Miles de consumidores están buscando la manera de recortar gastos ante el complicado panorama económico que se está produciendo, con una inflación disparada, unas facturas de luz que no dan tregua, un fuerte encarecimiento de la cesta de la compra y unas cada vez más débiles previsiones económicas.

En este escenario, muchos hipotecados se están lanzando a solicitar a los bancos una mejora de las condiciones de sus préstamos, ya sea con el objetivo de reducir el tipo de interés que están pagando actualmente o para cambiar el tipo de hipoteca (por ejemplo, para pasar de un tipo variable a uno fijo).

Según los datos de idealista/hipotecas, en las últimas semanas se ha disparado la entrada de solicitudes de mejora de los préstamos respecto a principios de año o 2011. Un impulso que se está produciendo "al calor del inicio de las subidas de los tipos de interés y al encarecimiento de las hipotecas variables", según el bróker hipotecario de idealista. Un impulso que también están detectando los propios bancos. 

Recordemos que buena parte del mercado descuenta que, en la recta final del año, el Banco Central Europeo (BCE) se verá obligado a encarecer el precio del dinero, que lleva instalado en el mínimo histórico del 0,0% desde 2016. Al igual que han hecho otros bancos centrales como la Reserva Federal de EEUU o el Banco de Inglaterra, la máxima autoridad monetaria y financiera de la eurozona podría subir tipos con el fin de frenar la escalada de la inflación. Sería el primer movimiento alcista desde 2011.

Por otro lado, y pese a que el euríbor a 12 meses sigue en terreno negativo, ya hay previsiones que apuntan a que el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España podría volver a situarse por encima del 0% este mismo año.

Caixabank Research, sin ir más lejos, estima que podría terminar el año en torno al 0,13% y alcanzar el 0,85% en 2023, mientras que el departamento de análisis de Bankinter lo sitúa en el 0,4% en 2022 y en el 0,8% en el próximo ejercicio. La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) también ve al indicador en positivo en la recta final del año, aunque espera unos niveles muy reducidos (por debajo del 0,1% a cierre de 2022). El euríbor terminó marzo con una media del -0,237%, máximos desde junio de 2020, y en las últimas sesiones ya se encuentra por encima del -0,1%.

Todos estos pronósticos adelantan el fin de la era de las hipotecas más baratas de la historia, lo que ?condena? a los consumidores a pagar más intereses a partir de ahora por los préstamos. De ahí que muchos estén moviendo ficha para intentar conseguir una mejora de las condiciones antes de que las ofertas hipotecarias empeoren de forma generalizada.

Pero lo curioso es que los cambios que se están materializando ante notario en las últimas semanas se están alejando de las tradicionales subrogaciones, operaciones que consisten en que el consumidor se lleva la hipoteca a otro banco. En su lugar, los bancos están apostando directamente por la firma de un nuevo préstamo, en vez de por una subrogación.

Según el Consejo General del Notariado, en 2021 se llevaron a cabo 36.378 subrogaciones hipotecarias en España (unas 100 al día), con un alza del 15% respecto a 2021. Sin embargo, todo apunta a que las estadísticas referidas a 2022 no van a reflejar el aluvión de cambios que ya se está produciendo en el mercado. De hecho, los datos del INE referentes al mes de enero muestran un fuerte descenso de las subrogaciones (un 40,1% interanual, con apenas 1.730 operaciones registradas en el primer mes del año). 

La notaria María Sáenz de Santamaría, de una notaría ubicada en Rambla Nova, 113 (Tarragona), sostiene que "las subrogaciones están en desuso. Estamos viendo pocas subrogaciones, aunque muchas de las nuevas hipotecas que se están firmando ahora son por un cambio de banco. Es decir, aunque en la práctica son subrogaciones, no se van a contabilizar como tales".

Esa misma tendencia también la observa Javier Lainez, director de operaciones de idealista/hipotecas, quien explica que estos movimientos "no se producen por un ahorro de costes, sino más bien por un tema burocrático y de plazos".

Y es que, a la hora de hacer una subrogación, el banco que quiere captar al cliente debe emitir una oferta formal, remitírsela a la entidad que tiene concedida la hipoteca y esperar un plazo por si ésta decide hacer una contraoferta.

