a cada heredero.

 

Preguntas frecuentes cuando no hay acuerdo entre herederos de una vivienda

¿Cómo se reparte el dinero?

Depende de quién compre:

  • Si compra un tercero, se reparte por partes iguales a cada heredero, salvo que haya un testamento que disponga otra cosa.
  • Si compra uno de los herederos, debe abonar la parte correspondiente a cada copropietario según el valor de tasación de la vivienda.

Si hay acuerdo, ¿Se puede vender la vivienda y repartir el dinero entre los herederos?

Claro que se puede, pero debe existir acuerdo entre todas las partes. Y debe ser expresado ante un mediador o notario, para que conste por escrito que todas las partes quieren vender. Una vez se venda la vivienda, efectivamente se reparte el dinero a partes iguales.

¿Puede vender un heredero su parte a un tercero?

Puede hacerlo. Pero siempre tiene que notificarlo tanto al comprador como al resto de copropietarios, ya que estos tienen prioridad sobre la compra de esa parte, y pueden reclamarla. Disponen de un mes para reclamar esa parte desde su notificación de venta.

Por eso es poco habitual que un heredero venda su parte a un tercero.

¿Es mejor vender a otro heredero o a un tercero?

En cuanto a beneficio económico es prácticamente lo mismo, pero fiscalmente, es mejor vender a otro heredero, ya que no hay que asumir el coste del cambio de titularidad.

¿Puede un heredero reclamar la totalidad de la vivienda?

Puede hacerlo, pero debe tener la conformidad del resto de herederos.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender su parte?

Los herederos que quieran vender, pueden hacerlo aunque uno no quiera. A veces se puede dar una solución, y es que se le de un alquiler pactado al heredero que no quiere vender.

Pero ¿qué es exactamente?

 

Es un documento administrativo que recoge determinada información acerca de un inmueble como puede ser el grado de ventilación, el estado de las instalaciones de suministros, la iluminación, los metros útiles o la altura. Aunque también es cierto que los requisitos pueden variar de una Comunidad Autónoma a otra.

Actualmente sigue siendo obligatoria en algunas comunidades como Cataluña, Cantabria, Navarra, Murcia, La Rioja, Extremadura, Baleares, Canarias o Comunidad Valenciana, eso sí, cada una, con sus particularidades.

 

Tipos de cédulas de habitabilidad

 

Podemos diferenciar tres tipos de cédula de habitabilidad:

 

La de primera ocupación, que es entregada por el ayuntamiento correspondiente.

La de primera ocupación por rehabilitación, imprescindible si se han hecho reformas importantes.

La de segunda ocupación, de la que podemos decir que es como una renovación, puesto que el inmueble ya ha tenido una ocupación previa. Hay que tener en cuenta que las cédulas de habitabilidad también caducan, deben renovarse, por norma general, cada 15 años.

 

 

Por qué en Madrid no es necesaria

 

Más bien se ha sustituido por otros requisitos con los que se certifica y se garantiza que el inmueble es apto para ser habitado por personas como la licencia de primera ocupación y funcionamiento.

 

Con esta licencia la autoridad competente puede verificar que la construcción se ha llevado a cabo tal cual aparece en el proyecto de obra, así como que se han cumplido las normas urbanísticas existentes o que el inmueble cumple con las condiciones indispensables para su uso como residencial.

 

La licencia de primera ocupación y funcionamiento es necesaria en nuevas edificaciones o en aquellas más antiguas a las que se les haya realizado una reestructuración integral o de cierta importancia; también si se aumenta el número de viviendas de un edificio, si se modifica el uso de la edificación o si se realiza una reforma en un local comercial para convertirlo en vivienda.

 

Una diferencia importante con la cédula de habitabilidad es que solo se expide una vez, no necesita de su renovación cada 10 o 15 años.

 

Otros imprescindibles

 

Otras obligaciones son la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de la Evaluación del Edificio (IEE).

La ITE es obligatoria para edificios con más de 30 años y el IEE para aquellas viviendas colectivas con más de 50 años de antigüedad.

 

Ahora ya conoces algo más acerca de la cédula de habitabilidad y de lo que en Madrid la sustituye con el fin de garantizar en todo momento que las viviendas son un lugar seguro y adaptado para ser habitado por personas.

 

Si necesitas conocer más detalles sobre estos trámites y gestiones o buscas una vivienda a tu medida y que además cumpla con todos los requisitos de habitabilidad no dudes consultarnos en InmoFacil.com.

Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:

"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."

Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?

La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:

  1.  La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).
  • Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.

            Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.

            Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!

Jose Mª Mesa Márquez

Economista ? Asesor Fiscal

www.picossi.com

josemariamesa@picossi.com

En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.

Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío

Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan  alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.

El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.

Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación

En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.

¿Qué hay que hacer en esta situación?

Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.

Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.

 La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.

Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.

En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.

El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.

Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.

Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.

Futuros cambios de la LAU          

El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.

Posibles cambios;

  • Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
  • Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
  • Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.

El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años". 

La diferencia radica  en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.

Pasos a seguir ante esta situación;

  • Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
  • En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
  • Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
  • En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su viviendaEsto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial. 

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.

Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.

Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas

Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.

Ubicación: principal indicador de servicios

Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.

Tipología: ¿exterior vs interior?

El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio

La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.

Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.

No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.

¿Obra nueva o segunda mano?

Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por mde las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.

La importancia de la altura

Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica.  El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.

Eficiencia Energética, un valor en alza

En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.

La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.

Orientación al sur, más luminosa

Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.

El exterior como epicentro del hogar

Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.

En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.

Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?

La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.

Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.

Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.

Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).

La tasación, algo más que el valor de un inmueble

Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.

La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).

Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.

Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace

Colaborador:

www.tinsa.es

ACCESO NOTICIA COMPLETA

API y Fiabci presentaron un informe del Colegio de registradores en el que se muestra que la compra de viviendas por extranjeros representó el 11,32% del total lo que supone una disminución de 1,13 puntos porcentuales aunque los datos mostraron una recuperación a partir de la segunda mitad del año.

Los británicos como siempre encabezan el ranking en compra de vivienda en España con 6.043 viviendas en 2020, lo que supuso un 13,05% del total. Seguidamente y en segunda posición se encuentran los franceses con 3.777 viviendas y en tercer lugar se encuentran los alemanes con 3.589 viviendas adquiridas en 2020.

Le siguen marroquíes y belgas que representan un 6% de la cuota de mercado. Finalmente el CEO de Gamerin ha concluido que "predominan nacionalidades que se fijan en el mercado residencial español con fines turísticos".

Respecto al precio, los suecos son los que más caro compraron en 2020, 5.322 euros m2, seguido de alemanes 4.668 euros m2  y noruegos 4.662 euros m.

En términos generales el precio de compra vivienda por extranjeros fue de 1.791 euros mcon incremento ascendente del 3,6%.

Por comunidades Autónomas

En la Comunidad Valenciana se compró el mayor número de viviendas por extranjeros en el último año, un total de 13.493 unidades (-30,3%), seguido de Andalucía con 9.443 viviendas (-22,7%) y Cataluña con 7.748 unidades (-20.7%), siendo siete las comunidades autónomas cuyas compras estuvieron por debajo de las 300 viviendas.

En segundo lugar nos encontramos con baleares esta fue la que registró una mayor cuota de mercado extranjero con un 29,64%, ocupando la quinta posición con 3.146 viviendas.

Otra de las autonomías como Alicante encabezó también una importante demanda con más de un 36% de viviendas adquiridas. Otras de las provincias que despertaron también interés fueron Baleares, Málaga, Tenerife y Gerona.

Respecto a las Hipotecas

El número de hipotecas formalizadas por extranjeros superó las 19.000 en 2020, registrando un descenso con respecto a 2019 del 17,8%, año en el que se alcanzó el máximo histórico de 23.342 hipotecas. Este número de hipotecas supone el 5,63% del total dejando claro la menor necesidad de financiación por parte de los extranjeros para la adquisición de residencias.

Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades han correspondido a alemanes 245.775 euros, suecos 229.907 euros, holandeses 191.015 euros, británicos 190.644 euros, franceses 181.107 euros y noruegos 174.815 euros.

En el momento de contratar una hipoteca, los usuarios se cuestionan si sería conveniente amortizar el préstamo hipotecario con los ahorros disponibles o, por el contrario, invertirlos.

¿Qué hacer con los ahorros?

Después de haber adquirido una hipoteca, si mantenemos el dinero en nuestra entidad financiera, no obtenemos ninguna rentabilidad. Por ello, es recomendable darle un uso para convertir nuestros ahorros en un recurso rentable.

En primer lugar, se suele hacer uso de los primeros ahorros que obtenemos para adquirir una vivienda. Más adelante, conseguiremos nuevos ahorros que no necesitaremos, por lo que podemos darle un uso.

Podemos hacerlo de dos formas: exprimiendo la máxima rentabilidad posible de ellos o para suprimir la deuda que tengamos. Respecto a esto último, debemos amortizar el préstamo hipotecario o aquellas deudas pendientes. Por el contrario, para obtener rentabilidad, tenemos que invertir nuestros ahorros para sacar más beneficios económicos de ellos, por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en otros productos financieros.

Cabe destacar que a la hora de invertir, existen las mismas opciones de sacar beneficios como de sufrir pérdidas económicas. Por este motivo, si invertimos, debemos hacerlo con un dinero que no necesitemos.

Aspectos positivos de la amortización

Si nos decantamos por amortizar el préstamo hipotecario, la mayor ventaja reside en la disminución de nuestro endeudamiento, ya sea parcialmente o al completo, lo que provocaría el fin de la hipoteca.

Para amortizarlo, lo podemos realizar desde dos maneras:

  • Amortizar capital: Este aspecto hace referencia a cuando utilizamos los ahorros para disminuir nuestra deuda con la entidad bancaria sin estipular un plazo temporal en el que devolveremos el dinero restante. Esto provoca que la tasa mensual que abonamos a la entidad bancaria disminuye, pero esta cuota nueva continuará el mismo tiempo establecido previamente a llevar a cabo la amortización.
  • Amortizar tiempo: En este caso, utilizamos los ahorros para disminuir el tiempo en el que tendremos que seguir abonando los préstamos aportados por el banco. Las tasas que abonemos mensualmente serán las mismas, pero el fin de estos cobros estará más próximo.

Invertir para rentabilizar

En cuanto a la inversión, la ventaja más importante es adquirir beneficios económicos al invertir nuestros ahorros.

Condiciones generales a tener en cuenta

Para decantarse por una de las dos acciones, hay que considerar todos los aspectos que rodean tanto a la inversión como a la amortización. Una vez hayamos estudiado las ventajas e inconvenientes de ambos procesos, concluiremos que opción es la más atractiva acorde a nuestras necesidades.

Hay una serie de aspectos generales que pueden llegar a facilitar la toma de decisión:

  • Se debe tener en cuenta el perfil financiero del usuario para conocer si le conviene invertir o amortizar. Si se posee un carácter más conservador, lo ideal sería decantarse por la amortización. Si, por el contrario, asumimos riesgos, se recomienda arriesgarse a invertir los ahorros.
  • Analizar la economía familiar y la situación de nuestras finanzas. Para aquellas personas que tienen dificultades para llegar a fin de mes, deben destinar sus ahorros a reducir la deuda con la entidad bancaria con el objetivo de abonar menos dinero en cada cuota para poder llegar a fin de mes con mayor facilidad.
  • El nivel de endeudamiento del usuario. Si tenemos una alta tasa de endeudamiento, hay que priorizar la amortización antes que la inversión.
  • Observar si necesitamos liquidez a corto y medio plazo. Independientemente de si optamos por la inversión o la amortización, no podremos acudir a ese dinero ya gastado. Por este motivo, si esperamos necesitar dinero en un corto o medio plazo, lo ideal sería guardar la cuantía económica que necesitaremos.

El mejor momento para amortizar

Otro de los aspectos que tenemos en cuenta cuando nos decantemos por la amortización es el momento en el que lo vayamos a realizar.

Lo más recomendable es llevarlo a cabo al comienzo del préstamo, ya que los préstamos hipotecarios en España se rigen por el sistema francés de amortización.

Este sistema está compuesto por una primera parte donde se cobra más intereses y una segunda parte donde se paga más capital. Por ello, si amortizamos la hipoteca en la primera etapa, conseguiremos reducir la cifra de intereses en comparación a hacerlo en la última etapa.

Beneficios de amortizar tiempo o capital

En la decisión de si preferir amortizar tiempo o capital, las necesidades del cliente toman el protagonismo. Si amortizamos capital, abonaremos cantidades económicas más reducidas, pero durante el mismo tiempo previsto. Esta es una opción atractiva para aquellos usuarios que quieran reducir su deuda y llegar a fin de mes con mayor facilidad.

Si, por otro lado, preferimos amortizar tiempo, las cuotas se mantendrán intactas, pero se reducirá el tiempo en el que tendremos que seguir abonándolas. Esta opción está más dirigida a aquellas personas que quieran ahorrar en forma de intereses a largo plazo o que prefieran deshacerse lo antes posible de su deuda con la entidad bancaria.

Ignacio Morales.
Economista - ICADE

La tercería de dominio es un incidente se suele darse en el procedimiento de ejecución forzosa o provisional. Para que se dé es imprescindible que exista resolución ejecutiva en sentencia firme y falta de cumplimiento voluntario por quien haya sido condenado. No podrá ponerse en marcha si la propiedad ha sido embargada o subastada.

El tercero es el que está legitimado para interponer este tipo de demanda. El artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce que está legitimado "quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo" (artículo 595.1), así como a "quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado" (artículo 595.2).

La interposición de demanda de tercería solicitará el alzamiento de la traba sobre el inmueble por lo que el embargo afectado quede sin efecto.

Requisitos:

  • Es imprescindible que se aporte una prueba por escrito con el fundamento de su pretensión art. 595.3.
  • Un título que acredite que el tercerista es propietario del bien.
  • Aportación de pruebas, escrito dirigido al órgano que esté tramitando el procedimiento de apremio. Si dicho escrito no reúne los requisitos para la tramitación le requerirá para que subsane su falta con un plazo de diez días. Si se cumple los requisitos se admitirá a trámite.

Admitido a trámite el recurso puede que la demanda no sea estimada por lo que continuaría el embargo y realización forzosa del bien de manera que no se podrá impedir que el bien embargado llegue a subasta.

Si por el contrario la demanda de tercería es estimada se determinará el levantamiento del embargo acordado sobre los bienes o derechos objeto de la reclamación.

 ¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?

El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.

Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.

Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:

  • Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
  • Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.

Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?

El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.

La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.

Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.

El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.

Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.

Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.

Las materias primas que más afectan al sector de la construcción son el cobre, el aluminio y el petróleo, que han registrado una subida realmente fuerte. El crudo se ha elevado en un 52%, el aluminio está en máximos de los últimos tres años al crecer un 31% y el cobre se ha revalorizado un 26,9%. "Esto está provocado por la paralización que hubo el año pasado a nivel mundial, que ha hecho que se haya ido tirando de inventario y, al mismo tiempo, los inventarios han disminuido mucho", explica el analista de Investing.com, José María Lerma. "Tampoco hay que olvidarse de la escasez que hay en el mercado, que se ha profundizado aún más por el reabastecimiento que está realizando China para satisfacer la demanda interna", añade.

Se han elevado los costes para construir una vivienda. Las compañías se ven muy perjudicadas por este aumento de los precios. Se prevén más subidas en el segundo semestre.

Este aumento de los precios se traslada a las compañías constructoras en un primer momento, ya que todavía no se ha notado el impacto en el precio final de las viviendas. Los márgenes de beneficio en la construcción son bajos y, de media, se sitúan alrededor del 3%. "Los materiales representan alrededor del 40% de los costes totales de un proyecto, por lo que un aumento tan significativo de los precios de las materias primas absorbe todo ese margen de beneficio o, al menos, una gran parte", aseguran desde la Conferencia Nacional de la Construcción (CNC). Además, desde la organización explican que en los contratos privados el empresario puede trasladar parte o la totalidad de esa subida al cliente, sobre todo en los de menor duración. Sin embargo, en el caso de los contratos públicos esa posibilidad no existe y las empresas se ven más perjudicadas.

La clave para las compañías constructoras se encuentra en la estabilización de los precios en el corto y medio plazo, ya que de mantenerse la subida actual o incrementarse, estas empresas sufrirán y se verán obligadas a trasladar el aumento de los costes al cliente final. "Una vez que la actividad de las materias primas se vaya estabilizando esos inventarios se van a ir llenando y, por lo tanto, esa tensión de los precios que vemos ahora irá disminuyendo", comenta Lerma. Aun así, el analista prevé que en el segundo semestre la tensión en los precios continúe siendo alcista. "La estabilización y el retroceso de los precios no llegará hasta el primer trimestre o semestre del próximo año", asegura el experto.

Esta subida afecta al precio final de la vivienda, sobre todo a la de obra nueva. El alza en los costes de la construcción pasará de largo por la vivienda de segunda mano que se compra para reformar

Con este escenario, es normal preguntarse cómo puede afectar todo esto al precio final de las viviendas, especialmente a las de obra nueva y a los proyectos que se encuentren en desarrollo en estos momentos. Por el momento, "no hemos visto que los promotores estén repercutiendo este aumento en el precio final de la vivienda. La mayoría del aumento del precio la están absorbiendo los productores intermedios de materiales, que reciben las materias primas caras y las transforman para los constructores, y los propios constructores", explica Daniel Bermúdez, COO de Atlas Real Estate. Sin embargo, desde CNC ya apuntan que los costes de cimentación y estructura de las nuevas obras son los que están acusando más la subida de los precios, ya que se han producido incrementos que superan los dos dígitos durante los últimos doce meses.

Desde la organización explican que en el impacto medido a través del Índice de Precios de Viviendas (IPV), "se aprecia cómo el precio de la obra nueva ha sufrido un incremento del 2,3% durante los últimos doce meses mientras que el avance del precio de la segunda mano ha sido tres veces inferior y se ha situado en el 0,7%", comentan. La parte menos mala de este incremento de los precios se la están llevando las empresas que se dedican a las reformas de viviendas y aquellas casas que son compradas para ser reformadas posteriormente. Esta subida de los costes "no debe afectar, ya que se mueven por lógicas de precio diferentes. En todo caso, una reforma adecuada en términos de prestaciones incrementa sustancialmente el valor del inmueble, por lo que igualmente será rentable", explica Sebastián Molinero, secretario general de ANDIMAC.

El futuro pasa por la construcción industrializada, que es más eficiente, barata y consume menos materiales. También es esencial que exista una mayor flexibilidad por parte del Gobierno

En caso de que las tensiones continúen y los precios se mantengan en los niveles actuales, los constructores y compradores ya miran a alternativas como la construcción industrializada. Este tipo de construcción, en lugar de hacerse en el lugar donde se construye el edificio, se realiza en fábrica por piezas y posteriormente esas piezas se trasladan y se montan. "La ventaja que tiene este sistema es que consume menos materiales, es más eficiente y más barato, por lo que es una opción a largo plazo muy buena si los precios de las materias primas siguen creciendo", comenta Bermúdez, que explica que se ha aumentado notablemente el interés por esta modalidad.

Mientras, desde CNC aseguran que, si los precios de las materias primas no se frenan, hará que muchos proyectos no sean rentables, "por lo que una opción no deseada para nadie sería su abandono". La asociación ha pedido oficialmente al Gobierno que busque un mecanismo que reequilibre los contratos públicos y que tenga en cuenta el incremento de los precios, "puesto que está en juego la viabilidad de un número significativo de grandes obras", sostienen. Además, también aseguran que la escasez de varios productos puede supone un problema grande para que salgan adelante proyectos que ya están en desarrollo.

Colaborador:

www.pisos.com

En dicho recurso se "solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta letra b, al considerar que vulnera las competencias estatales en esta materia".

También ha manifestado que "no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional".

Una de las medidas de la ley del alquiler Catalán que ha generado más controversias ha sido ha sido la del control de las rentas en 60 municipios de más de 20.000 habitantes suponiendo un importante limite a los alquileres de los propietarios.

El Gobierno ha expuesto que no hay ilegalidad en las normas aplicadas en Cataluña  en materia de limitación de alquiler sino en las competencias que debe asumir el Estado y la Comunidad Autónoma en la gestión del derecho a la vivienda.

De hecho desde fuentes del Gobierno aclaran que la normativa incluirá incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios en zonas tensionadas. Dentro de dichos controles se encuentran los siguientes:

  • Obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.
  • La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
  • Cada administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler.

Contenido a destacar en el recurso ante el TC

Fundamentos de derecho;

  • El Consejo de Garantías Estatutarias del Parlamento Catalán estableció en su dictamen criterios relativos a la inconstitucionalidad de distintos preceptos de la ley impugnada.
  • El plazo para la interposición de la impugnación ante el Tribunal Constitucional finaliza el 21 de junio.
  • El Gobierno establece que el artículo 1 de la ley autonómica, que recoge como objeto de la ley "regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", vulnera la competencia estatal exclusiva sobre legislación civil, recogida en el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española.
  • También se vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
  • En los artículos 1, del 6 al 12, del 14 al 16 y en la disposición transitoria 1ª sevulnera la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales.
  • En los artículos 17 y 18 y en la Disposición Final 4ª letra b, se vulnera la competencia estatal sobre legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución).
  • El recurso fundamenta que estos son elementos esenciales de este tipo de arrendamientos, vulnerando la sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que determina, en base al artículo 149.1.8º de la Constitución Española, y que la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los elementos esenciales de competencia estatal.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.

Resultado de imagen de wikipedia marie kondo

Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:

-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.

-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.

-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.

-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.

 

2 Método Dan-sha-ri

Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.

Hideko Yamashita

Las tres instancias para poner en práctica este método son:

?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.

  1. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
  2. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.

 

 3 Otros métodos de diferentes autoras

? María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.

Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.

 

? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.

Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:

"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."

 

? Adelaida Gómez: El orden no es magia.

Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."

 

Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

  • Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
  • Tu capacidad para asimilar el riesgo.
  • El plazo de amortización.
  • Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
  • Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

Esta aplicación ofrece dos modalidades:

  • Modo móvil. Con el que el usuario tendrá acceso a imágenes 360º y con el que podrá moverse por la vivienda a través del móvil sin necesidad de trasladarse.
  • Modo realidad virtual. En la que a través de esta modalidad se introduce al usuario en el inmueble una auténtica experiencia.

El objetivo de Vitrio es hacerse de forma rápida una idea de las características del inmueble, acortar la lista de propiedades y llegar con más rapidez al que nos interesa sin la necesidad de realizar innumerables visitas.

Ventajas:

  • Mejorar la publicidad y venta de sus inmuebles.
  • Rapidez ante la falta de tiempo para visitar inmuebles.
  • Mejorar la comunicación y relación entre propietario e interesado a través de un chat incorporado en la aplicación.
  • Disposición de servicios de fotografía incluidos reportajes en 360º.

 En principio son todo ventajas ya que con esta aplicación se elimina unos de los principales inconvenientes para el propietario y el usuario que es la falta de tiempo para visitar propiedades.

El mercado del alquiler todavía sigue arrastrando contratos de renta antigua. Se iniciaron antes del 9 de mayo de 1985 pero han perdurado en el tiempo por la llamada prórroga forzosa que permite al inquilino y a sus familiares permanecer en la casa de por vida o por un tiempo adicional, según los casos. No obstante, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que la ley de arrendamientos de 194 establece algunas excepciones a esta prórroga forzosa: si el propietario necesita para él o para sus ascendientes o descendientes la vivienda alquilada, podrá hacer uso de ella y poner fin a la renta antigua.

Lo habitual es que el contrato de renta antigua llegue a su fin cuando el inquilino fallece, aunque si cuenta con cónyuge o hijos estos podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento y asumir los derechos y obligaciones que tenía el inquilino.

Pero el propietario puede negarse a la prórroga forzosa y resolver el contrato de alquiler en caso de que necesite la vivienda para sí mismo o para un ascendiente o un descendiente. Para ello, deberá comunicárselo al arrendatario con un año de antelación, aunque la causa de necesidad no es necesario que exista al tiempo en que se requiera al inquilino para que abandone la casa. "Pero sí al cumplirse un año desde que se produzca el requerimiento", añade Salvador.

Cómo hacer efectivo el fin de la renta antigua

Para que se produzca legamente el fin de la renta antigua el propietario deberá de justificar debidamente la necesidad de la ocupación. ¿Cómo? Haciendo saber al inquilino el nombre del familiar que necesita la casa y la causa de la necesidad. Se presumirá la necesidad para el hijo cuando precise domiciliarse en la vivienda arrendada pese a residir en otro término municipal. O cuando contraiga matrimonio y deba residir en la localidad donde se ubique la finca.

La jurisprudencia admite que una de las necesidades de ocupación sea el deseo de independizarse de uno de los descendientes del arrendador. Eso sí, dicho deseo debe ser firme y conforme a la realidad social del momento, con lo que el arrendador deberá acreditar que el hijo tiene la edad, salud y motivos, así como medios económicos para vivir independizado.

En ningún caso la jurisprudencia permite que se ponga fin al contrato de renta antigua cuando el arrendador o el familiar para quien reclame la vivienda alquilada cuente con otra vivienda similar y que se encontrara desalojada con seis meses de antelación a la denegación de la prórroga forzosa comunicada al inquilino.

Cómo procurar el desalojo del inquilino de renta antigua

  • El propietario debe comunicar el fin de la prórroga forzosa al inquilino con un año de antelación, de manera fehaciente y mediante requerimiento.
  • Debe poner de manifiesto la persona que necesita la casa y la causa por la que la necesita.
  • El inquilino debe contestar si acepta o no la denegación de la prórroga forzosa en el plazo de 30 días y de manera fehaciente. En caso de respuesta favorable, el arrendador puede instar el lanzamiento en sede judicial y llegado el momento. Por el contrario, si la denegación de la prórroga no es aceptada, el inquilino deberá exponer las causas en que sustente su oposición. En caso de no hacerlo en plazo, podrá el arrendador ejercitar la acción de desahucio trascurridos 6 meses desde el requerimiento.
  • Si el inquilino se marcha del piso en los seis meses siguientes al requerimiento, tendrá derecho a cobrar dos anualidades de renta en concepto de indemnización. Si tarda un año, sólo cobrará una anualidad. Y si tarda más de un año, perderá el derecho a cobro de indemnización.
  • Una vez se ha quedado el piso vacío, el hijo del arrendador o familiar deberá ocupar la vivienda dentro de los tres meses siguientes a la salida del inquilino y no podrá alquilarla o ceder su uso a un tercero en los siguientes tres años. De lo contrario, el inquilino podrá recuperar la vivienda y el dueño de la casa no podrá disponer de su vivienda por esta causa hasta transcurridos tres años desde que el inquilino vuelva a la vivienda.

El Banco Central Europeo prevé aumentar los tipos de interés de referencia con el objetivo de paralizar la importante subida de la inflación. Esto unido a las continuas subidas del Euríbor causarán que las entidades financieras tengan que modificar sus acciones comerciales. Una de las consecuencias podría ser el fin de las hipotecas a tipo fijo.

En los últimos dos meses, la mayor referencia de hipotecas en España, el Euríbor, ha experimentado incrementos consecutivos, más pronunciados en las últimas semanas debido al auge del conflicto ruso-ucraniano. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

A pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%, el Euríbor continuará cotizando en 2022 al alza.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada por el territorio europeo. Si en los próximos meses continúa el valor superior al 2%, el BCE podría reaccionar aumentando sus tipos con el fin de contener la subida. Esto podría causar una importante subida del Euríbor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras aumentaron su oferta hipotecaria de tipo variable, una medida que mantendrán a causa de la tendencia del Euríbor.

La caída del Euríbor en los años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas en vez de por préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades podrían pasar a aumentar su oferta de préstamos variables, reduciendo las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han procedido a cambiar sus estrategias son Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha decidido disminuir el tipo inicial de salida de un 1,99% a un 1,25% en el primer año. Respecto al plazo restante, se ha fijado una cuantía específica para el euríbor con un diferencial del 0,85% que se podrá revisar cada año. Esto se postula como una reducción en 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Esta línea también la ha continuado el banco Santander, que durante los primeros seis meses aportará una hipoteca online a través de préstamos variable desde 1,98%. Tras este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor junto al diferencial el 1,98%.

62% de los préstamos a tipo fijo en 2021

El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha concluido que durante el año pasado, el 62% de los 417.501 préstamos sobre domicilios fueron de tipo fijo, la cifra más elevada en los últimos dos años.

Las hipotecas a tipo fijo se posicionaron por encima de las variables desde enero de 2020, fecha en la que se produjo el cambio de la tendencia en cuanto a hipotecas.

Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.

Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán  incremento de la cuota mensual.

Variable2020 Pesimista2020 Central2020 Optimista2021 Pesimista2021 Central2021 Optimista
Tipos de interés-0.100.1-0.100.1
Euríbor 1M-0.47-0.42-0.37-0.25-2-0.5
Euríbor 3M-0.41-0.36-0.31-0.2-0.15-0.1
Euríbor 12M-0.27-0.22-0.17-0.15-0.1-0.05
Crédito hipotecario-1.5-1.3-1.1-1.4-1.2-1

¿Subida en los tipos de interés?

Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.

Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.

No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran  los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.

Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.

Los pisos turísticos enseguida se constituyeron como un mercado maduro y muy extendido por toda España debido a que esta actividad se encontraba en proceso de regulación y ordenamiento. La regulación estaba normalizando la actividad, pero este patrón ha paralizado la actividad.

