El BCE sube los tipos de interés al 4,5%: cómo afecta a las hipotecas
Los expertos esperan que el euríbor siga al alza, que la banca encarezca más las ofertas fijas y mixtas, y que haya más amortizaciones anticipadas y cambios de hipotecas, según nos indican hoy desde Idealista.
El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado una nueva subida de los tipos de interés, la décima consecutiva desde verano de 2022.
En una de las reuniones que ha generado más debate entre los analistas sobre qué rumbo tomaría la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona, el Consejo de Gobierno del BCE ha decidido elevar el precio del dinero hasta el 4,5%, máximos desde 2001 y a tan sólo 25 puntos básicos del récord de finales del año 2000.
Además del tipo de interés de las operaciones principales de financiación, también ha incrementado los tipos de interés de la facilidad marginal de crédito y el tipo de facilidad de depósito, que alcanzan el 4,75%, y el 4%, respectivamente. Detrás de esta decisión, que se hará efectiva a partir del 20 de septiembre, está el intento de doblegar la inflación, que se mantiene en la eurozona por encima del 5%, muy lejos del objetivo del 2%.
No obstante, el mercado avisa de que este movimiento podría no ser el último: hay quienes auguran algún movimiento al alza de los tipos de interés adicional en los próximos meses si la escalada de los precios no cesa.
Con este escenario sobre la mesa, los expertos prevén nuevas subidas del euríbor, lo que incrementará más las cuotas de las hipotecas variables; que la banca siga encareciendo las ofertas hipotecarias fijas y mixtas, y que se mantenga la tendencia de cambios de hipotecas y más amortizaciones anticipadas. También alertan de que se van a reducir más las posibilidades de los consumidores con menos recursos para acceder a un préstamo para la compra de vivienda.
Tal y como afirma Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, "el BCE mantiene su hoja de ruta sin pausa, dando un mensaje claro de que su objetivo principal es doblegar una inflación que todavía se mantiene demasiado alta a nivel europeo. Son malas noticias para los hipotecados y quienes quieren comprar una vivienda con hipoteca, pues seguramente el euríbor reflejará rápidamente esta subida, y las hipotecas fijas y mixtas también se encarecerán. Queda por ver cómo afecta esta última vuelta de tuerca a la actividad económica y la inflación, que son los indicadores que realmente nos dirán cuándo se terminará este ciclo de tipos al alza".
Nuevas predicciones económicas del BCE
El propio BCE explica que la subida de tipos acordada hoy se basa en la evaluación del Consejo de Gobierno de las perspectivas de inflación a la luz de los nuevos datos económicos y financieros, la dinámica de la inflación subyacente y la intensidad de la transmisión de la política monetaria. Las nuevas proyecciones macroeconómicas prevén una inflación media del 5,6% en 2023, del 3,2% en 2024 y del 2,1% en 2025. Esto supone una revisión al alza para 2023 y 2024 y a la baja para 2025, y es consecuencia principalmente de una senda más elevada de los precios de la energía.
En cambio, el organismo liderado por Christine Lagarde ha revisado ligeramente a la baja la senda proyectada de la inflación excluidos la energía y los alimentos, hasta una media del 5,1% en 2023, del 2,9% en 2024 y del 2,2% en 2025. Y también ha rebajado significativamente sus proyecciones de crecimiento económico: ahora espera que la economía de la zona del euro crezca un 0,7% en 2023, un 1% en 2024 y un 1,5% en 2025.
Puede haber más subidas de tipos
Aunque el guardián del euro ha dejado entrever que el ciclo de subidas de tipos podría haber tocado fin, hay expertos que dejan la puerta abierta a más incrementos en los próximos meses.
El economista Miguel Córdoba es una de las voces que recomienda no bajar la guardia, ya que "la inflación dista mucho de estar dominada. El petróleo ha subido más un 20% desde finales de junio y el gas europeo TTF más de un 10% en cuestión de días, mientras que los alimentos frescos subieron un 30% y ahí se han quedado. La inflación subyacente cuesta que baje del 6% y además tenemos un ?gap? de un punto con Estados Unidos (4,5% en la eurozona frente a la horquilla 5,25%-5,5% en la primera potencia mundial), lo que hace que todas las compras de hidrocarburos que hacemos nos cuesten más caras al estar el dólar muy fuerte. No veo ningún motivo para que se demoren las subidas de tipos de interés", sostiene.
