La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha asumido este martes que la aprobación de la ley de vivienda no llegará antes de finalice el año, tal y como esperaba el Gobierno, y ha confiado en que se le dé ´luz verde´ definitiva en las Cortes Generales a principios de 2023.

"Es cierto que esperábamos tener aprobada esta ley antes de finalizar este año y puede que no sea así, pero confiamos en que sea a principios del año que viene", ha señalado la ministra en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros.

Raquel Sánchez ha negado que la tramitación de esta ley esté bloqueada y ha defendido que desde que el Gobierno la remitió a las Cortes para su tramitación parlamentaria se ha estado trabajando "intensamente" con el resto de formaciones del arco parlamentario y se ha presentado más de 800 enmiendas.

"Hemos alcanzado muchísimos acuerdos y seguimos en esa senda de trabajo, confiando en que podamos alcanzar un acuerdo que reúna los máximos consensos posibles", ha reafirmado la ministra.

La normativa fue aprobada por el Ejecutivo a principios de febrero, pese a las críticas de organismos como el Consejo General del Poder Judicial, y se remitió de urgencia al Congreso, pero todavía está en la fase de enmiendas. A pesar de los intentos de Unidas Podemos de supeditar su apoyo a las cuentas públicas al impulso de la Ley, el PSOE dio carpetazo a esa posibilidad y dejó el proceso en manos de Las Cortes.

La Ley de Vivienda ha sido uno de los focos de enfrentamiento entre los socios de Gobierno en lo que va de legislatura y ha desatado la polémica en el sector inmobiliario, con medidas como el tope a los alquileres. Y también ha provocado una oleada de críticas en los partidos de la oposición, que consideran que algunas medidas son incoherentes y un ataque a la propiedad privada y la libertad de empresa. El CGPJ, por su parte, criticó que algunas medidas suponían una invasión de competencias de las autonomías. 

Principales medidas de la Ley de Vivienda

Las principales medidas que recoge el anteproyecto de la Ley de Vivienda relacionadas con el mercado del arrendamiento son:

Zonas de mercado residencial tensionado

Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Esta declaración implicará planes de acción específicos para orientar las actuaciones públicas y corregir los desequilibrios detectados. Entre esas medidas, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.

Entre las condiciones para que un municipio sea declarado como zona de mercado tensionado, o algunos de sus distritos, se fija que el coste del pago de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares en ese ámbito.

También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Congelación de rentas para inquilinos actuales

En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Esta medida entrará en vigor cuando la zona sea declarada tensionada.

Congelación de nuevos contratos de alquiler

En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.

Figura del gran tenedor

 La Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)

En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
• Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Otras medidas de la normativa

El texto también incluye medidas destinadas a movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO.

Movilización de la vivienda vacía

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. 

Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Parque público de viviendas

El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Por otro lado, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, pero a la que se le otorgarán beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.

Reserva del 30% de la obra nueva a VPO

Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La legislación urbanística podrá establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para estas viviendas, determinando en su caso las compensaciones correspondientes cuando se vean afectados derechos adquiridos. De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).

Desahucios en personas en situación de vulnerabilidad

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.