El equipo de Idealista nos indica los pasos a tener en cuenta antes de
lanzarte a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente
todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos
calcular la rentabilidad. En este especial te explicamos no sólo los gastos,
sino también qué fórmula usar para calcular dicha rentabilidad y una serie de
consejos para que la compra de la vivienda llegue a buen puerto.
Lo que debes saber sobre comprar para alquilar
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
Según un estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es del 6,9%, por lo que arrendar una vivienda puede ser un negocio muy fructífero, más si se tiene en cuenta la posible revalorización del inmueble en un futuro. No obstante, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, hay que coger papel y lápiz y calcular si realmente va a ser rentable.
Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler
Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.
Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler
Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:
Rentabilidad del
alquiler =
Ingresos anuales de las rentas - gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión
x 100
Pongamos de ejemplo el siguiente caso:
Tendríamos que hacer la siguiente operación:
12.000 ? 1.700 ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.
Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.
Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca
Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés que te haya concedido el banco).
Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.
Riesgos de alquilar
Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:
¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?
Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?
Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos).
Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.
Consejos para comprar para alquilar
Si te has decantado por comprar para alquilar, estos consejos pueden ayudarte a la hora de escoger una vivienda u otra: