Firmar una hipoteca siempre suele ser motivo de celebración. Después de millones de papeles y esperas, significará que por fin estarás cumpliendo un propósito. Estarás comprando esa casa que has elegido para vivir, el apartamento en la playa que utilizarás para irte de vacaciones, la casita en el campo para desconectar los fines de semana, el local que necesitas para montar un negocio o como inversión para alquilarlo.

En cualquiera de los casos, asumir esa deuda será un placer, sobre todo porque en ese momento sabes que podrás hacerlo. ¡Todo está bien! ¡Soy muy feliz!

Dicen que la vida es como una noria. Unas veces te toca estar arriba y otras? no tanto. El tiempo pasa y lo que un día fue una de tus mayores alegrías, sin quererlo, se puede convertir en el mayor de tus problemas: no puedes pagar la casa.  

Con esta pequeña reflexión, estoy segura de que muchos se podrán sentir identificados y he querido utilizarla como introducción, para humanizar y darle la sensibilidad que se merece a lo que un día fue un sueño para muchos y hoy,  una circunstancia por la que desgraciadamente están pasando más personas de las que deberían, dejando claro, que la culpa (si es que la tiene alguien) en ningún caso es del deudor.

Dicho esto, pasemos a desarrollar el tema que nos ocupa, para poder contestar con sentido a la pregunta de este artículo.

Vamos por partes. En primer lugar, aclarar, para la tranquilidad de algunos y autoconvencimiento de otros, que los motivos por los que una persona se puede encontrar en una situación de impago de su préstamo hipotecario pueden ser muy dispares:

En unos casos, puede ser debido a un cambio de su situación económica (desempleo, ERTE, ERE...) al que se puede añadir un excesivo endeudamiento en otros préstamos personales.

También puede ser por un cambio de su situación personal: un divorcio, el traslado de trabajo a otra provincia o incluso país, o porque ese lugar que elegiste para comprar la casa de tus sueños se ha convertido en un nicho de okupas y/o delincuencia, obligando por dignidad y seguridad a los miembros de esa unidad familiar a tener que irse de alquiler a un lugar más seguro. 

Si alguna de estas situaciones es la que te está pasando a ti, no sufras... No eres el primero, ni tampoco serás el ultimo.

Todas ellas son un motivo de peso para dejar de pagar esa hipoteca y queda claro que ninguna fue tu elección.

Cuando ves que no puedes hacer frente al pago de la hipoteca, generalmente haces dos cosas: 

1. Buscar información en Google
2. Hablar con el director/a de tu entidad.

Si la hipoteca que ya no pagas o que te planteas dejar de pagar es la de tu única vivienda, siendo ésta tu vivienda habitual, es más posible que tanto en Google como en tu oficina bancaria te expliquen las opciones que tienes para poder solucionarlo. Y una de ellas es intentar pedir la dación en pago acogiéndote al Código de las Buenas Prácticas, según Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Muchos ya conocéis la dación en pago como única medida de prevención que una entidad contempla para proteger a deudores hipotecarios sin recursos: entrego la casa al banco y él me perdonará la deuda.

Si tu situación económica no te permite hacer frente al pago de esa hipoteca, sabrás que, acogiéndote al Código de las Buenas Prácticas, mediante la presentación de una rigurosa documentación que demuestre que cumples con los requisitos que marca la Ley, y tras ser sometida a unestudio por un comité, que regula el Banco de España, tu entidad acreedora  tendrá la OBLIGACIÓN de ayudarte. Eso sí, tendrás que estar rozando el umbral de exclusión social.

Las medidas de prevención que se contemplan en el CBP (Código de las Buenas Prácticas) y que la entidad te ofrecerá si, "con suerte" te lo han aprobado,  serán las siguientes y en este orden:  

1. Reestructuración de deuda: 5 años de carencia si tienes un mínimo de ingresos.
    Una ayuda perfecta siempre y cuando consideres que tu situación económica podrá mejorar y no quieras perder tu casa.
2. Dación en pago

¿Qué fácil parece, verdad? Aunque muchos ya sabéis que no lo es. 

Conseguir que una persona se pueda acoger al CBP ya es complicado aún siendo su vivienda habitual. ¿Y qué pasa si no lo es?

Lo primero a tener en cuenta es que uno de los requisitos que hay que cumplir para poder acogerte al CBP y pedir la dación en pago para poder quitarte la deuda del préstamo hipotecario es que la vivienda objeto de la dación debe ser considerada vivienda habitual, entendiendo como tal aquella en la que lleves empadronado como mínimo los 6 meses anteriores a la solicitud y para ello, tendrás que presentar el Certificado de Empadronamiento colectivo.

