El Real Decreto-ley para aliviar la carga hipotecaria de más de un millón de familias vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida del euríbor entra en vigor este 24 de noviembre tras su publicación ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Este paquete de medidas es fruto de la negociación entre el Gobierno, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España y el objetivo del mismo es reducir la carga hipotecaria de los hogares de manera efectiva y tener más certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo, pudiendo elegir la medida que mejor se ajuste a sus necesidades y situación financiera.

"Las medidas beneficiarán a más de un millón de familias, aproximadamente a un tercio de los hogares que tienen hipotecas variables en España. Proporcionan un ?menú de opciones? para que las familias puedan optar por la que mejor se adecúe a su caso particular y no suponen un riesgo o a un impacto macroeconómico. Afortunadamente, el escenario es muy diferente a 2007 y los hogares tienen una posición más saneada que en otros momentos de nuestra historia", aseguró Nadia Calviño, vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del pasado martes.

En concreto, la norma actúa en tres vías: mejorando el tratamiento de las familias vulnerables, abriendo un nuevo marco de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos y adoptando mejoras, de carácter general, para facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de las hipotecas a tipo fijo.

Estas son las principales medidas y los requisitos:

Ayudas para los hipotecados vulnerables

Se consideran como tales los hogares con rentas inferiores a 25.200 euros al año; es decir, con ingresos de hasta tres veces el IPREM. Y la segunda característica es que dediquen más de un 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca. El Gobierno calcula que hay unos 300.000 hogares que cumplen estos criterios. 

Y hay dos supuestos con diferentes medidas.

1. Si su esfuerzo hipotecario se ha incrementado más de un 50%, los hogares podrán reestructurar el préstamo hipotecario con una rebaja del tipo de interés durante el periodo de 5 años de carencia (hasta Euríbor -0,10%, desde el Euríbor +0,25 actual). Asimismo, se ampliará a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, en caso necesario. También se establece un nuevo plazo de solicitud para alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.
2. Si su esfuerzo hipotecario se ha incrementado menos de un 50%, podrán optar a una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta 7 años.

"Esta medida es necesaria para aquellas familias que, como consecuencia de la subida de tipos de interés, lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca, puedan recibir un tratamiento adecuado", afirman desde el Ministerio económico. 

Ayuda para hipotecados en riesgo de vulnerabilidad

Por otro lado, el paquete normativo abre el Código de Buen Gobierno para que se beneficien también de las medidas de ayuda los deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad.

En concreto, los hogares con renta inferior a 29.400 euros anuales (tres veces y media el IPREM) e hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que tengan una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido, al menos, un 20%.

Las entidades financieras deberán ofrecer a todos estos casos la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado también durante 12 meses y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años. 

Amortización y cambios de hipotecas variables a fijas gratis

Durante todo 2023, se eliminan las comisiones por amortización anticipada. Es decir, los deudores hipotecarios podrán reducir el capital pendiente de pago sin tener que pagar una penalización por ello. Por otro lado, durante el próximo año tampoco se pagarán gastos por reconvertir una hipoteca variable por una fija. 

También se incluirán medidas para la promoción de la educación financiera y se reforzará el seguimiento de la aplicación de ambos códigos. Asimismo, el Gobierno ha aprobado una reducción permanente del coste de conversión de tipo variable a fijo ha encargado al Banco de España la elaboración de una guía para deudores hipotecarios en dificultades, con el objetivo de aumentar la transparencia.

Ejemplos prácticos en la reducción de cuotas 

Una hipoteca tipo de 120.000 euros constituida a principios de 2018 con un tipo estándar de euríbor +1% a un plazo de 30 años habría pagado una cuota de alrededor de 360 euros en 2022, que a principios de 2023 se habría disparado hasta 525 euros (un 45%).

Para una familia vulnerable que se acoja al Código de Buenas Prácticas, la cuota final sería de 240 euros, es decir, un 33% menos que en 2022 y un 54% menos que sin las medidas aprobadas. Para una familia vulnerable que no cumpliese el requisito de ver su esfuerzo incrementado en un 50% el esfuerzo hipotecario, la cuota sería de 305 euros, es decir, se reduciría un 42%.

Para las clases medias que se acogiesen al nuevo Código, la cuota sería de 362 euros en el primer año de congelación, lo que supone una reducción del 31%.

Adhesión voluntaria de la banca, pero cumplimiento obligatorio

Los dos Códigos de Buenas Prácticas serán de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras, que estarán obligadas a cumplirlos una vez suscritos.

Las entidades financieras podrán adherirse a los Códigos de forma inmediata (con un plazo máximo de un mes) y el objetivo es que el conjunto de medidas adoptado esté disponible a partir del 1 de enero de 2023. Durante la rueda de prensa, Calviño ha destacado que CaixaBank, la entidad con mayor presencia en España, ya ha comunicado al Ejecutivo su disposición a suscribir el acuerdo, sujeta al visto bueno de sus órganos de gobierno.

En caso de transmisión del crédito a un tercero, las entidades bancarias deberán garantizar la protección de este catálogo de medidas en caso de transmisión del crédito a un tercero. Así, según la ministra económica, se garantiza la salvaguarda y el mantenimiento de las condiciones en el caso de cesión de créditos a un tercero, como, por ejemplo, un fondo de inversión.