En esa misma línea, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, considera que este nuevo incremento "podría no ser el último de 2023. Si el precio del petróleo y del gas sigue subiendo y la inflación no baja del 5%, subirá otros 25 puntos básicos en su reunión de octubre o diciembre. Mientras no se consiga doblegar la inflación y que se sitúe al menos por debajo del 4%, el BCE tendrá que seguir aplicando una política monetaria de subidas de tipos de interés. No tenemos otro mecanismo (que funcione a corto plazo) para luchar contra la inflación, aún a riesgo de contraer la economía".
Según los datos de Eurostat, la inflación se mantuvo estable en la eurozona en el 5,3% en agosto, lo que supone repetir el menor encarecimiento de los precios desde enero de 2022, mientras que la tasa subyacente de inflación se moderó al 5,3% desde el 5,5%, su nivel más bajo desde el pasado mayo. A pesar de que España es, junto con Bélgica, el país con la inflación más baja de los Veinte, con un 2,4% en ambos casos, hay otros que todavía arrastran un incremento de los precios superior al 6%, como Alemania, Austria, Croacia, Lituania, Eslovenia y Eslovaquia, que lidera el ranking con un 9,6%.
Lo que también reconocen los expertos es que es complicado, incluso para el BCE, saber cuál es el tipo de interés "neutral" con el que la inflación puede volver a su cauce y acercarse al objetivo de en torno al 2% que busca el banco central.
En este sentido, Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, recuerda que "los bancos centrales cuentan con una información muy detallada y ponderada y, aun así, hay veces (como esta) en que sus decisiones no son fáciles. Además, las autoridades monetarias, y el BCE no es excepción, han reconocido que es muy difícil calibrar cuánto tiempo tardan en hacer efecto sus decisiones y el impacto final de las mismas, por lo que hay que ser prudente en no quedarse corto y en no pasarse". En su opinión, lo más previsible es que no haya más movimientos en lo que queda de año, siempre que la inflación mantenga una tendencia a la baja.
La firma de inversión Link Securities de momento tampoco da más pistas sobre los próximos pasos que puede dar el BCE, aunque sí que lanza un aviso: "Estamos convencidos de que los tipos de interés van a permanecer "altos" por más tiempo del que probablemente descuentan la mayoría de los inversores".
Cuándo bajarán los tipos de interés
Bank of America apunta a junio de 2024 como fecha para el primer recorte de tipos dadas sus previsiones de inflación y unas perspectivas de crecimiento débiles. Se trata de un pronóstico que comparten muchos economistas y analistas españoles.
Uno de ellos es Miguel Córdoba, que también estima que las primeras bajadas de los tipos de interés llegarán en la parte central del próximo ejercicio, "es decir, entre abril y octubre". No obstante, el economista insiste en que "todo dependerá de la evolución de la inflación y de la actuación de la Reserva Federal de EEUU en materia de tipos de interés. Hay que asumir tipos de entre el 4% y el 5% de manera temporal para luego ir bajando". En su opinión, "si se consigue que la inflación ceda, nos podríamos estar quietos a la espera de ver lo que hace la Fed. Si los americanos comienzan a bajar los tipos en el primer semestre del año 2024, podríamos empezar la desescalada. Si no, sería un suicidio económico".
El departamento de análisis de Bankinter, por su parte, cree que se está reduciendo la probabilidad de que haya una rebaja de tipos en 2024 y que, de producirse, será a finales de año o en 2025. De hecho, sus cálculos sitúan el precio del dinero en el 4,5% este diciembre, en el 4,25% a cierre de 2024 y en el 3,5% a cierre de 2025.
El director de Estudios Financieros de Funcas también ve posible una bajada en el primer semestre de 2024, "si se logra ?domar? la inflación y se comprueba que la economía tiene poco tono de crecimiento". Santiago Carbó insiste en que "lo único que podría adelantar esa decisión es una "pasada de frenada" con la que un entorno económico muy adverso requeriría un estímulo. Pero no podemos olvidar que la inflación sigue alta".
Manuel Romera, economista y director del Sector Financiero IE University, cree que la medida incluso podría retrasarse unos meses más. Su teoría es que las bajadas lleguen a finales del próximo ejercicio o principios de 2025, ya que las previsiones del propio BCE sitúan la inflación en el nivel objetivo en dicho año.