En cambio, si la operación se realiza mediante una nueva hipoteca, los tiempos son más reducidos: basta con cerrar la negociación con el cliente, que acuda al notario para resolver dudas y repasar las condiciones del préstamo (resumidas en la llamada FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, que tiene carácter vinculante para la entidad) y esperar 10 días para proceder a la firma. "Con una nueva operación, el banco se asegura de que la hipoteca va a ser suya", recalca la notaria.

Lo mismo afirma Javier Sánchez, responsable de Hipotecas y Cuentas de MyInvestor, quien explica que en su caso están apostando más por las subrogaciones, aunque confiesa que en ocasiones es más eficiente cancelar una hipoteca y constituir una nueva.

"Las entidades suelen preferir tramitar préstamos vía nueva hipoteca en lugar de subrogación. Este trámite tiene ventajas como mayor rapidez en la formalización y menor entrega de documentación. Además, en el caso de hipotecas que han sido firmadas hace pocos años, la entidad de origen puede reclamar a la entidad que subroga que le pague los gastos de constitución. Otra ventaja para las entidades es que evitan que los bancos en origen puedan contraofertar e intentar retener al cliente", sostiene Sánchez. 

En cuanto al coste, el director de operaciones de idealista/hipotecas recalca que ambas opciones son similares para la entidad. En el caso del nuevo préstamo, el banco debe asumir el gasto de la gestoría, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el registro y el 50% de la notaría, mientras que el cliente debe asumir la otra mitad de la notaría y la tasación. En el caso de una subrogación, el banco que capta al cliente de su rival debe asumir una comisión. Por ley, la penalización máxima es del 0,5%, aunque hay entidades que no la aplican o establecen una inferior.

Por parte de los clientes, conviene tener en cuenta que la decisión de reducir los tiempos y firmar una nueva hipoteca conlleva que en el Registro de la Propiedad consten dos préstamos (el antiguo y el nuevo), mientras que en una subrogación solo aparece una. Aunque no es necesario cancelar el préstamo antiguo, si en el futuro vende la vivienda el consumidor sí que deberá asumir un coste doble. Actualmente, cancelar una hipoteca en el Registro cuesta entre 400 y 600 euros de media. Otro coste que debe asumir el consumidor es el de la cancelación del préstamo con el banco de origen, en el caso de que exista una penalización por amortización anticipada total.

La última oportunidad para conseguir hipotecas megabaratas

Son muchos los organismos y firmas de análisis que están alertando ya de una pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares como consecuencia de la subida generalizada de los precios. Un sobrecoste al que se sumará el previsible encarecimiento de las hipotecas.

Por eso, los expertos recuerdan a los consumidores que tienen la última oportunidad de encontrar buenas ofertas en el mercado y lograr una mejora de sus condiciones actuales, sobre todo si están sopesando cambiar su préstamo variable por uno fijo para ganar tranquilidad y cubrir el riesgo del tipo de interés. Es una opción recomendable principalmente para aquellos hogares que no vayan muy holgados de ingresos y que podrían tener dificultades económicas en el futuro, a medida que vaya subiendo el euríbor y, con él, la cuota mensual.

Pero conviene no dejar pasar el tiempo. En las últimas semanas, varios bancos han encarecido su oferta, en algunos casos subiendo el interés hasta en medio punto, y todo apunta a que la tendencia irá a más a corto plazo.

"Todavía se pueden conseguir préstamos fijos a 30 años con un tipo de entre el 1% y el 1,5%", recalca Lainez, aunque prevé un empeoramiento generalizado de las condiciones durante primavera. Por eso, el director de operaciones de idealista/hipotecas anima a los consumidores a analizar cómo está el mercado, y a hacer números para saber si le conviene el cambio.

"Al final tienes que valorar tu vida, pero si tienes una nómina y no prevés una gran mejora de tu situación laboral, yo defiendo el tipo fijo. En esta opción sabes dónde te metes y hasta dónde te la juegas, porque todos los meses vas a pagar lo mismo, pero no es así con el tipo de interés variable", recuerda la notaria.

Las hipotecas fijas ya batieron récord de contratación en 2021, con más de 262.000 operaciones y cerca del 60% del total, y en enero de 2022 han alcanzado el 70% de las nuevas operaciones, según el INE. Y todo apunta a que podríamos ver nuevos máximos históricos en los próximos meses. La notaría de Tarragona, al menos, afirma que entre el 90% y el 95% de los préstamos que están firmando actualmente son a tipo fijo.