Propietario o inquilino: quién paga las pequeñas reparaciones del piso
Resulta interesante saber como nos cuentan en Idealista que para repercutir la reparación al arrendatario es necesario
que se haya producido un desgaste por uso
Cualquier
vivienda necesita un mantenimiento habitual. Y en el caso de un inmueble de
alquiler suelen existir muchas dudas sobre quién debe hacerse cargo de las
pequeñas reparaciones, si el arrendador o el arrendatario.
Según
explica la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el mantenimiento
diario de la vivienda le corresponde al inquilino, quien es responsable de
aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en la vivienda para poder
continuar disfrutando de ella en el mismo estado en que la recibió.
Pero, para
que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones, es
necesario que se haya producido un desgaste por uso, por ello es muy
difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en
los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos
apenas puedan usar.
Ahora bien,
¿de que estamos hablando cuando nos referimos a "pequeñas reparaciones?".
Claramente es un problema de interpretación, porque resulta complicado
averiguar qué quiere regular exactamente el legislador cuando habla de
"pequeñas" reparaciones". Las pequeñas reparaciones que los propietarios pueden
exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas vienen recogidas en el artículo
21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se refiere a obras
menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y
que derivan del uso que hacen los arrendatarios.
Existen
cinco criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo
estamos ante este tipo de reparaciones, y que la Agencia Negociadora del Alquiler
recomienda como una buena referencia para todos lo que se dediquen al alquiler
de vivienda y tengan que solucionar quién se hace cargo de las pequeñas
reparaciones:
- El importe económico de las
reparaciones. El
importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de
reposición del objeto deteriorado. Así, por ejemplo, hay sentencias que
consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la
reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias en
cambio consideran que existe una pequeña reparación cuando el coste
de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.
- Analizar el tipo de bien de que
se trate.
Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que
se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un
mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí
podríamos incluir: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del
wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.
- Analizar el tiempo de uso que
lleva el arrendatario usando la vivienda. Esta es una fórmula muy importante
para poder determinar si ha habido desgaste imputable al inquilino o no.
De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse
los contratos son muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos
(arrendatarios). El arrendatario debe responder por el desgaste producido
por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso
de otros arrendatarios anteriores.
- Determinar si el bien a
reparar era muy nuevo o a estrenar, o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra
un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura
correspondería al arrendatario, salvo que fuera imputable al fabricante
dentro de su garantía.
- Tareas de mantenimiento de los
electrodomésticos, tales como: filtros, sustitución de piezas,
mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos
adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros,
bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones.
Muy característico, si se pacta, es el mantenimiento anual de las
calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga),
campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de
cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado). Todas estas son
reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los
inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas
corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la
conservación de las viviendas.
Lo que no se
puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el
uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones
originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su
deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado, incluso
cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la
vivienda siga siendo habitable.
Mas info: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/03/08/795306-propietario-o-inquilino-quien-paga-las-pequenas-reparaciones-del-piso