Los expertos aseguran que para mejorar la rentabilidad de un arrendamiento de media o larga estancia, los pisos turísticos "tenían que estar más de la mitad del mes alquilados",  asumiendo una serie de gastos añadidos, como luz, gas, wifi y servicio de limpieza, "que no se producen en otras modalidades de arrendamiento". A esto hay que añadirle el pago de impuestos por lo que el balance económico del alquiler no era tan beneficioso a no ser que los inmuebles sean de ubicación prime con altos índices de ocupación.

Todo esto ha dado lugar al trasvase de oferta de pisos turísticos a otros mercados, sobre todo, al de alquiler residencial de media y larga estancia y al de la venta. El movimiento va de la periferia al centro.

La expansión y duración de la pandemia del coronavirus ha motivado una parálisis en el mercado de los pisos turísticos, que se ha materializado, en opinión de varios expertos, en el trasvase de parte de la oferta dedicada a esta actividad a otras modalidades de arrendamiento más convencionales, como el alquiler de larga y media estancia.

También afirman que el vuelco hacia la oferta residencial se está notando "de fuera hacia dentro, es decir, de la periferia al centro de las grandes ciudades" y en localizaciones con una fuerte presencia de turistas, como es el caso de Canarias.

Las empresas dedicadas al coliving también están notando el interés de los propietarios de pisos turísticos por sumarse a su modelo de negocio.

CEO de la compañía responde a la seguridad que el coliving aporta a los arrendadores en tiempos de crisis, sobre todo en términos económicos.

Los pisos turísticos no van a desaparecer. Se producirá un reajuste de precios para ganar competitividad en 2020, y en 2021 volverán a ser una alternativa de alojamiento a los hoteles.

De cara al futuro, los expertos del sector rechazan que el mercado de los pisos turísticos vaya a desaparecer. Por el contrario, argumentan que este negocio recuperará parte del terreno ganado y se readaptará a la nueva situación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), adelanta que "va a haber un parón importante de la actividad este verano, ya que la gente reservará casas completas, en el campo o en la playa". "Este trimestre y el siguiente el mercado de los pisos turísticos sufrirá  pérdidas pero de cara a 2021 va a cohabitar con la oferta hotelera".

Así, desde AEPSI calculan que los márgenes de beneficios de los alojamientos turísticos que permanezcan en el mercado una vez que la pandemia se supere bajarán. También creen que a partir de 2021 se producirá un aumento de precios para recuperar las pérdidas que tendrán lugar este año.

El coronavirus impulsará la implementación de nuevas medidas de seguridad en los pisos turísticos. Los clientes exigirán que todo haya sido desinfectado y que se procure la máxima higiene

En concreto, los expertos señalan que los propietarios de estos inmuebles deberán "asegurar en cada pernoctación que el apartamento ha sido desinfectado". Para ello, cree que las empresas sacarán "algún tipo de certificado" con el que se pueda demostrar esta condición.

Colaboración:

www.pisos.com

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La respuesta es Sí. Estamos ante uno de los mejores momentos desde 2008 para comprar una vivienda.  Especialmente por dos razones fundamentales: el aumento del precio de la vivienda, y la posibilidad de adquirir más fácilmente una hipoteca.

Aumento de precios de la vivienda

El pasado año, con la irrupción de la pandemia provocada por el Covid-19, se hablaba de una posible bajada de precios de la vivienda. En un principio el precio de la vivienda se vio algo resentido, pero apenas fue notable.

Lo cierto es que lejos de bajar, el mercado inmobiliario está viviendo una recuperación, situándose en niveles anteriores a la pandemia. Esta recuperación económica, junto con la subida del PIB, harán que el precio de la vivienda suba, aunque de momento lo hará lentamente.

Es por ello es buen momento para comprar, porque el precio sigue estable, pero irá subiendo poco a poco, aunque al ser de una forma lenta, es buen momento para comprar, luego puede suponer invertir más dinero en una vivienda.

Las Comunidades Autónomas que más incremento de precio de la vivienda están notando, son Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid, Islas Baleares, Extremadura y Canarias. La que más aumento está experimentando es Andalucía, con una variación interanual cercana al 8%.

Por supuesto, las ciudades españolas donde más se está notando el incremento del precio de la vivienda son Barcelona y Madrid.

 

Más concesiones de hipotecas

Los bancos no están siendo tan exigentes con las hipotecas. Si bien antes tenían unas exigencias más rigurosas, a día de hoy la financiación de un préstamo hipotecario es más asequible, tanto por los tipos de interés como por los requisitos.

El Euribor juega un papel importante en todo esto, ya que sigue en niveles negativos, y según los expertos, su previsión seguirá estando por debajo de cero al menos los dos próximos años. Esto hace que una hipoteca a interés fijo no llegue al 1% en muchos casos.

Pero con el Euribor por los suelo, es buen momento de tener una hipoteca tipo variable, ya que este panorama es muy favorable para poder adquirir una vivienda.

 

ACCEDA AL INFORME COMPLETO SOBRE HIPOTECAS, JULIO 2021 ? INE

Como nos indica El confidencial hay que saber que Madrid no es una ciudad barata para comprar una vivienda y este año han vuelto a subir los precios, concretamente un aumento del 2,5% en la capitañ en el segundo trimestre en comparación con el mismo período del 2020, según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. Esta subida no se desmarca de la subida generalizada de precios de inmobiliaria en el país que sitúa en 1.421 euros el metro cuadrado el valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España en el segundo trimestre.

 

Por otro lado, los salarios en España también han generado grandes quebraderos de cabeza, debido al daño causado por la pandemia. 

 Madrid lidera la creación de empleo y la apertura de empresas desde la segunda ola del coronavirus. En este sentido cabe resaltar que aunque existan problemas en materia de salarios y economía en el país, Madrid sigue teniendo una oferta de viviendas para aquellos que estén capacitados para lanzarse al mercado inmobiliario, pero cabe resaltar que los precios de las nuevas construcciones en la capital varían mucho dependiendo de la zona en la que se encuentren. Activum, Real Estate Consulting, la consultora inmobiliaria, ha realizado un estudio que desglosa el salario requerido para poder acceder a la compra de una vivienda tipo de dos dormitorios de obra nueva en los distintos barrios del centro de Madrid, específicamente, dentro de la radial de la M-30.

Zonas más caras

En el estudio, se han analizado casi 2.000 viviendas de obra nueva disponibles en el día de hoy de 41 zonas diferentes del centro de Madrid, de las que se derivan 48 estaciones de metro. De esta manera, los resultados revelan que las paradas más caras para adquirir una vivienda tipo de dos dormitorios y 80 metros cuadrados son, en orden decreciente: Retiro -línea 2-, para la cual necesitaremos ingresar 240.759 ? anuales; Gregorio Marañón -líneas 7 y 10-, que requiere un salario bruto anual de 172.287 ?; Chamartín, con 170.202 ?; Alonso Martínez (159.603 ?) y Colón (157.274 ?).

Zonas más baratas

Si nos fijamos, por el contrario, en las paradas del medio de transporte subterráneo más baratas en el centro de Madrid, nos encontramos con lo siguiente: Ventilla -situada en la línea 9- se alza como la más accesible, con un salario bruto anual de 44.818 ?; seguida de Parque de las Avenidas -línea 7-, con un salario de 47.911 ?; Tetuán, con 48.504 ?; Valdeacederas (50.757 ?) y Alvarado (55.020 ?)...

La línea más barata y la más cara

Si nos fijamos en las líneas de metro en su conjunto, la línea 4 se posiciona como la más cara, con un total de 1.132.500 ? de sueldo bruto acumulado para todas sus paradas analizadas, mientras que la línea 3, con 459.000 ?, se posiciona como la más barata y accesible.

España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.

Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.

Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.

Somos el país que más sueldo dedica a pagar vivienda, según los datos recogidos por la Comisión Europea y la propia OCDE presentados en la "Base de datos de vivienda asequible".

Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.

Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad,  se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:

Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.

Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.

Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.

Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el  primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?

En el mercado inmobiliario es común la negociación del precio final de la vivienda porque, como destaca Ángel Martínez León, vocal del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), los intereses del comprador y del vendedor son antagónicos: el primero quiere adquirir la vivienda por el menor precio posible, y el segundo, vender por el máximo. Lo más habitual después de la negociación es que ambas partes lleguen a un acuerdo y se consiga rebajar el precio del inmueble, aunque esto no siempre sucede. Una encuesta del portal inmobiliario Fotocasa realizada este año confirma que el 10% de las negociaciones finaliza con un precio superior al de la primera oferta como consecuencia del exceso de demanda actual.

Dos de cada tres vendedores, sin embargo, pactan un descuento en el precio de venta, según la encuesta de Fotocasa. Esta rebaja suele rondar entre el 7% y el 10%. 

Esto significa que el inquilino que pretenda finalizar el contrato antes de tiempo tiene que saber que al menos deben de haber transcurrido seis meses desde la firma del acuerdo para poder hacerlo. Además de esta circunstancia el interesado tiene que avisar al propietario de esta situación con 30 días de antelación. De todos modos, en este tipo de casos hay que tener en cuenta que este artículo sólo es válido para los alquileres firmados a partir de junio del año 2019, fecha en la cual entró en vigor la modificación de este artículo de la LAU.

Un artículo que también afirma que el inquilino podrá romper el contrato si el arrendador no ejecuta las reparaciones y obras necesarias en la vivienda a las que está obligado según establece esta ley.

Por su parte, los motivos que puede alegar el propietario para finalizar un contrato de alquiler son mucho más amplios. Entre los motivos destacan los siguientes:

  • Por el impago de las rentas por parte del inquilino.
  • Si el inquilino no abona la fianza del alquiler.
  • Por el subarriendo o la cesión inconsentida de la vivienda alquilada.
  • Si el inquilino realiza daños de manera intencionada en la vivienda y también si realiza obras no consentidas.
  • Si en la vivienda se celebran actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
  • Si el propietario necesita recuperar la vivienda para poder vivir en ella, bien el arrendador o bien un familiar de primer grado de consanguinidad. Ante esta circunstancia, el propietario debe notificar a su inquilino esta necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación y justificar dicha necesidad.

Artículo visto en
Estos son los casos en los que inquilino y propietario pueden romper un contrato de alquiler antes de tiempo (La Razón)

Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.

 

¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?

En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.

A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.

Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.

 

¿Dónde se construye más vivienda protegida?

Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.

Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.

 

¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?

Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.

Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.

"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.

 

¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?

Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".

Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.

La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.

Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.

 

Fuente: Pisos.com

El número de años de alquiler que son necesarios para la compra de esa misma vivienda (PER) es uno de los indicadores que más pueden ayudar a un particular a la hora de descubrir si un mercado puede ser más interesante que otro para alquilar o comprar una vivienda. Aunque no existe un punto a partir del cual se establezca que es mejor comprar, cuantos más sean los años de renta necesarios para pagar la casa, más interesante será para el inquilino establecerse en ella que comprar. Sucede lo mismo a la inversa: cuántos menos años sean necesarios, más interesante será comprar que alquilar.

Para la fijación de esta tasa se relacionan los precios de venta y de alquiler. Por eso si los años de alquiler que se deberían destinar a la compra son muchos, se debe a que los precios de venta son elevados en relación a los precios del alquiler; y al contrario, si los años necesarios son pocos, los precios de venta son bajos en relación a los de alquiler.

Por esta razón las capitales con los precios de venta más elevados, como el caso de San Sebastián, Palma, Barcelona o Madrid, exigen un mayor número de años de renta y podrían ser más interesantes para alquilar que otras ciudades con precios más económicos como Lleida o Murcia, donde el PER muestra que los precios de venta son bajos para el nivel que tienen los alquileres.

Es habitual que a veces los planes de construcción de viviendas se vean truncados por las problemáticas que les suscitan a los interesados. Entre estos problemas, el precio de la casa. Para ello, os exponemos una forma para poder construir un domicilio desde cero de una única planta y con 100m2.

Lo primero comprar una buena parcela

En primer lugar, hay que adquirir un terreno sobre el que construir. Esta compra del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto. El precio del terreno puede depender de características como la ubicación o la cantidad de suelo edificable, pero una parcela puede llegar a suponer hasta la mitad del valor de la vivienda.

Previamente a la adquisición del terreno, se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente para informarse sobre la legislación urbanística que se le aplica o por ejemplo, qué clase de suelo tiene. En suma, hay que realizar una comprobación sobre el estado del suelo a través del Registro de la Propiedad para conocer entre otras cosas su titularidad.

Si la compra sigue en pie, se añadirá a lo ya gastado otros costes como:

  • Los impuestos que se pueden dividir en dos: el 21% del IVA si se compra la parcela a una empresa o entre un 6% o un 10% (según la comunidad autónoma) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de un peculiar. En cualquier caso, debemos sumarle el Impuesto de Actos Jurídicos.
  • El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado y depende de las peculiaridades del terreno.
  • Los gastos de las escrituras públicas en notaría. Oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
  • Por último, la documentación que solo supone el 1% de la compra y que varía también según la comunidad.

Tras esto y previamente a la construcción en el terreno, debemos llevar a cabo un estudio geotécnico, así como un levantamiento topográfico. El estudio lo debe realizar un técnico y un visado de su colegio profesional. Esto puede llegar a costar como mínimo 800 y como máximo 1.200 euros. De esta forma, conoceremos las singularidades de la parcela. Es de obligatorio cumplimiento realizarlo para poder rellenar el proyecto de edificación.

Ya tenemos el terreno, empecemos con el proyecto

La búsqueda del arquitecto

Este gasto es el más incalculable de todos, ya que puede variar en gran medida por la escasez de parámetros establecidos. El coste del arquitecto depende de las particularidades del proyecto y de su prestigio, dos de las incidencias que más afectan al precio final. Algunos arquitectos cobran 5.000 y otros pueden llegar a los 30.000 euros.

El cliente empieza a negociar con el arquitecto sus planes de vivienda y el profesional comenzará a desarrollar montajes fotográficos hasta encontrar el proyecto deseado por el cliente.

Los arquitectos cobran normalmente por tres partidas diferenciadas y normalmente lo desarrolla siempre el mismo, aunque se puede contratar un arquitecto para la realización de un proyecto y otro para la ejecución y obra.

  • El proyecto.
  • El proyecto de ejecución.
  • El seguimiento de obra.

El proyecto de la vivienda

Son los planos de la vivienda, su distribución, la memoria de calidades y una aproximación de los presupuestos, con el cuál solicitar la licencia de obra.

La licencia de obra, lleva aparejada unas tasas e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos varían en cada municipio y suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto.

Proyecto de ejecución

En base al proyecto inicial y las modificaciones últimas que se hagan sobre el mismo, ya se va a calcular exactamente la estructura, instalaciones y  acabados. Con las mediciones exactas del proyecto de ejecución, se deberá pedir presupuesto a dos o tres constructoras, que con el proyecto de ejecución en la mano, nos tendrán que dar las calidades específicas en el mismo. Las constructoras es aconsejable buscar una cercana y con referencias de obras, vale la pena perder tiempo y buscar una profesional para no encontrarnos con sorpresas futuras.  Con el presupuesto que nos den ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda, aunque los pequeños cambios que se realizan en la obra suelen subir el presupuesto en un 5% a 10 %.

Seguimiento de la obra

Tras haber elegido una constructora y haber obtenido la licencia para la obra, se da comienzo a la construcción. Normalmente la obra suele durar entre un año o 14 meses cuando se trata de la construcción tradicional de una vivienda unifamiliar. En el caso de las prefabricadas, la duración de la obra se reduce hasta los tres o cuatro meses.

¿Qué impuestos hay que pagar?

Previamente a la obra, hay que pagar los impuestos correspondientes:

  • El IVA que cuando se trata de una Autopromoción, la construcción de una vivienda por un particular, supone el 10%. Este coste se ingresará mensualmente a medida que avanza la obra.
  • Durante el proyecto de la vivienda, hay que abonar las tasas del ayuntamiento correspondiente a la parcela más el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En total, supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.

Tras haber finalizado la obra, le sumamos los siguientes gastos:

  • Registrar la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad y siempre ante notario.
  • Debido a la declaración de obra nueva, se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Suele rondar entre el 1,5% sobre el precio de coste de la construcción nueva.
  • Entre el 0,5% y el 1% del presupuesto lo ocupa la tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
  • Por último, unos 500-700 euros destinados a solicitar la cédula de habitabilidad y para dar de alta los suministros de luz y agua.

¿Cuánto cuesta mi vivienda?

Saber el precio exacto de una vivienda es imposible, ya que hay muchas variables que puede disparar el precio, por ejemplo la repercusión del precio de los terrenos o acabados. Hay parcelas de 1.000 m2 que valen en León 10.000 euros y la misma superficie en Málaga  80.000 euros, o acabados desde 500 euros/m2 a 2.500 euros/m2

Los últimos años el precio medio de autopromoción rondaba los  1.000 euros/m2; pero con el Covid los precios de materiales de construcción se han disparado, elevándose en la actualidad a más 1.350 euros/m2.

Ferran Font: "La capacidad económica de las familias es fundamental, pues son los particulares los que acaparan la mayoría de las compraventas. El desequilibrio entre los salarios y el precio de la vivienda se ha de compensar con ayudas desde la Administración Pública para proteger el acceso al mercado de toda la población".

Octubre de 2020 ? La sociedad española vive en estos momentos una situación de máxima necesidad económica que puede agravar su capacidad de afrontar los gastos derivados de la vivienda este año y, por ende, incrementar sus dificultades para llegar a final de mes. Y es que, en 2019, los hogares españoles dedicaron el 41% de sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, cuya cuota media fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. Una cifra por encima de lo recomendado por el Banco de España, que aboga por que se dedique una tercera parte como máximo. En el caso del alquiler, cuya renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com sobre el precio del alquiler en 2019, el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la renta fue del 67%, el doble de lo recomendado por el Banco de España.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala el análisis de pisos.com en su Encuesta de Condiciones de Vida, publicada la semana pasada, que proporciona información de las dificultades a las que se enfrentan los hogares españoles para atender mensualmente los gastos considerados como necesarios de manera usual. El informe destaca que la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que arroja unos ingresos netos por hogar de 1.440 euros al mes, una cifra que no siempre permite afrontar el precio de la vivienda de compra o alquiler en las grandes ciudades de nuestro país.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis sobre el mercado inmobiliario con relación a la renta media en España: "La capacidad económica de las familias es fundamental para el futuro de nuestro mercado residencial, pues son los particulares que compran primeras residencias los que acaparan la gran mayoría de las compraventas del año. Está claro que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda, por lo que es imprescindible proteger al consumidor e impulsar ayudas desde la Administración Pública para salvaguardar el derecho de acceso al mercado de toda la población, evitando la exclusión de ciertos colectivos".

En este sentido, el INE advierte que el 7,8% de la población española manifiesta llegar a fin de mes con mucha dificultad, un 14,2% llegar con dificultad y un 27,3% con cierta dificultad. En relación con el tipo de hogar, los porcentajes más altos de personas con mucha dificultad para llegar a fin de mes corresponden a los hogares formados por un solo adulto con hijos dependientes (19,1%).

Colaborador:


Cuando nos encontramos ante una herencia, se pueden dar varias situaciones dependiendo de los bienes, su ubicación o de sus particularidades físicas. Sin embargo, el aspecto más importante reside en la valoración de viviendas en herencia.

Para ello, el Ministerio de Economía ha llevado a cabo la orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles. En esta, se expone los pasos a seguir para calcular la cifra de tasación de domicilio. El fin que se intenta conseguir es establecer el valor que obtendrá la vivienda en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Es decir, deducir el precio de la vivienda que otra persona aceptaría pagar por ella.

Hay que destacar que en la orden se especifica que solamente pueden realizas estas tasaciones los profesionales conocedores de la materia y formados en ella.

El cálculo del valor del domicilio heredado

Para calcular el valor del inmueble, la orden ECO enumera los puntos a llevar a cabo para llegar a conocer el precio tanto de los domicilios en herencia como para cualquier otra situación.

En dicha orden, podemos encontrar cuatro métodos diferentes para realizar el cálculo. Para las herencias, se utiliza generalmente el método de comparación, fundamentado en comparar la vivienda en herencia con otras de las mismas características y con una ubicación similar.

Gracias a esta comparación, se descubre el valor del mercado a través de las particularidades del inmueble en herencia.

¿Cómo funciona el método de comparación?

En primer lugar, debemos recordar que el método se fundamente en conocer el valor de nuestra vivienda a través de la obtención del valor de otros inmuebles similares a ella que hayan pasado el proceso de compraventa. Este proceso será más fiable o no según las muestras consultadas y los diferentes resultados extraídos.

Como mínimo, la ley obliga a recoger seis muestras. Cuanto mayor sea el número de muestras, mejor depurada estará la tasación.

Uno de los requisitos para poder realizar este método es tener un mercado que represente las características de nuestro inmueble a valorar. Si no existe tal mercado, tendremos que acudir a otro de los métodos ofrecidos por la orden ECO que mejor se adapte al inmueble.

Es por ello por lo que se necesita llevar a cabo un estudio de mercado, recopilando información sobre los domicilios similares, además de realizar el método que podamos aplicar a las muestras recogidas para obtener correctamente la valoración del inmueble.

El método de comparación es el más habitual, ya que se resume en que «no existe más valor que el de mercado».

¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?

En ocasiones, aquella persona que se beneficia de la herencia, no conoce cuáles son los pasivos y los activos que forman la masa hereditaria. Según los bienes y el valor de ellos, tendremos que pagar más o menos impuestos. Uno de los principales activos en la masa son los inmuebles del causante.

Independientemente de las razones por la que se hereda, debemos saber que en este proceso es imprescindible conocer el valor de los bienes a repartir. Todos ellos unidos a las acciones o a los derechos deben tener una valoración real, catastral o fiscal.

Es imprescindible, porque de la valoración que obtengamos, se informará sobre el montante que hay que partir entre los herederos, así como los impuestos para pagar.

Conocer el caudal hereditario bruto a través de la valoración del inmueble heredado

Si queremos saber cuál es el caudal hereditario bruto de la vivienda, tendremos que llevar a cabo la valoración de ella.

Este caudal hereditario bruto es aquel activo compuesto por los bienes en herencia y las donaciones y los derechos que también habrá que valorarlos dependiendo del momento en el que tiene lugar el fallecimiento de la persona causante.

Dicha valoración se realizará según el valor de mercado o su valor real:

  • En el caso de tener acciones en Bolsa, tendremos que ver cuál era su cotización en la fecha del fallecimiento
  • Si existen fondos de inversión, a su valor liquidativo
  • O si hay dinero en la cuenta del fallecido, tendremos que pedir a la entidad financiera que nos certifique el saldo restante en el día del fallecimiento

Para la valoración de viviendas, se puede obtener su valor a través de los valores de referencia que las comunidades autónomas ofrecen a cada bien o a través del valor de mercado.

Puede ocurrir que el valor declarado sea menor al establecido por la comunidad autónoma. En este caso, la institución puede solicitar que se lleve a cabo una inspección del expediente, dando comienzo a lo que se llama una "comprobación de valores". Esto incrementaría la cantidad de impuesto a pagar.

En respuesta, la persona afectada podrá recurrir, ordenando que la Administración valorice a través de un técnico que visite la vivienda.

Los inmuebles en herencia como parte del inventario

El mayor montante que podemos encontrarnos en un herencia suelen ser los inmuebles, viviendas, fincas, terrenos... Es la parte más relevante del todo el inventario en herencia. Normalmente se suele acudir a los bienes inmuebles para invertir como patrimonio.

En caso de haber inmuebles en la herencia, un tasador debe constatar cuál es el estado del domicilio a tasar y verificar que es el mismo inmueble que aparece representado en el registro de propiedad. Es decir, certificar, ya sea online o presencial, que el domicilio a tasar es el correcto.

Formación y Cursos sobre valoración inmobiliaria

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos al detalle en qué consiste la valoración inmobiliaria. Os exponemos los principales métodos de valoración, con casos prácticos a través de herramientas imprescindibles. Este curso está dirigido para aquellos que desean realizar informes de valoración profesionales para sus clientes:

Ignacio Morales. Economista - ICADE

Aquí te damos las pautas a seguir:

Modalidades de acceso (I).

Para tramitar un aplazamiento de deudas a través de Internet, acceda a la Sede Electrónica de la AEAT. https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

  • Importe.
  • Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
  • Cuenta bancaria de la domiciliación.
  • Número de plazos (rellenar: 1).
  • Periodicidad (marcar "no procede").
  • Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
  • Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:

El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.

Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.

Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y  responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc

Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías.
Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

A pesar de que todavía no se esté aplicando la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, los propietarios de viviendas arrendadas se están movilizando para defender sus derechos, ya que, entre otras medidas polémicas, el precio límite de los alquileres se postula como la más perjudicial.

Esta movilización se ha impulsado aún más tras la aprobación del límite máximo del 2% a los aumentos en las revisiones de contratos. Ante esto, los propietarios están acudiendo a asesoramiento para conocer nuevos métodos para esquivar tales limitaciones de precios o la duración máxima de los contratos. Entre las fórmulas legales encontradas destacan el usufructo temporal y el arrendamiento por temporada.

Beneficios y contrapartidas del arrendamiento por temporada para los propietarios

El alquiler de temporada se está convirtiendo en una opción atractiva tanto para los grandes como para los pequeños propietarios de inmuebles alquilados. La Ley de Arrendamientos Urbanos ampara legalmente dicha fórmula, definiéndola como un alquiler para un uso diferente del inmueble. De esta forma, se aplica una normativa legal diferente en la que se garantiza mayor protección al dueño de la vivienda.

A pesar de ello, cabe destacar que la duración del contrato del arrendamiento por temporada se estipulará según el motivo del alquiler. Esto provocaría la incapacidad de renovar el contrato en aquellos casos en los que el inquilino traspase su domicilio habitual a la vivienda arrendada. En suma, los propietarios verán cómo la demanda de sus viviendas quedan limitadas, debido a que los alquilados tendrán que justificar a través de un motivo aprobado el alquiler temporal.

Los alquileres turísticos cobran fuerza entre los grandes y pequeños propietarios

A pesar de la bajada de demanda de los alquileres turísticos a causa de la Covid-19, los dueños de los inmuebles han vuelto a acudir a ella en las áreas de alta demanda. La ventaja primordial de este tipo de arrendamiento coincide con los alquileres temporales, ya que los propietarios no tendrán que cumplir con las limitaciones impuestas para el precio por la futura Ley Estatal.

Esta opción es especialmente atractiva para los pequeños propietarios, pero su relevancia para los grandes tenedores es cada vez mayor. Cabe destacar que en ciudades como Madrid, numerosas viviendas se han visto perjudicadas por la legislación local, debido a las modificaciones realizadas en los accesos y ubicaciones de los pisos. Esto ha llevado a que muchos propietarios optasen por vender estos activos al no poder obtener la rentabilidad deseada en el alquiler.

La duración de los arrendamientos puede ser esquivada a través del usufructo temporal

En esta ocasión, el usufructo temporal en arrendamiento va dirigido a esquivar la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, medida de la nueva legislación, entre otras limitaciones. Con esta opción, se garantiza el derecho a acceder a un bien inmueble ajeno con el deber de mantenerlo, cobrando el propietario de la vivienda el valor de este derecho y debiendo el inquilino devolver el bien cuando el plazo haya finalizado. De esta forma, si así se acuerda, se podrá firmar un contrato por menos de 5 años.

Aunque esta opción está disponible para todos los propietarios, es más beneficioso para los grandes propietarios, ya que puedan ceder el usufructo temporal de sus inmuebles a otras empresas para que posteriormente alquilen tales inmuebles por la duración acordada que se situará por debajo de la permanencia mínima impuesta por la nueva legislación.

Apart-hotel o coliving como alternativas al BTR

Aunque el modelo build to rent (BTR) se presenta como otra alternativa a la Ley de Vivienda, su rentabilidad no está asegurada, debido a los altos niveles de inseguridad jurídica existentes y a las mínimas garantías de rentabilidad de los alquileres actualmente.

Como otras alternativas para los grandes propietarios se presentan los apart-hoteles o el coliving, opciones con las que se podrá esquivar las limitaciones de la futura legislación. De esta forma, los propietarios cederán sus viviendas a empresas que alquilarán los inmuebles durante la duración de concesión. Esto dependerá de la clasificación del suelo, ya que existen modelos que no permiten ninguna de estas dos opciones como los proyectos residenciales.

La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.

Entre las Principales Novedades nos encontramos con;

  • Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
  • Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
  • Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
  • También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
  • La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
  • Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

Las hipotecas han sufrido cambios como consecuencia de la caída de las contrataciones en 2020:

Los cambios de hipotecas de banco aumentaron un 154% el pasado año.

El precio de las viviendas de obra nueva en España se mantiene a pesar de la crisis sanitaria. Los cambios en las preferencias de los compradores, debido al auge del teletrabajo y los confinamientos sufridos, hacen que las necesidades residenciales hayan cambiado. "La vivienda ya no es solo un lugar de paso, sino de convivencia y desarrollo laboral y profesional diario, que precisa de las condiciones que sí puede ofrecer la vivienda nueva", asegura Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.

"Hay productos que por su situación y acceso al aire libre incluso han incrementado su precio, por su especial adecuación a la crisis actual", explica el experto. A pesar de ello, "no se prevé que se alcancen los niveles de visados de obra nueva del último lustro hasta 2022", advierte Carles Solé, por lo que la concesión de hipotecas a este tipo de viviendas "no es ajena a la crisis sanitaria", apunta, y dependerá de la evolución del empleo a lo largo del año.

Carlos Solé señala que, con el objetivo de minimizar la morosidad, que va aumentando a medida que aumenta el desempleo y la gente no puede afrontar sus deudas, las entidades financieras están exigiendo "un incremento de la aportación de los fondos propios a los solicitantes". En otras palabras, están financiando las operaciones en menor proporción.

