Qué ITP o impuesto de sucesiones se paga al adquirir una casa con un inquilino de renta antigua
Tal y como nos informan desde Idealista: Desde el 1 de enero de 2022 el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISYyD). Y se trata de un valor que Hacienda impone al contribuyente que haya comprado o heredado una casa con un inquilino de renta antigua. ¿Cómo impugnar este valor de referencia catastral en este caso en que el valor de la casa no es el mismo que el tendría un inmueble con cualquier otro inquilino?
José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, recuerda que hay dos normativas que contemplan la escasa renta mensual que pagan estos inquilinos y que la renta antigua impide el uso del inmueble por su propietario, lo que genera una escasa rentabilidad para él. Así, la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio establece que a los pisos con renta antigua se les puede aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción. Y la Resolución de 26 de octubre de 2022 de la Dirección General del Catastro también contempla este mismo supuesto, en el caso específico del cálculo del valor de referencia.
Sin embargo, para muchos contribuyentes afectados una reducción del 30% del valor de referencia puede no ser suficiente. A esto se suma que aunque no hay una limitación administrativa a un determinad precio de venta, sí existe una limitación legal al precio de venta, que es la prevista en el artículo 53 del Decreto 4104/1964.
Por ello, Salcedo considera que "empeñarse en asignar un valor de referencia al inmueble supone obligar a los contribuyentes a tributar por base imponible que, se sabe, es muy superior al valor de mercado del inmueble. Quizá por ello, convenga determinar qué valor tiene realmente este inmueble, en lugar de imponerle el de referencia de Catastro".
Qué alternativa hay: el valor resultante de capitalizar la renta pagada por el inquilino de renta antigua
Salcedo señala que una alternativa interesante puede ser la de exigir la valoración del inmueble con inquilino de renta antigua capitalizando la renta pagada por dicho antiguo, es decir, mediante lo establecido por el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Dicho artículo 53 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que "1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes: 1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior. 2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad."
Es decir, se trata de una normativa que pretende proteger los derechos de tanteo y retracto del inquilino de renta antigua. Por ello, se impide la venta del inmueble a un precio elevado, y superior al que se estima tiene el inmueble, teniendo en cuenta la carga arrendaticia que recae sobre el mismo.
Por ello, José María Salcedo considera que, en el caso de los inmuebles con inquilino de renta antigua, dicha valoración resultante de la capitalización de la renta anual puede ser empleada para combatir el valor de referencia de Catastro, cuando éste resulte muy superior al resultado de llevar a cabo dicha capitalización.
Por ejemplo, si tenemos un inquilino de renta antigua con contrato firmado en el año 1975, que paga 120 euros al mes (renta anual 1.440 euros), el valor del inmueble resultante de la capitalización de tal renta sería de 32.000 euros (1.440/4,5 x 100). Por ello, no tiene sentido que, a ese inmueble, se le imponga un valor de referencia, por ejemplo, de 120.000 euros.
"Y es que, si el propietario del mismo vendiese el inmueble por tal valor, dicha venta podría ser impugnada por el inquilino de renta antigua. No tiene, por tanto, sentido alguno, que se obligue a tributar al contribuyente por un valor que, caso de fijarse para la compraventa, hubiera supuesto su automática impugnación por el inquilino de renta antigua", añade el socio director de Salcedo Tax Litigation.
Por todo ello, aconseja impugnar el valor de referencia en estos casos, pero una vez se ha tributado por dicho valor de referencia, para evitar intereses de demora y sanciones.
