Tanto la novación como la subrogación de la hipoteca son fórmulas que permiten mejorar las condiciones de un préstamo y ahorrar en lo que pagamos mensualmente. Sin embargo, es habitual preguntarse qué opción es mejor, cuál es más recomendable en cada caso y qué alternativa ofrece una mayor rentabilidad. Repasamos algunas claves a tener en cuenta, como los gastos asociados o cuál debería ser el primer paso del consumidor.

Diferencia entre subrogación y novación

Lo primero que debemos tener claro a la hora de valorar si conviene más escoger entre una novación o una subrogación de la hipoteca es en qué consiste cada opción:

• Subrogación. En este caso, nos estamos refiriendo a la subrogación del acreedor. Es decir, cambiar de banco. Mediante la subrogación lo que hacemos es llevar nuestra hipoteca a otra entidad y, de esta manera, renegociar las condiciones del préstamo, lo que nos permite ahorrar.
• Novación: En el caso de la novación lo que hacemos es mantener la hipoteca en el mismo banco con el que ya tenemos firmada la hipoteca. Sin embargo, se trata de un proceso que nos permite volver a renegociar las condiciones de la hipoteca. Por ejemplo, nos va a permitir realizar una ampliación de capital, cambiar el tipo de interés (variable o fijo), o cambiar el tiempo de amortización del préstamo. Pero, siempre, en el mismo banco en el que tenemos ya la hipoteca.

Novación VS subrogación: ¿qué sale más barato?

Un elemento importante que hay que considerar cuando un consumidor está pensando en la subrogación o novación de la hipoteca son los gastos asociados. Ninguna de las dos operaciones es gratis, sino que llevan aparejados una serie de gastos que conviene recordar.

Gastos de la subrogación

Los gastos asociados a una operación de subrogación son los siguientes:

• Comisión de subrogación. Es la comisión que se paga por realizar la subrogación. Durante los 5 primeros años es del 0,5%, mientras que a partir del sexto año se reduce hasta el 0,25%.
• Comisión por riesgo de tipo de interés. Solo está presente en el caso de hipotecas que se firmaron entre diciembre de 2007 y junio de 2019.
• Tasación. El nuevo banco requiere una tasación para poder conocer el valor de la vivienda.
• Gastos de notaría. Suelen ser entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago.
• Gastos del Registro de la Propiedad. Suelen ser la mitad que los gastos del notario.

Gastos de novación

Por su parte, los gastos asociados a la novación son los siguientes:

• Comisión por novación. El pago depende del momento en el que se encuentra la vida del préstamo, aunque la penalización no supera el 1% del capital en ningún caso.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Solo se deberá pagar en el caso de que se realice una ampliación de capital. Por lo general, no suele superar el 0,5% del capital ampliado.
• Tasación. En el caso de la novación, lo más habitual es que solo se solicite en el caso de pedir una ampliación de capital.
• Gastos de notaría. Suelen ser entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago.
• Gastos del Registro de la Propiedad. Suelen ser la mitad que los gastos del notario.

Normalmente, en conjunto, los gastos de la novación de la hipoteca suelen ser menores que los de la subrogación de la hipoteca. Por ello, la novación acostumbra a ser la primera opción que tantean los clientes antes de realizar cualquiera de las dos operaciones.

¿Cuándo conviene escoger la subrogación?

Si, en general, la novación sale más barata que la subrogación, ¿por qué hay personas que optan por la subrogación en lugar de por la novación? Depende de la respuesta del banco. Hay que tener en cuenta que la novación es una operación que nuestra propia entidad bancaria debe aceptar. Es decir, no basta con que el cliente quiera realizar la novación de la hipoteca, el banco debe aceptar la solicitud, algo que no está obligado a hacer.

De este modo, lo más habitual es que, al principio, se solicite la novación de la hipoteca para mejorar las condiciones de esta. Y, en el caso de recibir una respuesta negativa por parte de nuestro banco, se opte por la subrogación de la hipoteca a una entidad diferente.

Novación o subrogación: ¿qué hacer en 2022?

Respecto a si es mejor optar por la novación o la subrogación en 2022, conviene recordar que las previsiones apuntan a que los tipos de interés subirán en los próximos meses y que la incertidumbre económica se ha instalado de nuevo en el mercado, impulsada por factores como la elevada inflación o la guerra en Ucrania. 

Los bancos están actualizando su oferta hipotecaria para adecuarse al escenario actual, y están optando por encarecer sus préstamos fijos y abaratar los variables, para hacerlos más atractivos en plena escalada del euríbor a 12 meses, cuya tasa diaria ya se mueve en máximos de 2014.

De este modo, lo más aconsejable será intentar beneficiarse tanto de la novación como de la subrogación cuanto antes, para evitar que empeoren las condiciones de financiación. Con todo, lo más recomendable sigue siendo optar en principio por la novación en el propio banco (por ejemplo, si queremos cambiar una hipoteca variable a una hipoteca fija) y, si el banco no acepta la novación, optar por la subrogación buscando otra entidad.