En opinión del experto, "los clientes con perfiles más solventes seguirán activando operaciones de compra", y añade que los tipos de interés están bajos, por lo que se pueden encontrar "ofertas muy atractivas" una vez superado el scoring inicial.

Cambios en la financiación

Carlos Solé advierte de una tendencia que creció a lo largo de 2020: el cambio de hipoteca de banco o subrogación del acreedor.

"Según el informe de febrero del INE, el porcentaje de variación interanual de subrogaciones de acreedor alcanzó un destacable incremento del 154 %", señala el experto, quien añade que "más impactante aún resulta el incremento de modificación de condiciones mediante la novación en la propia entidad, que se incrementó en un 280 %."

Este gran aumento viene dado por diversas causas, apunta Carlos Solé, entre las que se incluyen la captación de hipotecas de la competencia como vía de negocio para los bancos ante la caída de la contratación o el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los clientes, que ven cómo pueden promover el ahorro "adelgazando la cuota mensual de su préstamo".

"El cliente se ha visto beneficiado por esta nueva tendencia, ya que, aun en el caso de no finalizar la subrogación hacia otro banco, ha podido negociar con su propia entidad una revisión de condiciones mediante la novación de su préstamo hipotecario aprovechando los bajos tipos de interés actuales y que, parece, se mantendrán así a lo largo de este ejercicio", asegura Carlos Solé.

La innovación tecnológica de los bancos

El experto advierte también de unos cambios de tendencia en lo relativo a la banca digital o ?nueva banca?, que va abriéndose camino poco a poco frente a la banca tradicional. "La evolución tecnológica en el mercado inmobiliario e hipotecario se ha revolucionado en los últimos meses".

"Desde el punto de vista del cliente, resulta evidente que gradualmente va perdiendo el miedo y adquiere mayor conocimiento y confianza en las ventajas que la tecnología aporta, y el acceso a mayor número de ofertas", destaca el experto, quien añade que "permite también que cada vez se incremente y expanda la presencia de financieras privadas y fondos de inversión", como alternativa a las entidades financieras tradicionales.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.

Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".

Colaborador:


Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.

En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.

En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia""Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajar y del ahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.

Colaborador:

www.espaiapi.cat

¿Qué es un dominio web?

Un dominio es el nombre único y exclusivo de un sitio web en Internet.

Se compone de una palabra o un conjunto de palabras unidas al que le sigue un punto y una extensión.

Elegir dominio web inmobiliaria

Por ejemplo: www.tuagenciainmobiliaria.com o www.tuagenciainmobiliaria.es

Es el que nombre aparecerá en la barra de direcciones del navegador para dar acceso a nuestra web inmobiliaria.

Elegir dominio web inmobiliaria

También debemos utilizar el dominio para los correos electrónicos de la agencia.

Por ejemplo: info@tuagenciainmobiliaria.es, comercial@tuagenciainmobiliaria.es, etc.

 

¿Cómo elegir un buen nombre de dominio?

Uno de los principales problemas que encontraremos a la hora de buscar un buen nombre para el dominio es que, en la actualidad, existen millones de ellos en internet y el que se nos ha ocurrido puede coincidir con alguno que ya esté registrado.

Tómate tiempo, busca alternativas, diferénciate: Recuerda, el dominio es muy importante y no te puedes equivocar. Representará el nombre de tu agencia en internet durante muchos años, luego piensa bien, busca con calma y elige entre los mejores disponibles.

 

¿Potenciar las palabras claves o la marca?

Mediante el dominio se puede potenciar dos elementos principalmente: la marca o unas palabras claves.

Veremos que es distinto denominar al dominio www.inmobiliarialallave.com (que sería el nombre de una inmobiliaria en Madrid) a www.pisosmadrid.com.

A continuación exponemos unos breves consejos para realizar una buena elección.

 

Características de un buen nombre de dominio.

Potenciar las palabras claves.

En el caso de una web inmobiliaria, a veces es más conveniente renunciar al nombre de la marca para potenciar una palabra clave que mejore el posicionamiento en internet. Es mejor "pisosmadrid" o "inmomadrid" que "agenciamarquez". Si nos dedicamos al alquiler en una población o zona concreta intentaremos potenciarla en el dominio como p.e. "alquilerjerez"

Integrar las palabras clave en el dominio es funcional y explícito y favorecerá el posicionamiento SEO a corto o medio plazo.

Nombre de dominio corto.

Cuanto más largo sea el dominio, más difícil será de recordar y habrá más posibilidades de equivocarse al escribirlo.

El nombre de dominio debe tener entre 8 y 12 caracteres, por ejemplo "inmoperez", "alquilergerona", "vivisoluciones"?

Visual, fácil de recordar y deletrear.

Un dominio corto será, además de más fácil de recordar, más visual.

Además, tampoco debemos olvidar que el dominio debe ser fácil de deletrear y pronunciar para evitar confusiones.

Un truco para saber si el nombre del dominio es fácil de pronunciar es pedir a otra persona que lo diga en voz alta. Si lo dice de forma fluida y además es capaz de recordarlo pasado un tiempo, el nombre del dominio es adecuado.

Es mejor "barresproperties" que  " barrespropertiestrading".

Evitar dos letras iguales seguidas y conjugaciones extrañas.

Deberías evitar dos letras iguales seguidas en el nombre del dominio para que no cree confusión, así como palabras complejas. Es decir, no utilizar nombres como "viviinmo" o "inmowhtre"

No usar ñ o ç, ni acentos, ni signos especiales ni mayúsculas.

El dominio debe estar completamente en minúscula y no contener caracteres específicos (como ñ o ç), guiones ni ningún otro símbolo. Algunos caracteres no están disponibles en todos los teclados y puede crear dificultades a los usuarios.

Siempre hay que evitar símbolos como &  % $ / (  ) ,  ;  .  :  _ =  ¿? " ¡!

 

La extensión del dominio.

La extensión es la parte final del nombre del dominio.

Elegir dominio web inmobiliaria

Si trabajas solo en España el ideal será el .es. Si trabajas internacionalmente deberás elegir .com, .net .org.

Pero además, si quieres asegurarte que la competencia no adquiere tu mismo dominio pero con diferente terminación, es recomendable comprar las dos terminaciones .es .com si están disponibles.

Normalmente, el .es será el dominio principal y el .com simplemente redirigirá al .es

No compres un dominio si las terminaciones .es, .com o .net los tiene tu competencia: Si compramos "inmovalencia.com" y otra inmobiliaria tiene hace mucho tiempo "inmovalencia.es", cuando alguien te busque en internet, es muy probable que localice antes a la otra agencia que a la tuya, desviando clientes a la competencia.

 

Periodo de renovación del dominio.

Los dominios, como las marcas, hay que renovarlos como mínimo una vez al año, aunque se puede renovar por un periodo hasta 10 años. Normalmente lo renovarán anualmente y  automáticamente de nuestra parte, la empresa de alojamiento que nos lo lleve. Un dominio es muy difícil que nos caduque, ya que si olvidamos renovarlo, el dominio se desactivará en un periodo de 30 días antes de que quede libre de nuevo y tendremos ese periodo de gracia para renovarlo.

 

¿Cómo puedo saber que un dominio está libre?

Existen numerosas empresas de alojamiento que en sus buscadores de dominio te indicarán si está o no disponible. Las más visitadas son www.arsys.eswww.dinahosting.comwww.ionos.es.

Recomendemos que aunque en estas páginas nos propongan ofertas de adquisición de dominios y alojamientos muy atractivas, una vez localizado el dominio que queremos adquirir, deberemos hablar con nuestra empresa de alojamiento o mantenimiento para que ellos se encarguen de registrar el dominio de nuestra parte, ya que es un servicio incluido en sus mantenimientos y registrarlo por nuestra parte nos obligará a realizarlo todos los años.

Según apunta la INE, en 2020 la cifra de divorcios disminuyó respecto a 2019, situándose la cifra en 77.200 divorcios, los cuales suelen ocurrir después de 16,3 años de matrimonio. Durante la etapa de matrimonio, es habitual que la pareja decida adquirir una vivienda juntos. Sin embargo, en el momento del divorcio, aparecen ciertas cuestiones como quién se quedará con el domicilio o quién será el encargado de seguir pagando la hipoteca.

Tras las nuevas resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda, se ofrece la opción de deducir el préstamo al completo, algo que se eliminó en 2013, por lo que solo podían disfrutar de esta ventaja fiscal aquellas personas que se hubiesen comprado una casa antes del 1 de enero de 2013.

A continuación, os exponemos tres situaciones que se podrían dar en aquellos divorcios donde existe una casa en común.

La hipoteca y la posesión de la casa vaya para uno de los dos contribuyentes

Con la resolución del 1 de octubre del año pasado, el Tribunal Económico-Administrativo Central indicó que la persona que decida quedarse con la vivienda en un divorcio, podrá disfrutar al 100% de la desgravación.

Este caso fue el de una pareja que adquirió una casa en común con hipoteca previamente a 2013, por lo que pudieron disfrutar de dicha desgravación por adquisición de inmueble. Cuando se divorcian, el excónyuge que decide quedarse con la casa desconoce si podía seguir disfrutando de esta ventaja fiscal. Hacienda respondió, señalando que la mitad de la casa se adquirió antes de 2013, pero la otra mitad se compró después una vez divorciados.

Por esta razón, Hacienda decidió dejar de aplicarle la deducción al 50% adquirido después del divorcio y después de la supresión de la desgravación en 2013. Pero, el TEAC le ha dado la razón a los contribuyentes en el caso de una pareja que compró una casa en 2006 y se divorciaron en 2013 cuando eliminan la desgravación.

El TEAC, defiende que aquel excónyuge que decida quedarse con la casa, puede disfrutar de la deducción en vivienda habitual por varias razones: a pesar de adquirir la casa en común con su pareja, el excónyuge que se queda en la vivienda ha vivido en la casa durante mínimo tres años.

Otra de las razones que expone el TEAC es que ""tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006.

Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006".

En resumen, el TEAC permite a los contribuyentes que hayan adquirido la mitad restante de la vivienda, a pesar de divorciarse después del 1 de enero de 2013, puedan seguir disfrutando la desgravación en vivienda habitual.

Uno se queda con la vivienda, pero ambos pagan la hipoteca

En un divorcio lo normal es que un miembro de la pareja se quede con la casa, pero que sean ambos los que paguen la hipoteca. Aquí sí podrían disfrutar de la deducción los dos miembros, pero dependerá del porcentaje que paguen. Si ambos pagan la mitad del préstamo, se les aplicará la deducción del 50%, a pesar de que uno ya no viva en el domicilio, ya que se acordó el pago a medias.

Esto tiene su explicación en la Ley del IRPF, más concretamente, en el artículo 68.1.1º, en cuya versión previa a 2013, sostenía que se podría aplicar la deducción en aquellos casos de divorcio, nulidad matrimonial o separación judicial. Un artículo que sigue estando vigente para aquellas personas que compraron una vivienda antes de 2013.

Sin embargo, hay que destacar que si el inmueble se vende en un futuro, aquel que dejó de residir en la casa deberá tomar precauciones. Hacienda considera que cuando una persona lleva más de dos años sin residir en la vivienda familiar, esta dejará de ser la residencia habitual de aquella persona. Esto quiere decir que en el momento en el que se consuma la venta de la vivienda, no se le aplicará al excónyuge la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, independientemente de que cumpliera con los requisitos restantes. En resumen, no podrá estar exento de tributar el beneficio obtenido de la venta, tampoco si es el caso de una persona mayor de 65 años.

Un miembro de la pareja se queda con la casa y paga la hipoteca íntegra

En esta situación, aquel miembro que ni paga parte de la hipoteca ni vive en el domicilio, dejará de disfrutar de la deducción. En cambio, a aquel que sí sigue siendo propietario de la vivienda y además, paga al completo la hipoteca, aunque su parte de la casa sea solamente del 50%, se le aplicará la resolución del 23 de noviembre del TEAC donde se defiende que "la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble."

A pesar de ello, se le ofrece la posibilidad al excónyuge de disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por el total de lo que paga, ya que se encarga de costear la hipoteca íntegramente. Esto se aplicará también en los casos en los que la propiedad del excónyuge sea solo del 50%. Esta resolución está fundamentada por las siguientes razones: primero, gracias a la regulación del IRPF que no contradice a dicha decisión ni en el artículo 55.1.2º del Reglamento ni en el artículo 68.1.1º de la Ley.

En suma, el TEAC declaró que "resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición".

Unas declaraciones que llevó al TEAC a afirmar que "admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia."

Por lo tanto, esta sentencia es un cambio positivo para aquellas personas a las que se les aplicará la deducción por inversión en vivienda en proporción a las cuotas pagadas al completo, independientemente de si son propietarios del 100% o no del domicilio.

Opción a rectificar las autoliquidaciones previamente presentadas

Si en los último cuatro ejercicios del IRPF, existen personas afectadas a los que no se les haya aplicado la deducción por inversión en vivienda correctamente, tienen la opción de pedir una rectificación de su autoliquidación y, en consecuencia, se les devolverá la parte que les corresponde los ingresos indebidos.

Estas deducciones se da en todas las Comunidades excepto en Murcia en la que algunos de los requisitos suelen ser edad, suma de bases generales y ahorro inquilinos, depósito fianza en Organismos concretos u otros que dependan de cada Comunidad Autónoma.

Deducción estatal alquiler vivienda habitual

Las deducciones estatales solo podrán aplicarla aquellos inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 que hubieran satisfecho cantidades anteriores a dicha fecha con derecho a deducirse dichas cantidades antes del 1/01/2015 y la desgravación sería del 10,05% del total pagado del alquiler cuando la base imponible sea menos de 24.020 euros.

Deducción autonómica alquiler vivienda habitual

Para ello se ha de conocer los requisitos de cada Comunidad Autónoma para conocer qué criterios y deducciones aplicar.

Deducciones inquilinos Renta 2020 Comunidad de Madrid: hasta 1.000 euros al año

Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid, podrás disfrutar de algunos beneficios fiscales:

  • Si tienes menos de 35 años, podrás aplicarte una deducción del 30% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, hasta llegar a un máximo de 1.000 euros al año, siempre que las sumas de las bases generales y del ahorro no superen en tribulación individual los 25.620 euros al año en su base imponible (36.200 en caso de tributación conjunta). Por ejemplo, en un alquiler de 650 euros al mes,que son 7.800 al año, el 30% serían 2,340 euros, y como el máximo son 1,000 euros, esa sería la deducción.
  • También podrán aplicarse esta deducción los inquilinos de más de 35 años y menos de 40 que hayan estado en situación de desempleo y con dos familiares a su cargo.

Para su aplicación es necesario estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, o poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo en el caso de que el arrendador no haya entregado dicho justificante. Además, se exige que los contribuyentes, como arrendatarios, hayan liquidado el ITP y AJD derivado del arrendamiento de la vivienda, salvo que no estén obligados a presentar autoliquidación por resultar aplicable la bonificación existente actualmente en determinados casos.

Deducción alquiler vivienda habitual Renta 2020 Cataluña: hasta 600 euros por año

En Cataluña, el alquiler de vivienda habitual puede deducirse hasta en un 10%, con un máximo de 300 euros cuando se cumpla alguno de los siguientes:

  • Tener 32 años o menos.
  • Haber estado en paro, como mínimo, 183 días el ejercicio anterior.
  • Ser viudo/a de a partir de 65 años.
  • Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%

También, se debe cumplir:

  • Su base imponible no ha de superar los 20.000 euros al año (30.000 euros en caso de tributación conjunta).
  • Que las cantidades satisfechas para el alquiler de la vivienda durante el ejercicio sean como mínimo el 10% de los rendimientos netos.
  • La deducción solo puede aplicarse una vez, aunque concurran varias de las anteriores circunstancias
  • Además, una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de un importe de deducción superior a 600 euros.

Si en relación con una misma vivienda resulta que más de un contribuyente tiene derecho a la deducción, cada uno de ellos podrá aplicar en su declaración una deducción por este concepto por el importe que se obtenga de dividir la cantidad resultante de la aplicación del 10% del gasto total o el límite máximo de 600 euros, si procede, por el número de declarantes con derecho a la deducción. Además debe consignarse el NIF del arrendador en la autoliquidación del IRPF.

En ocasiones, los propietarios de las viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no realizan el pago del alquiler correspondiente. Para ello, el dueño puede solicitar el desahucio y el pago de las cuantías económicas que el arrendatario debe. En España, un desahucio puede durar como mínimo seis meses, pero para que el periodo sea más corto, hay que recurrir al camino judicial.

Cuando las rentas pendientes hayan sido cobradas y se haya llevado a cabo el desalojo, los propietarios deben saber cómo tienen que tributar tales rentas y cómo declararlas y en qué ejercicio. Se pueden tributar como indemnización o renta de arrendamiento.

Respecto a esto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de la sentencia del 26 de noviembre de 2020, donde el Alto Tribunal aprobó un recurso en contra de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. Esta sentencia expone la cuestión acerca de a qué clasificación pertenece aquella renta que debe recibir el arrendador después de presentar una demanda por impago de renta y de obtener las cuantías pendientes. Si se consideran como ganancia patrimonial o como rendimiento inmobiliario y a qué ejercicio deben ser imputables dichas cuantías.

En este aspecto, cabe destacar que el alquiler de una vivienda puede tributar en el IRPF del dueño de dos formas: como rendimiento de actividad económica o como renta del capital inmobiliario. En el primer caso, únicamente si el dueño ha contratado a un empleado responsable de administrar los arrendamientos a través de un contrato laboral de jornada completa.

Sin embargo, el conflicto aparece cuando se obtienen las cantidades pendientes de pagos después de que haya finalizado el contrato de alquiler. En este caso, se desconoce si las cuantías deben ser tributadas como rendimientos de alquiler o aumento de patrimonio.

En el auto de 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020) del Tribunal Supremo, se aclara tal cuestión. El Alto Tribunal dictamina que serán considerados como renta de capital inmobiliario por varios motivos.

No se considera finalizado el contrato de alquiler

Con la presentación de la demanda para proceder al desalojo, al arrendatario se le ofrece la opción de devolver las cuantías correspondientes después de la demanda y previamente al juicio, un hecho que no da por terminado el contrato, sino que alarga su vigencia.

Por esta razón, las cantidades pendientes cobradas serán consideradas como rentas de capital inmobiliario.

¿Cómo se debe tributar una cuantía impagada en el IRPF?

Respecto al ejercicio en el que deben ser tributadas, el Tribunal Supremo declara que deberán ser declaradas las cuantías satisfechas en el ejercicio en el que se exigieron tras la demanda. También se podrá deducir como "saldos de dudoso cobro" en el caso en el que las rentas sean consideradas como capital inmobiliario. Dentro de la Ley del IRPF, se subraya en el artículo 14.1 a): "Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor".

El proceso de declaración en el IRPF de cuantías impagadas

El rendimiento del arrendamiento pendiente debe ser declarado en el IRPF del ejercicio correspondiente por el contribuyente. A pesar de ello, la normativa ofrece la opción de deducirlo como "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando quede correctamente justificado. En este supuesto, solo será posible si el arrendatario se encuentre en concurso de acreedores o si ha pasado un plazo mayor de seis meses entre la primera administración del pago satisfecho por el contribuyente y el fin del período impositivo sin haber procedido a la renovación de crédito.

Ante esta situación, hay tres supuestos que pueden originarse.

El dueño declaró en su IRPF el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir los saldos de dudoso cobro.

Respecto a esto, el contribuyente ha cumplido con Hacienda, por lo que no tendrá que deducir ninguna otra renta en el IRPF cuando las cuantías pendientes sean pagadas posteriormente al auto de desalojo.

El dueño declaró el rendimiento de arrendamiento en el IRPF sin cobrarlo, pero sí deduciendo los saldos de dudoso cobro

Esta declaración de la renta deberá ajustarse a lo que estipula la Ley del IRPF en su artículo 13.e). En el momento de recibir las cuantías pendientes tras la sentencia del desahucio, tendrá que declarar este incremento económico en el ejercicio que corresponda a tal pago en el IRPF.

El dueño no declara el rendimiento de arrendamiento en el IRPF, no las cobra, pero recibe las rentas impagadas después del auto que aprueba el desalojo.

En este caso, el dueño de la vivienda tiene que mostrar declaraciones adicionales sobre el ejercicio correspondiente a la renta exigida. De esta forma, obtendrá las cuantías previstas y expuestas en la Ley General Tributaria en su artículo 27.2. A pesar de ello, tendrá la opción de no tributar según los ejercicios correspondientes. Esto solo se dará cuando después de la finalización del plazo para declarar en el IRPF tales ejercicios, haya transcurrido un periodo superior de 4 años.

Labores de mantenimiento y limpieza del garaje de una comunidad de vecinos

El garaje es una de las zonas que más se ensucia ya que los vehículos pueden expulsar gotas de aceite y grasa y los tubos de escape ocasionan humos. Además, especialmente en esta época del año pueden producirse filtraciones y hay más riesgo de humedades.

Por eso es necesario realizar limpieza y labores de mantenimiento periódicas del garaje de la propiedad. Para ello en primer lugar se necesita que los vecinos retiren todos sus vehículos, por lo que habrá que acordar una fecha en una reunión de la comunidad de propietarios y avisar con antelación.

A continuación analizamos algunas de las labores para el mantenimiento y la limpieza que se deberán realizar periódicamente en el garaje comunitario.

1.- Mantenimiento de la puerta del garaje comunitario

Esto es importante y no sólo para evitar molestas situaciones en las que la falta de mantenimiento de la puerta del garaje haga que el automatismo no funcione al utilizar el mando.

Una puerta de garaje que no haya sido revisada en mucho tiempo puede causar un accidente tanto a los usuarios del garaje como a terceros que transitan la calle.

La responsabilidad de que la puerta del garaje de una comunidad de propietarios esté en correcto estado no es sólo del presidente o del Administrador de Fincas, todos los vecinos deben hacer un uso correcto de la puerta, y nadie que no sea experto deberá manipular el sistema. Además, cualquier propietario o inquilino podrá exigir que se realice un mantenimiento adecuado de la puerta de su garaje.

2.- Limpiar el suelo del garaje eliminando manchas de aceite y grasa

Estas manchas son muy persistentes y para eliminarlas será necesario usar productos con fuertes químicos, con los que no debemos entrar en contacto directo.

Para limpiar el suelo hay que aspirar y barrer eliminando todo el polvo y después realizar un fregado industrial. El suelo del garaje es muy poroso y absorbe la suciedad y la humedad, por eso es conveniente pulirlo.

3.- Limpiar las paredes y techos del garaje

Después del suelo las zonas más propensas a acumular suciedad serán las paredes y el techo, por las emanaciones de gases de los tubos de escape de los vehículos. Para eliminar estos residuos será necesario un proceso de higienización.

4.- Limpiar las rejillas y conductos de ventilación del garaje

Las plazas de garaje son espacios muy cerrados sin apenas ventilación, por lo que es necesario limpiar las rejillas y conductos cada cierto tiempo, para evitar la acumulación de gases perjudiciales para la salud de sus usuarios.

5.- Pintar el garaje de la comunidad de propietarios

Cada cierto tiempo será necesario pintar el garaje, y no solo para conservar su buen aspecto, también para que se puedan ver con nitidez las marcas viales e indicaciones necesarias para circular.

Normativa y convivencia: ¿Cuáles son las actividades prohibidas en el garaje de una comunidad de propietarios?

Aunque las plazas de garaje sean elementos privativos, el resto del garaje y sus instalaciones y servicios son comunes, por lo que debemos compartir su uso con el resto de los vecinos.

Para garantizar la buena convivencia entre los usuarios del garaje, existen una serie de normas, establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal y por el Reglamento de Régimen interno de la comunidad de propietarios.

A continuación, planteamos algunas de las situaciones conflictivas que se producen con mayor frecuencia, para resolver las dudas que suelen surgir.

1.- ¿Puedo aparcar dos vehículos en la misma plaza de garaje?

Algunos propietarios aparcan su coche y su moto en la misma plaza de garaje. Para saber si esta práctica está permitida habrá que tener en cuenta las normas de régimen interno y lo que se disponga la licencia municipal del garaje, si esta especifica un aforo máximo de vehículos.

Otra cosa que debemos tener en cuenta es si el seguro del garaje cubre las plazas o menciona un máximo de vehículos, si se concreta un número de vehículos y en el momento en el que se produzca un siniestro en el garaje hay más vehículos de los permitidos, la indemnización que del seguro será menor.

2.- ¿Puedo almacenar enseres en mi plaza de garaje?

Aunque la función de la plaza de garaje sea únicamente guardar vehículos a motor, hay juristas que consideran que, si ninguna norma lo prohíbe expresamente, al tratarse de una propiedad privada, cada propietario podrá guardar en su plaza de garaje lo que quiera, mientras no se trate de productos inflamables, ni invadan zonas comunes en comunidades de propietarios o molesten a otros vecinos.

Sin embargo, al estarse modificando el uso del espacio, si hay un incidente el seguro va a exigir responsabilidades y podrá denegar las indemnizaciones.

3.- ¿Puedo instalar un soporte para bicicletas o un cepo en mi plaza de garaje?

El uso de la plaza de garaje es privativo por lo que podremos instalar un cepo en el suelo o un soporte para bicicletas en el suelo o las paredes de la plaza del garaje, mientras estos no afecten a la seguridad, exceda de los límites de la plaza o impidan el acceso o maniobra de otros usuarios.

Para instalar estos elementos no será necesario obtener la aprobación por parte de la comunidad de propietarios, pero sí es conveniente avisar al presidente.

4.- ¿Puedo aparcar fuera de los límites de mi plaza de garaje?

Da igual que sea porque el nuevo vehículo de un propietario sea más grande o porque el conductor no sea capaz de aparcar bien el coche. El vehículo aparcado nunca podrá sobrepasar las líneas de su plaza del garaje.

Para el cumplimiento de esta norma tampoco influirá si el coche mal aparcado invade una zona de paso o maniobra o si, por el contrario, el propietario está seguro de que su coche no molesta al resto de los usuarios.

Tampoco podremos ocupar una plaza de garaje que no es la nuestra, aunque sepamos a ciencia cierta que el vecino no va a estar, ni, aunque sólo sea un momento, ya que si lo hacemos estaremos cometiendo un delito contra la propiedad.

5.- ¿Puedo lavar el coche en el interior del garaje de mi comunidad de propietarios?

No podemos lavar nuestro coche en nuestra plaza de garaje, ya que al hacerlo salpicaremos a otros coches y mancharemos las paredes y el suelo, además abusaremos de los recursos de electricidad y agua de la comunidad de propietarios. Incluso, nos pueden multar en nuestro propio garaje por ello.

Esta actividad también está prohibida en la vía pública, la policía local nos puede sancionar si nos pilla limpiando nuestro coche en la calle.

 

Consejos para mejorar la seguridad del garaje en una Comunidad de Propietarios:

Tendemos a pensar que nuestro coche estará a salvo solo por estar aparcado en el garaje de la comunidad de propietarios, sin embargo, esto no siempre es así.  En los últimos tiempos han aumentado los robos de vehículos o piezas de estos para el mercado negro.

Además, la seguridad del garaje no será solo importante para los propietarios de vehículos. En muchas ocasiones la entrada al garaje es uno de los puntos más vulnerables en una comunidad de propietarios, por el que los ladrones podrán acceder a la zona de viviendas o a los trasteros.

Analizamos algunas medidas que podemos tomar para proteger el garaje de una comunidad de propietarios de la entrada de intrusos.

1.- Controlar todos los accesos al garaje mediante dispositivos de alta seguridad

Para acceder a un garaje de cualquier comunidad hará falta usar un dispositivo, pero no todos son igual de seguros. Las llaves magnéticas no ofrecen una gran garantía de seguridad ya que se utiliza una misma llave para entrar al garaje; los mandos convencionales, aunque sean más seguros, pueden ser copiados. Para entrañar un suficiente nivel de seguridad, los dispositivos para el Sistema de Control de Accesos deberán estar personalizados y cifrados.

Muchas comunidades invierten en la seguridad del acceso de vehículos, pero olvidan proteger los accesos peatonales al garaje, que pueden estar conectados con la zona de trasteros o viviendas. Para proteger estas entradas de los intrusos se puede utilizar un sistema de control de accesos con dispositivos de proximidad.

2.- Utilizar dispositivos personalizados y que se puedan gestionar en remoto

Uno de los mayores problemas de seguridad en las zonas de acceso a las comunidades de propietarios, como el garaje, es que la comunidad no lleva un control de las copias que se realizan de las llaves o los mandos y, con el tiempo, se producen pérdidas o robos de algunos de estos dispositivos, o rotación de los inquilinos o empleados, de tal modo que cualquier persona ajena a la comunidad podría acceder.

Si los dispositivos para el control de accesos son personalizados y cifrados y se pueden dar de baja en remoto, la comunidad podrá asegurarse de que solo acceden las personas autorizadas.

3.- Contar con una buena iluminación en el garaje

Aunque no sea una medida de seguridad como tal, tener la zona bien iluminada tendrá un gran efecto disuasorio para los ladrones. Una solución que nos puede ayudar a ahorrar en la factura de la luz y además mantener el garaje bien iluminado y disuadir a los intrusos son los sistemas de iluminación con sensor de movimiento o presencia.

4.- Esperar siempre a que se cierre la puerta del garaje

Algunos robos o intrusiones en los garajes no se producen por falta de medidas de seguridad sino por descuido de los propios usuarios del garaje; y es que salir o entrar en nuestro vehículo con prisas, sin esperar a que se cierre la puerta, puede dar lugar a que un intruso se cuele justo detrás de nosotros.