¿Esto quiere decir que si es mi vivienda habitual, pero no estoy empadronado en ella, por cualquier motivo personal, ya no cumplo con los requisitos? Efectivamente, ya que no tiene la consideración de vivienda habitual y no serás considerado un deudor hipotecario sin recursos.

Si la hipoteca impagada es del apartamento de la playa, obviamente tampoco no cumples.  Si es de una segunda residencia en el campo, no cumples. Y si es del local de ese negocio que tuviste que cerrar por la pandemia tampoco cumples.

¿Qué hacer entonces si no tengo dinero o mis circunstancias personales me impiden para pagar mi hipoteca? Cómo podré conseguirlo si no es mi vivienda habitual?

Llegados a este punto, motivo por el que estoy escribiendo artículo, quiero aclarar por qué he hablado del Código de las Buenas Prácticas, del Real Decreto Ley y de los deudores hipotecarios sin recursos que no son considerados como tal.

Como he comentado al principio, dar una respuesta sobre algo tan relevante requiere de una explicación coherente, pues para tener credibilidad, es necesario dar argumentos y porque por desgracia, este mundo de los bancos, los impagos y los préstamos es tan opaco para todos vosotros que merecéis encontrar un sentido lógico,  para primero ENTENDER, comenzar a CREER y que el resultado sea ver una luz al final del túnel y no veniros abajo nunca por más que leáis o tal vez os digan que cancelar tu hipoteca es imposible.

El "sentido" es el siguiente:

• Una entidad acreedora TENDRÁ LA OBLIGACIÓN de ayudar al deudor, ofreciéndole una reestructuración o dación en pago para cancelar su hipoteca, si éste cumple con los requisitos que marca la Ley y es considerado un deudor hipotecario sin recursos.
   
• Esa misma entidad acreedora, que ha denegado la solicitud de reestructuración o dación en pago/cancelación de hipoteca que el deudor ha solicitado intentando acogerse al CBP porque no ha cumplido con todos los requisitos que marca La Ley (no es vivienda habitual). Lejos de estudiar o contemplar una dación en pago/cancelación de hipoteca como vía de solución para ayudar al deudor, lo hará porque SE VERÁ EN LA OBLIGACIÓN de resolver una situación de impago muy perjudicial para ellos.

¿Encontráis la diferencia?

Todas las entidades bancarias y fondos, lejos de lo que parece y que en muchas ocasiones por desgracia sucede (y tengo que decir, que, en muchos casos, por dejadez, desconocimiento o miedo por parte del deudor), prefieren evitar largos procedimientos judiciales y ni qué decir de lanzamientos/desahucios.

Evidentemente, la morosidad es su talón de Aquiles y puesto que no pueden evitarla, solo les queda una opción: resolverla. Si no puedes pagar una hipoteca, siempre hay que negociar. Nunca esconderse.

Las diferentes vías de negociación que existen hoy en día entre deudor y acreedor por fuera del CBP son, para ambos, la única solución a un problema común ante una situación de impago en un préstamo hipotecario. Por lo tanto, la respuesta al encabezado de este artículo es: UN SÍ ROTUNDO. 

Se puede y se debe negociar con la entidad para encontrar un acuerdo entre ambos, con el fin de cancelar el préstamo hipotecario que no puedes pagar, ya sea de tu segunda vivienda, un local, una nave o un edificio.

Cierto es que el Gobierno, con toda su buena voluntad, sacó esas medidas de prevención para "ayudar" a muchas personas que no tienen recursos. Pero tal y como describí al principio, los motivos que modifican nuestros propósitos cuando firmas una hipoteca, no están planeados. El hecho de que no vengan reflejados en el BOE no significa en ningún caso que no tengas derecho a pedir y encontrar una solución a un problema que te ha venido de rebote.

Es importante aclarar nuevamente que este tipo de negociaciones se pueden llegar a alargar mucho en el tiempo, pues, por norma general, aunque parece que "lo pinto muy bonito", las entidades no siempre lo ponen fácil.

Conocer con detalle la situación económica y personal de los intervinientes del préstamo hipotecario que se quiere cancelar es fundamental para poder determinar de qué manera conseguirlo. Se tratará de llegar a un acuerdo justo, que beneficie a ambas partes sin que perjudique a ninguna.

Y es por eso por lo que nos gusta llamarlo "Acuerdo amistoso de cancelación de préstamo hipotecario". Conseguirlo dependerá de la constancia y la experiencia de las personas que nos hemos especializado en este tipo de acuerdos transaccionales, con el fin de ayudar a que muchos de vosotros podáis volver a crear nuevos propósitos.  

No olvidemos que la vida es una noria?   

Artículo escrito por Patricia Aragón, socia directora de Acuerdos D&A