Quién paga la derrama aprobada antes de la compraventa de una vivienda
Las derramas en una compraventa deben tenerse en cuenta a la hora de negociar el precio: conoce quién debe pagarlas y en qué casos, como nos informan desde Idealista/news.
Las derramas aprobadas por la comunidad de propietarios para hacer frente a mejoras o reparaciones en las zonas comunes del edificio pueden afectar a la compraventa de un inmueble y a su precio.
Lo normal es que se conozcan de antemano y que se negocie teniendo en cuenta su importe y si su pago supondrá un valor añadido para la vivienda, pero ¿qué ocurre con las derramas aprobadas antes de la venta que no se tuvieron en cuenta al negociar? ¿Y con aquella derrama aprobada después del contrato de arras?
En general, ¿quién paga la derrama en una venta de vivienda y qué particularidades presenta la venta de un piso con derrama pendiente? Te contamos todos los detalles para que cierres tu operación.
¿Quie?n paga la derrama en la compraventa de una vivienda?
Las derramas de una comunidad de propietarios sirven para arreglar desperfectos, realizar reparaciones o renovaciones, mejorar instalaciones comunes... Por eso la regla general es que las derramas las paga el propietario del inmueble.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) nos dice, en su artículo 17.11, que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras." De ello se desprende que:
- Si vendes una vivienda integrada en un régimen de propiedad horizontal, las derramas dejarán de ser tu responsabilidad en el momento en que dejes de ser propietario, siendo responsable de los recibos devengados hasta el momento de la firma
- Si compras una vivienda en un régimen de propiedad horizontal, estarás asumiendo el pago de las derramas aprobadas antes de la compraventa a partir de la fecha en que te conviertas en propietario
Por ejemplo, si la derrama se aprobó en diciembre, acordándose pagos mensuales a partir del 1 de enero y cada día 1 del mes durante un año, en caso de que la compraventa se formalice el 5 de mayo del mismo año, el vendedor deberá pagar los recibos de 1 de enero a 1 de mayo, mientras que los posteriores (1 de junio hasta 1 de diciembre) corresponderán al comprador.
Derrama pendiente de aprobación en el momento de la compraventa
En caso de que una derrama se encuentre pendiente de aprobación en el momento de la compraventa, lo correcto es que el vendedor informe a la parte compradora de sus posibles términos para que se tenga en cuenta de cara a la negociación de precio del inmueble: la naturaleza de la derrama, el presupuesto, el sistema de cuotas...
Una posibilidad es esperar a que se celebre la junta en la que previsiblemente se aprobaría la nueva derrama para tener la certeza de si el acuerdo sale adelante o no antes de la firma del contrato de compraventa. De esta forma, la compraventa se cerraría en un momento de mayor certidumbre.
En cualquier caso, como futuro propietario, no podrás negarte a pagar las derramas aprobadas antes de convertirte formalmente en dueño del inmueble. Te corresponderá abonar las nuevas derramas devengadas a partir de tu fecha de compra.
La derrama se aprueba después del contrato de arras
Aunque no es frecuente que ello ocurra, nos encontramos con supuestos en los que se aprueba una derrama una vez negociado el precio y antes de la firma de la compraventa.
Incluso es posible que se haya firmado un contrato de arras o un contrato privado de compraventa, se haya entregado una cantidad del precio y, en el lapso de tiempo entre las arras y la firma del contrato de compraventa ante notario, la comunidad de propietarios haya aprobado un nuevo gasto.
En este caso se aplica lo mismo que en anterior: deberás pagar, siempre a partir de la fecha en que te conviertas formalmente en nuevo propietario, las cuotas de las derramas aprobadas antes de la compraventa. También en este caso cuentas con la posibilidad de emprender acciones legales en caso de vicio oculto.
¿Se puede vender una vivienda con una derrama pendiente?
En cuanto a si es posible vender una vivienda con una derrama pendiente, la respuesta es positiva.