Para evitar este problema se puede contar con un sistema anti-passback, que registra todas las entradas y salidas de los usuarios, impidiéndoles salir si no han presentado su dispositivo a la entrada y viceversa.

5.- Contratar sistemas de videovigilancia

Las cámaras de videovigilancia son el sistema disuasorio por excelencia, además de evitar que se cuelen intrusos a cometer delitos, también harán que los propietarios y usuarios del garaje no tengan comportamientos incívicos.

Además, si se produjera un daño intencionado o accidental a alguno de los vehículos, las grabaciones de las cámaras podrán servir como prueba para esclarecer los hechos.

Desde esta organización indican que es "previsible" que la recuperación "a niveles pre-pandemia" se inicie en el segundo semestre de 2021, "una vez vacunada la población y recuperada la confianza en la economía". De hecho, confirman que para este año el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. No obstante, reconocen que se ha producido un descenso en el número de visados del 19,5%, lo que repercutirá en la oferta disponible tanto para este año como para 2022.
Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones de acceso a la financiación para los promotores, que deben buscar fuentes complementarias
La crisis generada por el coronavirus ha traído consigo un endurecimiento de los criterios de formalización de préstamo promotor por parte de las entidades bancarias. Así lo confirma Miguel Ángel González Galván, director general de negocio de Vía Célere, quien agrega que también se está planteando "una mayor restricción en cuanto a las ubicaciones". Al respecto, este experto indica que la banca "está exigiendo un nivel de preventas más alto", lo que ha motivado que las promotoras deban buscar otras fuentes de financiación complementarias.
En esta línea, Cuervo considera necesario "ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses", así como analizar si se consolidan fuentes alternativas a la banca. Así, insiste en que la emisión de bonos corporativos o pagarés "será más habitual entre las compañías de gran tamaño" que buscan diversificar sus fuentes de financiación, por lo que estas organizaciones se abrirán a mercados "que históricamente no han sido utilizados por compañías promotoras".
La pandemia ha modificado las preferencias de la demanda en cuanto a diseño y ubicación, por lo que la obra nueva tendrá que readaptar su oferta a estas exigencias
Las experiencias vividas en los últimos meses confirman que se ha producido un cambio en las preferencias de la demanda de vivienda. Estos clientes, como indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, tienden a mostrar una mayor predilección por viviendas más amplias, con terraza o con jardín y en las zonas periféricas de las ciudades. Es por ello, reconoce González Galván, que tanto el diseño de las viviendas como la ubicación elegida para implantarlas" serán un reto fundamental para las promotoras de obra nueva en los próximos años.
Más optimistas se muestran desde Aedas Homes, compañía que reconoce que la vivienda de obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, "convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado" al responder "mucho mejor" que la segunda mano a estas nuevas preferencias residenciales de la demanda. En esta línea, fuentes de la organización confirman que este tipo de producto ofrece no solo ubicaciones en las afueras de las ciudades o espacios al aire libre como terrazas y jardines, sino estancias más diversificadas "con espacios para el teletrabajo, zonas comunes y medidas de sostenibilidad".
El interés de la demanda por la obra nueva ha aumentado en los últimos meses, aunque las empresas promotoras deberán recuperar al comprador extranjero.
La pandemia ha provocado que muchas personas que no tenían pensado cambiar de vivienda lo estén haciendo ahora y hayan focalizado en el producto nuevo. Esta situación responde, aclara Cuervo, a que se trata de inmuebles "mejor valorados", tanto en términos de ubicación, "pues se sitúan en localidades con menor densidad de población y rodeadas de espacios más verdes"; como en lo que respecta a los servicios que ofrecen, "los cuales permiten hacer ejercicio y teletrabajar". Asimismo, desde Asprima recalcan que las viviendas nuevas se valoran muy positivamente por parte de los clientes "por las calidades que ofrecen y por sus niveles de sostenibilidad, que las hacen más confortables".
Sin embargo, una buena parte de las promotoras que operan en España están viendo mermadas sus ventas por la caída de clientes extranjeros que se ha registrado producto de la pandemia. Esta demanda embalsada, una vez que se superen las restricciones a la movilidad, traerá consigo, indican desde Vía Célere, "un boom de ventas por parte de los clientes extranjeras". Pero, hasta que llegue ese momento, estas compañías trabajan por mantener "intacto" el interés del comprador foráneo por el residencial español. Para ello, Crisenti hace referencia a la necesidad de potenciar las herramientas de marketing multimedia y el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas.
Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los más jóvenes, sigue estando entre las propiedades de las compañías promotoras, para lo que consideran necesario aumentar la producción.
Por último, los agentes del sector de la obra nueva recuerdan que, al margen de los retos que ha deparado el coronavirus, España presenta desde hace años "una grave crisis de acceso a la vivienda", lo que ha provocado una gran bolsa de demanda desatendida en el caso de la vivienda de primera acceso. De ahí, enfatiza Cuervo, que uno de los grandes desafíos a los que se enfrenta este sector "es no solo intentar que la producción de vivienda no disminuya en exceso, sino intentar incrementarla lo necesario" con el fin de atender la necesidad de acceso a vivienda de jóvenes y familias de rentas medidas.
Esta idea es compartida por Aedas Homes, promotora que considera que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes "es el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario en España. En concreto, creen que nos encontramos ante una problemática social, contra la que "actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos en la solución". "Hay varias iniciativas para empezar a solventarlo, más allá de la colaboración público-privada, como el incremento de la oferta profesional del arrendamiento a través del build to rent", concluyen.

Colaborador:

www.pisos.com

Los inversores españoles centran su patrimonio principalmente en bienes inmuebles, destacando la vivienda en propiedady en productos de inversión. De hecho, según la OCDE casi el 80% de los hogares españoles son viviendas en propiedad.

No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.

ahorros de los españoles

El estudio también demuestra que  1 de cada 3 inversores no analiza la oferta de productos financieros del mercado. Sino que se limita, en general, a la oferta común de las entidades bancarias. Y que la principal vía de contratación sigue siendo el canal tradicional bancario. Actualmente, solo 4 de cada 10 inversores contratan productos financieros a través de las plataformas digitales.

El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.

 

Contratación "tardía" de los planes de pensiones.

 En general, los inversores españoles comienzan a preocuparse por su jubilación a diez años vista para que se produzca, a partir de los 54 años. Una sexta parte de los inversores son los que conocen el importe de su pensión pública y la mayoría asume que será insuficiente para mantener su nivel de vida.

Ahorro de los españoles

Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.

Así lo han anunciado la presidenta regional, Isabel Díaz Ayuso, junto con el alcalde de la capital, José Luis Martínez-Almeida, y el presidente de Ifema, José Vicente de los Mozos, durante el segundo día de la Feria Internacional del Turismo, Fitur 2022, que se celebra en Ifema Madrid hasta el próximo domingo 23 de enero en medio de la ola de contagios por la variante del coronavirus ómicron.

El Gobierno autonómico, el gran impulsora de este proyecto, se ha comprometido a destinar diez millones de euros anuales, es decir 30 millones, en el próximo trienio. Por su parte, el Consistorio dedicará dos al año, es decir, seis en ese mismo periodo, a una plataforma que, con esos 36 millones de inversión extraordinaria, tiene como objetivo iniciar acciones conjuntas que mejoren la eficiencia e impacto de la marca Madrid en los mercados internacionales.

Además, desde Ifema se pondrá a disposición de esta nueva herramienta una Mesa de Expertos del Turismo de Madrid que aportarán su experiencia ejecutando las acciones turísticas acordadas entre ambas administraciones y consensuadas con el sector turístico madrileño.

El gigante textil ha anunciado que Zara, Zara Home y Stradivarius abrirán sus puertas el próximo 8 de abril, con su nuevo concepto de tienda. Las marcas sumarán 9.000 m2 en dos tiendas a las que se accederá desde un aparcamiento de nueva creación y desde la Plaza de España, que se ha renovado recientemente para ampliar las aceras y los accesos peatonales, y en la que está prevista la plantación de más de 1.300 árboles nuevos.

Las nuevas tiendas se enmarcan en la nueva estrategia del grupo de contar con establecimientos más grandes y mejor dotadas tecnológicamente, por lo que incorporan las últimas novedades tecnológicas de la plataforma integrada de tiendas y ´online´, que permitirá prestar un servicio reforzado al cliente complementado por la tienda de internet, así como los últimos avances en sostenibilidad medioambiental.

De esta forma, Zara ocupará más de 7.700 m2 distribuidos en cuatro plantas, entre las que se incluye una planta sótano que contará con un almacén que permitirá prestar servicio inmediato de reposición. Las plantas una y dos ofrecerán las colecciones de señora, incorporando en la primera de ellas la nueva sección de ´Cosmética Zara Beauty´ y la sección de recogida ´online´, con un silo robotizado con capacidad de hasta 1.500 pedidos.

La planta tres estará dedicada a la sección de Caballero y al nuevo concepto de tienda de Zara Home, que divide los espacios como las estancias de un hogar, mientras que en la planta -1 estará la sección de Niño. La tienda propondrá además zonas de autocobro y contará con la experiencia ´Modo Tienda´, que está disponible a través de la ´app´ de Zara para todos los establecimientos de la marca en España.

Junto a los servicios de reserva de probadores y localización de artículos en tienda, prevé incorporar la nueva función ´Pay&Go´, que permitirá que los clientes adquieran las prendas con tan sólo escanearlas a través del móvil.

Por su parte, Stradivarius contará con 1.200 m2 que están distribuidos en dos plantas, con dos accesos desde la calle. Dispondrá, al igual que Zara, de ´Modo Tienda´ a través de la aplicación móvil de la marca y de zonas de autocobro.

De esta forma, las dos tiendas dentro del Edificio España se incorporan al espacio de la Plaza de España, que se ha reformado a raíz del proyecto ´Welcome Mother Nature´ por el que peatonaliza el 90% del suelo y se van a plantar más de 1.300 árboles de más de 50 especies.

Se trata de una amplia zona ajardinada en contacto con la calle Princesa, el Palacio Real, los Jardines de Sabatini y hasta el Parque del Oeste, el Parque de la Montaña y la nueva reforestación de Plaza de España, donde se ha enterrado toda la circulación.

Un alquiler ligado a las ventas

Los locales del Edificio España son propiedad de Inbest socimi, sociedad de inversión de la gestora Corpfin, que anunció el año pasado su objetivo de entregar los establecimientos a los operadores para abrir sus puertas este año. Inbest pagó 160 millones de euros al grupo hotelero RIU, dueño de todo el Edificio España. La operación se selló en enero de 2019, aunque la escritura pública se formalizó un año más tarde.

A finales de mayo de 2021, la compañía selló un contrato de arrendamiento con el Grupo Inditex, que será el operador que ocupe dos terceras partes de la superficie comercial (unos 9.000 m2) durante los próximos 20 años. 

Según el documento de incorporación al mercado de valores que proporcionó Inbest a BME Growth antes de empezar a cotizar, la compañía fundada por Amancio Ortega pagará una renta que "representará un porcentaje variable de los ingresos por ventas con un mínimo garantizado correspondiente a un porcentaje de la renta variable del ejercicio precedente. Dicha renta comenzará a devengarse en 2022 una vez finalizadas las obras de remodelación de Plaza España, momento en el que se entregará el local al inquilino, y se realicen por el mismo las obras de acondicionamiento del local".

Según los cálculos preliminares de la consultora CBRE, la renta razonable del espacio comercial se encuentra entre 26 y 121 euros/m2, dependiendo del local y de la planta. Aun así, la consultora estima que la renta bruta de toda la superficie comercial podría situarse cerca de 7,33 millones de euros al año. 

 Al margen de la renta, el arrendador deberá asumir unos gastos de 260.000 euros anuales solo en concepto de IBI, mientras que los gastos de comunidad rondarán los 25.000 euros anuales, aunque parte del importe podría repercutírselos a los operadores.

Una de las innovaciones más notables fue la llegada de los portales inmobiliarios que, desde que aparecieron, han facilitado las tareas de ambas partes, aunque no supuso un gran cambio en la forma de negocio. Sin embargo, ahora podemos encontrar una nueva herramienta que está irrumpiendo con fuerza en muchos sectores, y también en el que nos concierne: La Realidad Virtual.

Este tipo de innovaciones no son comunes en el sector, pero pese a la crisis ha decidido adaptarse a los grandes pasos que da la tecnología.

La Realidad Virtual supone una gran novedad para las agencias. Gracias a la similitud con la realidad que es capaz de ofrecer este recurso, las agencias pueden brindar a los clientes una experiencia mucho más completa a través de las gafas VR 360 que la que puede aportar el visionado de las clásicas fotografías o los vídeos estándares. Además, el agente puede contar con una plataforma desde la cual ofrecer la posibilidad de producir, alojar y gestionar vídeos 360 de los inmuebles.

gafas

Gracias al uso de las gafas VR 360, el cliente tiene la posibilidad de visitar un inmueble desde la propia oficina de la agencia o desde su casa en una experiencia totalmente inmersiva, teniendo la ocasión de ver aquellas partes que más le interesen del inmueble, pudiendo recorrerlo sin prisas y sin traslados y sin perder zonas o ángulos que antes no quedaban reflejados en las fotografías 2D, mirando en cualquier dirección y no solamente donde la cámara esté apuntando. Es más, esta completa experiencia ayuda al cliente a tomar decisiones respecto a la compra o alquiler de la vivienda, ya que puede notar sensaciones como la amplitud, la comodidad o la iluminación. Además, la Realidad Virtual incluso permite mostrar la recreación de un inmueble  sobre plano, todavía inexistente, y también ser "visitado".

La Realidad Virtual se está convirtiendo además en una gran estrategia de marketing, siendo un recurso muy atractivo, innovador y diferenciador.

Algunos profesionales creen que es una herramienta muy útil para los alquileres vacacionales, ya que se podría contratar el inmueble deseado sin desplazarse del destino. Lo mismo ocurre con las agencias extranjeras que desean mostrar inmuebles a sus clientes o con las consultoras inmobiliarias.

VENTAJAS QUE OFRECE LA REALIDAD VIRTUAL

1 Ahorro de tiempo.

Tanto para las agencias como para los clientes. Al poderse visualizar los inmuebles desde la oficina de una forma tan envolvente, no es necesario que se produzcan desplazamientos y cada vivienda se puede visitar en varios minutos. Además ayuda a tomar decisiones.

2 Un asesoramiento completo y novedoso.

Las agencias pueden ofrecer al cliente una completa experiencia de inmersión desde la oficina.

3 Genera impacto en los clientes.

Al ser un recurso tan novedoso, los clientes acogen muy bien esta herramienta y con cierto grado de sorpresa y admiración. Incluso pueden recorrer urbanizaciones que están todavía en proceso de construcción.

Asimismo, los clientes en la actualidad cuentan con un marcado perfil tecnológico, por lo que se sentirán implicados con el uso de estos dispositivos.

4 Una gran estrategia de marketing

Las inmobiliarias que cuenten con este recurso marcan la diferencia con respecto a su competencia.

5 Está al alcance de cualquier usuario

Se ha producido un abaratamiento tecnológico que puede hacer posible su implementación a gran escala, tanto en el precio de las gafas como de las cámaras. Además, el coste de la Realidad Virtual puede ir en función al enfoque de cada empresa que lo utilice, existe una variada gama de marcas que potencian el producto.

 

Esta novedad ya está al alcance de cualquier usuario y en el mercado hay varias opciones de cámaras de 360 grados para la creación de vídeos. Que la agencia disponga de una cámara y gafas VR 360 puede suponer una gran diferencia con respecto a sus competidores.

A continuación, exponemos unas pautas sobre qué tener en cuenta a la hora de adquirir una cámara 360 grados:

 

¿Qué buscar en una cámara 360 grados?

  • Más que centrarse en el número de lentes, es necesario buscar las mejores características con respecto al diafragma, obturador y el rango ISO.
  • Una buena resolución de imagen, que viene definida por la cantidad de píxeles.
  • Alta cantidad de fotogramas por segundo.
  • Gran capacidad de almacenamiento y que tenga ranura para tarjetas SD.
  • Capacidad de batería suficiente.

En cuanto a marcas, según el modelo y el importe, el dispositivo puede ofrecer determinadas características. Hemos elaborado un cuadro informativo con la comparación de los principales modelos y sus características:

Comparativa de modelos de cámaras 360 grados del mercado

VR 360Características
 81 VR1Ricoh Theta S
  • Capaz de capturar fotos y vídeos 3600 gracias a 2 cámaras gran angular montadas en la parte frontal y trasera
  • Cada una de ellas es tipo ojo de pez y proporcionan una imagen a cada sensor de 12 MP
  • Su velocidad de obturación, ajustable de 1/6400 s a 60 s, permite hacer exposiciones prolongadas
  • Indicador que se corresponde con los indicadores del modo captura seleccionados
  • Tiene una memoria interna de 8 GB

81 VR1-2

 81 VR2Samsung Gear 360
  • Sensor Dual CMOS de 15 MP y memoria RAM de 1 GB
  • Resolución de grabación de vídeo de 360° (3840 x 1920) a 30fps
  • Objetivo ojo de pez dual con apertura f/2.0
  • diseñado con tecnologías Wi-Fi 802.11 a/b/g/n/ac 2.4 + 5 GHz, Bluetooth 4.1 y NFC
  • Compatible con Samsung Galaxy S7/S7 Edge, S6/S6 Edge/Edge+ y Note5
  • Incluye un mini-trípode

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 81 VR3LG LGR-105
  • Camara con una resolución de 2560 x 1280 píxeles
  • Puede grabar fotografías con 13 MP y video con 1280p a 30 fps
  • Conexión inalámbrica Wi-Fi 802.11 b/g/n
  • Batería Li-ion de 1200 mAh para un tiempo de grabación de 70 minutos

81 VR3 -2

 

Gafas de Realidad Virtual

Actualmente hay dos grandes marcas competidoras Oculus Rift y Gear VR , aunque no hay que olvidar las Cardboard de Google.

GafasCaracterísticas
 Oculus Rift
  • Pantalla OLED 2160×1200 px.
  • Tasa de refresco de 90 fps.
  • Angulo de visión: 110º.
  • Área de seguimiento: 1,5 x 3,3 m.
  • Sensores de funcionamiento: Acelerómetro, giroscopio, magnetómetro y sistema posicional 360 grados.
  • Peso: 470 g.

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 Gear VR
  • Tamaño: 207.8x986x122.5mm
  • Ángulo de visión: 101º
  • Alivio ocular: 10mm
  • Seguimiento de cabeza: Frecuencia de 1,000Hz
  • Sensores: Giroscopio, acelerómetro (frecuencia 1KHz), proximidad
  • Peso: 345 g.
  • Compatibilidad: Samsung Galaxy S8, Galaxy S8 Plus, S7, S7 Edge, Note 5, S6 Edge+, S6 y S6 Edge

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La Realidad Virtual, ¿funciona?

Agencias que trabajan con esta herramienta aseguran que, gracias a esta tecnología, se acelera el proceso de cierre de una compraventa. En pocos minutos, un cliente puede ver con las gafas de Realidad Virtual varias viviendas y seleccionar la que más le interesa. Esto facilita al agente inmobiliario cerciorarse de cuáles son sus preferencias para un mejor asesoramiento. Los clientes tienen a mostrar mucho interés por probar este recurso tan novedoso.

No obstante, no todos los inmuebles sirven para ser mostrados mediante la Realidad Virtual por las características que presentan, ya sean viviendas poco iluminadas o con estancias reducidas. Además, hay que tener en cuenta las expectativas cuando se visite la vivienda tras la muestra virtual, ya que, según la producción la RV, la vivienda que se visitará con posterioridad puede ser mejor o peor de lo esperado por el cliente.

 

Ejemplos de visitas de Realidad Virtual

 

Está claro que la tecnología avanza a una velocidad estrepitosa y constantemente somos testigos de las innovaciones y las posibilidades que trae prácticamente a cualquier sector. Las inmobiliarias tienen la posibilidad de implantar estos nuevos recursos en su línea de negocio y cada vez son más las que están utilizando la Realidad Virtual para presentar sus inmuebles.

España posee un buen posicionamiento mundial en  materia de Realidad Virtual, junto con Estados Unidos y México. Según Virtualware, nuestro país cuenta con unos increíbles desarrolladores de Realidad Virtual, por lo que no debe quedarte atrás en esta materia, ya que tiene las capacidades tecnológicas y los medios para ellos.

Sto, empresa alemana de materiales de construcción sostenible, ha elaborado una guía resumen con los 7 principios básicos a tener en cuenta para conseguir la construcción de edificios más saludables. 

1. Confort térmico con temperaturas entre 23º y 25º

La temperatura de un inmueble y su eficaz aislamiento térmico permiten evitar pérdidas de calor y frío y, por tanto, mejorar o hacer más confortable un inmueble, haciéndolo no sólo más saludable sino también más sostenible. 

2. Humedad por debajo del 60%

Para conseguir el llamado "confort hidrotermal", es necesario que la humedad esté entre el 40% y el 60% y que no haya corrientes de aire. Las soluciones más eficaces para regular estas características son el uso de sistemas eficientes de climatización, aislamiento térmico, yeso o cartón yeso, una buena elección de marcos de ventanas o el uso de sistemas y dispositivos de control de temperatura y humedad relativa .

3. Confort acústico y mejor control del ruido

La acústica es uno de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de construir de forma más saludable y uno de los principales pilares del futuro de la construcción . Sabemos hoy que las consecuencias de un mal acondicionamiento acústico pueden afectar la salud y el bienestar de todos los inquilinos. La alteración del sueño, la alteración del descanso, las dificultades de comunicación, la atención distraída o los dolores de cabeza son solo algunos de los impactos más mencionados.

4. Excelente calidad del aire interior

El polen, los ácaros, los olores, el humo o la contaminación son solo algunas de las sustancias que impregnan el aire interior de cualquier espacio a diario. Dado que pasamos gran parte de nuestro tiempo en interiores (se estima que unas 20 horas al día), es vital garantizar que la calidad del aire interior sea óptima para la salud. La mejor forma de afrontar este problema es utilizar sistemas de filtración y depuración para eliminar posibles contaminantes, optar por sistemas de ventilación mecánica controlada que ayuden a renovar el aire interior y recurrir siempre al uso de plantas, especialmente las más depurativas. Además, hoy en día existen enlucidos de silicato y pinturas inteligentes que, además de su propósito estético, pueden brindar una protección confiable contra sustancias nocivas. 

5. Un edificio saludable debe tener mucha luz natural

La luz del sol es el regulador de los sistemas metabólicos y ahora se sabe que reduce la fatiga y la irritabilidad de los ojos. Es una de las condiciones más valoradas por los usuarios a la hora de evaluar el confort y el bienestar de una vivienda. Para aprovechar la luz natural de un espacio:

  • Apuesta por pinturas y colores claros en paredes, techos, muebles y complementos textiles;
  • Elije ventanas altas y grandes con la orientación adecuada (sur), así como ventanas de techo o tragaluces;
  • Pon cortinas traslúcidas;
  • Apuesta por muebles con cristales y espejos de pared en zonas estratégicas que reflejen la luz del sol.

    6. La importancia de los colores y materiales

    Si estás pensando en pintar una habitación o dar un toque de color a una pared, ten en cuenta que la elección del color y el tipo de pintura a utilizar son fundamentales para conseguir los resultados deseados. Se sabe que los ambientes donde predominan los tonos cálidos, beige, verdes suaves o blancos son más serenos, mientras que los tonos más alegres y vivos despiertan mayor positividad y alegría. La elección de tejidos y materiales también es importante para el bienestar de quienes habitan el espacio. Opta por materiales más orgánicos y lavables como el lino, el algodón y la madera para conseguir un ambiente interior más sano y limpio.

    7. Orden y practicidad

    Tener un lugar limpio, ordenado, con una distribución adecuada, con tonos agradables o con un mobiliario cómodo y funcional es fundamental para conseguir un gran bienestar en las personas, tanto a nivel físico como emocional y psicológico.

La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.

El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".

Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.

Comprar o alquilar: el eterno debate

Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.

Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.

Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Desde FIABCI España afirman que el país posee "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".


Las viviendas sostenibles son aquellos inmuebles que, además de respetar al medio ambiente, están construidos de tal forma que aprovechan el espacio en el que se ubican y los recursos disponibles para reducir el consumo de energía, permitiendo ahorrar en las facturas del hogar. Actualmente, la sostenibilidad de las viviendas se está convirtiendo en un tema de interés para la mayoría de las familias españolas, ya que la pandemia de la COVID-19, al restringir la movilidad de los ciudadanos, ha aumentado el tiempo que trascurren en sus hogares.

"Si antes la mayoría de las personas se iba de casa por la mañana para ir a trabajar y volvía por la tarde, ahora con el teletrabajo pasa la mayoría del tiempo en casa, gastando más energía por el uso de la calefacción y la luz", explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). En este sentido, el gasto energético en los hogares aumenta sobre todo si la vivienda en cuestión no está construida con materiales ecológicos, que la aíslan de los agentes exteriores y evitan el gasto innecesario de energía para calentar el espacio.

Por eso, tener en cuenta las condiciones climáticas del lugar donde se ubica la vivienda es la base para poder construir un inmueble sostenible con una envolvente térmica eficiente.

¿Cómo son las "viviendas verdes"?

La definición de "vivienda verde" involucra todos los procesos de construcción de los inmuebles, desde los materiales utilizados para edificar la vivienda, que deberán ser ecológicos y respetuosos con el medioambiente, hasta la habitabilidad del inmueble, que deberá tener en cuenta la eficiencia energética de los electrodomésticos, la iluminación de bajo consumo, así como las fuentes de luz natural para reducir el uso de iluminación artificial.

Por supuesto, es indispensable aprovechar la energía de fuentes renovables a través de la aplicación de paneles solares en los techos, entre otros métodos, que supondrán un ahorro importante en las facturas domésticas. De hecho, "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte de poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales", afirma Anna Puigdevall.

Además de estas medidas, en las obras nuevas la implantación de la ventilación de doble flujo permitirá renovar el aire del hogar sin tener que abrir las ventanas, minimizando el gasto de energía y mejorando la calidad del ambiente sin perder la temperatura deseada.

Colaborador:

www.fiabcispain.com

Las redes 5G, darán el pistoletazo  de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.

El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas;

  • Seguridad domóticaTodo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
  • Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
  • Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
  • Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
  • Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
  • Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
  • Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
  • Estética. Máxima funcionalidad y diseño.

Desventajas;

  • Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
  • Automatización de compras.
  • Disminución de la interacción entre personas.
  • Reducción de puestos de trabajo.
  • Elevados costos.
  • Control y limitación.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.

Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.

De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.

Durante el desarrollo del paquete de medidas Fit for 55 para la lucha contra el cambio climático, la Comisión Europea ha hecho oficial su compromiso de incitar a partir de 2030 a la eficiencia energética tanto de viviendas como de edificios. Como ejemplo de las medidas planteadas que se presentaron el pasado 14 de diciembre, intentarán prohibir el alquiler o la venta de viviendas que tengan una baja calificación energética. Según se plantea, esto obligaría a los propietarios a reformar la vivienda para hacerla más eficiente.

Con vistas hacia 2030, los edificios públicos estarán obligados a obtener la calificación energética F antes de 2027 y tras 2030, la calificación E. Por otro lado, los apartamentos, edificios residenciales y casas tendrán que conseguir como mínimo la calificación con la letra F tras enero de 2030 y con la letra E tras 2033. Todo esto con el objetivo de disminuir el volumen de CO2. Sin embargo, estarán excluidos de dicha obligación los edificios religiosos e históricos.

Independientemente de la renovación del contrato de arrendamiento, la venta o el alquiler de un inmueble, esta nueva reglamentación tendrá sus efectos en el certificado de eficiencia energética, cuyo cumplimiento pasará a ser obligatorio para cualquier propiedad. Es decir, si una propiedad está calificada con la letra más baja, actualmente la G, el propietario no podrá ni alquilarla ni venderla hasta que no mejore la eficiencia energética de la vivienda.

Para ello, tendrá que pagar la reforma de su inmueble, aunque no se conoce todavía si habrá que pagar del bolsillo propio o a través de incentivos europeos o estatales. Hay que recordar que para 2030, se requerirá la letra F y para 2033, la calificación E.

En suma de esta medida, la Comisión Europea añadirá otras tales como el impulso del hidrógeno con acciones como las que se han llevado a cabo para el gas natural. Más específicamente, se dividirá las acciones de distribución de la comercialización del hidrógeno y se creará una etapa de transición hasta 2030 cuando se aplicará la regulación del hidrógeno.

Más acciones que se llevarán a cabo será la reducción de las emisiones de metano, suministrar con mayor facilidad la integración del biometano y del hidrógeno a través de tarifas con descuentos. De esta forma, se prevé disminuir progresivamente en el sistema el volumen de gas.

Para finalizar, debemos destacar como última medida respecto al gas y al hidrógeno, la obligatoriedad de acudir a comparadores de precios o dar la opción de poder cambiar de compañía en un plazo de 24 horas. Todo esto con el fin de trasponer los artículos de protección al consumidor de electricidad, entre ellos y en primer lugar, al consumidor industrial.

En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).

Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento

El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).

En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar  una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).

Colaborador:

www.pisos.com

Definición y tipos de VPO

Dependiendo de su régimen y su nivel de protección, en España los inmuebles sociales pueden obtener diferentes nombres. Estos inmuebles se constituyen como el hogar para colectivos vulnerables económicamente que no pueden acceder a otro tipo de viviendas.

