Los factores que protagonizarán el otoño en el inmobiliario: precios, compraventa y demanda
Tal y como escriben en Idealista desde yaencontre: Los expertos vaticinan un otoño duro en muchos sentidos. Aunque el
inmobiliario es un sector que resiste, siempre depende de los diferentes
cambios económicos, tanto del país como de otros. Veamos qué factores
serán protagonistas este otoño y si se venderán más o menos casas.
Qué hechos marcarán el inmobiliario en otoño
El experto inmobiliario, Eduardo Molet, destaca que la guerra de Rusia y la inflación están haciendo mella en inversores y consumidores. "En España y toda Europa los consumidores perciben que la situación económica en general y expectativas van a empeorar. El índice de confianza se desploma y habrá próximas subidas tipos de interés. Este mes vuelven a subir y habrá más en los próximos".
Por su parte, José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, cree que la evolución de los tipos de interés ha tomado una senda preocupante. "El Euribor no deja de subir, acumulando en lo que llevamos de año una subida cercana al 2% y con tendencia a alcanzar un incremento en el año del entorno al 2,5%, con relación al valor de esta referencia en 2021". El experto establece que los tipos fijos han seguido esta misma tendencia provocando que se reduzca mucho la oferta de este tipo de hipotecas en el mercado.
Además, destaca la incertidumbre económica, que es la que está provocando la rotura del equilibrio que el mercado había alcanzado en la recuperación tras la pandemia, haciendo que el resto de las variables se contagien.
Explicado como un efecto dominó, el experto de UCI comenta que la pandemia provocó las fracturas en las cadenas de suministro, que afectaron a toda la industria y generaron las primeras tensiones inflacionarias que se vieron agravadas con el estallido de la guerra en Ucrania afectando notablemente al precio de la energía y a la escasez de materias primas, "provocando un mayor aumento de la inflación y, en consecuencia, el incremento de los tipos de interés, el encarecimiento de los precios de la vivienda nueva, y de los materiales y mano de obra para la construcción y reformas".
Nuno Santos, director general de Huspy España, vaticina que los próximos meses vendrán marcados por un encarecimiento de las hipotecas, de la mano de plazos de venta mayores. "Así, los bancos exigirán más condiciones para conceder este tipo de préstamos, frenando, por tanto, la tendencia alcista en el número de transacciones de compraventa registrada hasta el momento durante el año 2022, ya que el número de personas que podrá acceder a un inmueble se verá reducido".
Entre los factores de los que dependerá la estabilización de la inflación, Santos nombra el precio de la energía, así como de las materias primas, esenciales sobre todo para las construcciones de obra nueva en el sector inmobiliario.
Subida inevitable de los precios
Molet aboga por subidas de precios que se mantendrán en los próximos meses. "El sector es ya un valor refugio frente a la inflación, la demanda continúa presente actualmente y no da signos de reducciones. La inversión extranjera está volviendo. Si bien, las subidas serán de un 6%.
También cree en este aumento de precios en las viviendas Nuno Santos: "con la inflación como uno de los factores determinantes y ligado a la incertidumbre que conlleva, la inflación va a suponer un incremento en los precios de las viviendas. Sin embargo, seguimos siendo optimistas y creemos que la demanda de los compradores se mantendrá más o menos estable, ya que, a largo plazo, sigue siendo una opción de inversión atractiva, especialmente en los inestables mercados financieros".
Los expertos reconocen que además esto viene marcado por una importante escasez de producto, tal como explica José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, "especialmente en zonas como Madrid, Barcelona y otras grandes capitales, así como en zonas de costa como Málaga y las islas, lo que está provocando una subida moderada de los precios. Esto mismo ocurre, pero de forma todavía más importante, en el mercado del alquiler".
Si bien desde UCI opinan también que, probablemente los factores vistos antes afectarán a la demanda, lo que provocará una moderación en los precios en el corto plazo. "Siempre habrá excepciones en algunos mercados en los que se mantengan altos niveles de demanda, como puede ser actualmente la vivienda de lujo en las grandes ciudades y en la vivienda nueva que, por su escasez, sigue siendo muy demandada".
¿Se comprarán menos viviendas?
José Manuel Fernández opina que la mezcla de todos los factores que veremos en el inmobiliario no parece jugar a favor del sector inmobiliario, por lo que el experto anticipa un efecto en los precios y en el volumen de operaciones que, a pesar de no ser notable todavía, podremos ver en los próximos trimestres. De hecho, en el mercado de EE. UU., donde los cambios se producen con más rapidez, ya estamos viendo estos efectos.
Ve una moderación clara en precios y transacciones porque hay demasiados factores que juegan en contra de la dinámica que mantenía el mercado en los dos últimos años. "Aun así no pensamos que se produzcan importantes caídas en el volumen de transacciones ni en los precios".
Según el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa de viviendas en España se anotó en la primera mitad de 2022 su mejor semestre desde 2007, con 330.997 operaciones, un 23,1% más que en 2021. "Este ritmo se vio frenado en junio, cuando cayeron un 3,4% respecto al mes anterior, previsiblemente por el impacto de la inflación", comenta el director de Huspy España.
Y refleja que existen estudios como el estudio de PwC ?Emerging Trends in Real Estate? que concluye que actualmente el mercado cuenta con el mayor grado de confianza desde 2014, a pesar del incremento de los costes de las materias primas.
"Consideramos el sector inmobiliario se mantiene como un sector fortalecido que, pese a las dificultades y retos que suponen variables como la inflación y la incertidumbre asociada, se está adaptando a los nuevos retos y tendencias, ofreciendo una experiencia de compraventa sencilla y apoyando a compradores a lo largo de todo el proceso".
Por tanto, cree que, pese a que actualmente podemos observar una reducción en la compra de viviendas por motivos comentados previamente como la inflación o el encarecimiento de las hipotecas, Santos prevé que, para final del año, el mercado se estabilice y se recuperen los niveles positivos que observamos en la primera mitad del año.
