¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?
Que un vecino deje de pagar la cuota de la comunidad tiene consecuencias pero, ¿Cuánto tiempo se puede reclamar la deuda? Como escribe Eduardo G. Martinez (Colaborador de idealista news)
Las comunidades de propietarios se sostienen gracias a las aportaciones de sus miembros, es decir, de los vecinos. El problema surge cuando uno de ellos o más dejan de pagar las cuotas correspondientes, lo que puede ocasionar problemas como, por ejemplo, no disponer de fondos para subsanar averías, entre otros.
Pero ¿qué se puede hacer contra los vecinos morosos? ¿Hasta cuándo se puede reclamar la deuda a un deudor de una urbanización? En este artículo resolvemos las dudas sobre la prescripción de la deuda con la comunidad de vecinos.
¿Cuándo un vecino es moroso?
Un vecino se convierte en moroso desde el primer mes que deja de pagar la cuota de la comunidad o no abona el dinero requerido en las derramas extraordinarias. La falta de pago de una sola cuota, ya sea ordinaria o extraordinaria, lo convierte en moroso. Si la casa está alquilada, el propietario es responsable de que se paguen las cuotas y no el inquilino.
Para determinar cuándo debe pagarse, es necesario fijar un plazo en los estatutos de la comunidad o acuerdos de la junta de propietarios. Por ejemplo, se podría establecer que la cuota se abone en la primera semana de cada mes. De este modo, un propietario se convertiría en moroso un día después de no cumplir con este plazo. Si la comunidad, sin embargo, no ha establecido un plazo determinado para el pago de la cuota, la condición de moroso no se aplica hasta que finalice el mes indicado en el recibo de pago.
Plazo de prescripción de deudas con la comunidad de propietarios
Según el Código Civil, las deudas mantenidas con una comunidad de propietarios prescriben a los cinco años desde que se puede reclamar el cumplimiento de la obligación, es decir, desde que se incumple el pago de la cuota, independientemente de la naturaleza de la misma (ordinaria o extraordinaria).
Este plazo se establece en el artículo 1966.3 del Código Civil, que se refiere a las acciones dirigidas a exigir los pagos que deban hacerse por años o plazos más breves.
Asimismo, la respuesta a la pregunta sobre cuánto tiempo se puede reclamar una deuda de comunidad es durante cinco años. Por ejemplo, si la deuda se produce con fecha 1 de enero de 2023, la comunidad de propietarios tendrá hasta el 31 de diciembre de 2028 para reclamarla judicialmente. Si no lo hace, la deuda prescribirá y el propietario ya no tendrá la obligación de pagarla.
Cómo evitar que prescriba una deuda con la comunidad
La prescripción de una deuda que mantiene un vecino moroso con la comunidad se puede interrumpir por diversas causas, como la reclamación extrajudicial de la deuda, la presentación de la demanda judicial o el reconocimiento de la deuda por parte del deudor. La clave está en que no pasen cinco años sin notificarle que se le está reclamando la deuda.
Reclamar las deudas de la comunidad de propietarios
Para reclamar la deuda de un vecino moroso existe un procedimiento especial reflejado en la Ley de Propiedad Horizontal. "Se debe acreditar la deuda mediante certificaciones de impago de las cantidades debidas, teniendo que ser convocada una junta de propietarios para aprobar la liquidación de la deuda. Dicha deuda se le deberá notificar al deudor de forma fehaciente por burofax, carta certificada o la notificación de la misma en el tablón de anuncios de la comunidad si no pudiere ser hallado", explica César García, director de Acounsel Abogados.
Pasos para recuperar la deuda de la comunidad de vecinos
Estos son los pasos a seguir para reclamar la deuda a un vecino moroso de la comunidad de propietarios:
- Calcular la deuda que mantiene: Hay que detallar y calcular adecuadamente el importe que se reclama. Además, se debe comprobar quién es el titular registral de la vivienda.
- Convocar una junta de propietarios: Si el deudor sigue sin pagar tras haberle notificado la deuda, habrá que convocar una junta general de propietarios. En esta reunión se acordará la liquidación de la deuda y su reclamación judicial, lo que permite al presidente comenzar las actuaciones ante el juzgado. La convocatoria de la junta debe ser comunicada a cada propietario de forma individual y también de manera visible en áreas comunes.
- Notificar el acuerdo de la junta al vecino deudor: El siguiente paso será comunicar el acta al vecino moroso por algún medio que deje constancia fehaciente: carta certificada con acuse de recibo o burofax. Si el deudor mantiene su postura de no pagar, se publicará el acta en el tablón de anuncios de la comunidad. Si la situación se mantiene invariable, el secretario de la comunidad (generalmente el administrador de fincas) emitirá un certificado que refleje esta situación y detalle la deuda acumulada. En caso de que se decida llevar el asunto a los tribunales, la demanda debe incluir la documentación que acredite la deuda y, de ser aplicable, los intentos realizados para notificar al deudor.
- Ir a juicio: En el caso de que no se abonen las deudas pendientes, el siguiente paso es el juicio monitorio, un proceso establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil que facilita a los acreedores la recuperación rápida de las deudas. Para iniciar un juicio monitorio, es esencial presentar estos documentos:
- Certificación del acuerdo de la junta de propietarios que aprueba la liquidación de la deuda
- Notificación de dicho acuerdo al propietario deudor
- Comprobante de los gastos generados por el requerimiento previo de pago
Una vez se admite a trámite la petición inicial al juzgado, el vecino moroso dispone de un plazo de 20 días hábiles para pagar las deudas.
¿Se puede privar al vecino moroso del uso de elementos comunes?
En las comunidades de propietarios existen medidas específicas para abordar el problema de los vecinos que no pagan las cuotas. Al convertirse uno en moroso, deja de tener derecho a voto en las juntas, pero si tiene voz y puede asistir. Luego, el resto de derechos, como poder usar las zonas comunes, depende de lo estipulado en los estatutos de la comunidad.
Las restricciones respecto a las zonas comunes deben ser razonables y no pueden considerarse abusivas. Además, no deben afectar a servicios esenciales como aquellos relacionados con la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble (por ejemplo, ascensores o escaleras).