El inmueble protegido o social obtiene un coste por debajo del precio medio del mercado. Todas las viviendas de este tipo comparten similitudes varias como la localización o las medidas de la casa. Además, las personas que quieran ocupar una de ellas tienen que cumplir unas condiciones concretas. Uno de ellos, por ejemplo, es que la vivienda se constituya como el hogar permanente y habitual, ya sea un inmueble arrendado o comprado.

Existen dos tipos de viviendas de protección oficial:

Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son aquellas ofertadas por el Gobierno y a las cuáles se acceden a través de sorteo público. Para poder entrar en el sorteo y acceder a la oferta, previamente hay que cumplir una serie de condiciones, además de inscribirse en los registros de los correspondientes demandantes del territorio autonómico.

Viviendas de protección oficial de promoción privada. Estas viviendas son creadas por promotoras cooperativas o inmobiliarias que disfrutan de una ayuda estatal para equilibrar el coste límite de alquiler o venta. En estas, también es obligatorio cumplir varias condiciones.

¿En qué se diferencia la vivienda libre y la vivienda social?

Hay algunos aspectos que diferencian las viviendas libres de las viviendas sociales:

Paquete de ayudas. Las viviendas de protección oficial tienen disponible una serie de subvenciones o préstamos, entre otras ayudas fiscales, a las que los inquilinos pueden acceder.

Coste máximo: el Estado debe establecer un precio máximo tanto de alquiler como de venta que obligatoriamente debe estar por debajo del precio medio del mercado libre. Las familias que accedan a la vivienda social deben tener unas rentas iguales o inferiores a la estipulada por el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Plazo mínimo de 10 años para traspasar. Los inquilinos de viviendas VPO deben esperar hasta un plazo mínimo de 10 años para traspasar la vivienda. Una vez finalizado el plazo, los traspasos deben cumplir con lo que rige la normativa.

Residencia permanente y habitual. En el caso de la VPO, esta debe constituirse como el domicilio habitual de sus inquilinos. Si se utiliza como segundo residencia, el inquilino será sancionado. Los demandantes están obligados tanto a empadronarse en el territorio autonómico al que pertenece la vivienda como a no adquirir una segunda vivienda a parte de la social.

¿Qué se debe hacer para acceder a una vivienda social?

En primer lugar, el demandante debe inscribirse en el registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico correspondiente para acceder al sorteo público. Según la comunidad a la que se pertenezca, las condiciones varían. Debido a ello, es recomendable preguntar primero a las instituciones competentes.

Clasificación de las viviendas VPO

Dependiendo de las peculiaridades y del nivel de protección, las viviendas sociales se pueden dividir en cinco tipos.

VPPA o Viviendas con protección pública para arrendamiento

El suelo máximo construido se sitúa en 110 m2 y en 150 m2 para familias numerosas. Estas viviendas también están disponibles para compra (VPPA OC). Por último, los inquilinos deben tener una renta anual máxima específica.

VPPL o Vivienda de precio limitado

El terreno construido debe ser máximo de 150 m2 y dicho suelo debe pertenecer a vivienda social.

VPT o Vivienda de Precio Tasado

Estas viviendas, en principio, están disponibles para compra, pero también para alquilar si se cumple unos requisitos.

VPPB o Viviendas con protección pública básica

Son aquellas viviendas que están construidas en un terreno de 110 m2 como máximo, excepto para familias numerosas, donde el límite se sitúa en 150 m2. Estas viviendas están protegidas durante un plazo de 20 años, pero pueden ser vendidas previamente en el caso en el que se alcance un coste máximo de venta legal.

VIS o Vivienda de integración social

Están dirigidas a colectivos que necesitan protección social. Deben estar siempre en régimen de alquiler y el suelo construido debe ser igual o menos de 130 m2.

¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitar una vivienda social?

Las viviendas sociales tienen una serie de condiciones que se deben cumplir para poder acceder a ella, si no las cumplen, los demandantes no podrán disfrutar de ellas. A parte del régimen y la clasificación de protección de los inmuebles, los requisitos también pueden variar según la comunidad autónoma a la que pertenezca.

En general, las condiciones más habituales que se requieren para comprar una vivienda social son los siguientes:

  • El inmueble debe constituirse como el domicilio permanente y habitual
  • Todas aquellas personas que convivan dentro de la vivienda no podrán poseer la propiedad de otro inmueble
  • Previamente a la solicitud, no haber poseído la propiedad de una vivienda VPO
  • Inscribirse dentro del registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico al que se pertenezca
  • Estar por debajo de la renta máxima permitida. En general, el límite se oscila entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. Sin embargo, este requisito se encuentra en manos de las comunidades autónomas y varía según el tipo de inmueble.
  • Tener más de 18 años
  • Si en los 10 últimos años el solicitante ha disfruta de alguna de las subvenciones que oferta el Estado en materia de vivienda, no podrá pedir una vivienda de protección oficial.

¿Qué condiciones se deben cumplir para alquilar una vivienda social?

En esta ocasión, las condiciones son diferentes al de la compra de una vivienda social y algunas de ellas son incluso contradictorias. Pero al igual que la anterior, estos requisitos varían según el territorio autonómico.

Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:

  • Ni el demandante ni las personas convivientes del hogar pueden tener la propiedad de un inmueble.
  • Dentro de la unidad familiar, haya hijos menores de edad o que la unidad sea una familia monoparental con hijos a cargo.
  • Ser mayor de 60 años.
  • Que dentro de los convivientes, haya una persona víctima de violencia de género.
  • Está permitido solicitar el alquiler para aquellas familias donde haya una persona con una discapacidad mínima del 30%.
  • Colectivos de vulnerabilidad.
  • Los ingresos de todos los miembros que convivan en la vivienda no podrá ser superior al triple del IPREM.
  • Tener más de 18 años y poseer la nacionalidad española. Si no lo poseen, está permitido tener un permiso de residencia habitual.
  • Estar jubilado y tener deudas hipotecarias cuya cifra se encuentre por encima de las prestaciones.
  • No está permitido tener ingresos por prestaciones o trabajo.

También sabemos que los últimos acontecimientos que vivimos en el mundo, tren consigo la necesidad de adaptar las opciones tecnológicas, realizando muchas acciones de manera telemática.

Y no solo cada vez más se practica esta forma de tecnología, si no que esta forma de vivir ha llegado para quedarse.

Por tanto, en el sector inmobiliario, los profesionales deben hacer uso de cámaras especiales y utilizar el mayor número de recursos para ofrecer a sus clientes las mejores experiencias en el marketing inmobiliario.

A continuación, hacemos un repaso de las necesidades que existen tanto para el profesional inmobiliario como para el cliente en el marco de la realidad virtual dentro del marketing inmobiliario

Inversión de la realidad virtual

La inversión dependerá de la capacidad de gasto del profesional inmobiliario, aunque la mejor cámara para grabar y hacer fotografías en 360º es la Matterport tiene un coste de 3.760?.

Además, es indispensable tener un trípode especial para hacer las fotografías, y como todo, el precio varía dependiendo de lo que nos queramos gastar, pero un buen trípode puede costarnos más de 200?.

Si queremos llevar todos los trabajos a un plano más profesional, deberemos contratar un plan en una plataforma de paseos virtuales para almacenar todos los trabajos.

Esto permite disponer de una url de cada paseo virtual para incorporarlo en la fichas de los inmuebles. El precio medio de estas plataforma suponen unos 40? mensuales.

En cuanto la inversión de tiempo, preparar cada paseo virtual supone una media de entre 3 y 4 horas, más la maquetación del vídeo o paseos virtual, que son otras 2 o 3 horas más. Todo esto depende del tamaño y la complejidad del inmueble.

Valoración del propietario al paseo virtual

Evidentemente la valoración del propietario siempre va a ser positiva. Una casa es un activo en valor, que con la realización de un paseo virtual de la misma, hace que incluso pueda revalorizarse, no económicamente hablando, pero sí de forma atractiva para el cliente.

Una vivienda que dispone de un paseo virtual, le da un enfoque distinto, y para el usuario que lo visita, tiene un plus con respecto a otras viviendas que no disponen de dicho paseo virtual.

Quizás dentro de unos años, cuando esta práctica sea más común de lo habitual, dejará de tener ese atractivo, pero por el momento lo tiene.

Otra valoración del propietario, es que sabe que las visitas que van a tener van a ser fructuosas. Es decir, van a recibir muchas menos visitas de lo normal, ya que el cliente que acude a ver su casa es porque antes ya la ha visto en un paseo virtual y prácticamente está decantado por su casa y alguna otra.

Valoración del cliente de las visitas online a viviendas

Los clientes ven esta práctica de forma muy positiva, quizás los que más, ya que incluso antes de acudir a la oficina inmobiliaria, o incluso a ver la casa en persona, ya han podido disfrutar del paseo virtual de dicha casa, sin necesidad de desplazarse, y tiene un concepto bastante acertado de lo que es la casa que va a visitar.

Esta es una razón de que muchos clientes solo vean casas que antes ya han visto en un visitas online a viviendas, tours virtuales interactivos, ni si quiera quieren ver otra vivienda que no hayan visto antes.

Además, se reduce el número de visitas, porque si antes un cliente podía ver 5 viviendas para decantarse por una, ahora solo irá a ver 2, de las cuales ya casi está decantado.

Cada vez más clientes demandan viviendas con paseos virtuales, porque les resulta más cómodo, no solo por no tener que desplazarse o hacerlo solo a las que les interesa, si no por no tener la desilusión de ir a ver una vivienda que luego no satisfaga sus necesidades.

Ventajas para los profesionales inmobiliarios

Al tener valoraciones positivas tanto por parte de los propietarios como de los clientes, el profesional inmobiliario ve cómo su inversión obtiene buenos resultados, no solo económicos por el cierre de operaciones satisfactorias, si no por la mayor demanda ante el atractivo de esta herramienta que el marketing inmobiliario les ofrece.

Se ha demostrado que un tour o paseo virtual, aumenta el interés de los compradores hasta en un 84%, y aquí es donde los profesionales inmobiliarios aciertan invirtiendo en tecnología 360º.

Es la adaptación de una nueva forma de vida, la vida telemática, al sector inmobiliario. En un mundo que va tan rápido, y por las circunstancias de la pandemia han potenciado el teletrabajo y el telemarketing, la realidad virtual es el mejor aliado para muchos sectores, pero en especial para el sector inmobiliario que puede seguir trabajando gracias a los paseos virtuales, haciendo que los cliente puedan de forma sencilla y sobretodo cómoda visitar un inmueble, y poder así seguir con su actividad.

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Manager

Características del vídeo marketing inmobiliario

Como cualquier campaña de vídeo, hay que realizar una serie de pasos necesarios: elaboración de un guion, grabación, edición y sonido.

El guion

Debe ser claro y conciso y se debe tener en cuenta a qué imágenes acompañará más adelante. Según el vídeo que se quiera presentar, puede ser el propio agente quien aparezca y hable o una adecuada voz en off.

La grabación

Debe realizarse durante el tiempo que sea necesario y recopilar el material suficiente. En la fase de grabación hay que hacer hincapié en conceptos básicos como el encuadre, la luz y el ángulo.

La edición del vídeo

Se compone lo grabado según el guion y no debe tener una duración superior a 5 minutos. Evidentemente, hay que contar con unos conocimientos básicos y el software adecuado

El sonido

Es también un elemento fundamental que hay que cuidar. Elegir entre eliminarlo a favor de una voz o combinarlo. ¿Ya posee la empresa música propia de otras de sus campañas publicitarias? ¿Necesita música nueva? En la red podemos encontrar infinidad de medios sobre este tema, por ejemplo, existen páginas que ofrecen una amplia variedad de temas para elegir y en las que se pueden obtener licencias para su uso comercial.

Otros factores del vídeo marketing inmobiliario

Que a la hora de realizar el vídeo existe un gran número de posibilidades. Por ejemplo, desde dedicarlo a un solo inmueble, hasta hacer una recopilación de varios de las mismas características. Está en función de lo que queramos transmitir.

Hay que destacar los vídeos 360 de las agencias inmobiliarias y también la utilización de los drones en el sector inmobiliario.

No es recomendable usar solo imágenes estáticas. Se debe dar prioridad a que el vídeo muestre imágenes grabadas. Por ello precisamente nos decantaríamos por este recurso. El resultado no debe quedar en una mera sucesión de imágenes.

Y no olvidemos la originalidad. En ocasiones se puede hacer mucho partiendo de lo más básico.

 

En definitiva, esta novedosa técnica tiene cada vez más presencia en el sector inmobiliario, un sector en el que la competencia exige destacar cada vez más. Por otra parte, Youtube se está convirtiendo en una de las redes más populares y consultadas. Merece la pena sacarle partido a estas herramientas y aprovechar sus posibilidades.

Las compraventas son operaciones que tanto los profesionales del sector inmobiliario como los ciudadanos llevan a cabo en numerosas ocasiones. Sin embargo, la vivienda adquirida a veces no corresponde con la imagen que teníamos al principio de ella. Esto se debe a que apreciamos algunos desperfectos en el domicilio que no se podían contemplar en el momento de la compraventa. Estos defectos obtienen el nombre de vicios ocultos.

De todos los tipos de procesos de compraventa, la más importante es aquella en la que logramos adquirir un domicilio, debido al bien obtenido y al elevado coste de este proceso. Por estos motivos, el hecho de que haya vicios ocultos en este tipo de bienes conlleva una gran importancia, por ello hay varias leyes que defienden al usuario beneficiado.

Si un domicilio adquirido tiene una serie de vicios ocultos o vicios redhibitorios, hay que prestar atención a varios aspectos.

Definición de vicios ocultos

El Código Civil en su artículo 1484 defiende a los vicios ocultos como "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".

La existencia de vicios ocultos prueba que el vendedor no informó correctamente sobre la situación en la que se encontraba el inmueble al comprador, ya que hay desperfectos que dificultan el correcto y total uso del inmueble. Si el comprador hubiera conocido la existencia de estos perfectos, podría haber decidido no adquirir el incmueble. Cabe destacar que si estos desperfectos obliga a no poder usar el bien, se dejarían de considerar vicios ocultos para pasar a otra clasificación de defectos.

En principio, no existe una tabla concreta con desperfectos específicos, aunque la mayoría están relacionados con aspectos como la cimentación por fisuras o grietas, el agua por filtraciones o humedades, problemas en el sistema eléctrico, un ineficaz aislamiento térmico-acústico o defectos en los acabados.

Para concretarlo, un vicio oculto es el desperfecto de gran importancia y gravedad existente previamente a la compraventa que no es visible a simple vista por el usuario comprador.

Dos opciones de reclamación

En el caso en el que encontremos desperfectos posteriormente a la compraventa que cumplen con las condiciones para que se les traten como vicios ocultos, el comprador tendrá la oportunidad de reclamar una respuesta al vendedor, según estipula el artículo 1485 del Código Civil. En el artículo 1846 se exponen las dos vías que podrá tomar el comprador:

  • La acción ´quanti minoris´ posibilita una deducción del dinero aportado del coste establecida por los peritos. Esto llevará al comprador a cambiar la información del contrato, debido al cambio del precio pagado a efectos de la reducción del valor del inmueble. Esta vía prevé establecer la equidad contractual sin opción a recurrir a una "indemnización complementaria".
  • La acción redhibitoria permite renunciar al contrato acordado a través de un retorno de los costes abonados. Si en el supuesto de que el vendedor fuese consciente de los desperfectos, se tendrá que indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados.

Plazo y acciones a llevar a cabo para reclamar

Uno de los aspectos más importantes a prestar atención durante el proceso de reclamación de desperfectos es el tiempo. Cuando se trate de inmuebles de segunda mano, se puede proceder a las dos acciones comentadas en un plazo de seis meses desde el día en el que adquirió la vivienda. En cambio, en el caso de inmuebles nuevos, el plazo será de hasta dos años. El proceso de reclamación consta de cuatro pasos:

  • Estudiar la tipografía del desperfecto y distinguir si el defecto está causado por un incorrecto uso por parte del comprador o por la edificación del inmueble. Para conocer estos dos aspectos, hay que recurrir a un profesional cualificado como un arquitecto para que realice el informe.
  • Emitir un aviso escrito al vendedor de la situación y los prejuicios provocados. En la notificación hay que exponer el día del contrato y el plazo aportado para resolver los desperfectos.
  • En el caso en el que la reclamación sea aprobada por el vendedor, el proceso finalizará sin ningún problema. A pesar de ello, esta situación ocurre pocas veces en comparación con el alto número de oposición a la reclamación. Si ocurre esto último, hay que recurrir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, institución que mediará entre los usuarios implicados para evadir la vía judicial.
  • Si no se ha llegado a ninguna resolución con las acciones previas, se procederá a la vía judicial con el objetivo de que los Tribunales obtengan la responsabilidad de dictaminar quién debe asumir los costes de la reforma necesaria. Para ello, es importante reunir la mayor cantidad de pruebas que demuestren que los desperfectos se encontraban previamente a la compraventa del inmueble para ganar el juicio.

Hay ocasiones en los que los vicios ocultos se originan posteriormente al cierre del plazo adjudicado para la reclamación. En esta situación, se puede recurrir a seguros que cubran la reforma de forma total o parcial de los desperfectos, es decir, la póliza de responsabilidad civil. La duración de la validez variará según la clasificación del vicio oculto. Existen tres opciones:

  • Si son defectos en los acabados, el seguro cubrirá solamente el 5% de la reforma con una validez de un año.
  • En el caso de desperfectos en elementos estructurales, la póliza cubrirá el coste completo de los daños con una validez de 10 años.
  • Por el contrario, si son las instalaciones las que poseen vicios ocultos, el seguro cubrirá un 30% de la reforma y constará de una validez de tres años.

El comprador como técnico profesional

Existen aquellos casos en los que un profesional del sector es el comprador del inmueble, supuesto en el que se prevé que éste tenga los conocimientos básicos para poder apreciar los desperfectos o vicios ocultos de la vivienda. Profesionales como un arquitecto cuando el bien con vicios ocultos sea un inmueble o un mecánico cuando sea un automóvil. La legislación en varios caos ha declarado que dicha experiencia por parte del profesional que se postula como el comprador puede anular la reclamación del desperfecto.

"Si duermo con el aire acondicionado encendido, a la mañana siguiente estoy enferma". ¿Te suena esto? Si eres de los que el aire acondicionado les sienta regulín, pero tampoco quieres pasarte la noche asado, en sudores y sin poder dormir, quizás te estés planteando instalar un ventilador de techo en tu habitación.

Pero, ¿cómo elegir? Hemos hablado al respecto con Víctor Ramos Maestre, jefe de producto y responsable de tendencias de Conforama, y esto es lo que nos han aconsejado:

El tipo de motor, clave

"Tal y como está actualmente el precio de la energía eléctrica, lo principal es el tipo de motor. En este caso y para ahorrar electricidad, lo mejor es decantarse por los ventiladores con motor DC (menor consumo y menor ruido). En Conforama hemos aumentado los modelos en este tipo de motor llegando a un total de 7 modelos", afirma Ramos.

Errores que se cometen a la hora de elegir un ventilador de techo

"Es importante plantearse los diferentes tipos de medida de diámetro versus la medida de la sala donde va a estar ubicado para que no quede desmesurado o muy pequeño en proporción. Otro de los errores, solo por desconocimiento, es pensar que los ventiladores solo se pueden usar en verano, lo cierto es que la mayoría tienen motor reversible. Esto hace que las aspas giren en sentido contrario y esto distribuye mejor el calor de la calefacción en invierno". Importante valorar también lo silencioso que sean porque no hay que olvidar que los tendremos encendidos cuando dormimos.

¿Son de fácil instalación?

"Son muy fáciles de instalar, podemos aprovechar la salida de cable que habitualmente hay en las viviendas para las lámparas de techo o cualquier salida de luz empotrada de foco halógeno o de led. El modo de colgarlos es muy similar al de una lámpara convencional. Como habitualmente tenemos disponibles los interruptores de encendido asociados a las lámparas colgantes o a los focos, también tendremos la llegada de electricidad para poder utilizar el ventilador. Por otro lado, hay que tener en cuenta que la mayoría de ventiladores van con mando a distancia para controlar el encendido, así como la luz y las velocidades del mismo", explica.

Tamaños: ¿en qué fijarse?

"Lo más importante a tener en cuenta es la superficie de la sala para que el ventilador quede proporcionado y nos aseguremos la capacidad de refrigerar el aire teniendo en cuenta los metros cuadrados de la habitación. Por ejemplo, el ventilador LUXE tiene un diámetro de aspas de 137cm y refresca el ambiente de una sala de hasta 32 m2. También tenemos opciones para espacios más pequeños, como puede ser una habitación juvenil o de matrimonio, con modelos de un tamaño de 59 cm de diámetro con aspas interiores y que es a la vista un plafón de luz".

Los precios

Sobre los precios, hay gran variedad: desde los 33 euros y hasta los 200, en función de modelos que pueden ser diferentes por tipo de motor (AC y DC, bajo consumo y más silenciosos). También, según el tipo de potencia del motor, que nos dará hasta un total de 6 velocidades de giro de las aspas.

Después están los ventiladores con luz: "Hay de dos tipos, los que llevan los casquillos para poner las bombillas de bajo consumo y los que llevan las placas de led integras las cuales no se necesita cambiar en ningún momento ya que las bombillas tienen una vida útil de muchas miles de horas. Dentro del tipo de los que llevan placa led, podemos encontrar las que se puede regular la temperatura de la luz (cálida o fría) así como la intensidad del brillo", finaliza el experto.

Autor: @Lucía Martín (colaborador de idealista news)

Como sabremos, este tipo de comunicación es usual por la inmediatez en el envío, y porque no es necesario que ambas partes, emisor y receptor, estén conectados al mismo tiempo. El emisor envía, instantáneamente el mensaje se aloja en el buzón del receptor, y éste puede contesta cuando desee al mensaje. Además, también permite la inserción de archivos e imágenes.

Para crear un correo electrónico podemos hacerlo de forma gratuita a través de las distintas plataformas destinadas a ello, como Outlook, Yahoo, o Gmail que es de Google. Pero para tener un correo profesional, siempre es mejor pagar, ya que si tenemos una web, normalmente ya viene incluido en la cuota de mantenimiento uno o varios correos electrónicos, con la terminación del nombre de nuestra marca, y eso es publicidad para nosotros. Si tenemos una empresa que se llame "InmoCasa", no es lo mismo tener un correo que sea inmocasa@gmail.com, que info@inmocasa.com. Es mucho más profesional tener un correo exclusivo.

Ventajas del email personalizado

  • Nombre asegurado: los correos gratuitos, al estar al alcance de todos, los nombres están siempre cogidos y no podemos poner el nombre que queramos, pero si pagamos, siempre vamos a tener nuestro nombre, ya que nadie va a tener la terminación de un email con el nombre de nuestra marca.
  • Distintos departamentos: con la misma terminación, podemos crear varios emails para distintos departamentos, e incluso gestionarlos todos desde un mismo buzón, como por ejemplo, info@?, comercial@?, ventas@?, ayuda@?, etc. De esta forma podemos tener los emails más controlados.
  • Mayor seguridad: es más difícil recibir spam en un correo privado que uno gratuito, ya que los ataques se hacen de forma masiva a una terminación como por ejemplo @gmail.com, pero un correo privado es más específico el ataco y por lo tanto menos común.
  • Compatibilidad: los correos privados son compatibles con cualquier plataforma. A diferencia de los correos gratuitos, ya que por ejemplo un gmail no es compatible para gestionarlo desde la plataforma de Outlook o viceversa.

Una de las cosas que primero va a ver nuestro cliente, va a ser nuestros datos de contacto, en el que siempre estará nuestro email, por tanto si es profesional con nuestro nombre de marca y al ser posible corto y atractivo, mucho mejor. También es importante para incorporarlo en una tarjeta de visita.

Consejos para hacer un buen correo electrónico

            Debemos ser directos y no andar con rodeos. Un email profesional tendrá la terminación del nombre de nuestra marca, es decir, el nombre de la url de nuestra web si la tenemos. Intentaremos que no sea un nombre largo, por ejemplo si el nombre de nuestra empresa es "InmoCasa Gestiones Inmobiliarias", bastará con poner www.inmocasa.com o similar, pero en ningún caso pondremos www.inmocasagestionesinmobiliarias.com.

            Evitaremos poner guiones o guiones bajos, o cualquier otro símbolo, a no ser que sea estrictamente necesario. Tampoco pondremos nombres informales o apodos.

            Si nuestra empresa es pequeña, podemos poner el nombre de la persona que lleve el departamento para hacerlo más cercano, por ejemplo garcia.rodriguez@inmocasa.com, pero si nuestra empresa es grande, pondremos el nombre del departamento, como por ejemplo comercial@inmocasa.com.

            Gestionar estos emails es muy sencillo, y desde el programa de nuestro ordenador de Mail que viene siempre instalado de serie, podemos gestionarlo de forma sencilla. Si no estamos acostumbrados, y queremos seguir utilizando la plataforma de Gmail, podemos pedir que nos redirijan los correos profesionales a nuestro gmail, y todos esos correos nos llegarían ahí.

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Mannager

¿Pero quién interviene en el arrendamiento con opción a compra?

            En este caso tenemos, por un lado, al "concedente" de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el "optante" es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.

Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra

Para el arrendatario optante

  • La reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración del arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar.
  • El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.
  • -Disponer de la vivienda desde el comienzo del contrato de arrendamiento te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc.

Para el arrendador-concedente:

? Podría recibir una cantidad en concepto de "prima" de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.

? El arrendamiento significa que el inmueble se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra de forma progresiva mes a mes.  

? Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.

En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación. 

A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.

Solicitar la hipoteca en su país de origen

Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción. 

2. Número de Identificación de Extranjeros

Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:

  • La Oficina de Extranjeros
  • La Comisión General de Extranjería
  • Las Oficinas Consulares Españolas

El Número de Identificación de Extranjeros será solicitado por el Notario antes de proceder con la Escritura. El comprador tampoco debe olvidar acudir con el original y una fotocopia de su pasaporte.

3. Cuenta corriente en España

Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.

Impuestos para extranjeros al comprar vivienda

Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:

Viviendas de obra nueva:

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.

Viviendas de segunda mano:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).

? Impuestos para no residentes al vender vivienda

En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:

  • Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble. 
  • Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente. 

4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra

Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles

5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato

Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.

6. Firma del contrato privado

l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.

En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.

7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión

Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.

Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor. 

En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.

8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones

Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.

9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España

Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.

Básicamente son los siguientes:

  • El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
  • El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.

Desde el pasado 1 de enero de este año el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible de impuestos tan importantes como el ITP (que se paga al comprar una vivienda usada) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), salvo que el valor declarado en la escritura sea superior. A la hora de repartirse una vivienda que cuenta con varios propietarios este nuevo valor puede alterar la equivalencia de adjudicaciones ya pactada. Una reciente resolución de la Dirección General de Tributos indica cómo deben tributar estas operaciones.

La Dirección General de Tributos considera no sujeta en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) la compra de la parte de la vivienda al otro copropietario, a cambio de compensarle con dinero. Por tanto, aquí no hay una venta en sí, sino una especificación de derechos. Por eso, estas operaciones tributan en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por el documento notarial.

Por este motivo, podría pensarse que el valor de referencia no afecta a estas operaciones, teniendo en cuenta que quedan gravadas por el documento notarial, y no porque realmente haya una transmisión. Sin embargo, el artículo 30.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP) es claro al declarar que, cuando la base imponible del AJD "se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido."

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara este extremo: la norma se remite al artículo 10 de la Ley del ITP, que es el que establece que, en el caso de que se transmitan inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible. Ello, salvo que se escriture por un valor superior.

Por tanto, en el caso de una disolución de una comunidad de bienes o, lo que es lo mismo, de la adjudicación a uno solo de los copropietarios de la vivienda que era de todos ellos, la base imponible del impuesto del AJD debe calcularse atendiendo al valor de referencia, cuando éste sea superior al valor por el que se pretenda escriturar la extinción de condominio. De ahí la importancia de conocer el valor de referencia del inmueble en cuestión.

En el caso resuelto por la Dirección General de Tributos, dos hermanos heredan dos inmuebles, con el mismo valor, a partes iguales. Así, acuerdan extinguir la situación de comunidad adjudicándose cada uno de ellos la propiedad de uno de los inmuebles sin compensar al otro en metálico. ¿Cuál es el problema? Que el valor de referencia de Catastro de uno de los inmuebles es diferente al del otro, y arroja una diferencia de 20.000 euros.

Qué dice la resolución de Tributos

La Dirección General de Tributos estima en su resolución V0143-22, de 28 de enero, que "En la liquidación a practicar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, la base imponible será el valor declarado del documento notarial que, si se determinase en función del valor de bienes inmuebles, no podrá ser inferior al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario. Si conforme a dichos valores se produjese un exceso de adjudicación, si este no fuera objeto de compensación deberá tributar como donación conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de que los interesados, de no estar conformes con el valor de referencia, soliciten la rectificación de la autoliquidación en los términos expuestos en el artículo 10 del Texto Refundido."

El abogado Salcedo hace hincapié en que Tributos confirma la plena aplicación de valor de referencia de Catastro en los supuestos de extinción de condominios. Pero, además, recuerda que Tributos obliga a los contribuyentes a ajustar la equivalencia de las adjudicaciones, y el juego de compensaciones en metálico, al valor de referencia de cada inmueble. "Es decir, a pesar de que los inmuebles tengan un valor equivalente, si el valor de uno de ellos está hinchado por Catastro, el contribuyente que reciba dicho inmueble deberá compensar en metálico al otro, por la diferencia de valoración de los inmuebles", señala el socio de Ático Jurídico.

