Atención a la hora de comprar los gastos asociados a la operación, analizar varias ofertas y no fijarse solo en el tipo de interés son algunos de los factores clave

Cambiar la hipoteca de banco es una operación sencilla que nos puede ayudar a ahorrar dinero y conseguir mejores condiciones. Sin embargo, antes de dar el paso, es importante tener en cuenta una serie de factores que nos ayudarán a acertar con el cambio y a que la subrogación de la hipoteca llegue a buen puerto. Por ejemplo, comprobar los gastos de la subrogación, analizar varias ofertas y tener en cuenta todas las condiciones, no solo el tipo de interés.

Repasamos cinco consejos que debes tener en cuenta si vas a transferir tu hipoteca a otro banco, o si tienes pensado hacerlo en el futuro.

Comprobar los gastos de subrogación de hipoteca antes de hacer la solicitud

Lo primero que debemos tener en cuenta si vamos a cambiar la hipoteca de banco son los gastos de subrogación. Es decir, cuánto cuesta cambiar la hipoteca de un banco a otro. En este sentido, hay que tener en cuenta que la subrogación de la hipoteca no suele ser gratuita, ya que, para hacer el cambio, hay que pagar la comisión de subrogación.

No obstante, desde la ley hipotecaria de 2019 este es un gasto que está limitado. De este modo, según sea el tipo de hipoteca que queremos transferir a otro banco, tendremos que pagar como máximo las siguientes cantidades:

• Hipotecas con interés fijo: durante los primeros 5 años la comisión de subrogación será del 0,50% y, a partir del sexto año, la comisión máxima se reducirá hasta el 0,25%.
• Hipotecas con interés variable: durante los 3 primeros años la comisión de subrogación será como máximo del 0,25%, durante el cuarto y quinto año de 0,15%, y a partir del sexto año la comisión debe desaparecer.

Además, hay que tener en cuenta que estas comisiones son siempre máximas. De hecho, hay entidades que han eliminado las comisiones de subrogación. ¿Cómo saber cuánto tengo que pagar? Dependerá de lo que esté estipulado en el contrato de la hipoteca. Para saberlo, lo más recomendable es revisar el contrato y comprobar cuál es la comisión de subrogación en nuestro caso.

Subrogar durante los primeros años del préstamo

¿Cuándo se puede subrogar una hipoteca? En realidad, a partir de que pasa un período inicial que varía entre una hipoteca a otra, en cualquier momento. Sin embargo, si lo que queremos es ahorrar, lo más aconsejable es realizar la subrogación o cambio de banco durante los primeros años del préstamo (preferiblemente antes de la mitad de la amortización).

¿Por qué? Porque en la mayoría de las hipotecas de nuestro país se utiliza el sistema de amortización francés. Esto significa que, durante los primeros años, pagamos más intereses que capital. O sea, que si cambiamos la hipoteca a otro banco durante los primeros años conseguimos ahorrar dinero si encontramos una oferta mejor que la que tenemos, ya que pagaremos lo mismo en lo que respecta al capital (el dinero que el banco nos presta), pero pagamos menos intereses.

No fijarse solo en el nuevo diferencial

El diferencial es una de las partes de los intereses. En concreto, es la parte que corresponde al dinero que le vamos a pagar directamente al banco para que nos preste el dinero. Por ello, un diferencial más bajo, significa que pagamos menos intereses.

Sin embargo, cuando vayamos a hacer una subrogación (aunque debemos buscar un diferencial más bajo), no debemos fijarnos solo en el nuevo diferencial. Además, también es importante que tengamos en cuenta los años de amortización del préstamo (a más años, también más intereses), así como las comisiones asociadas a la hipoteca o los productos asociados que bonifican el interés, como por ejemplo los seguros. Es decir, que aunque el diferencial constituye una parte importante que debemos tener en cuenta cuando comparamos hipotecas, no debe ser el único elemento que tengamos en cuenta.

Valorar la contraoferta de tu banco

Una vez que hacemos la solicitud para cambiar la hipoteca de banco, es habitual que nuestro antiguo banco nos haga una contraoferta. En muchos casos, esta contraoferta no nos interesará. Sin embargo, también es cierto que hay ocasiones en las que sí.

En otras palabras, no debemos rechazar esta contraoferta sin valorarla. Lo más aconsejable será leerla con detenimiento, valorar pros y contras, negociar con el banco si podemos cambiar aquello que no nos gusta y, finalmente, con ambas ofertas sobre la mesa, escoger la que nos resulte más rentable y atractiva.

Comparar hipotecas usando un comparador de hipotecas

Finalmente, el último consejo que no podemos pasar por alto a la hora de transferir la hipoteca a otro banco es comparar hipotecas. Al comparar hipotecas es como vamos a poder encontrar un producto hipotecario que mejore nuestras condiciones, por lo que se trata de un paso esencial a la hora de optimizar al máximo la rentabilidad de la subrogación.

En este sentido, lo más recomendable es comparar diferentes productos y, además, también hacerlo entre distintos bancos. Esta tarea puede ser larga, pero es importante si queremos maximizar los beneficios. Además, siempre podemos optar por contratar los servicios de un broker hipotecario o usar un comparador de hipotecas online que nos facilite el trabajo.