El euríbor estará por encima del 4%
La nueva subida de los tipos de interés, y las futuras que podrían acometer el BCE para doblegar la inflación, impedirá que el euríbor dé una tregua a los hipotecados en los próximos meses. Y es que el mercado cree que el indicador todavía tiene recorrido al alza, aunque cada vez es más limitado.
En agosto, el principal indicador para la mayoría de los hipotecados cayó por primera vez desde enero de 2022, aunque su media mensual se quedó por encima del 4%. Pero, en lo que llevamos de septiembre, el indicador hipotecario está repuntando de nuevo y ya ronda el 4,16% en tasa diaria.
Además, las previsiones apuntan a que se quedará alrededor de ese nivel tanto en este ejercicio como en el próximo. Funcas, sin ir más lejos, sitúa la media anual de 2023 en el 4,25% y en el 4% en 2024. Desde BBVA Research no descartan incluso que alcance el 4,5% en los próximos meses, mientras que el consenso de expertos que recoge el Panel de Funcas estima que el euríbor alcanzará a finales de 2024 valores superiores al 3,5%, dos décimas más que lo que vaticinaba en julio.
Con este escenario sobre la mesa, las cuotas de las hipotecas variables referenciadas a este indicador seguirán encareciéndose, aunque a un ritmo menos intenso que hasta ahora.
Eso es lo que cree Miguel Córdoba, quien afirma que "el euríbor puede subir para luego estabilizarse y volver a descender. En los próximos dos años hará ese movimiento, y espero que llegue a niveles del 2% o el 3% para finales de 2025. Lógicamente en los próximos seis meses habrá encarecimiento de las ofertas fijas y mixtas de hipotecas, que están totalmente ligadas a este índice, aunque no debería suponer más de medio punto en términos porcentuales. El sufrimiento de los hipotecados actuales o de los potenciales futuros ya casi ha acabado".
Muchos consumidores se preguntan cuál es el techo del euríbor y si podría volver al 5% como en 2008. En este sentido, el director general de idealista/hipotecas afirma que "especular sobre el futuro del euríbor y su techo es arriesgado, ya que todo dependerá de la evolución de la inflación y el posible impacto de las subidas de tipos en el crecimiento económico y el empleo". No obstante, Juan Villén confiesa que "no debemos olvidar que históricamente la inflación resulta difícil de doblegar, y que hemos visto tipos más altos que los actuales".
Más amortizaciones y más cambios en las condiciones de las hipotecas
Otro impacto de las subidas de tipos en el mercado es que está aumentando el número de hipotecados a tipo variable que están amortizando capital para reducir el pago de intereses y la cuota mensual.
Según los datos del Banco de España, las nuevas operaciones firmadas en julio no pudieron compensar las amortizaciones anticipadas, por lo que el saldo vivo de la cartera hipotecaria del conjunto de los bancos españoles se situó cerca de 501.600 millones de euros, tras caer un 3,1% interanual. El stock lleva a la baja desde el pasado mes de diciembre
También hay muchos hipotecados con un préstamo variable que están renegociando las condiciones, ya sea con su banco o con otro, con el fin de protegerse de las subidas del euríbor. Una tendencia que se mantendrá. Según Juan Villén, "seguiremos viendo muchos cambios de hipoteca de variable a fija o mixta, renegociando en su propio banco (novaciones) o cambiando de entidad (subrogaciones) buscando un tipo más bajo y seguro".
Como recuerda el director general de idealista/hipotecas, "los bancos se encuentran ahora en una encrucijada, presionados por la mayor amortización anticipada de la cartera hipotecaria y la pelea por captar clientes en un mercado de nuevas hipotecas que se ha reducido sensiblemente. Seguramente continuaremos viendo ofertas agresivas de diferentes bancos, especialmente en hipotecas mixtas con un plazo fijo corto, entre 3 y 5 años", matiza Villén, que añade que esta estrategia comercial tendrá una doble vertiente: atraer clientes de otros bancos y también ganar clientes que necesitan financiar la compra de su vivienda.
No obstante, el experto recuerda que no solo el euríbor reflejará la décima subida del precio del dinero consecutiva, sino que las ofertas hipotecarias fijas y mixtas también se encarecerán. Lo mismo cree el economista Manuel Romera, quien indica que, "mientras sigan subiendo los tipos de interés, las subidas del euríbor son seguras y también los tipos de interés que aplican los bancos".