En el caso de que no se haga así, Hacienda estimará que hay una donación y obligará al que recibe el inmueble de más valor a tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Cómo actuar y por qué valor se debe escriturar

José María Salcedo pone sobre la mesa tres escenarios para los contribuyentes:

- Ajustar los términos de la operación al valor de referencia de Catastro

En el ejemplo propuesto de dos inmuebles que tienen un valor equivalente, pero atribuyendo Catastro a uno de ellos un valor de referencia 20.000 euros superior, una primera solución podría ser la de adoptar, para ambos inmuebles, este último valor. Con ello se incrementaría la tributación en el AJD de ambas partes, por los bienes adquiridos. Pero, siendo el tipo impositivo de este impuesto muy reducido (1% o 1,5%, normalmente), la fiscalidad de la operación no quedaría muy resentida por este motivo. Y no habría nada que compensar en metálico.

Sin embargo, el aumento de valor de los inmuebles, para ajustarlo al valor de referencia, lo "pagará" el adquirente en el ISyD. "Y probablemente será una factura fiscal elevada, dependiendo de los beneficios fiscales previstos en la normativa, según el grado de parentesco", señala Salcedo.

También hay que pagar IRPF... Y es que, el criterio de Hacienda es el de que, en caso de disolución de una comunidad de bienes, hay transmisión (y, por tanto, ganancia patrimonial) cuando se valoran los inmuebles por su valor actual, superior al que tenían cuando se adquirieron. Se trata de una cuestión que está pendiente de decidir por el Tribunal Supremo.

"Por este motivo, los contribuyentes que entreguen los inmuebles por un valor superior al que tienen, para ajustarlo al valor de referencia, tendrán una mayor ganancia patrimonial en su IRPF", añade Salcedo.

- Recurrir el valor de referencia de Catastro

En caso de querer recurrir el valor de referencia de Catastro, el socio de Ático Jurídico recomienda que el que recibe el inmueble de mayor valor autoliquide el Impuesto de Donaciones conforme al valor de referencia de Catastro para evitar sanciones tributarias. Y después que solicite la rectificación de la autoliquidación y la devolución de los ingresos indebidos.

- Compensar en metálico

La última opción puede ser la de asumir el valor de referencia de Catastro atribuido a uno de los inmuebles y aceptar la compensación en metálico al otro. En este caso, se producirá un exceso de adjudicación, que tributará en el ITP del que recibe más. Por su parte, el que entregue el inmueble por dicho valor de referencia, superior al que realmente tiene, verá incrementada la ganancia patrimonial a declarar en su IRPF.

El Gobierno ha aprobado ayer en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler de familias sin alternativa habitacional y del corte de suministros a la población vulnerable y a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma (9 de mayo).
 

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía, analizan el contenido jurídico de las medidas, su alcance y efectividad.

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit 
"La solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente"

  • "De momento valoramos este decreto con cierto escepticismo. Por un lado, se está dando una imagen de país de tolerancia y consentimiento a la ocupación, vulnerando los derechos a la propiedad privada y generando un efecto llamada que puede ser peligroso. Por otro lado se está hablando de compensar a estos propietarios, lo cual valoramos positivamente. Pero hasta que no analicemos con más profundidad cómo se van a producir estas ayudas, en qué cuantía y sobre todo, cuales van a ser las trabas burocráticas que se van a establecer para que estos propietarios puedan cobrar, no podremos hacer un diagnóstico más profundo. Hay un problema social real que debe solucionarse, y es ayudar a ciertos colectivos a que puedan mantener su hogar o lugar de trabajo en unas circunstancias que son y seguirán siendo difíciles. Pero la solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente".


David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía
"Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad" 

  • "Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento".
  • "No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos ? hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos". 
  • "En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales.  Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad".

"Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad".

Colaborador:

https://web.tecnotramit.com/

En qué consiste el valor catastral

El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.

La aplicación y efectos del valor de referencia

Desde comienzos de año, tanto los impuestos de transmisiones patrimoniales como los de sucesiones y donaciones se deben tributar obligatoriamente según el valor catastral de referencia. Esta modificación provocará numerosas consecuencias dentro del sector inmobiliario y en las decisiones que lleven a cabo los tributarios.

Para obtener el valor catastral de referencia, se acude a registradores del inmueble y notarios para conocer las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en el área donde se encuentre la propiedad en cuestión. Este formato de cálculo no presta atención a las peculiaridades específicas del bien inmueble en concreto. Por este motivo, el valor de referencia habitualmente se situará por encima del valor de mercado y por encima del precio de la escritura de la vivienda.

Esto ha llevado a que numerosos tributarios decidan recurrir a este valor que no corresponde con la realidad. Para ello, una de las opciones que se ofrecen es acudir a un peritaje para recurrir el valor indebido de referencia.

¿Hay opción a recurso?

En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.

El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:

  • Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
  • Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.

¿Dónde se consulta el valor de los inmuebles?

Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.

Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.

Inmuebles sin valor de referencia

Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.

Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.

Las características del inmueble, aspectos a tener en cuenta en el peritaje

Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.

A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Estas características son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.

Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor de referencia de una vivienda, sin ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.

Formación y Cursos sobre Valoración de Inmuebles

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos exhaustivamente los principales mecanismos para valorar un inmueble a través de casos prácticos, los métodos para calcular el valor de mercado y la legislación aplicable a las peritaciones.

Ignacio Morales.
Economista - ICADE

Concretamente, el 30,5% del suelo de ese ámbito pertenece a promotores; el 18,3% a entidades financieras y fondos; y el 35,7% a las Administraciones públicas.

Según Luis Roca de Togores presidente de la junta de compensación de valdecarros 28.410 viviendas serán de protección oficial ya que este proyecto está encauzado a elevar la oferta y moderar los precios.

El objetivo de este proyecto es desarrollarlos barrios de Valdecarros, el Cañaveral, Los Berrocales, los Cerros y Ahijones, en total cinco nuevos barrios sumarán más de 100.000 viviendas.

Este proyecto está dividido en ocho etapas y creará más de 478.306 nuevos puestos de trabajo:

Durante las tres primeras etapas la iniciativa privada destinará 1.569 millones de euros y se construirán 13.371 viviendas, cuya finalización está prevista para finales de 2022 mientras tanto se realizarán las obras de urbanización cuya duración seria de 2 años y conllevaría una inversión de 180-200 millones.

De esta forma, en la primera fase de Valdecarros se podría comenzar a levantar casas a inicios de 2023, según los cálculos de la junta de compensación. Y en 2024 arrancaría la edificación de las fases 2 y 3, con 20 años para finalizar el barrio que actualmente se extiende en 19 millones de m2.

Junto a las viviendas, en Valdecarros se construirán 462.000 metros cuadrados de superficie terciaria (oficinas, logística, comercial?). Más concretamente se destinarán 175.000 m2 de superficie a comercio según afirma Roca Togores.

El ayuntamiento dirigido por José Luis Martínez-Almeida (PP) calcula que acogerá a una población de alrededor de 150.000 personas y que está provista una nueva línea de metro para la movilidad poblacional.

Un total de 1.000 ?Terras?, como así se denominan a las parcelas de las que dispone Uttopion en sus comunidades, han sido puestas a la venta de manera limitada, con precios que oscilan entre los 2.000 y los 40.000 euros. Las de mayor valor, las denominadas Joker Terra, han sido las más demandadas por los más de 150 creadores de contenido, influencers y marcas que han apostado por tener su espacio virtual dentro de la plataforma, y cuya propiedad está avalada por la tecnología blockchain.

El metaverso de Uttopion cuenta con dos comunidades en España, de las que se han puesto a la venta 500 parcelas de cada una. La primera, Musichood España, que desde su primera versión creada hace ya dos años, ha realizado más de 200 eventos como el Mad Cool Talent de Vibra Mahou, con más de 8.000 usuarios conectados o el festival de Oro Viejo by Dj Nano, con 4.700 personas conectadas a la vez.

Todo este recorrido ofrece a Uttopion la consolidación de un metaverso firme para todas las marcas, dejando a un lado el halo de incertidumbre en los que se ven envueltos otros. Uttopion ha participado en grandes eventos y ha logrado hitos valorados por la industria, como es el formar parte del Programa 5G Lab de Vodafone.

La segunda comunidad con la que cuenta Uttopion es Sportsvilla España. Esta comunidad, al igual que Musichood, cuenta con la mitad de las Terras destinadas para albergar contenido referente a la temática principal de su comunidad; en este caso sería deportiva.

Todo este proyecto está sustentado tras una tecnología que lo hace todavía aún más atractivo. Por un lado, la tecnología UNITY aporta a los usuarios una mayor inmersión  en el metaverso haciendo que se sientan parte de un universo en constante evolución.  Por otro lado, con la tecnología WebGL cualquiera podrá entrar directo desde un navegador sin necesidad de descargar nada. Para Uttopion es muy importante que su metaverso sea fácil de usar y cuidan mucho la estética y la experiencia de usuario

"Hemos creado ?un metaverso de bolsillo? que permite conectarse desde el móvil de forma sencilla, sin necesidad de obligar al usuario a sentarse frente al ordenador para acceder a él.  Desde Uttopion puedes acceder por tecnología WebGL como desde la app en el propio terminal móvil", explican desde la compañía.

Por lo tanto se puede comprar una vivienda estableciendo en la escritura de compraventa por ejemplo un 49% para usted como nuda propiedad, y 51% para su padre, como usufructuario del inmueble.

El usufructo es un derecho que no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su reconocimiento, aunque le recomendamos su inscripción, con el fin de evitar la posible aparición de problemas al no indicarse en la nota simple del registro.

Reseñar que según establece el artículo 471 y ss. del Código Civil, el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales o civiles, de los bienes usufructuados, que se entenderán percibidos día por día y pertenecerán al usufructuario en proporción al tiempo de duración del usufructo.

Es decir, su padre, como usufructuario vitalicio, tendrá derecho a percibir las rentas de la vivienda alquilada.

 Diferentes usos:

 Usar plaza de garaje como trastero

Las personas que tienen una plaza de garaje amplia, con espacio libre se suelen plantear dicho espacio como trastero y así aprovechar los metros cuadrados sobrantes. Esta situación no es ilícita si está recogido en las reglas de uso y convivencia de la comunidad. Es importante consultar con el administrador antes de usar la plaza de garaje como trastero para conocer las condiciones y normativa de la comunidad.

Aparcar bicis en la plaza de garaje

No es raro ver en las plazas de aparcamiento el aprovechamiento de huecos tanto en la pared como en los laterales mediante bicicletas, patinetes etc.

Dicho uso es común y habitual pero no en todas las comunidades está permitido dicho uso. La solución es siempre recurrir a la normativa interna que rija la comunidad de vecinos.

 El uso simultáneo de la plaza de garaje en una comunidad de vecinos para aparcar coches y bicis está permitido siempre y cuando se respeten algunas normas de convivencia vecinal: 

  • Respeto de los límites: todos los vehículos deben mantenerse dentro de los límites de la plaza de garaje propia.
  • Cuidado con estropear o ensuciar: siempre es necesario que los ganchos para bicis o cualquier otro tipo de sujeción que se instale en la zona de aparcamiento no dañe los elementos o estructuras comunes como paredes, pilares o vigas.
  • Maniobras, paso y circulación: hay que respetar al resto de vecinos usuarios del garaje y no entorpecer o molestar con tus bicicletas, no está permitido impedir el paso ni empeorar la accesibilidad o el uso que los otros hagan de las plazas que lindan con la propia.

 Alquilar plaza garaje a otra persona 

Se suele utilizar también las plazas de garaje que estén en desuso para alquilarlas a terceros y así obtener mayor rentabilidad siempre y cuando la comunidad de vecinos lo permita.

Si se quiere alquilar una plaza de garaje a otro vecino o una persona ajena a la comunidad es importante informarse de cómo hacerlo sin incumplir las normas de la comunidad. Se recomienda alquilarla siempre mediante contrato.

El dueño que arrenda su plaza de garaje debe informar a su arrendatario sobre las normas de seguridad y uso de dicho espacio.

Llegar a la playa, en chanclas, y haciendo equilibrios con los brazos: la nevera, la sombrilla (anda que no son grandes las sombrillas), las sillas, las toallas, los juguetes del pequeño, el libro que te estás leyendo? La playa está bien, pero llegar a ella puede ser una pesadilla, ¿verdad?

En algunas playas españolas esto va a ser más fácil con la opción que propone Sloowy, el primer beach sharing de nuestro país que busca la máxima comodidad de los usuarios a la vez que el respeto al medio ambiente y el fomento del turismo sostenible. Se trata de una app que permite alquilar mobiliario de playa (sombrillas y sillas) y recogerlo en una taquilla. Al acabar el día, se devuelve siguiendo las instrucciones marcadas y se cobra únicamente por los minutos usados. Brazos más ligeros y espacio de playa más liberado. "Ayudamos a la gente a relajarse, despreocuparse y a dejar sus cargas en casa" explica Gonzalo Alonso, CEO de Sloowy.

¿Qué ventaja frente al modelo de alquiler tradicional de las hamacas que veníamos conociendo? En lugar de pagar por adelantado un número de horas fijas, ya sea media jornada o el día completo, pagas solo por el tiempo que disfrutas, es decir, pagas por minutos y solo una vez termines el servicio. Como pensar en minutos puede resultar un tanto lioso, los cálculos finales serían los siguientes: "Menos de 1 euro la hora, exactamente 0,96?. Una mañana, es decir 4h, serían 3,84 euros", comentan en la empresa.

Actualmente sus taquillas pueden encontrarse a lo largo de la Costa Brava y la Costa Dorada, como por ejemplo el Camping Miramar, Alannia Els Prats, el Complejo Hotelero Estival Park (Tarragona) y el Camping Senia Cala Gogó (Girona). Pusieron en marcha los primeros prototipos en playas gallegas (Sanxenxo) y malagueñas (Torremolinos) en 2021: "Creemos en la digitalización y en la sostenibilidad para transformar el turismo y convertirlo en turismo inteligente" explica Alonso.

El funcionamiento es sencillo: a través de una app, en la que te has registrado previamente, te acercas a la taquilla (ocupan 5 metros cuadrados y están fabricadas con materiales sostenibles) en las playas donde están funcionando. Allí se recoge el mobiliario escogido y cuando te marchas de la playa, lo vuelves a depositar. Lógicamente, el material se desinfecta varias veces al día, para garantizar la higiene al siguiente usuario. ?

El objetivo de esta startup es llegar cada vez a más playas y ayudar a los negocios del sector a digitalizarse, ser más sostenibles y reducir costes. En la empresa están manteniendo conversaciones con cadenas hoteleras para que los usuarios de hoteles también puedan disfrutar de este servicio y moverse libremente por la zona de la playa que prefieran.

La idea final es que las playas queden libres de elementos que las ocupen artificialmente.

Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.

Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que "no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble". Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales". Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.

Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.

Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.

El mayor número de pisos en necesidad de reformar los encontramos en Ourense 46%, Jaén 45%, Cuenca 44%, León 44%, Pontevedra 43%, Palencia 43%, Las Palmas de Gran Canaria 40% y Castellón 40%.

San Sebastián, la única en la que los precios de las viviendas para reformar son superiores al 3% a las de buen estado.

Le siguen Huelva, donde las casas para reformar son solo un 6% más baratos, seguido por Pamplona (-7%), Murcia (-9%) y, a continuación, están Barcelona y Madrid (con un -12%).

El ranking de las ciudades con las viviendas para reformar más caras son; San Sebastián (5.080 euros/m2), Barcelona (3.762 euros/m2), Madrid (3.644 euros/m2), Palma (2.852 euros/m2), Bilbao (2.678 euros/m2) y Pamplona (2.333 euros/m2). Jaén, en cambio, tiene el precio para reformar más económico, con 721 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Lleida (775 euros/m2), Cuenca (806 euros/m2) y Castellón (810 euros/m2).

San Sebastián es también la ciudad con los pisos más caros en buenas condiciones (4.930 euros/m2), seguido por Barcelona (4.255 euros/m2), Madrid (4.155 euros/m2) y Palma (3.631 euros/m2).

Huelva, en cambio, es el mercado más económico para comprar un piso sin necesidad de reforma (1.164 euros/m2).

El ahorro que generaría un comprador de una vivienda a reformarllegaría hasta los 38.395 euros.

Las diferencias de precios entre unas y otras capitales, varía. La cantidad más elevada se da en Las Palmas de Gran Canaria (91.576 euros), seguida por Vitoria (89.339 euros), Pontevedra (75.398 euros), Ourense (72.449 euros) y Palma (70.071 euros), las únicas por encima de los 70.000 euros.

En el extremo opuesto encontramos a San Sebastián, donde comprar para reformar no supondría ningún ahorro, seguido por Huelva (6.273 euros), Murcia (11.251 euros), Pamplona (15.378 euros), Ceuta (20.481 euros) y Alicante (22.772 euros).

Las ciudades que generarían menos ahorro, serian Sevilla (43.455 euros) le sigue Barcelona con (44.317 euros), Zaragoza (44.592 euros), Madrid (45.984 euros) y Valencia (48.322 euros). Por encima de los 50.000 euros se encuentran Valladolid (50.659 euros), Bilbao (53.382 euros) y Málaga (61.282 euros).

Más información: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2021/06/07/790821-comprar-un-piso-para-reformar-en-cuesta-un-25-menos-que-uno-en-buen-estado

De todos modos, si los temores se confirman y la casa ha sido okupada, el afectado debe saber qué hacer en este caso, y sobre todo, cómo ejecutar para que este proceso no se alargue en el tiempo.

"Lo primero que tiene que hacer un propietario cuando se da cuenta de que un local o un piso ha sido ocupado es informar a la Policía para poner la correspondiente denuncia diciendo que tienen esta ocupación, porque si es en el plazo de 24 horas la Policía, en principio, tiene que sacar a estas personas del piso o del local ocupado", afirma al diario en cuestión Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal

Esta letrada hace especial hincapié en la celeridad porque al término de las 24 horas la okupàción se convierte en un proceso civil y entonces la única solución es interponer una demanda para poder recuperar la vivienda okupada. 

Además, el propietario también iniciar otro proceso específico denominado interdicto. "En este caso, el trámite puede iniciarse si hace menos de un año de la ocupación y contempla la posibilidad de llevar a cabo medidas cautelares para la recuperación del piso mientras se tramita el procedimiento", asevera. "Pese a que no puede utilizarse en todas las ocasiones, ya que las sociedades no pueden solicitar esta medida cautelar, es el procedimiento más efectivo para recuperar cuanto antes el piso o casa y que el procedimiento judicial siga tramitándose", matiza la abogada.

"Es muy importante que cualquier persona a la que le hayan ocupado una propiedad, interponga el correspondiente procedimiento judicial para recuperar su posesión. No solo porque le destrozarán la propiedad, sino porque también puede haber problemas con vecinos y terceras personas, que pueden derivar en accidentes u otros sucesos. Por todo esto siempre hay que empezar las acciones judiciales pertinentes", finaliza la experta de Círculo Legal.

Artículo visto en
El 80% de los propietarios de viviendas en alquiler temen sufrir a los okupas: ¿Cómo actuar para desahuciarlos judicialmente? (ABC)

A continuación detallamos estos trucos:

 

Utilizar tonos blancos o neutros

El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.

Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.

blanco

 

A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:

Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.

No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales.  Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el "blanco roto" o el "blanco hueso". Mezclando con azules se obtienen los "blancos grisáceos".

Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico (porque "para gusto los colores") es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.

Optimizar la iluminación

Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.

 

Todo siempre ordenado

El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.

 

Elegir los muebles adecuados

Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina,  los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.

Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.

 

mueble_escritorio_plegable
Escritorio plegable diseñado por Holly & Martin.

 

Organizar y aprovechar los espacios

Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.

Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).

También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz  y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.

 

Optimizar las opciones de almacenaje

Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.

cajonbajocama
Fuente de la imagen: micasa

Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).

Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.

 

A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.

¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!

Como ya sabremos, el SEO es la optimización de una página web, y consiste en mejorar el posicionamiento de una web en los resultados de búsqueda de un buscador web, especialmente de Google. Al hacer un buen SEO, y evitar en cierto modo pagar por publicidad, conseguimos lo que se denomina Tráfico orgánico, que no es más que el tráfico de usuarios que llega a nuestra web sin la necesidad de haber pagado por él, simplemente ha llegado de forma natural.

Funcionamiento del SEO

El buscador más usado en el mundo es Google, por ello, siempre se coge como referencia para hablar de SEO. Hay que tener en cuenta, que los algoritmos y logaritmos que usa Google para posicionar una web, cambian cada cierto tiempo, por tanto el SEO nunca va a ser una ciencia exacta para posicionar una web, pero todas las funcionalidades de las que dispone siempre va a ser positivo llevarlas a cabo.

Habremos oído hablar siempre de la palabras clave, o en inglés `keywords´, estas palabras se han usado desde siempre para posicionar una página web en los resultados de búsqueda, ya que es de las primeras cosas que Google ha tenido en cuenta a la hora de posicionar una web. Cuantas más palabras clave se incluyeran en la web, mejor posicionada podía estar. Pero esta tendencia ha cambiado, y hoy en día es mejor poner las palabras clave precisas.

Además de las keywords, los buscadores tienen en cuenta otros factores de optimización, como la antigüedad de la web, la calidad de los contenidos, el tiempo que un usuario permanece en la página, el tiempo de carga de nuestra web, que disponga de un certificado de seguridad SSL, la sintaxis en la redacción del texto, vídeos e imágenes, etc.

Por ello hay que cuidar cómo plasmamos nuestro contenido en la web, debemos hacerlo con una estructura definida y fácil de entender, con un contenido atractivo que permita atraer al usuario y permanezca más tiempo en la página, e incluso pueda compartir dicho contenido generando así más tráfico (para Google, el tráfico es dinero). Incluiremos en el texto algunas palabras clave en el trascurso de la redacción del texto, y si es posible, acompañaremos con imágenes y/o vídeos.

Si con todo ello, además, incluimos enlaces de terceros en nuestro contenido, contribuimos a generar tráfico a otras webs (que incluso pueden ser nuestras; o nuestras redes sociales y viceversa), e intentaremos que desde otras webs o redes sociales se incluyan enlaces a nuestra web.

En definitiva, lo que premia Google es la generación de tráfico, ya que el tráfico es dinero para Google, y cuanto mayor tráfico más dinero, y todo eso lo conseguimos haciendo un buen SEO.

Es importante ir analizando cada poco tiempo los resultados generados por la estrategia de SEO que llevemos a cabo, y cambiar algunos aspectos si fuese necesario para mejorar la estrategia.

- Si en el contrato se pacta expresamente la posibilidad de cesión del local, pero se imponen unos requisitos como puedan ser la subida de renta, la constitución de avales, plazo de notificación, etc., entonces habrán de cumplirse los mismos para la validez de la cesión.

- Si en el contrato no se ha pactado nada sobre la cesión, en este casola Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que la cesión se notifique al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierte.
  2. El arrendador tiene derecho a una elevación del veinte por ciento (20%) de la renta en vigor.

 Durante los últimos cuatro años el plan de ayudas del Gobierno al parque público para el alquiler y rehabilitación de vivienda ha destinado 1,4 millones de euros desglosado en cuatro tranferencias anuales por parte del Gobierno Central de: 328.011.606 euros en 2018, 325.127.239 euros en 2019, 446.637.200 euros en 2020, y los actuales 354.255.600 euros.

El actual Plan de vivienda contempla:

  • Ayudas para facilitar el acceso a una vivienda digna en situación de vulnerabilidad.
  • Ayudas directas al alquiler para arrendatarios jóvenes, personas mayores de 65, víctimas de violencia de género, personas sin hogar o en situación de desahucio.
  • Desde 2020 se contemplan ayudas para el alquiler a arrendatarios con vulnerabilidad sobrevenida a consecuencia de la pandemia del covid-19.
  • Las Administraciones Públicas podrán adquirir viviendas para incrementar el parque residencial público, así como ayudas a la promoción de viviendas para ser destinadas al alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de 25 años.
  • Rehabilitación de edificios, tanto en términos de sostenibilidad y mejora de eficiencia energética como la mejora del estado de conservación y de la accesibilidad, así como al fomento de la regeneración y renovación urbana rural.

La distribución para 2021 por Comunidades Autónomas es la siguiente:

El sector inmobiliario se adapta a ellas y ofrece a los clientes la posibilidad de buscar vivienda a través de portales inmobiliarios y algunos de ellos son los que están a la cabeza del sector.

Apps para inmobiliarias

Las aplicaciones de los principales portales inmobiliarios ofrecen fluidez e inmediatez. El diseño de las aplicaciones es muy intuitivo y el contenido está muy bien organizado y optimizado para permitir al usuario la búsqueda de viviendas de manera rápida y eficiente.

Las principales aplicaciones pertenecen a los portales:

https://www.idealista.com/

https://www.enalquiler.com/

https://www.fotocasa.es/es/

https://www.pisos.com/

https://www.yaencontre.com/


Siendo estos los que están actualmente en los primeros puestos de los portales más relevantes del sector.

De conformidad con el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del inquilino actual (cedente) por uno nuevo (cesionario).

En términos generales, y de conformidad con el artículo 32 de la referida la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. No obstante, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notaria).

Si el local se alquiló de inicio sin enseres y estos fueron comprados por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío. Así, si paralelamente se adquieren esos enseres, hablaremos de una compraventa de bienes o de industria, aunque, en la práctica, se incluye en el mismo contrato la cesión del local y la adquisición de dicha industria con el incremento de precio correspondiente.

¿Cómo se fija el precio por cesión?

A la hora de fijar el precio por cesión de contrato existe completa libertad de las partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, a la hora de fijar la renta como refleja el art. 32.2 de la LAU, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.

La propia LAU, en aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerada como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

Lo que debes saber sobre comprar para alquilar

 

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

Según un estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es del 6,9%, por lo que arrendar una vivienda puede ser un negocio muy fructífero, más si se tiene en cuenta la posible revalorización del inmueble en un futuro. No obstante, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, hay que coger papel y lápiz y calcular si realmente va a ser rentable. 

Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.

  • Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
  • Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..
  • Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:

Rentabilidad del alquiler =
Ingresos anuales de las rentas - gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100

Pongamos de ejemplo el siguiente caso:

  • Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
  • Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
  • Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).

Tendríamos que hacer la siguiente operación:

12.000 ? 1.700 ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.

Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca

Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés  que te haya concedido el banco).

Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.

Riesgos de alquilar

Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:

  • El propietario no consigue inquilino.
  • Reformas costosas entre inquilinos.
  • Desperfectos no previstos.
  • Morosos.

¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.

¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?

Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos). 

Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.

Consejos para comprar para alquilar

Si te has decantado por comprar para alquilar, estos consejos pueden ayudarte a la hora de escoger una vivienda u otra:

  • Busca una casa que requiera la mínima reforma.
  • Escoge una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca.
  • La decoración y una buena reforma pueden revalorizar la vivienda.
  • Baraja la opción de alquilarla por habitaciones.
  • Zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus, tanto a la hora de alquilar como en una futura venta.
  • Las terrazas se han vuelto un imprescindible desde el inicio de la pandemia.
  • Una casa con buenas comunicaciones suscitará mayor interés que otras más aisladas.
  • Contratar un seguro de alquiler puede ser de gran ayuda para evitar impagos.

 

Para poder oficializar un contrato de arrendamiento, tanto el inquilino como el propietario tienen que asumir ciertas responsabilidades que deben cumplir. De entre estas responsabilidades destacan la exigencia y la prestación de fianza.

¿Cómo se aplica una fianza?

La fianza es el cobro en metálico que lleva a cabo el inquilino para garantizar la protección del propietario de los perjuicios que se puedan causar en el local o domicilio. Esta fianza podrá ser utilizada para solucionar tales daños. Si el coste de los daños es superior al pago recibido, tendrá la opción el propietario de solicitar al inquilino que le cobre el dinero extra necesario.

¿Existe una cuantía máxima?

El importe total de la fianza es la cuantía económica correspondiente para domicilios a una única mensualidad de la renta y para locales sería de dos mensualidades.

¿Es obligatorio depositar la fianza?

Por obligación administrativa, el dueño de la vivienda debe depositar dentro del Departamento de Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente a la ubicación del local o del domicilio la fianza. En caso de que lo incumpla y no lo deposita en dicha institución, se procederá a sancionar administrativa al dueño de la vivienda con una multa. Esta sanción tendrá un coste mínimo de 300 euros, pero podrá incrementarse dicha suma según el territorio autonómico.

¿Exista la opción de pedir garantías adicionales?

La Ley de Arrendamientos Urbanos dentro de su artículo 36 se encarga de regular la fianza. Esta norma legislativa dictamina que existe la opción de pedir garantías extras al inquilino del domicilio cuya cuantía no puede ser superior a las dos mensualidades de renta. En cuanto a las locales, no hay un límite máximo, por lo que el dueño puede solicitar garantías que puedan superar el importe de las dos mensualidades.

Otras utilidades de la fianza: impagos

Debido al caso excepcional que debido a la COVID-19 existe actualmente, el Real Decreto Ley 15/2020 declaró la opción de que el dueño de un local y su inquilino lleguen a un acuerdo para concluir si la fianza será utilizada únicamente para una parte de la renta o para el total de esta. A partir de la fecha del acuerdo, el inquilino tiene que retornar en un año la fianza o hasta que el contrato concluya en el caso en el que la duración de esta sea menor a un año.

