La confusión en los m2 de una vivienda hace peligrar muchas compraventas
Es normal que el Registro de la Propiedad y el Catastro, encargados de recoger las superficies de los inmuebles, no coincidan entre sí, tal y como nos confirman desde Idealista/news.
La confianza de los compradores, especialmente la de los internacionales, se está viendo afectada por el problema de credibilidad del mercado inmobiliario residencial. El sistema de metraje, que difiere al de otros mercados de lujo y cuenta con diferentes registros para una misma vivienda que no coinciden entre ellos, tiene mucho que ver en este problema.
En nuestro país es habitual que, sobre todo en viviendas urbanas de cierta antigüedad, se firme la escritura de compra ante notario sobre "cuerpo cierto", lo que supone que se compra lo que se ha visitado, independientemente de lo registrado en los organismos oficiales. En este sentido, es normal que el Registro de la Propiedad y el Catastro, ambos encargados de recoger las superficies de los inmuebles, no solo no coincidan entre sí, sino que estén equivocados sobre la realidad física de la vivienda.
La diferencia puede incrementar hasta un 30% los m2
En este aspecto, Gonzalo Robles, CEO de Uxban, ha destacado que se trata de un problema recurrente "que genera una elevada desconfianza entre compradores y vendedores", sobre todo para el cliente extranjero. Las inexactitudes en los registros hacen que estos compradores puedan llegar a pensar que están siendo engañados, algo que, según Robles, "ha dilatado en el tiempo" numerosas operaciones y ha provocado la cancelación de muchas otras.
No en vano, es importante la diferencia que existe con otros mercados de nuestro entorno, en los que la comercialización de la vivienda se realiza con los m2 construidos, que se componen del perímetro exterior de la vivienda. De esta forma, la ratio de compra se calcula a partir de ese espacio y se puede comparar con otros testigos de venta.
Por el contrario, en España lo habitual es utilizar la superficie catastral para la comercialización, que incluye los espacios comunes del edificio y puede llegar a incrementar entre un 10% y un 30% los m2 y, en consecuencia, el coste de la vivienda.
La tasación utiliza otro método de medición
Ante este problema, la solución para muchos pasa por acudir a la Nota Simple del Registro de la Propiedad, pero esto tampoco clarifica nada en la mayoría de los casos, ya que la superficie registrada puede ser desde m2 construidos, hasta útiles o edificados. En algunos casos, incluso puede no estar especificado.
La situación se complica más si tenemos en cuenta que la tasación para financiar la compra no utiliza ni la superficie catastral ni la registral, sino que se basa en una medición de la superficie útil pisable, tras lo que se aplica un coeficiente normalizado en tablas.
Cabe destacar que una operación de tanta importancia a nivel financiero requiere de una confianza elevada entre las partes, para lo que es necesario "información real, veraz y comprobable", como ha señalado el CEO. Así, ante esta realidad, son los profesionales los que deben hacer "la labor pedagógica" para paliar la falta de criterio global por parte de los organismos correspondientes.