Aun así, sigue siendo un buen momento para cambiar de hipoteca si los consumidores consiguen mejores condiciones que las que tienen. Por ejemplo, subrogar la hipoteca a otro banco puede ser una alternativa adecuada si la nueva entidad alarga el vencimiento del préstamo y el cliente consigue rebajar la cuota amortizativa.
La decisión, como insisten desde Funcas, "depende de cada persona. Basta con probar y comparar ofertas. Entre los factores que influyen están los años que quedan de pago, las comisiones de cancelación, el perfil de riesgo y el porcentaje de renta dedicado a hipoteca".
En cuanto a qué tipo de préstamo elegir, hay opiniones para todos los gustos. Desde idealista/hipotecas, por ejemplo, se inclinan todavía por las fijas y mixtas, sobre todo si el interés ronda el 3%, mientras que Miguel Córdoba cree que la mejor estrategia es optar ahora por una variable y cambiarse a fija o mixta en unos años, cuando las ofertas de estas últimas sean más competitivas. El director del Sector Financiero IE University, en cambio, afirma que todo depende del plazo. "A menos de 15 años, elegiría un tipo variable, pero a más de 15 años cogería mixta como mínimo, ya que nadie sabe si la inflación va a ser más persistente", indica Manuel Romera.
Un lastre para los consumidores con menos poder adquisitivo
Las subidas de tipos anunciadas hasta ahora por el BCE afectan sobremanera a los consumidores con bajos ingresos, ya que tendrán más difícil acceder a una hipoteca para comprar una vivienda, ya que no pueden afrontar las nuevas cuotas hipotecarias y tienen más riesgo de impago.
Tal y como explica el economista Miguel Córdoba, "el problema no es de solvencia, sino de renta disponible. Si ganas 2.000? al mes no puedes tomar una hipoteca de 300.000?. Y si ganas 4.000? y has decidido comprar una casa, que la cuota sea de 1.200? o de 1.250? no es lo más relevante, ya que, si en 2024 se domina la inflación, probablemente esa cuota pasará a ser de 1.150? si se ha hecho a tipo variable. El problema es que hay poca gente que gane 4.000? al mes o más y, por tanto, la demanda no inversora se retira. De hecho, más de la mitad de los pisos adquiridos en este año se han hecho sin hipoteca, es decir, los han comprado personas con alto nivel adquisitivo, fondos de inversión o extranjeros ricos. En las zonas tensionadas es muy difícil que una familia normal de clase media sin ahorro previo o piso anterior pueda adquirir un piso".
Los últimos datos del Consejo General del Notariado revelan que, en julio, solo el 45,9% de las compraventas de viviendas en España se realizaron mediante una hipoteca, mientras que el resto se efectuó con recursos propios, como ahorros o dinero procedente de la venta de otras propiedades.
Además, los bancos están siendo más prudentes a la hora de conceder nueva financiación para la compra de vivienda con el fin de evitar un incremento en la morosidad, lo que afecta directamente a los consumidores con menos recursos, que tienen mayor riesgo de sobreendeudamiento. Prueba ello es que la relación entre el importe de los préstamos y el valor de las viviendas (LTV) está en el 62,7%, mínimos desde finales de 2015, mientras las hipotecas de alto riesgo (LTV superior al 80%) solo representan el 6,3% del saldo total, el nivel más bajo registrado hasta ahora, según datos del Banco de España.
Así, como resume el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, "habrá menos concesión de hipotecas por las entidades financieras (de hecho solo las conceden ya a los clientes más solventes), aplicando condiciones más duras y exigiendo una vinculación total (nóminas, domiciliación de recibos..), y también vemos que las dificultades para que las concedan está desanimando a muchos a ni siquiera solicitarlas, lo que está teniendo un impacto directo sobre las compraventas de viviendas, con menos transacciones".
Las próximas reuniones del BCE
El Consejo de Gobierno del BCE se reúne aproximadamente cada seis semanas. Este es el calendario de las próximas reuniones del ?cónclave? del guardián del euro, en las que anunciará sus decisiones sobre los tipos de interés en la eurozona:
- 26 de octubre de 2023
- 14 de diciembre de 2023
- 25 de enero de 2024
- 7 de marzo de 2024
- 11 de abril de 2024
- 6 de junio de 2024
- 18 de julio de 2024
- 12 de septiembre de 2024
- 17 de octubre de 2024
- 12 de diciembre de 2024