En el supuesto de que no haya un caso excepcional, no se podrá utilizar la fianza para satisfacer las rentas que no se hayan pagado. En cambio, sí se podrá utilizar para cubrir las garantías extras impagadas.

En suma, la legislación da la opción al inquilino de que si devuelve en perfecto estado el domicilio, se podrá utilizar la fianza para cubrir el pago de las mensualidades restantes.

  • El índice general muestra un incremento del 1,1 % en el último mes y deja el precio medio de la vivienda en España un 8,4 % por encima de mayo de 2021.
  • Las capitales y grandes ciudades, áreas metropolitanas y el grupo ´Resto de municipios´ mantienen crecimientos mensuales por encima del 1 %, mientras que islas y costa mediterránea se estabilizan.
  • La mayor revalorización en el último año se localiza en las áreas metropolitanas (+8,9 % interanual) y en ´Resto de municipios´ (+8,8 %).
  • Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio en España se mantiene un 21,9% por debajo de los máximos de 2007.

Madrid, 6 de junio de 2022. - El IMIE General de vivienda nueva y usada del mes de mayo muestra un incremento mensual del 1,1%, similar al del mes anterior, que sitúa la tasa interanual en un 8,4 %. El crecimiento continúa impulsado en gran medida por la evolución de los precios en el grupo de ´Capitales y Grandes Ciudades´, que mantiene una intensidad similar a la registrada en abril, y al que se unen los grupos de ´Áreas metropolitanas´ y ´Resto de municipios´. Los grupos de ´Costa Mediterránea´ y ´Baleares y Canarias´ permanecen estables.

El índice que marca la evolución del precio medio en España, de acuerdo a las tasaciones realizadas por Tinsa, se sitúa, con 1.827 puntos, en niveles de diciembre de 2011. La vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 31 % desde el mínimo tras la crisis financiera (febrero 2015) y se mantiene un 21,9 % por debajo de los máximos de 2007.

"Se sostiene el impulso de los precios en los polos de actividad. Los grupos de ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´, que fueron los que más tardaron inicialmente en recuperar los niveles previos a la pandemia, son los que crecen en mayo con mayor intensidad", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a mayo de 2021, mes en que los precios en ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´ aún no habían recuperado los niveles prepandemia, y ´Costa Mediterránea´, ´Territorio Insular´ y ´Resto de municipios´ mostraban ya una recuperación moderada.

"La demanda en los primeros meses de 2022 se ha mantenido activa, con transacciones de compraventas que mantienen el impulso de 2021 y una concesión de hipotecas que crece de manera equilibrada. Aun así, es de esperar que, durante el año, la persistencia de la inflación erosione el poder adquisitivo de los hogares y endurezca la concesión de nuevas hipotecas ante el mayor riesgo percibido por las entidades financieras, lo que, unido a la subida de tipos por parte de los Bancos Centrales, impactaría en las decisiones de compra de vivienda, desacelerando la demanda y suavizando con ello el incremento de los precios del producto residencial", explica Cristina Arias.

En cuanto a la oferta de obra nueva, la directora del Servicio de Estudios destaca que "se mantiene en cifras limitadas, lo que restringe el crecimiento del parque de viviendas y genera tensiones alcistas en los precios que pueden persistir en los polos de actividad, donde las zonas están más densamente pobladas y existe más competencia por el espacio".

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

La vivienda acumula ya 11 meses con incrementos interanuales de intensidad creciente mes tras mes. Desde febrero de 2015, el índice general ha experimentado un aumento del 31 %. La diferencia respecto a los máximos de 2007 se sitúa en un 21,9 %.

Las ´Capitales y grandes ciudades´ son el mercado más dinámico en el ciclo alcista post crisis financiera, con una revalorización del 37,5 %, seguidas del grupo ´Áreas metropolitanas´ (+30,2%), a gran distancia del 17 % que se ha incrementado el precio medio en las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´.

La costa mediterránea sigue mostrando la mayor caída acumulada desde máximos, situándose un 33 % por debajo de 2007. En los territorios insulares (-12,6 %) y las capitales y grandes ciudades (-20,3 %) el descenso desde máximos es inferior a la media española.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:

Acceso completo al Índice General ´Las capitales impulsan el precio de la vivienda un 8,4 % interanual en mayo´ de Tinsa

  • El índice general se incrementa en marzo tres décimas respecto a febrero y sitúa la subida interanual en el 6,8%.
  • Todas las áreas muestran crecimientos significativos respecto a marzo de 2021, cuando aún no se había iniciado la reactivación más intensa que caracterizó el segundo semestre del año pasado.
  • El precio de la vivienda se estabiliza en las islas, mientras que la costa mediterránea recupera la tendencia ascendente tras el freno del comienzo de año.
  • El precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 28,2% desde el mínimo registrado tras la crisis financiera, en febrero de 2015. Está un 23,5% por debajo de los máximos de 2007.

Acceso completo a la Nota de Prensa "Índice General y Grandes Mercados" de Tinsa 

Madrid, 11 de abril de 2022. - El IMIE General y Grandes Mercados correspondiente al mes de marzo registra un crecimiento mensual del 0,3% en el precio de la vivienda nueva y usada, que apunta hacia cierta moderación del impulso alcista. Se observa una desaceleración en las áreas metropolitanas en las capitales y grandes ciudades, que aún así continúan reflejando crecimientos mensuales dinámicos del 0,5% y 0,4%, respectivamente. Los 1.788 puntos del índice general representan un aumento del 28,2% desde el mínimo registrado en la crisis financiera y están en un 23,5% por debajo de los máximos del boom inmobiliario.

Tras el cierra de marzo, el dato definitivo de variación interanual en el primer trimestre del año se sitúa en el 6,6%, sin cambios respecto a la cifra provisional publicada en la estadística IMIE Mercados Locales el pasado 31 de marzo.

"En marzo se observan variaciones mensuales que apuntan a una moderación en las tasas de crecimiento del precio del producto inmobiliario residencial. Aun así, el crecimiento con respecto a marzo del año anterior es robusto, dado que en esa fecha aún no se habían registrado niveles de actividad que reflejaran el dinamismo que finalmente se produjo en meses posteriores de 2021", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Las áreas metropolitanas (+8,0%) y las localidades más pequeñas y de interior agrupadas en ´Resto de municipios´ (+7,7%) muestran en marzo las mayores tasas de crecimiento anual. Este último grupo se alinea más por el momento con la tesis de un mantenimiento de precios que con una tendencia alcista clara. La costa mediterránea (+7,5% interanual) retoma la senda alcista tras el freno experimentado en el mes de enero. Tanto las capitales y grandes ciudades como las islas se situaron en el 5,9%, por debajo de la media nacional.

En el análisis del corto plazo, las islas (Baleares y Canarias) son el único grupo que registra en marzo un descenso en el precio medio de la vivienda nueva y usada en el último mes (entre febrero y marzo), un -0,4 %, que matiza la moderación observada en esta zona desde el inicio del año tras los fuertes incrementos acumulados durante 2021. También se observa en el último mes una desaceleración en las áreas metropolitanas y en las capitales y grandes ciudades, que pese a todo reflejan aumentos en tasa mensual del 0,5% y 0,4%, respectivamente.

Por lo que refiere al contexto financiero e inmobiliario, "los datos de compraventas e hipotecas en los primeros meses del año han continuado mostrando dinamismo en un entorno inflacionista en el que los agentes anticipan incrementos en los tipos de interés", afirma Cristina Arias.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 28,2% desde febrero de 2015, cuando alcanzó su punto más bajo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 34,3%, seguidas de las islas, con un 28,6%. En el extremo contrario, el grupo ´Resto de municipios´ va más retrasado en la recuperación, con un avance del 14,7% desde sus mínimos.

En el mes de marzo, el índice general se mantenía un 23,5% por debajo de los máximos de 2007, con la costa mediterránea como el grupo que más alejado se encuentra del precio alcanzado en el pico de la burbuja: -33,3%, solo una décima más que ´Resto de municipios´ (-33,2%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una diferencia del 12,6%.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:

Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados

En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.

La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.

El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de viviendas: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".

Acceso completo al Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados 

  • El mercado residencial mantiene la tendencia alcista de los precios. El valor medio de 1.470 euros/m2 en el cuarto trimestre es un 8,6% superior al del 4T 2020, lo que deja la variación media en el año en el 4,3%.
  • La vivienda en País Vasco y Baleares se ha incrementado más de un 9 % de media en 2021, con aumentos superiores al 12 % en tasa interanual en el último trimestre.
  • La variación media del precio durante este año refleja descensos moderados en 11 provincias, a excepción de la provincia de Ourense (-6,9 % en 2021) y Palencia (-5,9 %) donde son más acusados.
  • La vivienda en Madrid es un 10,5 % más cara que en el cuarto trimestre de 2020, frente al 4,8 % de incremento de Barcelona. En el balance anual, el precio ha subido un 5,8% de media en la capital de España, el doble que en la Ciudad Condal.

Acceso completo a la Nota de Prensa sobre la Estadística Trimestral del Cuarto Trimestre de 2021 de vivienda nueva y usada

Madrid, 30 de diciembre de 2021. - El año 2021, el de la reactivación del mercado residencial tras el freno que provocó la pandemia, se cierra con un incremento medio del 4,3 % en el precio de la vivienda nueva y usada en España, según el dato provisional de la estadística IMIE Mercados Locales, a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el territorio español. El encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre aislado alcanza el 8,6 % al compararse con el trimestre de 2020 en el que los precios reflejaron caídas más pronunciadas tras la crisis sanitaria. País Vasco y Baleares destacan como las comunidades autónomas más dinámicas en evolución de precios.

"En el último trimestre de 2021 se registra un incremento en los precios del mercado residencial que consolida la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia, lo que podría ser indicativo de una fase alcista del ciclo inmobiliario", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El ahorro de los hogares, la confianza de los consumidores y las nuevas necesidades de vivienda descubiertas durante el confinamiento han impulsado la demanda en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, mayoritariamente con finalidad de uso, aunque también existe una demanda profesionalizada, atraída por las mayores rentabilidades del producto residencial frente a otros productos financieros de riesgo similar.

"La demanda está demostrando capacidad de compra con recursos propios, según se observa en la proporción de hipotecas sobre compraventas y ratios de endeudamiento, ambas estables y equilibradas en los últimos meses. En cuanto al producto, observamos en las tasaciones una reactivación de la preferencia por viviendas con mayores superficies, que se había ralentizado durante los trimestres centrales de 2021", explica Arias.

Este escenario de crecimiento moderado del mercado residencial no está, pese a todo, exento de factores de riesgo. "La aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda", apunta Arias.

Oferta y precios

Por lo que respecta a la oferta de vivienda, se va reactivando con prudencia y las cifras de visados emitidos durante 2021 recuperan el nivel registrado en 2019. "Se espera que las tensiones generadas por los altos costes de los materiales de construcción se vayan diluyendo con la normalización de las cadenas de suministros, pero pueden surgir nuevas presiones en los costes derivadas de la escasez de mano de obra en el sector", destaca la responsable del Servicio de Estudios de Tinsa.

Dado que el escenario de crecimiento de los precios en el último trimestre se ve acentuado por la contracción coyuntural registrada en el mismo periodo del año anterior, la variación media en 2021 (entendida como la media de las variaciones interanuales de los cuatro trimestres del año) aporta una visión más completa de lo que ha supuesto 2021 en el mercado de la vivienda que el dato de variación interanual del cuarto trimestre considerado aisladamente.

Así, el precio medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3 % de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios. En el cuarto trimestre aislado, el valor medio se situó en 1.470 euros/m2, un 8,6 % más que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7 % por encima de la referencia del cuarto trimestre de 2019, cuando ya había empezado a registrarse una moderación en el crecimiento.

Con una perspectiva más amplia, desde el tercer trimestre de 2015 en el que el precio medio en España tocó suelo tras la crisis financiera de 2008, la vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 22,9%, y se mantiene un 28,2% por debajo de los máximos de 2007.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

El grueso de las comunidades ha registrado crecimientos medios de precios entre el 2 % y el 6 % en el conjunto del 2021, con País Vasco (+9,4 %), Baleares (+9,3 %) y Galicia (+6,8 %) como las regiones con mayor variación media durante este año. Otro grupo de cuatro regiones experimentó en 2021 una evolución más acorde con una tendencia de estabilización en 2021. Se trata de Navarra (-1,9 % de media), La Rioja (-1,1 %), Castilla y León (+0,1 %) y Aragón (+0,9 %).

Si se compara de forma aislada el cuarto trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, todas las comunidades y regiones autónomas registran variaciones positivas respecto al momento valle de 2020. Con fuertes incrementos interanuales por encima del 10 %, destacan Galicia, Andalucía y Madrid, y, superando el 12 %, Islas Baleares y País Vasco. Los incrementos más moderados en tasa interanual se localizan en Melilla (+1,2 %), Castilla y León (+2,9 %) y Cataluña (+4,4 %).

Evolución interanual CCAA 4T 2021:

Retrocediendo la comparación un año más, al cuarto trimestre de 2019, momento pre-pandemia, encontramos una gran heterogeneidad en la evolución, con territorios con incrementos superiores al 6 % respecto a los del cierre de 2019, como Islas Baleares, País Vasco y Melilla, mientras que otras nueve comunidades autónomas estarían todavía por debajo del nivel de 2019, con La Rioja (-13,4 %), Castilla y León (-8,4 %) y Extremadura (-5,1 %) como las regiones más alejadas actualmente de esa referencia.

La Comunidad de Madrid (+48,2 %), Cataluña (+33,4 %) e Islas Baleares (+34,7 %) son las que más se han revalorizado desde sus mínimos tras la crisis financiera de 2008. En el otro extremo, entre las 10 regiones que menos terreno han recuperado, destacan Castilla y León, Extremadura y Cantabria, donde el incremento desde los valores mínimos del ciclo anterior no alcanza el 7 %.

Las comunidades que más cerca se encuentran de los máximos registrados en 2007 son Islas Baleares (un 8,2% por debajo), seguida por Madrid, País Vasco y Canarias, entre un 20 % y un 30 % de distancia de sus máximos.

Acceso al informe completo de la Estadística Trimestral del Cuarto Trimestre de 2021 de vivienda nueva y usada

  • El índice general se situó en 1.770 puntos, que representan un 6,2 % más que en enero de 2021 y un incremento del 0,7 % respecto a diciembre.
  • Todas las zonas analizadas aumentaron su precio en tasa intermensual, excepto la costa mediterránea, que se mantiene estable tras las subidas de los últimos meses.
  • ´Áreas metropolitanas´ es el grupo que más se ha revalorizado entre diciembre y enero. En el balance de los últimos 12 meses, el mayor incremento corresponde a las localidades pequeñas de interior (´Resto de municipios´).
  • El valor medio en España se encuentra un 24,3% por debajo del máximo alcanzado en 2007.

Acceso completo a la Nota de Prensa sobre el Informe de Vivienda Nueva y Usada de enero de 2022 de Tinsa 

Madrid, 4 de febrero de 2021. - El precio medio de la vivienda nueva y usada registró en enero un crecimiento del 6,2 % en el último año, hasta 1.770 puntos, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, que estrena hoy un algoritmo renovado (IMIE XXI)*. La evolución del mercado residencial refleja que la demanda se mantiene activa de manera generalizada en el país. Todos los grupos analizados han incrementado sus valores medios respecto al mes de diciembre, exceptuando la costa mediterránea, que se mantuvo estable en enero tras los crecimientos experimentados en los meses previos.

El precio medio en España se ha revalorizado un 24,3 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera y acumula un descenso del 28 % desde los máximos de 2007.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca el buen tono de la demanda, con unos datos de compraventas que reflejan una tendencia alcista, acompañados de las hipotecas, que también muestran crecimientos, aunque de menor intensidad. ""El segmento residencial continúa atrayendo el interés de la demanda en un contexto de tipos de interés bajos que, en combinación con las tendencias inflacionistas de la economía, mantienen el inmobiliario como una alternativa de inversión interesante", afirma Arias.

Las localidades más pequeñas del interior y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´, destacan en enero con el mayor crecimiento en tasa interanual (+7,6 %), seguidas de las islas (+7,3 %). También por encima de la media nacional, las áreas metropolitanas se revalorizaron un 7 %, mientras que la costa mediterránea lo hizo un 6,2 % en los últimos 12 meses y un 5,2 % las capitales y grandes ciudades.

La perspectiva es que los precios sigan registrando alzas moderadas, dado que, pese a los avances, la oferta sigue sin acompasar la pujanza de la demanda. "La obra nueva continúa reactivándose con velocidad moderada, según reflejan los datos de visados que crecen ligera pero constantemente desde marzo de 2021. El crecimiento se ve contenido en parte por el incremento de los costes de construcción, que se mantienen al alza impulsados por el precio de las materias primas frente a un coste de mano de obra que de momento se ha mantenido estable", explica Cristina Arias.

Las áreas metropolitanas muestran en enero la mayor tasa de crecimiento mensual, con una subida del 1,3 %, casi duplicando la media nacional (0,7 %) y por encima del recorrido experimentado por las capitales y grandes ciudades y el grupo ´Resto de municipios´, ambas con un crecimiento del 0,9 %. Tan solo la costa mediterránea mantuvo casi invariable su precio medio entre diciembre de 2021 y enero de 2022, al registrar un ligero descenso del 0,1 %, tras los incrementos acumulados en los meses previos.

Evolución desde máximo y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España registra una caída acumulada del 24,3 % desde los máximos alcanzados en 2007, tras revalorizarse un 27,4 % desde su valor más bajo durante la crisis financiera. Las capitales y grandes ciudades son el grupo que muestra un mayor recorrido al alza desde sus mínimos (32,8 %), seguidas de los territorios insulares (29,8 %). Esta evolución las sitúa como los grupos que más cerca se encuentran de los máximos de la primera década de los 2000. El precio medio en las islas se encuentra un 12,1 % por debajo de los máximos del ciclo anterior y las capitales y grandes ciudades, un 23,4 %. En el extremo contrario, la costa mediterránea arrastra un descenso acumulado del 34,5 % desde 2007.

(*) Con el IMIE General y Grandes Mercados del mes de enero 2022, Tinsa estrena su algoritmo perfeccionado IMIE XXI. Aprovechando las nuevas capacidades tecnológicas adquiridas y las mejoras en el tratamiento de datos, Tinsa ha lanzado la segunda generación del IMIE, que logra un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. 

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial

Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados

El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.

Tinsa elabora la estadística a partir de las valoraciones de vivienda realizadas por su extensa red de 1.100 técnicos distribuidos por todo el país. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.

El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". En enero de 2022, Tinsa presentó la segunda generación del índice, con un algoritmo renovado que mejora la robustez y representatividad de la situación y tendencias del mercado.

Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.

Descárgate el Informe de Tinsa sobre la evolución histórica del precio de la vivienda 

  • El índice general muestra un incremento del 7,7% interanual en abril, tras avanzar un 1,1% en el último mes.
  • Las capitales y grandes ciudades y las localidades más pequeñas (´Resto de municipios´) registran los mayores avances mensuales: 1,1% y 1,2%, respectivamente.
  • En tasa interanual, ´Resto de municipios´ y ´Áreas metropolitanas´ destacan en abril con crecimientos superiores a la media nacional.
  • La costa mediterránea se desacelera ligeramente, mientras que los territorios insulares se mantienen estables tras la ligera corrección experimentada en marzo.

Madrid, 6 de mayo de 2022.- El mercado residencial mantuvo en abril la tendencia alcista mostrada en los últimos meses. Según la estadística IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy, la vivienda nueva y usada se encareció de media en España un 1,1% mensual en abril, lo que sitúa el crecimiento en tasa interanual en un 7,7%. Todos los grupos reflejan incrementos significativos respecto a abril de 2021, mes en el que la mayoría de las zonas mantuvieron tasas de crecimiento contenidas, a excepción de "Costa Mediterránea" y el territorio insular, que ya comenzaban a mostrar precios al alza.

"Se observa una moderación de los precios en las zonas que comenzaron a registrar tendencias alcistas de forma más temprana en 2021, y un nuevo incremento en "Capitales y Grandes Ciudades", donde se concentra la demanda y el espacio es más limitado, de forma que los precios aumentan más rápido. La zona de "Áreas Metropolitanas" también se incrementa, pero de forma más lenta", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 29,6% desde el mínimo registrado en la crisis financiera. La caída acumulada desde máximos de 2007 en el índice general es del 22,7%.

Junto a las capitales y grandes ciudades (+1,1% mensual) también ha contribuido al impulso del precio medio en abril el grupo "Resto de municipios", que representa a las localidades más pequeñas del interior y costa atlántica, con un 1,2%. En "Áreas metropolitanas", el precio medio mantiene una tasa de crecimiento de variación mensual similar a la del mes anterior. Por su parte, "Costa Mediterránea" se desacelera ligeramente, mientras que los territorios insulares ("Baleares y Canarias") se mantienen estables tras la ligera corrección experimentada en marzo.

´Resto de municipios´ y ´Áreas metropolitanas´ son los grupos que presentan las mayores subidas respecto a abril de 2021, por encima de la media nacional: un 8,5% y un 8,3%, respectivamente.

"En conjunto, la demanda ha continuado activa, aunque varias zonas muestran signos de ralentización. La evolución reciente de los datos de empleo, con un incremento de los contratos fijos frente a los temporales durante los últimos meses, podría estar influyendo parcialmente en la dinamización de la demanda al facilitar el acceso a la financiación. Aun así, las hipotecas continúan en una proporción equilibrada en comparación con la evolución del número de compraventas, lo que denota que el residencial continúa canalizando ahorros acumulados. Por su parte, la oferta de obra nueva, sujeta a costes de construcción al alza, evoluciona con menor impulso", apunta Arias.

La directora del Servicio de Estudios de Tinsa considera que a medida que se vayan incrementando los tipos de interés de las hipotecas, la demanda de vivienda tenderá a moderarse, lo que contribuirá a una desaceleración del incremento de los precios. "Al mismo tiempo, el contexto de incertidumbre unido a unas expectativas de demanda que se moderan también podrían limitar la oferta de vivienda, lo que contribuiría a tensiones alcistas. Se observan así tensiones contrapuestas en cuanto a la potencial evolución del precio de la vivienda", afirma.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 29,6% desde su máximo en la crisis financiera, alcanzado en febrero de 2015. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 35,9% y las áreas metropolitanas superan a las islas como el segundo grupo con mayor revalorización desde mínimos, con un 28,8% frente al 28,5% de Baleares y Canarias. La recuperación está siendo más lenta en ?Resto de municipios?, donde la subida desde mínimos es del 16,1%.

En el mes de abril, la caída acumulada en el índice general respecto a los máximos de 2007 se situó en un 22,7%. La brecha es mayor en la costa mediterránea (-33,1%) y en ´Resto de municipios´ (-32,4%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una caída del 12,6%.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:

Acceso completo al Índice General ´El precio de la vivienda se encarece un 1,1% mensual en abril´ de Tinsa

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¿Qué webs deben cumplir con lo expuesto por la LSSICE?

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Testamentos sin notario y con testigos

El artículo 701 del Código Civil español permite otorgar testamentos sin notario en caso de epidemia, siempre y cuando se haga ante tres testigos mayores de dieciséis años. Como es lógico estos testigos deben entender el idioma del testador, y deben tener la capacidad necesaria para desarrollar su labor testifical consistente en asegurarse de cuál es la voluntad del testador y saber transmitirla, además deben conocer al testador y estar seguros de su capacidad para realizar el acto que va a llevar a cabo.

Es importante tener en cuenta que no podrán ser testigos los herederos y legatarios, tampoco sus cónyuges, ni los parientes de aquéllos, dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.

¿Cuál es el procedimiento y plazos para realizar testamento?

Como cualquier trámite, y a pesar de las circunstancias especiales del estado de alarma, existe un procedimiento para la realización del testamento.

El testamento deberá escribirse siempre que sea posible, y este tendrá valor, aunque los testigos no sepan escribir, siempre y cuando se acuda luego al notario. Es decir, lo normal es que o bien el propio testador, o bien alguno de los testigos escriban las últimas voluntades, pero si las circunstancias lo impidieran valdrá con las manifestaciones de los testigos que incluso pueden grabar en audio o video al testador y llevarlo luego al notario.

Es muy importante respetar los plazos establecidos y tener en cuenta que el testamento quedará ineficaz si pasan dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia.

En el caso en el testador fallezca en dicho plazo, el testamento también será ineficaz, si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, no se acude al notario competente para que lo formalice y le dé certeza jurídica, independientemente de que se haya realizado por escrito o de manera verbal. Esto significa que cualquier testamento otorgado sin la autorización de un notario será ineficaz, al no estar formalizado según exige la legislación notarial.

Testamento Ológrafo

Existe otra posibilidad para poder otorgar testamento sin la intervención del notario. Se trata del testamento ológrafo, modalidad que solo podrá otorgarse por personas mayores de edad, y es recomendable que se entregue a una persona de absoluta confianza.

Para que sea válido, este testamento deberá estar escrito de puño y letra, firmado y fechado por el testador, especificando el año, mes y día en que se otorga. Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las debe salvar el testador con su firma para que sean válidas. Esto es importante ya que si fueran relevantes y no lo hace podría llegar a declararse nulo el testamento.

Para que el testamento ológrafo tenga valor deberá protocolizarse, presentándolo ante el notario en los cinco años siguientes al fallecimiento del testador, quien será la persona responsable de extender el acta de protocolización de conformidad con la legislación notarial.

La persona que tenga en su poder un testamento ológrafo deberá presentarlo ante notario competente en los diez días siguientes al día en el que se tenga conocimiento del fallecimiento del testador. El incumplimiento de este deber le hará responsable de los daños y perjuicios que haya causado.

Este testamento podrá ser presentado por cualquier persona que tenga interés en el testamento, como heredero, legatario, albacea o en cualquier otro concepto. Además, este tipo de testamento permite que cualquier persona extranjera pueda también hacer uso del mismo realizándolo en su propio idioma.

No obstante, la abogada recomienda, siempre que sea posible, acudir a una notaría para realizar un testamento convencional, puesto que el testamento ológrafo puede perderse o ser destruido.

CaixaBank ha publicado un nuevo informe inmobiliario en el que exponen que debido al bloqueo del comercio internacional y a la subida de precios de las materias primas, en 2022 incrementará el precio de la vivienda alrededor de un 4% más. Sin embargo, los datos recogidos por el servicio de estudios de CaixaBank señalan que 2021 finalizará con una cifra de compraventas de 545.000, un dato que no se registraba desde 2008.

Este impulso de la sociedad por comprar viviendas dejará de cobrar tanta fuerza el año que viene, por lo que se volverán a cifras de compraventas como las que se alcanzaban antes de la pandemia, alrededor de los 500.000.

A pesar de que se haya alcanzado niveles prepandemia y máximo desde 2012 en torno a la entrega de viviendas nuevas, dicho informe subraya que estos datos no son una muestra de la realidad de la oferta de obra nueva, debido a que hacen referencia a ofertas que comenzaron hace años.

Con una mayor dependencia a los factores estructurales, las nuevas promociones siguen viéndose frenadas con los visados entre enero y septiembre disminuyendo hasta un 3,9% respecto a 2019.

De esta forma y con el ritmo actual, en 2021 habrán tenido lugar alrededor de 100.000 visados de obra nueva, un dato que recoge CaixaBank y que apunta que es muy similar a lo registrado en 2018 y 2019.

Nuevos efectos negativos

Por otro lado, encontramos aspectos positivos para el sector con novedades como el fortalecimiento de factores que estimulan la demanda o los efectos positivos de los fondos de reconstrucción europeos que llegarán para destinarse a la rehabilitación de viviendas. En suma, continuarán las condiciones favorables de financiación que refuerzan la inversión inmobiliaria.

A pesar de ello, las problemáticas que suscitan el bloqueo del comercio internacional y la subida del precio de las materias primas "podrían lastrar la recuperación de la oferta".

Eurostat ha recogido nuevos datos como la subida de los costes del sector hasta un 12% anual y la de los suministros en más de un 15%.

En suma, según la última encuesta de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) señala que alrededor de un 75% de las empresas ha experimentado retrasos o desabastecimiento de materiales como acero, madera o aluminio.

Por este motivo surgen las continuas alertas por parte de la patronal sobre los retrasos en las obras. Solicitan que se pueda agilizar licencias, aumentar los plazos para las obras sin ser penalizados o renegociar contratos.

Cambio de tendencia en el precio

Las tasas de precios han ido aumentando después de que llegarán a mínimos entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021. Los precios han llegado ya a los niveles precovid, un fenómeno que se repite en todas las comunidades autónomas, a pesar de la heterogeneidad en la recuperación.

CaixaBank espera una subida del precio de la vivienda de un 4% (valor de tasación) para el año que viene.

Sin embargo, se prevé que a medida que crezcan los precios, aumentará a la vez las rentas de las familias. Un fenómeno que tendrá lugar a medio plazo cuando desaparezca el "efecto champán" de la demanda, se suavicen los precios de materias primas y cuando aumente significativamente la oferta.

El informe retracta que gracias a los políticas económicas que se han aprobado durante la pandemia, la situación financiera de las familias se ha visto protegida de los efectos provocados por la crisis, disminuyendo el esfuerzo hipotecario en los hogares. A pesar de ello, se advierte de la existencia de hogares vulnerables con una renta baja.

Bajada del precio de los alquileres

En el análisis realizado por CaixaBank de los recibos que gestiona, han observado cómo la pandemia ha impulsado la tendencia a la baja de las rentas de alquiler.