Simplemente se producirá un traslado de responsabilidad, de forma que el nuevo propietario se convertirá en el responsable del pago de las cuotas devengadas a partir de la fecha de compraventa, mientras que el anterior propietario responderá de las cuotas devengadas con anterioridad.
¿Es obligatorio informar sobre la existencia de derramas antes de una venta?
Sí, es obligatorio informar acerca de la existencia de derramas antes de una venta. Se trata, además, de una cuestión de transparencia y buena fe del lado de la parte vendedora.
En determinados casos, se abre la puerta a que el comprador reclame cuando desconozca la existencia de una derrama, pudiendo calificarse esta situación como vicio oculto.
La derrama como vicio oculto en la compraventa de vivienda ocurre cuando su existencia puede provocar que, de haberla conocido, no hubiéramos cerrado la operación o no hubiéramos pagado el precio acordado, sino uno inferior.
Además, ten en cuenta que la derrama desconocida puede considerarse vicio oculto incluso aunque el propio vendedor desconozca su existencia, aunque es raro que esto suceda: basta con que se trate de una derrama aprobada antes de la venta y que tenga cierto peso o entidad. Eso sí, cuando exista ocultación por parte del vendedor podrás reclamar una indemnización por daños y perjuicios y te será más sencillo hacer valer tus derechos.
¿Qué ocurre si el vendedor no pagó la derrama?
En caso de que el vendedor tenga cuotas de derrama pendientes de pago, será su responsabilidad abonarlas. Por tanto, en principio, nada podrá exigirnos la comunidad de propietarios con respecto a las cuotas devengadas antes de convertirnos en propietarios.
Sin embargo, como compradores sí seremos responsables de las cuotas ordinarias o gastos generales de la comunidad de propietarios durante el año en que se produzca la compraventa, así como durante los tres años previos.
Cómo saber si una vivienda tiene derramas pendientes
Cuando cerramos una compraventa ante notario, deben exhibirse determinados documentos, y uno de ellos es el certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
En él podremos comprobar si existen deudas pendientes en materia de cuotas ordinarias: dicha información debe aparecer en este documento de forma obligatoria, dado que, como hemos visto, al adquirir el inmueble estaremos asumiendo la responsabilidad de abonar las cuotas ordinarias pendientes durante el ejercicio correspondiente a la fecha de compraventa y los tres anteriores.
Sin embargo, no es obligatorio (aunque sí es posible) que en el certificado de deudas con la comunidad de propietarios se recojan también las cuotas extraordinarias o derramas pendientes. Esto es así porque no estaremos obligados a asumir la deuda previa por ese concepto, aunque sí nos convertiremos en responsables del pago de las futuras cuotas.
Lo mejor es disponer siempre de toda la información posible antes de cerrar la compraventa. Por eso, ante la duda, es recomendable contactar directamente con la comunidad de propietarios o administración de fincas para conocer el estado real de las deudas de todo tipo, así como la existencia de posibles derramas que te afecten a partir de la fecha de compra.
Cómo reclamar si la vivienda tiene derramas pendientes
En caso de que existiera una derrama aprobada antes de la firma del contrato de arras o de contrato privado de compraventa y no se hubiera informado a la parte compradora de su existencia, ésta estaría en tu derecho de negarse a cerrar la operación. Si la compraventa llega a formalizarse y nos encontramos ante un vicio oculto, existen dos opciones para reclamar:
- Desistir del contrato: Esta opción te permitirá recuperar el dinero ya abonado y, en caso de que el vendedor conociera la derrama, reclamar daños y perjuicios
- Reducir el precio de compraventa teniendo en cuenta el vicio oculto, sin derecho a indemnización complementaria
Tal y como hemos visto, puedes reclamar por vicio oculto independientemente de que el propietario conociera o no la derrama: basta con que su entidad sea suficiente (especialmente por su cuantía) y con que se aprobara en un momento previo a la firma de la compraventa.
En caso de ocultación por la parte vendedora, lo tendrás más fácil para hacer valer tus derechos, pudiendo acceder, además, a una indemnización por daños y perjuicios.
