ECONOMÍA

Noticias y Tendencias Inmobiliarias

Vender parte de la casa entre copropietarios puede salir caro por el valor de referencia de Catastro

Como nos informan desde Idealista: así aumentará la factura fiscal por la venta de parte de la casa al otro por culpa del valor de referencia de Catastro



Desde el pasado 1 de enero de este año el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible de impuestos tan importantes como el ITP (que se paga al comprar una vivienda usada) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), salvo que el valor declarado en la escritura sea superior. A la hora de repartirse una vivienda que cuenta con varios propietarios este nuevo valor puede alterar la equivalencia de adjudicaciones ya pactada. Una reciente resolución de la Dirección General de Tributos indica cómo deben tributar estas operaciones.

La Dirección General de Tributos considera no sujeta en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) la compra de la parte de la vivienda al otro copropietario, a cambio de compensarle con dinero. Por tanto, aquí no hay una venta en sí, sino una especificación de derechos. Por eso, estas operaciones tributan en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por el documento notarial.

Por este motivo, podría pensarse que el valor de referencia no afecta a estas operaciones, teniendo en cuenta que quedan gravadas por el documento notarial, y no porque realmente haya una transmisión. Sin embargo, el artículo 30.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP) es claro al declarar que, cuando la base imponible del AJD "se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido."

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara este extremo: la norma se remite al artículo 10 de la Ley del ITP, que es el que establece que, en el caso de que se transmitan inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible. Ello, salvo que se escriture por un valor superior.

Por tanto, en el caso de una disolución de una comunidad de bienes o, lo que es lo mismo, de la adjudicación a uno solo de los copropietarios de la vivienda que era de todos ellos, la base imponible del impuesto del AJD debe calcularse atendiendo al valor de referencia, cuando éste sea superior al valor por el que se pretenda escriturar la extinción de condominio. De ahí la importancia de conocer el valor de referencia del inmueble en cuestión.

En el caso resuelto por la Dirección General de Tributos, dos hermanos heredan dos inmuebles, con el mismo valor, a partes iguales. Así, acuerdan extinguir la situación de comunidad adjudicándose cada uno de ellos la propiedad de uno de los inmuebles sin compensar al otro en metálico. ¿Cuál es el problema? Que el valor de referencia de Catastro de uno de los inmuebles es diferente al del otro, y arroja una diferencia de 20.000 euros.

Qué dice la resolución de Tributos

La Dirección General de Tributos estima en su resolución V0143-22, de 28 de enero, que "En la liquidación a practicar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, la base imponible será el valor declarado del documento notarial que, si se determinase en función del valor de bienes inmuebles, no podrá ser inferior al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario. Si conforme a dichos valores se produjese un exceso de adjudicación, si este no fuera objeto de compensación deberá tributar como donación conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de que los interesados, de no estar conformes con el valor de referencia, soliciten la rectificación de la autoliquidación en los términos expuestos en el artículo 10 del Texto Refundido."

El abogado Salcedo hace hincapié en que Tributos confirma la plena aplicación de valor de referencia de Catastro en los supuestos de extinción de condominios. Pero, además, recuerda que Tributos obliga a los contribuyentes a ajustar la equivalencia de las adjudicaciones, y el juego de compensaciones en metálico, al valor de referencia de cada inmueble. "Es decir, a pesar de que los inmuebles tengan un valor equivalente, si el valor de uno de ellos está hinchado por Catastro, el contribuyente que reciba dicho inmueble deberá compensar en metálico al otro, por la diferencia de valoración de los inmuebles", señala el socio de Ático Jurídico.

En el caso de que no se haga así, Hacienda estimará que hay una donación y obligará al que recibe el inmueble de más valor a tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Cómo actuar y por qué valor se debe escriturar

José María Salcedo pone sobre la mesa tres escenarios para los contribuyentes:

- Ajustar los términos de la operación al valor de referencia de Catastro

En el ejemplo propuesto de dos inmuebles que tienen un valor equivalente, pero atribuyendo Catastro a uno de ellos un valor de referencia 20.000 euros superior, una primera solución podría ser la de adoptar, para ambos inmuebles, este último valor. Con ello se incrementaría la tributación en el AJD de ambas partes, por los bienes adquiridos. Pero, siendo el tipo impositivo de este impuesto muy reducido (1% o 1,5%, normalmente), la fiscalidad de la operación no quedaría muy resentida por este motivo. Y no habría nada que compensar en metálico.

Sin embargo, el aumento de valor de los inmuebles, para ajustarlo al valor de referencia, lo "pagará" el adquirente en el ISyD. "Y probablemente será una factura fiscal elevada, dependiendo de los beneficios fiscales previstos en la normativa, según el grado de parentesco", señala Salcedo.

También hay que pagar IRPF... Y es que, el criterio de Hacienda es el de que, en caso de disolución de una comunidad de bienes, hay transmisión (y, por tanto, ganancia patrimonial) cuando se valoran los inmuebles por su valor actual, superior al que tenían cuando se adquirieron. Se trata de una cuestión que está pendiente de decidir por el Tribunal Supremo.

"Por este motivo, los contribuyentes que entreguen los inmuebles por un valor superior al que tienen, para ajustarlo al valor de referencia, tendrán una mayor ganancia patrimonial en su IRPF", añade Salcedo.

- Recurrir el valor de referencia de Catastro

En caso de querer recurrir el valor de referencia de Catastro, el socio de Ático Jurídico recomienda que el que recibe el inmueble de mayor valor autoliquide el Impuesto de Donaciones conforme al valor de referencia de Catastro para evitar sanciones tributarias. Y después que solicite la rectificación de la autoliquidación y la devolución de los ingresos indebidos.

- Compensar en metálico

La última opción puede ser la de asumir el valor de referencia de Catastro atribuido a uno de los inmuebles y aceptar la compensación en metálico al otro. En este caso, se producirá un exceso de adjudicación, que tributará en el ITP del que recibe más. Por su parte, el que entregue el inmueble por dicho valor de referencia, superior al que realmente tiene, verá incrementada la ganancia patrimonial a declarar en su IRPF.

Mas info: https://www.idealista.com/news/fiscalidad/2022/03/08/795307-vender-parte-de-la-casa-entre-copropietarios-puede-salir-caro-por-el-valor-de#xts=582065&xtor=EPR-1059-%5Bnews_daily_20220308%5D-20220308-%5Bm-03-leermas-node_795307%5D-72477952885@3-%5B2022