Es importante tener en cuenta lo siguiente como nos explican desde Idealista: En 1999, el Gobierno español modificó la normativa que regula la
plusvalía municipal, el impuesto que se paga al vender un inmueble y
desde entonces los extranjeros no residentes en España quedan
liberados de declarar y pagar este tributo. Es decir, el Estado les ha
liberado de esta obligación, pero se la traslada, por ley, al comprador.
¿Por qué? En la exposición de motivos de la ley que modificó las reglas
del juego (La Ley de Acompañamiento a los Presupuestos Generales del
Estado) no se explicaba nada de esta precipitada sustitución del
obligado al pago.
Por todo ello, conviene tener en cuenta cinco cuestiones básicas a la hora de comprar un inmueble a un extranjero no residente con la ayuda de José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
La ley que regula este impuesto es la Ley de Haciendas Locales y en líneas generales quien debe pagar la plusvalía municipal es el vendedor de la vivienda, pero en caso de que el transmitente sea un extranjero no residente, está exento y la obligación de pago recaerá en el comprador. Así, el comprador será el encargado de presentar y pagar el impuesto frente al Ayuntamiento donde se encuentre la casa.
Así lo dispone el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales que en las transmisiones a título oneroso "tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España".
Aunque le haya tocado al comprador pagar la plusvalía municipal, hay que señalar que puede recuperar lo pagado. ¿Cómo? La propia Ley General Tributaria (LGT) le permite exigir el reembolso de la plusvalía municipal al vendedor no residente. "Sin embargo, estamos ante una acción civil que, por la propia condición de no residente de la persona o entidad a la que hay que reclamar la deuda, puede plantear muchas dificultades", señala José María Salcedo.
Y es que es posible que el no residente se niegue a devolver al comprador la plusvalía pagada y que éste tenga que reclamársela por vía judicial. Para evitar males mayores, el socio de Ático Jurídico aconseja pactar en la escritura de compraventa de la vivienda la forma en que el vendedor puede compensar al comprador del pago de la plusvalía para evitar tener que iniciar una posterior reclamación judicial.
En la escritura de compraventa de la vivienda se puede incluir una cláusula que permita al comprador recuperar el pago de este impuesto. Así, lo comenta el abogado fiscalista Pablo González Vázquez en una columna en el medio Confilegal, donde afirma que "Normalmente, o se pacta por las partes una rebaja del precio, o bien se suele retener esa cantidad para su posterior ingreso por el sujeto pasivo comprador." Eso sí, estos pactos no vinculan a Hacienda, lo que significa que, si el comprador no se ve compensado por el vendedor no residente, tampoco se verá liberado de su obligación de declarar o autoliquidar el impuesto y de pagarlo.
El comprador es el sujeto pasivo sustituto de contribuyente (el vendedor) y la duda surge si puede recurrir directamente la plusvalía municipal. Salcedo señala que el comprador gozaría de legitimación para recurrir, tanto en reposición ante el Ayuntamiento, como en vía económico-administrativa.
Es decir, la Ley que regula la plusvalía municipal (Ley de Haciendas Locales) contempla la legitimación tanto al sujeto pasivo, como al que se ve obligado a efectuar el ingreso. "Dicha legitimación para reclamar también la ostentaría, en mi opinión, el sujeto pasivo sustituto del contribuyente, cuando tenga que interponer una reclamación económico-administrativa. Y ello, al disponer el artículo 232.1 de la LGT que "Estarán legitimados para promover las reclamaciones económico-administrativas: a) Los obligados tributarios y los sujetos infractores. b) Cualquier otra persona cuyos intereses legítimos resulten afectados por el acto o la actuación tributaria".
En definitiva, interponer un recurso para recuperar la plusvalía municipal que el vendedor no residente no quiere abonar puede ser una opción más.
Con la nueva regulación de la plusvalía municipal hay dos métodos para calcular la base imponible del impuesto sobre la que se aplicará el tipo impositivo.
"El vendedor tendrá que poner en conocimiento del comprador la existencia de cualquier comprobación de valores que se le hubiera podido notificar en relación con el inmueble, y que en su día incrementó el valor de adquisición, inicialmente declarado a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o del Sucesiones y Donaciones (si adquirió por herencia o donación). Y es que dicho valor comprobado deberá tenerse en cuenta para fijar el valor de adquisición en el método de cálculo real", señala Salcedo.
Y lo mismo ocurrirá en caso de que no haya habido ganancias con la venta de la casa. El impuesto no tendrá que pagarse. En este caso, será también necesario aportar al Ayuntamiento la escritura de adquisición, así como la comprobación de valores que en su caso se hubiera podido notificar al no residente, para acreditar que no ha habido incremento, y que por tanto la transmisión queda no sujeta al impuesto de plusvalía municipal. Y será el vendedor "no residente" el que debe aportar dicha información, porque él es el que en su día compró la casa y pudo recibir la comprobación de valores.