Este análisis recoge numerosos datos, por ejemplo, en cuatro de cada seis provincias y municipios, los alquileres llegaron a máximos cuando se originó el covid, después de continuos aumentos por encima de los ingresos familiares. Además, las modificaciones realizadas en esta materia se ha observado que han estado dirigidas a los alquileres en localidades turísticos y aquellos con rentas más bajas.

Desde enero y hasta septiembre de este año, se ha producido una bajada del 65% en el precio del alquiler en provincias y de un 55% en localidades analizadas por CaixaBank, comparándolo con los datos de 2020.

Aunque no puedan analizar las consecuencias de la ley catalana de contención de rentas, el informe concluye defendiendo la relevancia de "evaluar cuidadosamente la efectividad y el impacto de este tipo de medidas" con el objetivo de aprobar la ley de vivienda estatal, "ya que, en determinados casos, puede llegar a ser contraproducente".

Europa está aumentando el riesgo de que tengan lugar burbujas inmobiliarias. El BCE y el Bundesbank han observado niveles como los que se alcanzaron en 2007 y avisa que tanto las sobrevaloraciones como los precios de la vivienda están llegando a los niveles previos a la crisis financiera mundial.

Según el último Informe de Estabilidad Financiera del BCE: "los precios de la vivienda en la zona del euro han subido al ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021", debido a que "se han dado muchos préstamos hipotecarios, algunos con demasiada facilidad porque los tipos de interés son muy bajos".

En este informe no se indica cuáles son esos países con mayor riesgo, aunque se señala que la situación se ha agravado en países donde ya antes de la pandemia existían unos precios demasiado elevados. Sin embargo, hay países que han sufrido una subida de precios de dos dígitos, es decir, tres o cuatro puntos más que la inflación actual. Estos países son Países Bajos, Suecia, Alemania y Dinamarca, más otros países de Europa del Este.

Los datos obtenidos por Eurostat exponen que en Europa, existen 17 países que han visto como el precio de sus viviendas han aumentando por encima de la media de la UE que se sitúa en 7,3% y de la Eurozona en 6,8%. De los 17, 13 han obtenido una subida de dos dígitos durante el segundo trimestre de 2021. En la parte alta, encontramos a Estonia con una variación positiva del 16,1% y posteriormente a Dinamarca, República Checa, Luxemburgo y Lituania.

Entre abril y junio, Países Bajos experimentó una encarecimiento de la vivienda del 12,8%, situándose dentro de la zona tensionada. A pesar de que el mercado inmobiliaria en la eurozona haya mejorado generalmente y de los bajos tipos de interés, un estudio de la EAE Business School concluye que la subida de precios en Holanda está provocada por la baja oferta de viviendas en las zonas más demandadas, un hecho que provoca la tensión y la subida de los precios sin control.

Dicho estudio continúa, adjuntando que "este aumento de la demanda se debe al cambio legislativo por el que el gobierno holandés suprimió el impuesto asociado a la compra de primera vivienda para menores de 35 años, lo que generó una avalancha de compras no realizadas en 2020 para evitar dicho impuesto".

Con la subida del alquiler y los precios, se teme la llegada de una burbuja inmobiliaria

Debido a la subida del 10% hasta un 30% de los precios, muy por encima, a pesar de las justificaciones, el Bundesbank de Alemania ha avisado de los altos riesgos de sufrir una nueva burbuja inmobiliaria

Zonas tensionadas

Entre los mercados inmobiliarios más descontrolados del planeta, podemos encontrar que seis ciudades de las nueves más desequilibradas son europeas. Así lo recoge el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG, enumerando en primer lugar a Frankfurt con mayor riesgo, seguido de Munich, Zurich, Estocolmo, París y Ámsterdam.

En 2020, debido a la complicada situación en cuanto a los préstamos y las exigencias de compradores que pedían espacios verdes o habitáculos más espaciosos, el precio de la vivienda incrementó. El banco UBS admite que esta tendencia al alza podría detenerse de inmediato en los mercados inmobiliarios cuando empezase a aflojarse las políticas de préstamo, situación agravada por las restricciones de la pandemia.

El informe defiende lo siguiente: "De media, el riesgo de burbuja ha aumentado durante el último año, al igual que la gravedad potencial de una corrección de los precios en muchas ciudades seguidas por el índice. El empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres han servido históricamente como precursores de las crisis inmobiliarias. Las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo"

Fijándonos en los datos de Eurostat, España se colocaría durante el segundo trimestre de 2020 en la zona baja con un precio de la vivienda que incrementó un 3,3%, solamente por encima de Rumania con un 3% y de Italia con un 0,4%. Chipre fue el único país de la UE que experimentó un abaratamiento del precio de la vivienda, reduciéndose el precio hasta un 4,9% menos.

En el lado contrario, encontramos teorías que defienden que no estamos ante una situación de riesgo respecto a burbujas inmobiliarias. El director de Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra sostiene que "las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo como sí que ocurrió en la crisis de 2007. Lo que sí que hay es muchos factores que están contribuyendo a ello, para empezar, se están realizando muchas compras que no se llevaron a cabo en 2020 por la paralización del sector. Además, seguimos teniendo un escenario de tipos bajos."

En relación con esta teoría, la consultora JLL defiende que la subida de los precios de la vivienda está justificada por motivos concretos, sobre todo por los programas de ayudas de los gobiernos y por el mayor ahorro dentro de los hogares familiares.

JLL explica que "estos catalizadores de la demanda coincidieron con la decisión de muchos hogares de reconsiderar sus necesidades habitacionales durante la pandemia, lo que incrementó tanto la actividad como los precios. De cara al futuro, estos factores concretos tendrán cada vez menos peso en la evolución de los precios a corto plazo, siendo sustituidos por la inflación, la cuantía de cualquier mejora salarial que pueda producirse en respuesta a las subidas de los precios y el efecto de los futuros movimientos al alza de los tipos bancarios que influyen en los costes de las hipotecas".

El futuro de los precios

JLL prevé que los precios sigan aumentando por encima de la media de los mercados inmobiliarios europeos, por lo que continuarían los problemas de acceso a la vivienda de la mayor parte de la sociedad.

JLL añade que: "Por ello, resulta fundamental que se elaboren políticas que potencien la oferta de vivienda nueva a largo plazo, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, con el fin de mitigar los efectos negativos de los elevados costes de la vivienda sobre la calidad de vida, así como de evitar que supongan un lastre para el crecimiento económico durante el próximo ciclo económico".

Por el contrario, el director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra no espera que esta tendencia al alza de los precios continúe y que el mercado inmobiliario se mantenga sin cambios.

Y es que en España (y el mundo en general), el número de personas que han ingresado en el mundo del alquiler de vivienda vacacional ha ido en aumento de forma exponencial en los últimos años. Hoy todos conocemos a alguien que alquile su casa en Airbnb o haya convertido su pisito en el centro en un apartamento para turistas. Tanto es así, que los alquileres turísticos han crecido hasta en un 50% de forma anual en algunas ciudades de España.

Con este mercado en auge, consideramos cuatro tendencias de crecimiento que están impulsando los alquileres a corto plazo en España en 2020 que además afectan a todas las partes involucradas: huéspedes, propietarios, inversores, desarrolladores, anfitriones y administradores de propiedades.

1. Alojamiento de uso mixto

En el último año, hemos visto un crecimiento en el desarrollo del uso de alojamiento que fue diseñado originalmente para un solo uso, y se "reutilizó" temporalmente como alquileres a corto plazo.

2. Auge de la construcción para alquilar

La construcción en exclusiva de edificios para alquileres crecerá al máximo en valor del stock de bienes inmuebles operativos residenciales. Los millennials están apostando y exigiendo una vida flexible sin ningún compromiso donde los alquileres de corta estancia son su alojamiento estrella. Esta generación llamada "NOwnership" encaja increíblemente bien en el ecosistema de alquiler a corto plazo, ya que proporcionan ingresos a los propietarios durante los períodos en los que no es factible contar con un alojamiento de larga estancia.

3. El surgimiento de la "Súper Marca"

Cuando Airbnb comenzó en 2008, allanó el camino para una nueva generación de "arrendatarios" que crearon negocios al alojar únicamente sus propiedades en la plataforma. De hecho, así es como comenzamos originalmente en la industria antes de fundar Guesty: construimos una compañía de administración de propiedades que administraba las propiedades de estos empresarios (e inversores) para ellos. Avanzamos rápidamente hasta el día de hoy, y muchas de estas empresas ya han madurado, distribuyendo sus listados a muchos más canales de reserva además de Airbnb, pero también centrados en construir su propia reputación. Esto ha dado como resultado un número creciente de "súper marcas" en los EE. UU. Dentro de la industria, como Sonder, Vacasa y Stay Alfred, que pronostico que pronto se expandirán España y a la UE en general.

4. Las redes sociales como la próxima "OTA"

Todos sabemos que el contenido de viajes es un impulsor clave de Instagram. ¿Cuántas veces has oído que a menudo se elige un viaje si un destino es "instagrameable" o no? A medida que los viajeros buscan cada vez más en las redes sociales para reservar su próximo viaje, los administradores de propiedades podrán capitalizar esta tendencia para vincularse a sus propios sitios de reserva y así aumentar las reservas directas, sin comisiones. Esto también presenta una mayor oportunidad para crear relaciones directamente con sus huéspedes en lugar de a través de canales de reserva

Si estas no son razones suficientes para invertir en el alquiler a corto plazo de la economía colaborativa, considere esto: puede administrar sus propiedades de forma remota al asociarse con la compañía de administración de propiedades adecuada que apoyada en soluciones tecnológicas automatizada agilizará tareas operativas asociadas con alquileres. Este enfoque de bajo contacto le permite entregar las llaves y simplemente verificar los ingresos que obtienen sus propiedades y cuáles son sus ganancias.

Por Amiad Soto, cofundador y director general de Guesty.

Demanda de viviendas en zonas con menos densidad de población

Con el confinamiento y los largos periodos de reclusión en casa han surgido nuevas necesidades de habitabilidad por lo que se ha incrementado la búsqueda de viviendas de reposición que incluyan espacios más amplios y luminosos para teletrabajar e incluso con mayor eficiencia energética y menor densidad de población.

De hecho lo demuestran los datos del tercer trimestre del año 2020, donde la compra venta de viviendas unifamiliares ocupó un 20,4% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.

También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor.

Incertidumbre mercado alquiler

Durante 2020 se ha ido incrementando la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler, traspaso de pisos de alquiler turístico al tradicional y éxodo de grandes urbes a otras zonas.

Ciudades como Barcelona, Madrid, e Ibiza han experimentado variación en precios llegando a alcanzar valores negativos de hasta el 5% de promedio, incremento de oferta y disminución demanda según datos del instituto de valoraciones.

Otro de los aspectos que ha despuntado en 2020 y se espera que se consolide en 2021 es el formato "built to rent", una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades que podría verse afectado también si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler.

Ralentización actividades extranjeros

 Se ha producido una caída de la actividad por parte de inversores en vivienda del 37,4% interanual, con datos del primer semestre de 2020. Pese a que los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones, han destacado las caídas entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.

Todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones entre países comunitarios.

Entorno virtual y servicios digitales

La tendencia inmobiliaria va dirigida hacia la digitalización en todas las transacciones resultado de ello es la implantación de las proptech y las diversas startups en el sector de la construcción y el inmobiliario. La implantación de dichas tecnologías han permitido la realización de tours virtuales de viviendas, el cierre de transacciones teleméticas, valoraciones de activos, solicitudes de hipotecas online etc?todo un conjunto de ventajas para el sector.

Qué influye en el precio de tasación

 

Existen varios factores que influyen en la tasación. Podemos separarlos en factores internos y externos.

Los primeros hacen referencia al estado general y de conservación en el que se encuentre la vivienda, su distribución, número de habitaciones y cuartos de baño, suministros y servicios como calefacción o aire acondicionado, espacio de almacenamiento, anexos como trasteros o garajes?, y muy a tener en cuenta desde hace unos años su eficiencia energética.

 

Si nos centramos en los segundos, los factores externos incluyen los propios del inmueble como el estado de la fachada del edificio y de sus espacios comunes, así como los relativos a la ubicación, servicios cercanos, conexión con transporte público y redes de carreteras, espacios verdes y de ocio cercanos?

 

 

Antes de comprar una vivienda

 

Teniendo en cuenta los factores antes detallados es importante que antes de firmar el contrato de compraventa de una vivienda, nos preocupemos por realizar la correspondiente tasación de la misma, ya que, si la tasación está por debajo del precio de compra, y, teniendo en cuenta que los bancos prestan un 80% o incluso menos del valor de la vivienda, podemos vernos en la indeseable situación de tener que desistir de la compra o acudir a otras soluciones de financiación para poder finalizar la operación.

 

 

El momento de la tasación

 

La tasación se debe llevar a cabo por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, de esta manera conseguimos una tasación oficial.

 

El profesional debe acudir al inmueble para poder valorar los factores internos y externos así como realizar las mediciones correspondientes con las que se incluirá un plano del inmueble en el informe final de tasación.

 

El periodo de validez de las tasaciones oficiales es de seis meses, otra cuestión muy a tener en cuenta, ya que con los continuos cambios en el mercado inmobiliario, si demoramos la operación el valor de tasación puede ser muy diferente si dejamos pasar demasiado tiempo.

 

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Definición del concepto "tasación pericial contradictoria en herencia"

El concepto de tasación pericial contradictoria en herencia hace referencia al estudio de valoración de los bienes heredados por el que se solicita o se lleva a cabo una respuesta formal a la empresa tributaria correspondiente.

Para poder abonar los impuestos integrados en el procedimiento de la herencia, sobre todo el de sucesiones, se debe realizar previamente la valoración de bienes para poder llevar a cabo el cálculo íntegro de dicha herencia.

¿En qué consiste el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?

Tal y como establece el B.O.E, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es aquel que grava los aumentos patrimoniales que las personas físicas han obtenido en términos lucrativos y posee naturaleza subjetiva y directa.

¿En qué casos hay que recurrir a la tasación contradictoria en herencia?

Es necesario conocer el valor que posee los bienes heredados, ya que se debe realizar un pago del impuesto mencionado anteriormente. En aquellos supuestos en los que la tasación de los bienes que lleve a cabo la empresa tributaria supere al valor real de estos, la tasación contradictoria en herencia se postula como un método por el que pagar una cifra menor de impuestos.

Efectos positivos de la tasación

A través de este método de tasación, la persona física podrá verificar cuál es el valor real del inmueble obtenido y así probarlo ante Hacienda. Con este valor real, se calculará el impuesto de sucesiones cuya cuantía dependerá del valor final obtenido en la tasación.

Se elimina el requisito de abonar la liquidación

En sumas, gracias a la tasación pericial contradictoria, no habrá la necesidad de abonar inmediatamente el impuesto de sucesiones correspondiente, ya que este proceso elimina la ejecución de la liquidación. El artículo 135 de la Ley General Tributaria es la responsable de regular esto.

¿Cómo se valoriza los bienes inmuebles?

Entre las comunidades autónomas, no existe un consenso sobre la tasación de los bienes inmuebles, ya que cada una posee una filosofía diferente y aplica métodos diferentes.

Ninguna de ellas lleva a cabo la valoración de bienes sin una garantía de la conservación del inmueble y sin realizar una visita de este. En contra, para valorar los inmuebles, acuden a unos índices, que cada año se actualiza, aplicables al valor catastral del inmueble.

En suma, existen casos en los que se aplican los mismos métodos a viviendas de un mismo polígono catastral que finalmente obtienen la misma valoración. Esto excluye del proceso de valorización las peculiaridades del interior del inmueble.

Responsable de llevar a cabo los informes periciales

La figura responsable de llevar a cabo el proceso de tasación es el especialista en informes de estas características, es decir, un técnico cualificado.

Ejemplos de estos profesionales son ingenieros, tasadores universitarios, arquitectos, aquella persona que obtenga los conocimientos y experiencia necesarios para realizar la tasación.

También podrán llevarlo a cabo ingenieros agrónomos, cuando se trata de elementos rústicos.

¿Qué casos se pueden originar tras completar la valorización?

Tras conocer el valor real obtenido por el proceso de tasación, pueden originarse dos casos:

El valor resultante se sitúe un 10% por debajo como máximo o no baje más de 120.000 euros en relación al de Hacienda. En este supuesto, el valor de la tasación será el concluyente.

Si el valor se sitúa por encima del 10% a la baja en relación al de hacienda se impondrá un tercer perito que proporcionará su valoración propia del bien en concreto. El resultado que obtenga este perito será el terminante.

¿Cómo se elige el tercer perito?

Para elegir al tercer perito, se acudirá al listado de los Colegios Profesionales y con dependencia de la cercanía o lejanía a los valores resultantes previamente o del valor establecido, obtendrá sus honorarios procedentes del reclamante, de la empresa tributaria o de ambas partes que es lo habitual.

Ventajas de la tasación pericial

El proceso de tasación pericial ofrece numerosas ventajas. El hecho de contraponerse a lo establecido por hacienda, echa para atrás a varios herederos. Estos últimos pueden ahorrarse grandes cifras económicas respecto al pago de los impuestos con la tasación pericial contradictoria.

Modificaciones en la valorización de bienes

Desde comienzos de 2022, el cálculo del valor por el que se calculará las cifras de impuestos se lleva a cabo por el valor catastral. En el caso en el que el usuario esté en desacuerdo con el valor, este será el responsable de probar que dicho valor es incorrecto.

Previamente al abono del impuesto y con un informe pericial, el contribuyente podrá reclamar la autoliquidación y el pago de cifras incorrectos, pasando a ser el responsable de probarlo mediante pruebas contrastables.

Desde este momento, en los supuestos en los que no haya establecido un valor de referencia, la administración lo notifique para obtener un valor escriturado mediante un informe profesional y el contribuyente se postule como el responsable de contradecirlo, se requerirá la tasación pericial contradictoria.

En aquellas situaciones en las que el caso lo posibilite, el proceso de tasación pericial contradictoria en herencia podrá incrementar el ahorro de los usuarios.

Madrid, 25 de mayo de 2021. La dificultad en el acceso de los más jóvenes al mercado de la vivienda es un hecho. Y es que, aunque a veces el pago de una cuota hipotecaria es inferior a la renta del alquiler, hacer frente al pago de la entrada no está, ni de lejos, al alcance de todos.

El dato así lo demuestra y es que, según Hipoo, la primera hipotech española creada en 2018 de la mano de Juan Ferrer, tan solo un 8,17% del total de hipotecas firmadas en 2021 corresponden a menores de 35 años.

Este dato se une al porcentaje de menores de 35 que han solicitado una hipoteca y que recoge la hipotech, el cual ha disminuido un 2% respecto a 2020, pasando del 45% en 2020 al 43% en 2021.

Entre los factores fundamentales que han hecho que los jóvenes españoles hayan reducido su interés por solicitar una hipoteca se encuentran: La alta tasa de paro juvenil, la precariedad laboral con salarios más bajos, que favorecen un menor ahorro, la inestabilidad económica, con un precio de los inmuebles que los jóvenes no pueden asumir, y la incertidumbre para poder encontrar trabajo o mejorar laboralmente.

De hecho, España lidera a nivel europeo los datos de paro juvenil, situándose sobre el 40% en los menores de 25 años, según datos de la Oficina Europea de Estadística (Eurostat). Es más, en palabras de Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España: "El salario medio de los jóvenes no supera los mil euros al mes, la mitad que el de los mayores de 55, y el empleo es muchas veces temporal, lo que impide a su vez una estabilidad económica". Y los datos de emancipación tampoco son muy aragüeños; y es que, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud en España, solo el 17,3% de la población joven de entre 16 y 29 años está emancipada, siendo la media de edad en España de 32 años, frente a los 26 en nuestros vecinos europeos.

Concretamente, según los registros de la hipotech Hipoo, la media de ahorros aportados por los menores de 35 años se sitúa en este 2021 en 42.299?, mientras que en 2020 fueron de 44.613?; Asimismo, su salario mínimo marca este año 2.017 ?, frente a los 2.201? del año pasado, y un precio del inmueble que ha ascendido a 200.328 ? (2021) frente a los 194.823 ? en 2020. Cifras que añaden más presión, dificultando su emancipación y el acceso a la vivienda.

No obstante, Hipoo, además, aporta un marco general del total de solicitudes de hipotecas llevadas a cabo por menores de 35 años, en un ratio de endeudamiento de no más del 35%, que sería el ideal.

En este rango, el porcentaje de jóvenes que piden más del 80% de financiación en 2021 se sitúa en un 54,19%, 6,5 puntos por encima del dato del 2020; entre aquellos que solicitan entre el 80 y 90 % de financiación, el porcentaje ha sido del 21,76%, superando al 18,89%, del 2020. Y los que solicitan más de un 90% de financiación representan un 32,43% en 2021 respecto al dato de 2020 que fue un 28,8%.

Sin embargo, a pesar a pesar de que no sean cifras totalmente esperanzadoras, los jóvenes cuentan con propuestas alternativas , como lo son El Plan Estatal de Vivienda, ampliado hasta 2022. O los distintos planes de ayudas desde los Gobiernos Regionales, como en el caso de Murcia, donde están ofreciendo ayudas que se concretan en el aval público del 20% (el 80% que queda lo cubriría el préstamo de la hipoteca); o el caso de Aragón, Canarias, Castilla y León o Extremadura que cobran un impuesto bajo si el comprador es joven. Incluso bonificaciones fiscales que algunas comunidades autónomas aplican sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales al adquirir una vivienda de segunda mano.

Mención especial reciben los bancos en este sentido, que incentivan la firma de hipotecas para menores de 35 años mediante la financiación -casi en su totalidad- con plazos máximos de devolución de 30 años, además de ofrecer tipos de interés bajos. Un ejemplo de banco que facilita el acceso a la hipoteca para los jóvenes es Kutxabank, entidad colaboradora de Hipoo, que cuenta en su catálogo con una hipoteca joven, en la que ofrece un interés del 1,45% el primer año y de euríbor más 0,64% después, con un TAE del 1,78%.

Bajo el concepto de Coliving nace hoy día un nuevo paradigma

Los coliving han supuesto un nuevo paradigma tras el impacto de la pandemia de la COVID. En estos espacios hibridos se combinan espacios individuales pequeños con grandes zonas en las que se fomenta la convivencia y el networking, y han supuesto un respiro sobre todo para las personas jóvenes y colectivos con bajos ingresos, pues en ellos los gastos se reducen al máximo; con cuotas de entre 600 y 1200?, incluyendo todos los servicios y suministros, al mismo tiempo que facilitan las mudanzas. Lo cual puede supone una alternativa a tener en cuenta en el momento actual.

El  Ejecutivo tiene previsto poner en marcha un programa de fomento del parque privado de vivienda en alquiler asequible. Se podrán adherir a él las promociones de viviendas de nueva construcción o de viviendas procedentes de la rehabilitación de edificios que se vayan a ceder en uso o destinar a arrendamiento durante un plazo mínimo de 15 años.

Los promotores podrán obtener una subvención de hasta 450 euros m2, la cuantía de la ayuda máxima no podrá superar el 50% de la inversión ni superar los 47.250 euros por vivienda, además esta subvención es compatible con cualquier otra.

Los promotores fijarán el precio del alquiler o cesión en uso a un máximo de 7,5 euros m2, a eso habrá que sumarle un 60% del precio por m2 fijado por cada m2 de superficie útil de plaza garaje, trastero o de cualquier otra superficie anexa que no sean elementos comunes.

El precio quedará fijado durante un año, en los años siguientes y se revalorizará conforme al IPC. Además, el arrendador podrá sumar a la renta fijada el coste real de los servicios que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador.

El Plan también contempla un incremento del parque público de viviendas mediante compra de inmuebles. Las administraciones que utilicen los fondos del plan para comprar vivienda tendrán que destinarla a alquiler social durante al menos 50 años y el Ministerio sufragará mediante una subvención el 60% del precio de la vivienda, incluyendo impuestos, tasas, tributos, gastos de notaría, registro y cualquier otro coste asociado. Estas viviendas serán más económicas y estarán limitadas a un precio máximo de 5 euros por metro cuadrado.

En tercer y último lugar el Ministerio también ha propuesto un programa de fomento de alojamientos temporales de modelos de cohousing de viviendas intergeneracionales y modalidades similares;

Este tipo de viviendas estarán destinadas al alquiler durante 20 años. El Gobierno les podrá conceder una subvención por superficie útil tanto de alojamiento como de espacios comunes de hasta 420 euros por m2. En total, la ayuda no podrá superar el 50% de la inversión, con un límite máximo de 50.400 euros por alojamiento.

El Ministerio aceptará alquileres máximos de 10 euros por metro cuadrado de superficie útil y se revalorizará cada año con el IPC.

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.934 euros por metro cuadrado), Madrid (3.627 euros por metro cuadrado) y País Vasco (2.734 euros por metro cuadrado) son las tres con la vivienda nueva más cara. En el extremo opuesto figuran Extremadura (1.198 euros por metro cuadrado), Murcia (1.260 euros por metro cuadrado) y Castilla ? La Mancha (1.434 euros por metro cuadrado).

En la actualidad el índice de esfuerzo para comprar se sitúa en 7,4 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. La Sociedad de Tasación mide este índice a partir del salario bruto medio y el precio.

Los diferentes ingresos personales y precios del mercado inmobiliario que se registran por territorios también generan grandes diferencia en este indicador.

Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 16,4 años. En sentido opuesto, La Rioja y Murcia se sitúan como las regiones donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,9 años. La comunidad insular es también la que sale peor parada en el índice de accesibilidad.

Pese a las dificultades, la estadística recoge, un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2019.

Frente a la aceleración vivida en los últimos años, los precios han comenzado a frenarse según las previsiones de Sociedad de Tasación y lo harán todavía más en 2020, aunque no llegarán a caer.

Los expertos ven en 2020 la moderación del precio de la vivienda. Las actuales transacciones de compraventa de vivienda se están reduciendo y los precios subirán como mucho un 1% o 2% en 2020. Algunas promociones han tenido que ajustar sus precios a pesar de ello el mercado inmobiliario español está creciendo por encima de la media europea. La previsión es que en 2020 el crecimiento del precio medio de la vivienda se sitúe en torno a un 3%. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas podría crecer algo más de manera moderada entre un 3% y un 5% interanual. Se espera que la actividad promotora se incremente alrededor de un 5%.

Concluyendo la estimación de los expertos de la tasadora es que durante los próximos 12 meses, la vivienda se encarezca entre un 3% y un 3,5%.

 Madrid y Barcelona son las capitales que lideran las subidas aunque el ritmo de crecimiento baja.

En agosto la banca prestó 2.972 millones de euros dando un mes después hasta un 35%. Según muestran los datos de septiembre las entidades prestaron 4.024 millones de euros en septiembre para la adquisición de viviendas, frente a los 3.215 millones prestados en el mismo mes de 2019. Con este volumen de financiación, la concesión de créditos inmobiliarios alcanzó niveles precrisis.

De hecho, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala en su último boletín trimestral que pese a que las condiciones de financiación se mantienen favorables, la elevada incertidumbre económica tendrá su reflejo en la demanda de crédito"por lo que cabe esperar que se intensifiquen las caídas en los próximos meses". El crédito concedido para la adquisición de bienes refleja en los últimos trimestres un ritmo de avance moderado.

La financiación también dada a través de las tarjetas de crédito habituales y de las visas resolving también se redujeron en septiembre. La banca prestó a través de estos plásticos 10.331 millones de euros, un 23% menos que hace un año y un 0,18% menos frente al mes de agosto.

Sin embargo las hipotecas a tipo fijo continúan vendiéndose mejor que las variables. A cierre del primer semestre del año, el 43% de los nuevos contratos fueron a tipo fijo, según la AHE, cifra muy superior a la de hace cinco años, cuando tan solo el 6% de las hipotecas se firmaban bajo esta modalidad. Asimismo, los préstamos a variable ahora representan el 35% del total, cuando en 2015 suponían el 63%.

Lo que se deduce es que el sector del alquiler vacacional ha conseguido remontar el vuelo gracias al viajero nacional compensándose la ausencia de turistas extranjeros por las restricciones fronterizas.

Además las viviendas turísticas ofrecen al viajero un entorno controlado y seguro en el que no se comparte espacio con otras personas lo que da mayor tranquilidad al turista en época de pandemia.

Entre los principales destinos favoritos con mayor nivel de ocupación nos encontramos con Menorca con un nivel de ocupación del 97,8% (13,6 puntos porcentuales más que el año pasado), seguida de Mallorca (97% y +12,7 puntos), Alicante (94,4% y +10,9 puntos), Almería (93,8% y +13 puntos) y Cádiz (92,7% y +9,5 puntos). Por encima de la media nacional también se encuentran Málaga, con una ocupación del 92,2% (+19,8 puntos), Asturias (92,1% con una caída interanual de un punto), Cantabria (91,5% y +2,4 puntos), Tarragona (90,2% y +12,9 puntos), Girona (89,6% y +12,7 puntos) y Murcia (89,4% y +18,2 puntos).

Por debajo de la media nacional se encuentra Valencia con una ocupación del 88,5% (20,2 puntos más), seguida de A Coruña, con un 87,4% (+2 puntos), Pontevedra (86,8% y +7,4 puntos), Castellón (84% y +24,7 puntos), Fuerteventura (83,8% y 4 puntos) y Barcelona (81,3% y +17,8 puntos).

Los destinos cuyas viviendas turísticas tienen más disponibilidad para el viajero están encabezados por Gran Canaria, con una ocupación del 52,8% (-7 puntos), seguida de Tenerife, con un 68,2% (+9,4 puntos), Huelva (68,6% y +11,7 puntos)